تغییر و تحولات در ساختمان های نوساز

ساخت‌وسازهاي مسكوني در سال گذشته به لحاظ متراژ آپارتمان‌ها تغييرات افزايشي پيدا كرده به‌طوري‌كه متوسط مساحت واحدهاي مسكوني عرضه شده به بازار در سال92 با 5 درصد افزايش نسبت به سال91، به 132مترمربع رسيد.
ميانگين مساحت آپارتمان‌هاي نوساز در شرايطي سه رقمي شده كه قدرت خريد واقعي غالب متقاضيان مسكن به 50 مترمربع هم نمي‌رسد.
در حال‌حاضر حداكثر تسهيلات بانكي براي خريد مسكن معادل 45 ميليون تومان است كه با اين مبلغ در تهران امكان تهيه 5 مترمربع و در ساير شهرها حداكثر 20 تا 25 مترمربع از يك آپارتمان وجود دارد.ساز مخالف بسازوبفروش‌ها در تعيين مساحت آپارتمان‌هاي مسكوني نوساز آن هم حداقل به اندازه 6/2 برابر حداكثر توان مساحتي خريداران، باعث شده حجم خانه‌‌هاي خالي در تهران و ساير شهرها افزايش پيدا كند.اگر در گذشته، عاملي به نام افزايش ممتد و جهشي قيمت مسكن، باعث شده بود بين عرضه و تقاضا در بازار ملك فاصله تصاعدي به‌وجود بيايد، در حال‌حاضر اين، متراژ آپارتمان‌ها است كه خود را به قيمت تحميل كرده و باعث شده فاصله موجود به‌رغم تعديل قيمت‌ها و كاهش نرخ رشد قيمت، باز هم بيشتر و بيشتر شود.
آمار بانك‌مركزي از سرمايه‌گذاري‌هاي صورت گرفته در بازار ساخت‌وساز در نيمه اول سال گذشته، حاكي است: بسازوبفروش‌ها نزديك به 39 هزار ميليارد تومان در ساخت‌وساز سرمايه‌گذاري كردند كه نسبت به مدت مشابه سال91 اين ميزان سرمايه‌گذاري با 42 درصد رشد روبه‌رو شده است.بيش‌از 50 درصد از سرمايه‌هاي ساختماني در سال گذشته خرج تكميل پروژه‌هاي نيمه‌كاره شد و برعكس سال‌هاي گذشته، فعاليت بسازوبفروش‌ها به جاي آنكه صرف شروع پروژه‌هاي جديد شود، براي تكميل آنچه در سال‌هاي قبل شروع شده بود، صرف شد.
معمولا زماني‌كه شتاب افزايشي قيمت مسكن به بيشترين حد مي‌رسد و هيجان خريد در بازار از ترس افزايش بيشتر، بالا مي‌رود، طرف عرضه نيز از اين هيجان تاثير مي‌پذيرد و تلاش مي‌كند هر طور شده آپارتمان‌هاي در حال ساخت خود را زودتر به بازار فروش عرضه كند.اين اتفاق نيمه اول سال گذشته كه قيمت مسكن 71درصد رشد كرد، افتاد.در نيمه اول سال گذشته، 443 هزار واحد مسكوني تازه‌ساز در كل كشور تكميل و وارد بازار مصرف شد كه نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن، اين ميزان عرضه 24درصد رشد از خود نشان داد.در تهران 141 هزار واحدمسكوني تكميل شد.با اين حال، به‌رغم رشد عرضه مصرفي به بازار مسكن، خريد و فروش آپارتمان در سال گذشته آنچنان رشدي پيدا نكرد و ركود فضاي معاملات را گرفته بود.اين پارادوكس در بازار مسكن –افزايش عرضه و وجود پديده مازاد عرضه از يكسو و ركود و ناتواني در خريد از سوي‌ديگر- مي‌تواند نتيجه تعريف يك‌‌جانبه مساحت آپارتمان‌ها توسط سازنده‌ها باشد.در سال گذشته نه‌تنها عرضه افزايش پيدا كرد كه قيمت مسكن نيز در نيمه دوم سال حدود 10 درصد نسبت به ماه‌هاي قبل كاهش يافت و حتي شتاب نرخ رشد قيمت مسكن از 71 درصد در اوايل سال 92 به 7 درصد در اواخر سال رسيد.تحليل بيشتر گزارش بانك‌مركزي نشان مي‌دهد: آپارتمان‌هاي با متراژ 150 تا 180 مترمربع رتبه اول بيشترين فراواني در واحدهاي مسكوني تكميل‌شده در نيمه اول سال گذشته را به خود اختصاص داده‌اند، طوري‌كه 14درصد از 443 هزار واحد مسكوني عرضه شده به بازار در سال گذشته، اين مساحت را داشته‌اند و سهم ساير مساحت‌ها كه به‌صورت فواصل 10 متري از 50 مترمربع تا 250 مترمربع دسته‌بندي شده‌اند، به مراتب كمتر از 14درصد بوده است.از سوي ديگر، سهم آپارتمان‌هاي زير 50 مترمربع در ساخت‌وسازهاي سال گذشته رقمي معادل 6/0 درصد بوده است!در تهران نيز عمده آپارتمان‌هاي نوساز عرضه شده به بازار مسكن در سال 92، بين 120 تا 130 مترمربع مساحت داشته‌اند كه 17 درصد كل 141 هزار واحد را شامل مي‌شود. سهم واحدهاي مسكوني زير 50 مترمربع از اين تعداد واحد، 2/0 درصد بوده است.اين چينش در مساحت واحدهاي مسكوني نشان مي‌دهد سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني در مسيري مغاير با توان حداكثري قشر مصرف‌كننده در حال حركت است.
ساخت‌وسازها بيشتر براي پاسخ به تقاضاي سرمايه‌اي و پردرآمدها، شكل‌گرفته و از آنجا كه نياز سرمايه‌اي به خريد مسكن در سال‌هاي اخير به دليل جذابيت سفته‌بازي در بازارهاي موازي، كاهشي بوده است، هم‌اكنون حجم قابل‌توجهي از واحدهاي نوساز خالي از سكنه است. اين واحدها از يك‌سو به‌خاطر متراژ بالا و قدرت خريد كم طبقات متوسط جامعه، با مشتريان مصرفي خود بيگانه است و از سوي ديگر به‌خاطر كاهش ميل سفته‌بازي در بازار مسكن، مشتريان اصلي خود را نيز از دست داده است.آمارهاي بانك‌مركزي نشان مي‌دهد بايد در شكل سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني و محاسباتي كه بسازوبفروش‌ها در تعيين مساحت آپارتمان‌ها به‌كار مي‌گيرند، تجديدنظر اساسي صورت بگيرد.در شرايطي كه بانك‌ها نمي‌توانند سقف وام خريد مسكن را اساسي ترميم كنند، لازم است سطح بناهاي مسكوني نوساز تا حد امكان به توان خريد متقاضيان نزديك شود.كاهش مساحت واحدهاي مسكوني باتوجه به روند كاهشي شتاب رشد قيمت مسكن، مي‌تواند سرعت دور شدن قيمت عرضه از قدرت تقاضا را نيز كاهش دهد و حتي به توقف آن براي دوره‌اي هرچند كوتاه‌مدت بينجامد.در سال گذشته ميانگين متراژ آپارتمان‌ها پنج درصد افزايش يافت از طرفي متوسط قيمت مسكن نيز 30 درصد رشد پيدا كرد. مجموع اين دو نرخ باعث شد توان خريد به‌صورت تصاعدي كاهش يابد.

نظر بدهید: