رابطه نرخ ها در بازار اجاره
رابطه نرخ ها در بازار اجاره
مبالغی که به عنوان نرخ نهایی در قراردادهای اجاره مسکن نوشته می‌شود و مبنای طرفین معامله – موجر و مستاجر- برای پرداخت اجاره‌بهای ماهانه یا رهن کامل آپارتمان قرار میگیرد، همواره بین 19 تا 23درصد کمتر از رقمی است که در ابتدا از سوی مالک آپارتمان اجاره‌ای اعلام شده است.
بررسی‌های از اطلاعات دو سامانه ثبت مبالغ اجاره مسکن نشان می‌دهد: حداقل در سه سال گذشته، اجاره‌بهای مسکن تابعی از حداکثر توان ریالی مستاجرها بوده و اگر چه اولین نرخ را معمولا موجران آپارتمان‌ها با اعلام «نرخ‌پیشنهادی» به بنگا‌ه مسکن، تعیین می‌کنند، اما در جریان بازاریابی مشاوران‌املاک و چانه‌زنی متقاضیان بازار اجاره، در نهایت «نرخ قطعی» با فاصله زیادتری از «نرخ پیشنهادی» موجر، خود را به سمت حداکثر نرخ مربوط به «قدرت پرداخت مستاجر» متمایل می‌کند و مبنای تنظیم اجاره‌نامه می‌شود.
در حالحاضر دو سامانه در بازار اجاره مسکن اقدام به رصد و ثبت نرخ‌ها می‌کنند.
سامانه رهگیری معاملات مسکن سیستم متمرکزی است که نرخ قطعی اجاره‌بهای مسکن را محاسبه می‌کند. در این سامانه، همه بنگاه‌های املاک مجبور هستند، ارقام درج‌شده در اجاره‌نامه‌هایی را که به‌صورت روزانه برای موجر و مستاجر تنظیم و صادر می‌کنند اظهار و اعلام کنند. سیستم سامانه رهگیری به گونه‌ای تعریف شده که اگر یک مشاور املاک از ثبت ارزش قرارداد اجاره در آن خودداری کند، اجازه پرینت اجاره‌نامه به او داده نخواهد شد و در این صورت امکان ختم معامله برای متعاملین و دریافت قرارداد میسر نمی‌شود.
بنابراین در حالحاضر از روی اطلاعات سامانه رهگیری، متوسط نرخ قطعی اجاره‌بهای مسکن تهران قابل محاسبه و اعلام است. این اطلاعات که هم‌اکنون مبنای گزارش‌های مرکز آمار و دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی قرار دارد، می‌گوید: در سال گذشته متوسط مبلغ رهن کامل آپارتمان در شهر تهران مترمربعی 610 هزار تومان بوده است.
دومین سامانه که دولتی نیست و توسط بخش‌خصوصی مدیریت می‌شود، «نرخ پیشنهادی موجر» و «قدرت پرداخت مستاجر» در بازار اجاره مسکن تهران را رصد می‌کند.
در این سامانه که بازاریابی مسکن به‌صورت اینترنتی و در فضای مجازی، صورت میگیرد و همزمان، سه گروه ذی‌نفع شامل دلالان ملک، موجران و مستاجرها می‌توانند با ثبت خواسته‌ها و اطلاعات مدنظر‌شان، امکان انجام معامله برای یکدیگر را فراهم کنند، فایل‌های اجاره به همراه نرخ پیشنهادی مالک به‌صورت روزانه اعلام می‌شود و همزمان متقاضیان اجاره نیز می‌توانند مبلغ مدنظر خود را در قسمت دیگر این سایت درج کنند.
نتایج آنچه در یکسال گذشته توسط مشاوران املاک، موجران و مستاجرها از بابت نرخ پیشنهادی مالک و نرخ پیشنهادی مستاجر در این سایت اینترنتی درج شده است، نشان می‌دهد: واحدهای مسکونی شهر تهران در سال92 با رهن پیشنهادی مترمربعی 790 هزار تومان (اجاره ماهانه به رهن‌کامل تبدیل شده است) به بازار اجاره عرضه شد، اما متقاضیان آپارتمان اجاره‌ای در همین سال حداکثر توانی که برای پرداخت رهن‌کامل داشتند متری 600 هزار تومان بود. به این ترتیب، در سال92 مالکان واحدهای اجاره‌ای مجبور شدند نرخ‌های پیشنهادی را 23درصد کاهش دهند که در نتیجه این تعدیل، متوسط رهن‌کامل مسکن از متری 790 هزار تومان مدنظر مالکان به متری 610 هزار تومان در قراردادهای اجاره رسید.
با این حال، آنچه در سال گذشته از سوی اجاره‌نشین‌ها پرداخت شد حدود 2درصد بیشتر از حداکثر توان اعلام‌شده از سوی مستاجرها بود. به این ترتیب، در سال‌جاری نه تنها دو عامل شامل «روند کاهنده نرخ تورم» و همچنین «کندشدن شتاب افزایش قیمت مسکن و میل به کاهش بیشتر آن»، باعث می‌شود نرخ رشد اجاره‌بها در سطح پایین‌‌تری از سال‌های قبل قرار بگیرد، بلکه «توان محدود و غیرقابل افزایش اجار‌نشین‌ها» در مقایسه با نرخ پیشنهادی موجران نیز در نقش عامل سوم، در جهت مهار موتور رشد اجاره‌بها برای تابستان93 فعال خواهد شد.
تاثیری که سال92 از ناحیه توان ریالی اجاره‌نشین‌ها برای پرداخت مبالغ اجاره حادث شد، در دو سال قبل‌تر از آن نیز، قابل بررسی است.
در سال90 مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای در تهران، نرخ پیشنهادی خود را متوسط 490 هزار تومان –رهن‌کامل- به بازار اعلام کردند اما از آنجا که سقف توان مستاجرها متری 379 تا 385 هزار تومان بود، نرخ قطعی رهن‌کامل در آن سال به متری 395 هزار تومان رسید.
در سال90 عملا نرخ پیشنهادی موجران بعد‌از 19درصد کاهش، مبنای تعیین نرخ‌قطعی قرار گرفت.
در سال91 نیز متوسط نرخ پیشنهادی موجران برای رهن‌کامل در تهران مترمربعی 660 هزار تومان اعلام می‌شد درحالی که اجاره‌نشین‌ها حداکثر مبلغ درخواستی‌شان را متری 500 هزار تومان در سامانه مجازی بازاریابی مسکن ابراز کرده بودند، این فاصله باعث شد نرخ پیشنهادی 21درصد کاهش پیدا کند و میانگین نرخ قطعی رهن‌کامل مسکن در سال91 رقمی معادل 520 هزار تومان شود.
اطلاعات جدید دریافتی از «سامانه رهگیری معاملات مسکن» و سامانه «بازاریابی مجازی» حاکی است: در فروردین و اردیبهشت امسال، درحالی که نرخ پیشنهادی اجاره‌بهای مسکن از سوی مالکان، مترمربعی 850 هزار تومان برای رهن‌کامل یا به عبارتی 25هزار تومان برای اجاره‌ماهانه به بازار اعلام شده بود، نرخ قطعی رهن‌کامل رقمی معادل 690 هزار تومان
تعیین شد که با تبدیل نسبت رهن‌کامل به 100درصد اجاره ماهانه، مشخص می‌شود مستاجرهایی که در دو ماه اخیر اقدام به عقد قرارداد اجاره در شهر تهران کرده‌اند، برای هر مترمربع از واحدمسکونی، ماهانه به‌طور متوسط 20 هزار و 700 تومان پرداخت خواهند کرد.
در اجاره‌نامه‌های سال93 تا این لحظه، نرخ‌های پیشنهادی موجران 19درصد کاهش از خود نشان می‌دهد.
مشاوران‌املاک معتقدند: آگاهی متقاضیان بازار اجاره از بابت اینکه چه میزان امکان تغییر کاهشی نرخ‌های پیشنهادی وجود دارد، باعث افزایش قدرت چانه‌زنی‌شان برای تعدیل بیشتر مبالغ اجاره خواهد شد.
