۵ سیاست حمایتی مخصوص بازار اجاره
5 سیاست حمایتی مخصوص بازار اجاره
تدوين نسخه جديد طرح جامع مسكن، اولويت برنامه‌هاي حمايتي-اجتماعي، به نيازمندترين گروه از جامعه اجاره‌نشين اختصاص پيدا كرده است. براي اين گروه كه از 6/2 ميليون خانوار مستاجر فاقد مسكن تشكيل شده و همگي در 4 دهك اول قرار دارند، بسته‌اي حاوي حداقل پنج سياست اجتماعي از جمله پرداخت يارانه اجاره‌بها، ساخت مسكن اجاره‌اي در بافت‌فرسوده و تامين سپرده بانكي براي وام خريد مدنظر است.
جزئیات اولیه طرح جدید «جامع‌مسکن» اعلام شد
بسته حمایت از مستاجران کم‌درآمد
با پیشرفت حداقل 50 درصدی در تدوین نسخه جدید طرح جامع مسکن، ابعاد دقیق‌تری از بسته سیاستی دولت برای یکی از سه گروه متقاضی مسکن که به بیشترین حمایت دولتی – در مقایسه با دو گروه دیگر- نیاز دارد، مشخص شده است.
وزارت راه‌وشهرسازی پیش‌تر، جامعه تقاضای مسکن را به سه دسته اجاره‌نشین کم‌درآمد عضو دو دهک اول، اجاره‌نشین‌‌های با درآمد متوسط و در نهایت دسته مرفه جامعه تقسیم‌بندی کرده بود و برای تامین نیاز دو گروه اول به ترتیب طرح مسکن‌اجتماعی و طرح مسکن‌حمایتی را پیشنهاد داده بود.اما در حال‌حاضر با اولویت قرار گرفتن نیاز گروه اول و در عین حال تغییراتی که در تعداد خانوارهای این گروه اعمال شده، بسته‌ای حاوی حداقل 5 سیاست حمایتی- اجتماعی برای این طیف در نظر گرفته شده است.
فردین یزدانی، مدیر بازنگری طرح جامع مسکن درباره آنچه برای تامین نیاز اجاره‌نشین‌ها، در حال تدوین و تصویب است، اعلام کرد: اولویت دولت در برنامه‌های جدید ساخت و تامین مسکن را نیازمندترین گروه اجاره‌نشین که تعداد آنها در حال‌حاضر 6/2 میلیون خانوار است و در 4 دهک اول قرار دارند، تشکیل می‌دهد. برای این گروه سیاست‌هایی همچون پیوند مسکن‌اجاره‌ای با بافت‌فرسوده، پرداخت یارانه اجاره‌بها، تامین سپرده بانکی از طریق وجوه اداره شده برای تامین وام خرید، مسکن‌کارگری و استفاده از ابزار زمین برای پشتوانه این سیاست‌ها در نظر گرفته شده است.
تا پیش از این، طرح مسکن‌اجتماعی برای 4/1 میلیون اجاره‌نشین عضو دو دهک اول و در دو قالب ساخت مسکن‌اجاره‌ای و پرداخت یارانه اجاره‌بها، تعریف شده بود.
اما مطالعات طرح جامع مسکن، هم جمعیت گروه اول – اجاره‌نشین کم‌درآمد- را افزایش داده و هم برنامه‌های بیشتری برای آنها طراحی کرده است.
*جایگاه پیش‌نویسی که با عنوان سازوکار تامین مالی برنامه‌های جدید مسکن در قالب پنج برنامه محوری اواخر اسفند 92 از سوی وزارت راه و شهرسازی منتشر شد، در طرح جامع مسکن چیست؟
در این زمینه ابتدا باید به چند نکته مهم توجه کرد، اولین نکته این است که برنامه‌ریزان نباید در اجرای برنامه‌های جدید تعجیل داشته باشند. دولت هم از یک طرف برای اجرای برنامه‌های جدید تحت فشار است و از طرف دیگر لازم بود مطالعاتی با دقت و حوصله کافی انجام شود.
همچنین، مسکن کالایی است مقید به مکان؛ بنابراین باید در این زمینه به مکان جغرافیایی هم توجه داشته باشیم. بازارهای مسکن از نظر جغرافیایی ویژگی‌های متمایزی دارند که چه بسا سیاست‌گذاری‌های متمایزی هم لازم است برای آنها اتخاذ شود.
