ضوابط مکمل ساخت‌وساز در طرح تفصیلی جدید تهران
ضوابط مکمل ساخت‌وساز در طرح تفصیلی جدید تهران
دو بند از مصوبه 8بندی دولت دهم در خصوص ضوابط مکمل ساخت‌وساز در طرح تفصیلی جدید تهران، ابطال شد. تغییراتی که شورای‌عالی شهرسازی و معماری دولت قبل، در متن نهایی طرح تفصیلی جدید تهران -درست یک ماه بعد از رونمایی و اجرای طرح- اعمال کرد، از حدود 4 ماه پیش به‌دلیل آنچه دست‌کاری تکان‌دهنده در ضوابط ساخت‌وساز خوانده شد، مورد اشکال شورای شهر تهران و شورای‌عالی شهرسازی قرار گرفت. رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران درباره چالشی که محتوای مصوبه 8بندی دولت قبلی، برای این کلانشهر به وجود آورده است، اعلام کرد: این تغییر در طرح تفصیلی بارگذاری جمعیتی تهران را 5/1 تا 2 میلیون نفر افزایش می‌دهد و چون سقف جمعیت پایتخت نباید به این حد برسد، دستور اصلاح آن صادر شده است. محمد سالاری در عین حال با بیان اینکه در فاصله 2 سالی که از ابلاغ این مصوبه می‌گذرد، ساخت‌وسازهای مشمول بندهای 8گانه، به اندازه یک میلیون نفر جمعیت مازاد به شهر تحمیل کرده است، افزود: اخیرا دو بند از 8 بند مصوب دولت قبل را که جزو آسیب‌زاترین مصوبات بود، لغو کردیم. یکی از این دو به افزایش سطح اشغال ساختمان‌های احداثی در باغات تهران مربوط می‌شد که اجازه تغییر مساحت اشغال بنا از 15درصد مساحت باغ به 30درصد را داده بود و بند دیگر به تغییر کاربری زمین‌های ذخیره – زمین‌هایی که در اختیار شهرداری و دولت قرار دارد- از خدماتی به مسکونی و تجاری اختصاص داشت که هردو ابطال شدند.
بازنگری و اصلاح طرح تفصیلی جدید در اواخر سال گذشته در دستور کار شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور قرار گرفت. با توجه به اینکه شما به‌عنوان نماینده شورای شهر تهران در جریان این بازنگری قرار دارید، چه شد که بازنگری طرح تفصیلی جدید کلید خورد؟
یکی از اولویت‌های مهم شورای شهر چهارم صیانت از طرح جامع و تفصیلی شهر تهران به‌عنوان اسناد فرادست شهری است. دغدغه شورای شهر تهران در این راستا موجب شد در قدم اول برخی از مجوزهای صادر شده از سوی کمیسیون ماده پنج که مغایرت جدی با طرح تفصیلی داشتند، باطل شوند. ابطال این مجوزها فضایی را ایجاد کرد مبنی بر اینکه شورای‌عالی شهرسازی و معماری، برای بازبینی طرح تفصیلی و نحوه اجرای آن در برخی از شهرداری‌های مناطق تهران، ورود جدی پیدا کند. در قدم دوم در جلسه شورای‌عالی شهرسازی و معماری که بنده هم به نمایندگی از ریاست شورا در آن حضور داشتم، گزارش تکان دهنده‌ای از سوی مشاوران دبیرخانه شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور در خصوص مغایرت‌های طرح تفصیلی و طرح جامع و عملکرد شهرداری‌های مناطق در این خصوص ارائه شد. بخشی از این گزارش، مربوط به مصوبه هشت بندی مورخ 4 اردیبهشت ماه سال 91 شورای‌عالی شهرسازی و معماری دولت دهم بود. رئیس دولت سابق و وزیر راه وشهرسازی دولت دهم با تصمیمی که درخصوص تصویب این مصوبه در طول چند ساعت گرفتند، به‌رغم هزاران ساعت کار کارشناسی که در زمینه پهنه‌بندی طرح تفصیلی انجام شده بود، حدود 5/1 یا 2 میلیون