وضعیت بازار مسکن در ایران

 مدير بازنگري طرح جامع مسكن كه از طرف وزير راه‌وشهرسازي ماموريت دارد سند فرادست برنامه‌هاي بخش مسكن را تهيه كند، اعلام ‌كرد: فصل اول اين سند كه تصوير به‌روز‌شده‌اي از بازار مسكن به همراه آخرين وضعيت شاخص‌هاي اقتصاد مسكن را ارائه مي‌كند، آماده شد. فردين يزداني با بيان اينكه، سازوكار‌هاي مربوط به مسكن ‌اجتماعي، مسكن‌ حمايتي و ساير برنامه‌هاي تامين مسكن، در فصل‌هاي بعدي اين سند ترسيم مي‌شود، گفت: براي اولين ‌بار در ايران شاخص «فقر مسكن» را محاسبه كرده‌ايم كه نشان مي‌دهد خانوارهاي زير خط فقر‌ مسكن از 24 درصد در سال 84 به 33 درصد در سال91 رسيده است. اين شاخص در آلمان 2 درصد است.
براي نخستين بار محاسبه شد
شاخص فقـر در بخش مسکـن
 فردین یزدانی: بازار به لحاظ «دسترسی خانوارها به واحدمسکونی حداقلی» در وضعیت نامناسبي قرار دارد

گروهی که سال گذشته از عباس آخوندی ماموریت گرفت تا سند بالادست وزارت راه‌وشهرسازی در سه حوزه «شناسایی و تفکیک خانوارهای نیازمند مسکن»، «ساخت و تامین مسکن برای اقشار هدف» و همچنین «مدیریت بازار زمین» را تهیه کند، هم‌اکنون بخش پایه‌ای این سند را به اتمام رسانده است.
این سند بالادست که پس‌از تکمیل مراحل مطالعه و نگارش سایر بخش‌ها، به فصل‌الخطاب و کتابچه راهنمای دولت یازدهم و دولت‌های بعدی برای اجرای هر نوع سیاست مرتبط با بازار مسکن، تبدیل خواهد شد، «طرح جامع مسکن» نام‌گذاری شده است.
طرح جامع مسکن در دست تدوین، ادامه و البته شکل مکمل همان طرح جامعی است که سال‌‌های 83 و 84 باز به سفارش وزارت مسکن وقت توسط همین گروه تهیه شد، اما فشار طراحان مسکن‌مهر، این سند جامع را به حاشیه راند و مانع استفاده آن توسط دولت شد.
مدیر بازنگری طرح جامع مسکن –رئیس گروه تهیه و تدوین طرح جدید جامع مسکن- درباره بخش‌پایه‌ای این سند می‌گوید: در قدم اول و قبل از آنکه سراغ کم و کیف برنامه‌هایی همچون مسکن‌اجتماعی و مسکن‌حمایتی برویم، ابتدا مختصات نیازهای موجود در بازار مسکن و ویژگی خانوارهایی که باید مخاطب این برنامه‌ها قرار بگیرند را در قالب بخش‌پایه‌ای سند جدید طرح جامع مسکن، محاسبه و برآورد کردیم.
فردین یزدانی در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد»، با اعلام نتایج مطالعه‌ای که طی‌ ماه‌های اخیر انجام داده، تصویر به‌روز شده بازار مسکن را تشریح کرده است. تصویری که برای اولین‌بار، شاخص جهانی و معروف «فقر مسکن» را در ایران محاسبه می‌‌کند و بنیه مالی خانوارهای فاقد مسکن، اجاره‌نشین، بد مسکن و همچنین طول دوره انتظار برای صاحب‌خانه‌ شدن دهک‌های مختلف را نیز اعلام می‌کند.
متن گفت‌وگو با فردین یزدانی مدیر بازنگری طرح جامع مسکن را در زیر بخوانید:
بازنگری طرح جامع مسکن و تدوین سند جدید، در چه مرحله‌ای قرار دارد؟
در حال حاضر، مطالعات کلان ملی و ترسیم چشم‌اندازها و وضعیت موجود در قالب بازنگری طرح جامع مسکن انجام شده است.
تقریبا گروه‌های هدف ما هم مشخص شده است و مقیاس اولیه‌ای از برخی برنامه‌ها هم تهیه شده که البته هنوز نهایی نشده است.
برنامه مسکن گروه‌های کم‌درآمد و پروسه تامین مالی آن تا 2 ماه آینده به صورت نهایی در قالب سیاست‌های اجتماعی مسکن به وزارتخانه عرضه می‌شود.
البته ما برنامه مسکن اجتماعی را به عنوان جزئی از برنامه‌های اجتماعی - حمایتی در یک پکیج کلی حمایت اجتماعی که علاوه‌بر موضوع مسکن باید شامل سایر خدمات اجتماعی هم بشود، تهیه و اجرا می‌کنیم. اما در این رابطه باید وزارت رفاه و نهادهای اجتماعی نیز وارد شوند و در این بستر قرار بگیرند.
در واقع الزام موفقیت این برنامه این است که دولت یک «برنامه جامع فقرزدایی» داشته باشد. اگر این اتفاق نیفتد کمک صورت گرفته در موضوع مسکن ممکن است در نهایت آن کارآمدی را که باید داشته باشد، نداشته باشد.
 با گرفتاری‌های عمده‌ای که دولت با مسکن مهر دارد فکر می‌کنید اجرای طرح مسکن اجتماعی در این دولت امكان‌پذير ‌شود؟
100 درصد. چون دولت چاره دیگری ندارد. پیشنهاد خود من به مسوولان این بود که اجرایی‌شدن مسکن اجتماعی را موکول به سال 94 کنند که بار مسکن مهر از بین برود. چون افزایش پروژه‌های نیمه‌کاره به معنای کاهش کارآیی طرح است.
بنابراین تدوین برنامه‌های اصلی طرح جامع مسکن تا اوایل تابستان تمام خواهد شد و کل برنامه موجود بر این است که تا مهرماه تمام برنامه‌های مربوط به شهرهای بالای 25 هزار نفر جمعیت را به اتمام برسانیم.
تصویر وضع موجود مسکن را با توجه به اینکه در تدوین طرح جامع جدید مسکن موثر است، چگونه می‌بینید؟
فکر می‌کنم در حال حاضر هیچ‌کس تصویر مناسبی از وضعیت موجود ندارد.
در تصویر وضعیت موجود دو مقطع را می‌توان تفکیک کرد. یکی مقطع مربوط به سال 84 و دیگری مقطع مربوط به سال‌های 91 و 92.
در واقع، از سال 84 رابطه بخش مسکن با اقتصاد کلان نوعی هم‌افزایی منفی بود. از سال 84 به بعد یکدفعه از طریق وام‌های زود بازده پمپاژ نقدینگی شروع شد که در سال 86 تا بهار سال 87 منجر به جهش قیمتی مسکن شد.
از آن طرف، چون رشد اقتصادی خوبی نداشتیم رشد نقدینگی و افزایش قیمت منجر به رکود شد.
از طرف دیگر سیاست تراکم فروشی شهرداری‌ها در این دوره با شدت و حدت ادامه پیدا کرد و گسترش بی‌نهایت یافت.
این عوامل در کنار آنچه گفته شد جریان افزایش قیمت زمین را تقویت کرد.
در این دوره 8 ساله، سالانه 5/17 درصد نرخ تورم بوده است و درآمد خانوارها در همه بازارها به ارزش جاری سالی 16 درصد افزايش یافت. قاعدتا با کاهش سالانه 5/1 درصد از قدرت خرید خانوارها، از قدرت خرید مسکن هم هر سال کم شده است.
در این دوره اتفاق دیگری به نام هدفمندسازی یارانه‌ها افتاد که باعث افزایش 500 درصدی قیمت حامل‌های انرژی شد. این افزایش از یک طرف باعث افزایش قیمت مصالح و در نتیجه افزایش هزینه تولید شد و از طرف دیگر با افزایش هزینه تولید نرخ سودآوری بخش خصوصی در عرصه ساخت و ساز کاهش پیدا کرد.