بنابراین حرف‌ها، سیاست‌ها، برنامه‌ها و برآوردهای جدید در حوزه مسکن نباید در سطح ملی متوقف شود. هدف طرح جامع مسکن این است که برنامه‌های ملی مسکن را همزمان تا سطح استانی پیش ببرد و سپس در گام نهایی برای شهرهای با جمعیت بیش از 25 هزار نفر برنامه تهیه کند. حال چون دولت تحت فشار بود و ضرورت‌ها ایجاب می‌کرد لازم بود ابعاد مختلف این برنامه دیده شود.
آن چیزی که در روزهای پایانی اسفند باعنوان سازوکارهای تامین مالی در بخش مسکن ارائه شد، به عنوان یک چارچوب اولیه و برنامه اورژانسی برای تامین مالی در بخش مسکن مطرح شد. البته من درباره اعداد و ارقامي كه در آن پيش‌نويس تحت عنوان منابع مالي مورد نياز اجراي مسكن‌اجتماعي و... آمده است، اظهارنظر نمي‌كنم و مورد تاييد من نيست.
*فرآیندهای بازنگری و به‌روزآوری طرح جامع مسکن در چند مرحله تعريف و چه زماني به پايان مي‌رسد؟
در این فرآیندها که به برخی از برنامه‌های اجرایی آن هم رسیده‌ایم، از‌جمله اینکه به‌زودی باید نهادهای اجتماعی و همچنین نهادهایی مانند کمیته امداد و بهزیستی هم در این برنامه‌ها دخیل شوند، در مرحله اول باید یک سند فرادست کلی تهیه می‌کردیم که این سند تهیه شده است و تصویر وضع موجود و چالش‌ها را باید در آن در قالب جمعیت هدف‌گذاری، گروه‌های هدف و... تعیین کنیم.
سپس باید برنامه کلی سیاست‌گذاری‌ها ایده و اصول اساسی موضوع مطالعه تعیین و برنامه‌ریزی شود. اینکه سیاست‌ها و اصول کلی ما چیست و چه تلفیقی با سیاست‌ها و برنامه‌های کلان اقتصادی، نظام شهرسازی کشور و... باید داشته باشد. این موارد سپس براي شهرها و استان‌ها تدقیق می‌شود و این موضوع برای ما مهم است که بدانیم گروه‌های هدف ما از لحاظ جغرافیایی در کجا پراکنده هستند که بر این اساس برنامه‌ها باید متناسب با پراکندگی جمعیت و گروه هدف در محدوده‌های جغرافیایی تعیین شود.
بنابراین به تفکیک استان‌ها موضوعات مختلف مطرح می‌شود و در نهایت پکیج و نقشه راه برای موضوعات مختلف ازقبیل مسکن گروه‌های کم درآمد یا مسکن حمایتی، نظام تامین مالی مسکن، بحث مالیات‌ها، صنعت ساختمان و راه‌های ارتقای آن، سیاست‌های زمین و تلفیق برنامه‌های مسکن و توسعه شهری، مسکن روستایی و بازار اجاره طراحی می‌شود.
سیاست‌های مربوط به بازار زمین و تلفیق آن با برنامه‌های مسکن و توسعه شهری پس از مسکن گروه‌های کم‌درآمد مهم‌ترین اولویت ما در برنامه‌های جدید محسوب می‌شود؛ چون دیدگاه اساسی ما این است که حل مساله مسکن جدا از نظام سکونتی به صورت نهایی امکان‌پذیر نیست. متاسفانه، ما در حال حاضر یک نظام سکونتی جامع و کارآمد چه در نظام برنامه‌ریزی آمایش سرزمين و چه در نظام توسعه شهری نداریم. بنابراین در اینجا سعی ما براین است که تا حدی این خلأ‌های مرتبط با امر مسکن و الزامات مطرح در این رابطه را پیشنهاد دهیم.
اینها چارچوب‌های موضوعی پروژه بازنگري طرح جامع مسكن را تشكيل مي‌دهد. پس از اینکه این چارچوب‌های موضوعی آنالیز شد، گام آخر این است که برنامه مسکن و برنامه نیازسنجی برای شهرهای با جمعیت 25 هزار نفر داشته باشیم.
در این زمینه یک اصل مهم را هم در برنامه قرار دادیم و آن این است که چون شرایط اقتصادی، اجتماعی و مدیریتی کشور بسیار متنوع، پرنوسان و در حال گذار است، امکان پایش و مانیتورینگ این برنامه را در طرح جامع مسکن فراهم کردیم. بنابراین شاخص‌های پایش برنامه، به روز آوری آن و تشکیل بانک‌های اطلاعاتی گام‌های بعدی است که وزارت راه و شهرسازی خود را مکلف به انجام آن کرده است تا از این طریق در آینده دیگر لازم نباشد که به‌صورت مرتب برنامه‌های جدید تدوین شود. درواقع همین برنامه پایه‌ای وجود داشته باشد که در دوره‌های مختلف امکان اصلاح و به‌روزآوری آن طی فرآیندی امکان‌پذیر شود و برای نهادهای وزارتخانه درونی شود.
این فرآیندهای کلی است که برای برنامه بازنگری طرح جامع مسکن اعمال شده است.
*گروه‌های هدف برای بهره‌مندی از مسکن حمایتی و مسکن اجتماعی چگونه تعریف می‌شوند؟
اگر ما فشار هزینه‌ای خانوارها و مالک نبودن را حساب نکنيم، می‌توانیم بگوییم گروه‌های کم درآمد مستاجر باید اولین گروه هدف ما باشد.گروه‌هایی که در 4 دهک اول قرار دارند و مستاجرند.
براساس برآوردهای ما در حال حاضر 2 میلیون و 600 هزار خانوار در این گروه قرار دارند. از این تعداد 50 درصد در واحدهای مسکونی فرسوده زندگی می‌کنند.
از همین‌جا است که نوسازی بافت‌های فرسوده را باید در طرح مسکن اجتماعی با مسکن گروه‌های کم درآمد پیوند بزنیم.
قاعدتا با توجه به اینکه 77 هزار هکتار بافت فرسوده در کشور وجود دارد، حداقل نیمی از جمعيت اجاره‌نشين كم‌درآمد، در بافت‌های فرسوده قرار دارند و بنابراین باید مسکن اجتماعی يا مسکن گروه‌های کم‌درآمد با بافت‌فرسوده پیوند بخورد.
*سیاست‌های اجتماعی براساس طرح جامع مسکن شامل چه برنامه‌هایی است؟
یکی از ابعاد سیاست‌های اجتماعی شامل پرداخت کمک هزینه اجاره است.
از دیگر ابعاد این سیاست، ساخت واحدهای مسکونی است.
فراهم کردن ابزار مالکیت، بخش دیگری از این سیاست اجتماعی محسوب می‌شود، به این معنا که بتوانیم وام خرید مسکن برای واحدهای مشخص کوچک را تجهیز کنیم.
از دیگر ابعاد این سیاست این است که با استفاده از نهادهای اجتماعی طرح‌های مسکن کارگری را اجرا کنیم. با این توضیح که بخش اعظمی از این گروه‌ها به‌دلیل نداشتن سپرده اولیه قادر به سپرده‌گذاری و دریافت وام از بانک‌ها نیستند. با همکاری نهادهای اجتماعی مانند کمیته امداد و... می‌توان از طریق تامین سپرده از محل وجوه اداره شده برای این افراد نزد بانک‌ها امکان دسترسی آنها به وام مسکن را تسهیل کرد.
درواقع سیاست اجتماعی مسکن ترکیبی از حداقل پنج سیاست است؛ چرا که نه منطقی و نه عقلانی است که تنها از طریق یک سیاست به دنبال راه حل و راهکار در این بخش بود.
لازم به تاکید است این سیاست‌ها بدون همراهی با سیاست زمین، مدیریت و هدایت بازار زمین و اصلاح روندهای توسعه شهری به جایی نمی‌رسد و لازم است معاونت شهرسازی و وزارت کشور بر این موضوع به صورت اساسی کار کنند.
*دستور وزیر راه و شهرسازی ساخت واحدهای مسکن اجتماعی در بافت فرسوده است، اما در این بافت‌ها چالش بزرگ جلب رضایت مالکان برای نوسازی وجود دارد، در این زمينه چه سازوکاری وجود دارد؟
چند سالی که برای جلب رضایت مالکان در بافت فرسوده برای نوسازی، دفاتر تسهیلگری در مناطق شهری فعال شده‌اند که این دفاتر در واقع نوعی رابط بین دولت و بخش عمومی و مالکان محسوب می‌شود.
همچنین بخشی از مسکن اجتماعی می‌تواند از سوی مالکان در بافت فرسوده اجرا شود، از طریق اعطای تراکم تشویقی مشروط به سازنده و دريافت تعهد از او براي اجاره تعدادي آپارتمان به خانوارهاي مخاطب مسكن‌اجتماعي و مدنظر دولت.
اینها قابل حل است، البته بافت فرسوده بخشی از بستر ساخت مسکن اجتماعی خواهد بود و بخش دیگری از این واحدها در شهرهای جدید احداث می‌شود.
* یارانه ماهي 400 هزار تومان براي پوشش هزينه اجاره‌بها برای 70 هزار مستاجر كم‌درآمد و وام 90 میلیون تومانی خريد مسكن براي دهك‌هاي ميان‌درآمد که در پیش‌نویس اولیه تامین مالی برنامه‌های جدید مسکن به آن اشاره شده است تا چه حد با واقعیت‌های اقتصادی و وضع موجود سیستم بانکی همخوانی دارد؟
من ترجیح می‌دهم روی ارقام اعلام شده بحث نکنم.
اما اینکه ما باید یک کمک هزینه اجاره به عنوان یکی از برنامه‌های سیاست اجتماعی را اعمال کنیم در هر صورت باید انجام شود. توسعه تعریف شده و هدفمند صندوق‌های وام و پس‌انداز یکی از ابزارهای مهم در این زمینه است. توسعه هدفمند، یعنی وام 100 میلیونی برای یک واحد 140 میلیون تومانی داده نشود. از طریق این صندوق باید وام سوبسیددار برای مثلا یک واحد معمولی 70 متری داده شود. این سیاست‌ها با بستر اصلی آن جزو سیاست حمایت اجتماعی در حوزه مسکن است و ارقام دقيق آن در جریان برنامه مشخص خواهد شد.
محدودیت‌های مالی و اعتباری که در حال حاضر در مورد آن صحبت می‌کنیم به مرور با گشایش‌های سیاسی و اقتصادی کاهش پیدا می‌کند. علاوه‌بر این لازم نیست، کل بودجه این صندوق‌ها به صورت یکجا تامین شود که در این زمینه با مشکل مواجه شویم.
* یکی از اهرم‌های اصلی براي تامین مالی صندوق سپرده‌گذاری، بازپرداخت تسهیلات مسکن مهر اعلام شده است، چه تضمینی برای بازپرداخت این وجوه از سوی خریداران مسکن مهر به‌منظور تامین بخشی از منابع مورد نیاز برای صندوق ملی توسعه مسکن وجود دارد؟
به نظر نمی‌رسد که سوخت بازپرداخت تسهیلات مسکن مهر درصد قابل توجهی باشد و آن طور که مسوولان مسکن می‌گویند این سوخت بازپرداخت در حد 3 درصد است. بنابراین نگرانی خاصی در این مورد وجود ندارد، هر چند این نقدینگی‌ها یکبار اثر خود را بر بازار و تورم گذاشته است و حتی اگر بازگشت نداشته باشد، دیگر اثر تورمی مضاعف نخواهد داشت.
نکته مهم این است که در تمام دنیا حتی در لیبرالترین حکومت‌ها دولت در بخش مسکن حمایت می‌کند و سوبسید می‌دهد. دولت ناگزیر به حمایت در این بخش است؛ چرا که عدم حمایت چالش‌برانگیز است و آسیب‌های اجتماعی ایجاد می‌کند، باعث ایجاد نارضایتی اجتماعی شده و رشد اقتصادی را هم مختل می‌کند.