نفر به سقف جمعیت پذیری شهر تهران اضافه کردند. بندهای اول تا چهارم این مصوبه هشت‌بندی در اصل تبدیل یک سری زیرپهنه‌های سکونتگاهی و با بارگذاری کم یامتوسط به بارگذاری بالا بود. مثلا پهنه R111 را به پهنه R112 تبدیل کردند که عملا تراکم دو طبقه به سه طبقه افزایش یافت یا اینکه پهنه R112 را به R122 تبدیل کردند که تراکم چهارطبقه به پنج طبقه تبدیل شد. به موجب این چند بند، جمعیتی حدود یک میلیون نفر به شهر تهران تحمیل می‌شد. براساس بند پنج این مصوبه، در زیر پهنه R241 که مربوط به باغات به هم پیوسته شهر مثل باغات ازگل و کن بود؛ سطح اشغال ساخت‌وساز را از 15 درصد به 30 درصد افزایش دادند. علاوه‌بر این با توجه به مفاد طرح تفصیلی چنانچه مساحت ملک 3 برابر سقف مساحت تعیین شده پهنه مذکور باشد، یک طبقه تراکم اضافه دیگر به آن تعلق می‌گیرد و اگر این نسبت پنج برابر باشد یک طبقه تراکم دیگر هم اضافه می‌شود. تلفیق این تبصره طرح تفصیلی با بند پنجم مصوبه دولت دهم سبب شد تا ساخت‌وساز در باغات برای متولیان ساخت‌وساز توجیه اقتصادی پیدا کند. براساس بند شش این مصوبه، تمام اراضی توسعه ذخیره شهری تهران که به اراضی زمین شهری بین آحاد جامعه معروف هستند و برای کاربری‌های عمومی هفت گانه شهری پیش‌بینی شده بودند به کاربری مسکونی و تجاری تغییر پیدا کردند. تغییر کاربری که به موجب این بند از مصوبه در سطح شهر تهران انجام شده با تغییر کاربری که در طول دهه‌های گذشته توسط شهرداری تهران انجام شده بود برابری می‌کرد. حتی همین بخشی از ساخت‌وسازهایی که در اراضی نوسازی عباس آباد هست، منتج از همین بند است.
بند دیگر این مصوبه مربوط به افزایش تراکم در شهرک‌های تهران بود. در زمان تدوین طرح تفصیلی جدید براساس تشخیص کارشناسان طرح بنا شد تراکم طبقات شهرک‌هایی مثل پیکانشهر در منطقه 22 یا شهرک گلستان منطقه 4 بارگذاری اضافه جمعیتی نداشته باشند و در حد دو تا سه طبقه حفظ شوند. از این رو شورای‌عالی شهرسازی در دوره گذشته به شهرداری ماموریت می‌دهد تا شهرک‌ها و مناطق این چنینی را احصا کند و به دبیرخانه شورای‌عالی گزارش دهد که در طرح تفصیلی لحاظ نشوند تا دیگر اجازه ساخت بیش از آن میزان بارگذاری‌ای که الان دارند، نداشته باشند. این ماموریت از شهرداری کل به معاونت شهرسازی و از این معاونت به شهرداری‌های مناطق سپرده می‌شود. اما متاسفانه شهرداری‌های مناطق تمامی شهرک‌ها را احصا نمی‌کنند. در حال حاضر شهرک‌های زیادی را سراغ داریم که مشمول افزایش تراکم شده‌اند.
مثل کدام شهرک‌ها؟
شهرک پاسارگاد در منطقه 2 یا شهرک صنعتی شریف از جمله این شهرک‌ها هستند. تمامی این تغییرات موجب شد که شورای‌عالی شهرسازی و معماری در دوره کنونی به این نتیجه برسد که این مصوبه به‌طور کلی یا متوقف و لغو شود یا اینکه فرصت مطالعاتی و بررسی برای ادامه اجرای طرح تفصیلی با این ویژگی‌ها قبل از لغو این مصوبه داده شود. بنده به عنوان نماینده شورای شهر، پیشنهاد دادم که بند 5 و 6 که مربوط به باغات به هم پیوسته و اراضی توسعه شهری است، باطل شود. اما 6 بند باقیمانده پس از دو ماه بررسی و مطالعه در مورد آن تصمیم‌گیری شود.