اما مهم‌ترین اثر هدفمندسازی یارانه‌ها به عقیده من این بود که قدرت خرید خانوار را به شدت کم کرد که براساس برآوردهایی که ما قبل از اجرای فاز اول در اختیار دولت قرار دادیم، پیش‌بینی کردیم پس از هدفمندی حداقل 25 درصد توان اقتصادی خانوارها در اثر هدفمندی کم شود، به‌خصوص در دهک ششم به پایین.
نتیجه امر این بود که قبلا از هر 100 خانوار جدیدی که وارد بازار مسکن می‌شدند، 60 خانوار به سمت واحدهای مسکونی ملکی می‌رفتند و مالک می‌شدند، اما برآورد ما در آن زمان این بود که پس از اجرای فاز اول هدفمندی، 65 خانوار از این 100 خانوار وارد بازار اجاره می‌شود.
همان زمان یعنی در دولت دهم و سال89 در این زمینه هشدار صریح دادیم که از این به بعد منتظر بحران در بازار اجاره باشید. چون سیاست آزادسازی قیمت، بدون چتر ایمنی اجتماعی و سیاست‌های اجتماعی مکمل، به خانوارها لطمه می‌زند. مجموعه این عوامل باعث شد نرخ مالکیت کم شود. براساس آمارگیری سالانه هزینه و بودجه خانوار مرکز آمار ایران، در سال 84 نرخ مالکیت 5/71 درصد بوده است که در سال 91 به 6/66 درصد رسیده است.
این کاهش در میان دهک‌های پایین بسیار بیشتر بوده است. در نتیجه این فرآیند، همزمان با کاهش توان خرید، اجاره نشینی هم افزایش یافته است.
از طرف دیگر، سال 86 در چارچوب مطالعات بانک جهانی مطالعه‌ای با عنوان «ارزیابی یارانه‌های مسکن» صورت گرفت که برآورد خط فقر با تکیه بر میزان کالری انجام شد که براساس آن تا سال 85، 26 درصد خانوارهای ایرانی زیر خط فقر بودند. الان رقم دقیق شده آن براساس برآوردهای ما، 31 درصد است که این برآوردها به تدریج دقیق‌تر هم می‌شود. در حال حاضر، برآورد ما این است که درآمد کمتر از 930 هزار تومان در ماه زیر خط فقر محسوب می‌شود.
بنابراین مجموع شرایط موجود نشان می‌دهد که چشم‌انداز آتی چشم‌انداز چندان جالبی نیست.
افزایش خانوارهای زیر خط‌فقر، متوسط شاخص دسترسی به مسکن را چند درصد کاهش داده است؟
اما اگر بخواهیم این موضوع را از دیدگاه هدف‌گذاری‌ها ببینیم، باید گفت که ما یک توان اقتصادی داریم که مهم‌ترین شاخص آن «شاخص دستیابی» یا «شاخص دسترسی» به مسکن است؛ یعنی نسبت متوسط قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوار.
سال 84 متوسط شاخص دسترسی خانوار به مسکن در کل کشور، 8 سال بوده است؛ سال 91 این شاخص به 12 سال رسیده است.
این در حالی است که شاخص دسترسی به مسکن در یک نرم جهانی ایده‌آل به‌طور متوسط پنج سال است.
بین پنج تا 10 سال را وضعیت نامطلوب و بیش از 10 تا 12سال را وضعیت بحرانی می‌گویند.
این در شرایطی است که فرد تمام درآمد خود را پس‌انداز کند، اما در یک شرایط طبیعی، اگر فردی یک سوم درآمد خود را در سال پس‌انداز کند، برای خرید یک خانه باید 36 سال انتظار بکشد.
در چهار دهک اول، شاخص دسترسی در حالتی که فرد تمام درآمد خود را پس‌انداز کند، 32 سال است که این شاخص در حالت معمولی (پس‌انداز یک سوم درآمد) 96 سال دوره انتظار است.
یعنی عملا خانوارهای جدید با اتکا به منابع خودشان، غیرممکن است، بتوانند صاحب ملک شوند.
