بازار اجاره نشینی در جاده نگرانی

بازار اجاره‌نشيني روزهاي ابتدايي سال93 را با اتكا به كاهش شتاب تورم در اجاره‌بها، اميدواركننده آغاز كرد، طوري‌كه در اواخر فروردين، پاسخ مثبت موجران به خواسته چندين ساله مستاجران، چشم‌انداز تابستان –فصل اصلي نقل‌وانتقال و اسبا‌ب‌كشي‌ها- را براي اجاره‌نشين‌ها اطمينان‌بخش ساخت، اما با اتفاقات چند روز اخير، اين خوشحالي ظاهرا زودگذر بوده است!
درست يك هفته بعد از تغييرات اميدواركننده در سبد رهن‌واجاره آپارتمان‌هاي مسكوني، ابلاغ بخشنامه مربوط به تعديل نرخ سود سپرده‌هاي بانكي، باعث شد يكبار ديگر نگراني‌ها از بابت آينده اجاره‌بهاي مسكن جدي شود.
فروردين امسال تحت تاثير افزايش نرخ سود سپرده‌هاي بلندمدت در بانك‌ها، ميل به دريافت رهن‌كامل يا دريافت حداقل 70درصد مبلغ اجاره به‌صورت رهن، افزايش پيدا كرد و خواسته چندساله مستاجران مبني‌بر پرداخت رهن به جاي اجاره‌ ماهانه، محقق شد.
در فاصله سال‌هاي 90 تا 92، موجران فرمول محاسبه اجاره‌بها را كاملا تغيير دادند و با رساندن مبلغ رهن به حداقل سطح ممكن، بيش از 70 تا 80 درصد از كل مبلغ اجاره را به‌صورت ماهانه دريافت مي‌كردند.
با اين حال اگرچه در فروردين امسال، اين نسبت تغيير كرد و بيش‌از 50 درصد مبلغ كل اجاره به‌صورت رهن محاسبه شد؛ اما در هفته‌هاي اخير كه نرخ سود بانكي به‌صورت دستوري كاهش پيدا كرده، شواهد در بازار اجاره حكايت از برگشت دوباره اجاره‌‌ماهانه و عبور از دريافت رهن‌كامل دارد.ميانگين اجاره‌بهاي آپارتمان در تهران در پايان سال92 به مترمربعي 18 هزار تومان رسيد كه 9درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن رشد داشت.
اين در حالي است كه نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه اجاره‌بها در فروردين سال92 بيش از 23 درصد افزايش پيدا كرده بود.از مقايسه ميزان رشد اجاره‌بها در اوايل و اواخر سال گذشته اين نتيجه‌گيري حاصل مي‌شود كه شتاب افزايش اجاره‌بها كاهش پيدا كرده است.
با اين حال هم‌اكنون و در آستانه شروع فصل نقل‌وانتقال اجاره‌نشين‌ها، برخي مستاجران از اينكه نرخ‌ها در بازار سليقه‌اي تعيين مي‌شود، گلايه دارند و خواستار رسيدگي دولت و مراجع تنظيم بازار نسبت به اين موضوع هستند.بررسي‌هاي ميداني درباره اختلاف مبالغ اجاره‌بها در مناطق مختلف تهران نشان مي‌دهد: 89 هزار و 974 تومان بیشترین مبلغ اجاره بهای ماهانه پرداختی در اواخر سال گذشته برای اجاره یک مترمربع زیر بنای مسکونی در منطقه یک تهران و همچنین 2 هزار و 250 تومان کمترین مبلغ اجاره بهای ماهانه پرداختی در سال 92 برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی در منطقه 20 تهران از سوی مرکز آمار اعلام شده‌است.
این ارقام نشان می‌دهد، سال گذشته بیشترین اجاره‌بهای ماهانه یک آپارتمان مسکونی در منطقه یک معادل 8 میلیون و 900 هزار تومان و کمترین نرخ اجاره نیز 225 هزار تومان بوده است.
متوسط اجاره‌بها به اضافه 3 درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع در منطقه یک در اواخر 92، معادل 28 هزار و 240 تومان بوده است که منطقه یک نسبت به سایر مناطق دیگر از بالاترین «رقم متوسط» برخوردار است، همچنین متوسط اجاره‌بها در منطقه 19 نیز از متوسط اجاره‌بها در سایر نقاط دیگر شهر کمتر بوده و در سطح 9 هزار و 25 تومان بوده است.
بر اساس اطلاعات اعلام شده از سوی مرکز آمار، بیشترین درصد تغییر متوسط اجاره‌بها به اضافه 3 درصد ودیعه در ازای هر مترمربع در سال گذشته در مقایسه با سال قبل از آن به منطقه 3 تعلق دارد، زیرا اجاره‌بها به میزان 2/27 درصد افزایش پیدا کرده است و علاوه‌بر این کمترین میزان تغییر متوسط اجاره‌بها به اضافه 3 درصد ودیعه در ازای هر مترمربع در پاییز 92 در مقایسه با پاییز 91 به منطقه 18 مربوط می‌شود، چراکه اجاره‌بها در این منطقه حدود 5/12 درصد افزایش یافته است.
به این ترتیب در اواخر سال گذشته، در همه مناطق شهر، اجاره‌بها رشد داشته است.
از طرف دیگر مرکز آمار به مقایسه نرخ اجاره‌بها به‌علاوه 3 درصد ودیعه برای هر مترمربع در دو فصل مياني سال گذشته، پرداخته که کمترین و بیشترین تغییر به این شرح است:
کمترین درصد تغییر متوسط اجاره‌بها به اضافه 3 درصد ودیعه برای هر مترمربع در پاییز 92 نسبت به تابستان 92 به منطقه 12 تعلق دارد؛ زیرا درصد تغییر 3/0 درصد است.
از سوی دیگر، بیشترین درصد تغییر متوسط اجاره‌بها به اضافه 3 درصد ودیعه برای هر مترمربع در پاییز 92 نسبت به تابستان 92 به منطقه 7 مربوط می‌شود. 4 درصد میزان افزایش اجاره‌بها طی این مدت محاسبه شده است.
همچنین کلیه مناطقی که نرخ اجاره بهای آنها به علاوه 3 درصد ودیعه برای هر مترمربع کمتر از 30 هزار تومان اعلام شده است، به مناطق 15 تا 20 و همچنین به منطقه‌های 22 و 7 مربوط می‌شود.رصد قیمت‌ها در بازار اجاره مسکن گویای این است که حداقل نرخ اجاره یک آپارتمان کوچک در شهر تهران ماهانه 900 هزار تومان است که البته به گفته وزیر مسکن، میزان اجاره خانه در سال‌جاری، تنها هشت‌درصد افزایش داشته و قرار است این بازار به صورت لحظه‌ای رصد شود تا شوک قیمتی در این بخش نداشته باشیم.
براساس آمارهای معاملات مسکن، در فروردین امسال بیش از 97 هزار قرارداد در بازار مسکن منعقد شده که از این میزان 26 هزار و 309 مورد آن مربوط به اجاره‌نشینی بوده که نسبت به فروردین پارسال با افزایش 26 درصدی همراه شده است. سرپرست کمیسیون تخصصی املاک علت کاهش خرید خانه و افزایش اجاره‌نشینی در سال گذشته را جهش قیمتی بالا در بازار مسکن عنوان کرده و می‌گوید پس از سال 91 که به رکود رسیدیم، سرمایه‌داران ترجیح دادند سرمایه‌های خود را در بازار بورس سرمایه‌گذاری کنند و سرمایه‌هایشان را از بازار مسکن بیرون کشیدند.

نظر بدهید: