سند مالکیت برای مسکن مهر
سند مالکیت برای مسکن مهر
گنگ بودن مالكيت و ابهام درباره مالك واقعي واحدهاي مسكوني مهر، با تصميم جديد دولت مبني‌بر «فروش زمين‌هاي 99 ساله به صاحبان مسكن مهر» رفع مي‌شود. قرار است براي 5 هزار نفر از پيش‌خريداران مسكن مهر در شهر جديد پرديس، قرارداد فروش همزمان «عرصه و اعيان» صادر شود. در ضوابط اوليه مسكن مهر، مالكيت افراد در حد اعيان –آپارتمان- تعريف شده و مالك عرصه اين واحدها –زمين- تا 99 سال دولت معرفي شده است. در سال‌هاي اخير اجاره‌اي بودن زمين مسكن مهر و ممنوعيت فروش اين واحدها، معناي مالكيت در مسكن مهر را مخدوش كرده بود.
مالکیت صاحبان مسکنمهر «قطعی» و «کامل» میشود
فروش زمین‌های «99ساله»
پایان مالکیت دولت بر عرصه مسکنمهر به‌زودی با انتقال اسناد 5 هزار واحدمسکونی در «پردیس» آغاز میشود.
دولت یازدهم یکی دیگر از سری مجموعه‌های «ناتمام مانده» در طرح مسکنمهر را قصد کرده به پایان برساند. نیت برخی دولتمردان سابق بابت حذف عنوان «99ساله» از چهره آپارتمان‌های مسکنمهر و انتقال کامل مالکیت عرصه (زمین) و اعیان (واحدمسکونی) به افراد، تا آخرین روزهای عمر کاری مسوولان وقت، کماکان در حد ایده باقی ماند، اما وزارت راه‌وشهرسازی اخیرا تصمیم گرفته این عنوان آسیب‌زا را از طریق اجرای برنامه فروش زمین به صاحبان مسکنمهر، از بین ببرد.
روز گذشته اعلام شد، فاز اول «فروش زمین‌های 99ساله» با هدف تکمیل پروسه مالکیت مسکنمهر، قرار است به‌زودی در شهر جدید پردیس به اجرا گذاشته شود. اقدامات ناتمام دولت قبل در مسکنمهر فقط به ساختمان‌های در حال ساخت و تکمیل‌نشده منتهی نشد، بلکه تعیین‌تکلیف «مالکیت واقعی» صاحبان این خانه‌ها، خود موضوعی پیچیده‌تر از ساخت‌وساز بود که اگرچه یکی دو نفر از مقامات ارشد مسوول در دولت دهم، تمایل شدید به حل آن داشتند، اما مخالفت‌ها از طرف طیف کارشناسان و مشاوران، مانع از آن شد که صاحبان کلید واحدهای مسکونی‌مهر همچون سایر مالکان آپارتمان‌های عادی و غیرمهر، بتوانند اصل مالکیت خود را بر این املاک دولتی‌ساز احراز کنند.
پایان مالکیت دوگانه
دولت پیشین سکان مسکنمهر را در شرایطی تحویل کابینه فعلی داد که از یک‌طرف 50 درصد از 2 میلیون واحدمسکونی در دست احداث، آماده بهره‌برداری نبود و فقط یک میلیون آن تحویل پیش‌خریداران شده بود و از طرف دیگر، هویت مالک‌نهایی این واحدها، هم برای دولت و هم برای مردم کاملا گنگ بود.
در مقررات طرح مسکنمهر آمده است: فردی که به عنوان سرپرست خانوار صاحب یک واحد مسکونی‌مهر میشود، فقط مالک «اعیان» واحد است و مالکیت زمینی که این واحد روی آن بنا شده است نزد دولت باقی می‌ماند. در حال‌حاضر، با استناد به مقررات مصوب سال 86 هیات‌دولت، آپارتمان‌های مسکنمهر مالکیت دوگانه دارند و در درازمدت تحت‌تاثیر سبقت قیمت زمین از مسکن – اتفاقی که در سالهای گذشته همواره رخ داده و زمین را باارزش‌تر از ساختمان کرده است- سهم مالکیت دولت در این واحدها از میزان مالکیت خود صاحب‌خانه‌ها بیشتر میشود.
از طرفی، صاحبان این آپارتمان‌ها درحالی که به‌ظاهر مالک محسوب می‌شوند، در واقعیت مستاجر دولت به حساب می‌آیند طوری که زمین‌های مسکنمهر به اجاره 99ساله مردم به عنوان صاحبان این واحدها، درآمده است و افراد با امضای قرارداد اجاره زمین 99ساله، سالانه بین 50 تا 70 هزار تومان اجاره‌بها (بابت زمین) به وزارت راه‌وشهرسازی پرداخت می‌کنند! اما فارغ از اجاره‌‌ای بودن زمین مسکنمهر، آنچه در طول 6سال گذشته برای 2 میلیون خانوار هضم‌شدنی نبود، به ممنوعیتی برمی‌گشت که دولت بابت فروش این واحدها اعمال می‌کرد. از نظر دولت - تا همین سه ماه پیش- خرید و فروش آپارتمان‌های مسکنمهر غیرقانونی تلقی میشود و صاحبان این املاک باید تا پایان عمر خود، ساکن اول و آخر مسکنمهر باقی بمانند.
پازل نصفه، تکمیل میشود
با این حال، وزارت راه‌وشهرسازی در ماه‌های اخیر با ورود به مجموعه «ناتمام‌مانده‌ها» در مسکنمهر، در حال گره‌گشایی از چالش‌های این طرح ملی است. زمستان سال گذشته برای تامین‌مالی جهت تکمیل ساخت‌وسازهای نیمه‌تمام مسکنمهر، مسیری غیراز خط‌اعتباری بانک‌مرکزی طراحی شد. اقدام بعدی وزارتخانه، آزادسازی معاملات این واحدها از طریق کسب مجوز از هیات‌دولت بود که اواخر سال 92 با ابلاغ بخشنامه‌ای از طرف معاون اول، صاحبان مسکنمهر اجازه پیدا کردند واحدهای خود را در بازار مسکن خرید و فروش کنند، البته بدون محاسبه قیمت زمین و بدون آنکه اجازه انتقال مالکیت زمین را داشته باشند. اکنون نیز اقدام دیگری برای احیای ارزش واقعی آپارتمان‌های مسکنمهر، در دستور کار قرار گرفته است.مدیرعامل شهر جدید پردیس روز گذشته درباره جزئیات این اقدام اعلام کرد: مطالعات کارشناسی برای واگذاری مالکیت زمین‌های 99ساله در پروژه‌های مسکنمهر پردیس به پایان رسیده و پروسه کسب مجوز نهایی برای فروش این زمین‌ها به پیش‌خریداران در آخرین مرحله هماهنگی و اخذ امضا از مقامات بالادست قرار دارد. در پردیس از اوایل سال گذشته، سری آخر ساخت‌وسازهای مسکنمهر با ظرفیت 80 هزار واحد مسکونی کلنگ‌زنی شد. این پروژه هم‌اکنون جوان‌ترین پروژه مسکنمهر در کل کشور به حساب می‌آید. در پردیس تا الان با نیمی‌از ثبت‌نام‌کننده‌های واجدشرایط، قرارداد پیش‌خرید امضا شده است و حدود 40 هزار نفر دیگر در نوبت احضار برای انعقاد قرارداد هستند. حسن ولی‌پور مدیرعامل شهر جدید پردیس، روز گذشته گفت: به‌زودی برنامه انتقال مالکیت همزمان زمین‌های 99ساله و واحدهای مسکونی‌مهر را به‌صورت پایلوت، برای پنج هزار نفر از ثبت‌نام کننده‌هایی که هنوز قرارداد پیش‌فروش دریافت نکرده‌اند، اجرایی خواهیم کرد و اگر افراد از واگذاری توام مالکیت عرصه و اعیان استقبال کنند، فروش زمین را به سایر واحدها تعمیم خواهیم داد. مدیرعامل شهر جدید پردیس تاکید کرد: با انتقال مالکیت زمین‌های 99ساله، منابع مالی قابل‌توجهی برای دولت و وزارت راه‌وشهرسازی آزاد میشود که به کمک آن می‌توان هزینه توسعه خدمات رفاهی و سکونتی محله‌های مسکنمهر را تامین کرد. وی با بیان اینکه، در پردیس تا پیش از این، طبق مجوز هیات دولت، بخشی از هزینه ساخت و تامین خدمات روبنایی محله‌های مسکنمهر از طریق آورده‌نقدی متقاضیان تامین می‌شد، افزود: با فروش زمین‌های 99ساله و کسب درآمد از این محل، امکان تامین مالی جهت تکمیل خدمات طرح به وجود می‌آید و به کمک تهاتر زمین با پیمانکاران، بار جدید به متقاضیان اضافه نمی‌شود.
زمین 99ساله متری چند؟
کل زمین‌های 99ساله تحت مالکیت دو دستگاه دولتی شامل سازمان ملی زمین‌ومسکن و شرکت عمران شهرهای جدید است که هر دو زیرمجموعه وزارت راه‌وشهرسازی قرار دارند.
سازمان ملی زمین‌ومسکن مالک آن دسته از زمین‌هایی است که در شهرهای کوچک و بزرگ برای احداث مسکنمهر اختصاص داده شده و شرکت عمران شهرهای جدید نیز بخش دیگری از زمین‌های 99ساله را که در 17شهر جدید برای این طرح در اختیار پیمانکاران قرار گرفته تحت مالکیت خود دارد.بررسی‌های انجام شده درباره مساحت کل زمین‌هایی که در قالب مسکنمهر، به اجاره 99ساله حداقل 2 میلیون خانوار ایرانی درآمده است، حاکی است: دولت در فاصله سالهای 86 تا 92 حداقل 150 میلیون مترمربع زمین‌دولتی – معادل حداقل 15 هزار هکتار- برای مسکنمهر اختصاص داده است.در مقررات مصوب مسکنمهر، رعایت فرمول «قیمت زمین معادل حداکثر یک‌‌سوم قیمت ساخت مسکنمهر» اجباری اعلام شده بود. این شرط باعث شد زمین‌هایی با ارزش حداکثر مترمربعی 100 هزار تومان، برای مسکنمهر در نظر گرفته شود تا جایی که برخی منتقدان به کیفیت و جانمایی نامناسب زمین‌های 99ساله، همین سقف ناچیز قیمتی را باعث و بانی اختصاص زمین‌های نامرغوب به برخی پروژه‌های مسکنمهر عنوان می‌کنند.
به این ترتیب، هر مترمربع از زمین‌های 99ساله به قیمت سالهای 88 تا 90 –اوج اختصاص زمین برای ساخت مسکنمهر- حدود 100 هزار تومان می‌تواند ارزش داشته باشد که با احتساب آن، قیمت کل زمین‌های مسکنمهر حداقل 15 هزار میلیارد تومان ارزش خواهد داشت.
قائم‌مقام وزیر راه‌وشهرسازی در امور مسکنمهر بهمن سال گذشته اعلام کرده بود: حداقل 150 میلیون مترمربع زمین به مسکنمهر اختصاص یافته است که به قیمت سالهای 87 و 88 حداقل 15 هزار میلیارد تومان ارزش دارد. هم‌اکنون دولت برای فروش زمین‌های 99ساله به صاحبان مسکنمهر، با دو راه متفاوت قیمت‌گذاری روبه‌رو است.
راه اول، محاسبه ارزش زمین مسکنمهر به قیمت زمان واگذاری این زمین‌ها به پیمانکاران است. این زمین‌ها تا پیش از آنکه مسکنمهر روی آنها ساخته شود دارای حداقل ارزش بودند.
راه دوم، محاسبه به روش قیمت کارشناسی روز است که علی‌القاعده، ارزش جاری زمین‌های 99ساله با وضع موجود، ملاک محاسبه قیمت قرار می‌گیرد. ظاهرا قرار است، راه دوم مبنای محاسبه قیمت زمین‌های 99ساله قرار بگیرد. در قانون ساماندهی مسکن (مصوب سال 87) اجازه فروش زمین مسکن مهر به دولت داده شده است.