اما 6 بند باقی مانده نیز بارگذاری جمعیتی زیادی را برای شهر ایجاد می‌کند که با سقف جمعیتی پیش‌بینی‌شده در طرح جامع هماهنگ نیست. چرا آنها را لغو نکردید؟
تا تصمیمی که در طول چند ساعت گرفته شده در طول چند ساعت نیز باطل نشود. در همین زمان کوتاه در بسیاری از خیابان‌های شهر تهران به موجب همین مصوبه، 60 تا 70 درصد شکل گرفته‌اند و حقوقی برای شهروندان ایجاد شده است. به همین دلیل تصمیم گرفته شد تا پس از بررسی تبعات اجتماعی به صورت تدریجی اجرای 6 بند باقیمانده متوقف شوند. چون در این میان شهروندانی وجود دارند که با وجود دریافت مجوز براساس این مصوبه هنوز موفق به ساخت‌وساز نشده‌اند یا در نیمه راه قرار دارند، بنابراین نه می‌توان مجوز را لغو کرد و نه ساختمان نیمه کاره را رها کرد. در مجموع پس از چند ساعت بحث و بررسی وزیر محترم راه‌وشهرسازی به عنوان رئیس شورای‌عالی شهرسازی پیشنهاد بنده را در ارتباط با باغات به هم پیوسته به رای گذاشت که رای آورد و آن ابطال شد، ولی بقیه بندهای مصوبه قرار شد در طول دو ماه کمیته‌ای متشکل از نماینده شورای شهر تهران، معاونت شهرسازی و معماری شهر تهران و کارگروه دبیرخانه شورای‌عالی شهرسازی جلساتی مستمر داشته باشند تا مغایرت‌های آن با طرح تفصیلی احصا شود و نتایج بازنگری و مطالعات در صحن شورای‌عالی شهرسازی مطرح و در مورد آن تصمیم‌گیری شود.
در جریان بازنگری فکر می‌کنید نهایتا چنددرصدطرح تغییر می‌کند؟ آیا تراکم‌های اضافه شده دوباره به شکل ابتدایی اجرای طرح باز می‌گردد؟
ببینید یک بخشی از مجوزهای صادر شده ساخته شده‌اند و براساس آن جمعیتی به شهر اضافه شده‌اند. بنابراین قطعا جمعیتی که به موجب آن بند اضافه شده، اگر هم مصوبه ابطال شود، از جمعیت شهر تهران کم نمی‌شود. اما از مجموع 5/1 تا 2 میلیون بارگذاری جمعیتی جدیدی که براساس این مصوبه برای شهر ایجاد شده است به نظر می‌رسد حدود 300 تا 400 هزار نفر باقی مانده‌اند. البته در این زمینه آمار دقیقی در اختیار شورای شهر تهران قرار ندارد، اما به‌زودی نتایج بازنگری اعلام خواهد شد.
اخیرا با نظر شورای شهر تهران با وجود مقاومت‌های صورت گرفته، برخی از شوراهای معماری مناطق تعطیل شده‌اند. آیا با تعطیل شدن این شوراها می‌توان امیدوار بود روزنه‌های صدور مجوزهای خاص و مغایر با طرح تفصیلی در شهرداری بسته می‌شود؟
کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران معتقد است که بعد از گذشت 2 سال از ابلاغ و اجرای طرح تفصیلی، باید تمامی تصمیماتی که در شهرداری مناطق گرفته می‌شود، در قالب طرح تفصیلی جدید باشد، چرا که در طرح تفصیلی جدید نیز پیش‌بینی شده است که شهرداری‌های مناطق در یکسال اول اجرای طرح فرصت دارند تا مغایرت‌های موجود در مرزبندی پهنه‌ها و تعداد طبقات یا کاربری‌ها را مشخص کنند و به کارگروه‌های کمیسیون ماده 5 ارسال کنند تا پس از بررسی این مغایرت‌ها رفع شود، اما با گذشت بیش از دو سال از اجرای طرح تفصیلی چنین اتفاقی نیفتاده است، البته باید این موضوع را توضیح دهم که وجود برخی از این بخش نامه‌ها در ابتدای اجرای طرح تفصیلی جدید که اشکالات طرح تفصیلی کاملا مشخص نشده بود و مدیران شهری نیز با آن آشنایی کامل نداشتند، لازم بود ولی بعد از تمام شدن یکسال اول اجرای طرح، معتقد هستیم اداره شهر با بخشنامه باید به پایان برسد. به همین دلیل در ابتدای سال‌جاری، شهرداری تهران را ملزم کردیم تا 1156 بخشنامه و دستورالعملی که به عنوان مصوبات حمایتی و نظارتی موسوم بود و براساس درخواست‌های شهرداران مناطق ایجاد شده بود را باطل کند. این موضوع را توضیح دادم تا به این نکته برسم که ما به عنوان شورای شهر تهران به تعطیل شدن شوراهای معماری مناطق اعتقاد نداریم، چراکه کلانشهر تهران با وجود پیچیدگی‌های مختلفی که در اداره آن وجود دارد، قطعا مواردی وجود دارد که شهروندان مشکلاتی را به‌طور خاص دارند و طرح تفصیلی جوابگوی آنها نیست. اما از طرفی شاهد برخی تصمیم‌گیری‌ها در سطح مناطق در دو سال گذشته بودیم که با ماهیت طرح تفصیلی در تضاد بود. به عنوان مثال مواردی وجود داشته که شهرداری‌های مناطق به یک شهروند یک طبقه تراکم اضافه داده، از یک فرد جریمه دریافت نکرده یا فردی در حیاط مسکونی خود یک ملک تجاری ساخته و مواردی از این دست. بنابراین طرح تفصیلی با بخشنامه‌های این چنینی دیگر مفهومی نداشت. از طرف دیگر عمده مجوزهای تغییر کاربری و تراکم‌های مازاد در پروژه‌های بزرگ مقیاس از طریق کمیسیون ماده پنج امکان‌پذیر شده بود. این موضوعات باعث شد که بتوانیم معاونت شهرسازی شهرداری را مجاب کنیم که تصمیم‌گیری‌های موردی در شوراهای معماری مناطق را که به اجرای طرح تفصیلی لطمه می‌زدند تعطیل کند. البته اعتقادمان این است که قطعا برخی از مناطق خصوصا مناطق مرکزی و جنوب دچار مشکلات روزانه و کوچک می‌شوند که باید شهردار تهران، شهردار منطقه و معاونان وی، این مشکلات را که آسیب آنچنانی به اجرای درست طرح تفصیلی نمی‌زند را در قالب شورای معماری حل کنند.
چرا از سوی برخی مناطق مقاومت‌هایی برای تعطیلی شوراهای معمار مناطق صورت گرفت؟
برخی از شهرداران مناطق متاسفانه به لحاظ اینکه لغو این بخشنامه‌ها عملا برخی اختیارات آنها را محدود می‌کند مقاومت‌هایی داشتند. این در حالی است که شورای شهر به شهرداری‌های مناطق اعلام کرده است که اگر اعتقاد دارند برخی از دستورالعمل‌های ابطال شده باید همچنان مورد عمل قرار بگیرند به ما اعلام کنند تا به بررسی این دستورالعمل‌ها طی جلسات کارشناسی بپردازیم و در صورت لزوم، بخشنامه‌های مورد نیاز را در سامانه طرح تفصیلی لحاظ کنیم تا در دسترس عموم قرار گیرد و همه شهروندان از وجود چنین بخشنامه‌هایی مطلع شوند تا از این طریق از ایجاد رانت جلوگیری شود، چرا که بسیاری از دلالان از ناآگاهی مردم سوءاستفاده می‌کنند و برای مردم مشکلاتی را ایجاد می‌کنند. از این نظر ما اعتقاد داریم که باید شورای معماری مناطق وجود داشته باشند، ولی تصمیماتی که با طرح تفصیلی جدید مغایرت دارد در آنها گرفته نشود.
با تعطیلی تصمیمات موردی در شوراهای مناطق چه سیستمی برای شناسایی مغایرت‌های طرح تفصیلی استفاده می‌شود؟
در سال‌جاری با توجه به اینکه بنا داریم وظیفه نظارتی شورا را تقویت کنیم در شورای شهر یک کارگروه نظارتی تشکیل داده‌ایم تا از طریق آن به صورت آنلاین بر فرآیند صدور پروانه و شورای معماری مناطق نظارت کنیم. بنابراین از این طریق هرگونه مغایرتی که میان طرح تفصیلی و پروانه‌های صادرشده باشد، مشخص می‌شود. سپس این مغایرت‌ها در کمیسیون شهرسازی و معماری مطرح و در مرحله بعد به هیات رئیسه شورای شهر منتقل می‌شود. از طرف دیگر شهردار تهران، سازمان بازرسی و اداره کل حراست شهرداری و حتی شهرداران مناطق نیز در جریان قرار می‌گیرند. برای اولین بار در کشور در شهرداری تهران و در شورا یک چنین کارگروهی تشکیل شده است و مورد استقبال تمامی اعضای شورا هم قرار گرفته است تا در این فرآیند بتوانیم تخلفاتی را که هنوز اتفاق نیفتاده، احصا کنیم. نه اینکه همچون گذشته بعد از صدور پروانه و ساخت یک بنا، شورا متوجه شود که پروژه‌ای برخلاف طرح تفصیلی جدید اجرایی شده است.