*در مطالعات جدید طرح جامع مسکن تقاضای ناشی از طلاق مطرح شده است، این در حالی است که هم‌اکنون با افزایش آمار طلاق و همچنین بالارفتن آمار زندگی مجردی یا انفرادی، این دسته از تقاضاهای مسکن شکل گسترده‌تری به خود گرفته است، از طرف دیگر معیار در نظر گرفته شده برای گروه‌های مشمول دریافت مسکن اجتماعی معیار خانوار است، برای این گروه‌های تک نفره چه تدبیری وجود دارد؟
این یک واقعیت است که ظرف سال‌های اخیر الگوی مسکن تغییر کرده است و به سمت خانوارهای تک نفره هم رفته است. ما در بازنگری طرح جامع مسکن الگوی مسکن تعریف می‌کنیم که براین اساس بعد خانوار و به تبع آن متراژ واحدها به تدریج کوچک می‌شود.
بر اساس این الگو فضای سرانه مسکن به ازای هر نفر در مسکن اجتماعی 14 مترمربع است.
البته الگوی مسکن کم‌درآمدها بر مبنای 5/3 نفر است که مسکن حمایتی برای این خانوار حدود 60 مترمربع متراژ دارد.
این در حالی است که تغییر بعد خانوار هم‌اکنون ملموس شده است. بنابراین مساحت مورد نیاز جدید در برنامه‌های نیاز سنجی در طرح جامع مسکن جدید اعمال می‌شود.
اما در مورد مجردها باید گفت زندگی مجردی بستگی دارد که به چه صورت باشد. در حال حاضر بخشی از مجردها به صورت پانسیون زندگی می‌کنند. از طرف دیگر در برنامه‌های حمایتی، مجردها در اولویت‌های آخر قرار دارند هر چند بخش‌هایی از این طیف در برنامه‌های حمایتی براساس تاکید ما که مسکن اجتماعی باید از طریق شناسایی گروه‌های هدف باشد که یا تحت پوشش سازمان تامین اجتماعی اند، یا بهزیستی یا کمیته امداد، می‌توانند بسته به اینکه تحت پوشش کدام یک از این نهادهای حمایتی هستند، مشمول دریافت مسکن اجتماعی قرار بگیرند.
*تمهیدات و الزامات در نظر گرفته‌شده در مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن در رابطه با زمین چیست؟
بخشی از حمایت و نقش دولت می‌تواند تمهیداتی به‌منظور آماده‌سازی زمین برای توسعه شهرک‌سازی خصوصی باشد. شهرهای جدید به دلایلی از قبیل مدیریت بخش دولتی در کنار سازوکار خصوصی کسب درآمد نتوانستند، در این زمینه موفقیت حاصل کنند و در واقع دولت قبل در این زمینه شکست خورد. به این معنا که در دولت قبل زمین در شهرهاي جديد ابزار کسب درآمد دولت شد. واقعیت این است که دولت باید در شهرهای جدید حضور داشته باشد، اما نباید از زمین به عنوان ابزار کسب درآمد استفاده کند. دولت باید بودجه دهد و زمین را پشتوانه سیاست‌گذاری خود قرار دهد.
از طرف دیگر نامناسب بودن مکان یابی در شهرهای جدید یکی از مهم‌ترین انتقادات به این شهرها است.
اگر مسوولان در طرح‌های توسعه شهری و طرح‌های جامع و تفصیلی در بحث زمین محدوده وسیع‌تری را ببینند و همزمان با تهیه طرح در صورت نیاز به مسکن برای ساخت شهرک‌های مسکونی خصوصی مکان‌یابی کنند، برای ساخت مسکن گروه‌های میان‌درآمد و کم‌درآمدها و دولت فقط زیرساخت‌ها را برساند، بخش خصوصی می‌تواند در هزینه زمین صرفه‌جویی کند. اگر سیاست‌های توسعه شهری و سیاست زمین بتواند هزینه تامین زمین را برای ساخت مسکن از 54 درصد به 30 درصد کاهش دهد حجم یارانه و منابع حمایتی مورد نیاز به شدت پایین می‌آید. پیشنهاد ما این است که در بازار زمین اولا دولت در عرصه اجتماعی باید حمایت‌های خود را ادامه بدهد، یعنی بخشی از زمین باید در سازوکارهای مسکن اجتماعی وارد شده و بتواند به بازار مسکن استیجاری و مسکن ملکی کمک کند. حال در کنار اینها باید شفاف سازی و بهینه سازی عملکرد بازار هم انجام شود. در حال حاضر، سیستمی برای هدایت و کنترل بازار زمین در کشور ما وجود ندارد هر چند در دوره‌هایی قرار بود، این موضوع در دستور کار قرار بگیرد.