برای نشان دادن سختی وضعیت، یک آمار دیگر هم می‌گویم. در سال 84، شاخص دسترسی به مسکن برای گروه‌های کم درآمد 13 سال بوده است که برای دهک یک، 85 سال بوده، این در حالی است که الان برای 4 دهک اول، 96 سال است. یعنی به شدت وضعیت بحرانی است.
این در شرایطی است که نظام بانکی ما با مشكل مواجه است و وضعیت بودجه دولت اسفناک است و همین شاخص‌ها نشان‌دهنده وضعیت جامعه است.
مطلب دیگری که در این زمینه باید به آن اشاره کنم این است که در طول این سال‌ها، دولت افتخار می‌کرد که ما قیمت زمین را کنترل و مهار کردیم. سهم زمین در هزینه ساخت در سال 84، 48 درصد بوده که در سال 91 این عدد به 54 درصد رسیده است.
بخشی از این افزایش به این برمی‌گردد که در این دوره سیاست زمین در کشور ما فقط سیاست واگذاری پروژه‌ای بود و درواقع سیاست زمین به‌طور کلی فراموش شده بود.
دولت مرکزی درواقع اصلا کاری به زمین نداشت؛ یعنی هدایت و راهبری بازار زمین مطلقا تعطیل بود و شهرداری هم هر کاری که می‌خواست انجام می‌داد.
نتیجه این شد که ترکیبی از تراکم‌فروشی شهرداری‌ها و رها کردن سیاست‌های زمین از سوی دولت وقت باعث شد نظام تامین مالی در بخش مسکن هم ابتر بماند. یعنی افزایش قیمت زمین قدرت وام را هم خورد. همین الان هم به‌رغم اینکه میزان وام مسکن باید تا حدی افزایش پیدا کند، اما به اعتقاد من نه در حد 100 میلیون تومان، اما به هر حال سقف فعلی، مشکلی در بازار مسکن ایجاد نمی‌کند و مطلوب هم هست و باید این افزایش اتفاق می‌افتاد. در هر صورت افزایش مبلغ وام اگر با سیاست‌های زمین و کنترل شهرداری‌ها همراه نشود، باعث می‌شود هزینه تمام شده مسکن مدام افزایش پیدا کند و در نتیجه، وام پس از چند سال مجددا ناکارآمد شود. بنابراین همه این موارد باید در قالب یک پکیج در نظر گرفته شود.
شما نرخ جدید شاخص دسترسی مسکن را اعلام کردید، اما در حال حاضر شرایط دسترسی به آپارتمان‌های اجاره‌ای هم تقریبا مشابه خرید آپارتمان، سخت‌تر شده است. درحالی که، تاکنون کمتر آماری درباره نرخ دسترسی یا اندازه سختی اجاره مسکن، اعلام شده است. در مطالعه طرح جامع، چنین آماری وجود دارد؟
در همان مطالعه بانک جهانی در سال 86 موضوعی بود که ما همان را الان در بازنگری طرح جامع مسکن لحاظ کردیم.
بر این اساس شاخص جدیدی را با عنوان «فقر مسکن» تعریف کردیم که این شاخص را در سال 85 محاسبه و الان هم مجددا آن را به روزرسانی کردیم. بر اساس این شاخص، هزینه اجاره یک واحد مسکونی استاندارد با حداقل زیربنای 60مترمربع، داشتن یک آشپزخانه، یک حمام و... با مصالح با دوام یا نیمه بادوام، معیار «فقر» یا «عدم فقر» مسکن قرار گرفت که بر این اساس ما این‌گونه در نظر گرفتیم که هر کس از چنین واحدی به‌صورت اجاره‌ای برخوردار است، روی خط فقر مسکن است و هر کس مسکن مطلوب‌تری دارد، از سطح فقر مسکن بالاتر است. درنتیجه افرادی که وضعیت مسکن آنها کمتر از معیار ذکر شده است، زیر خط فقر مسکن واقع شده‌اند.
از سوی دیگر، در سال 84 متوسط کشوری اجاره‌بهای چنین واحدی ماهانه 107 هزار تومان بود که در سال 91 این عدد به 480 هزار تومان رسید؛ یعنی حدودا 4 برابر افزایش یافت.
با توجه به متوسط درآمد خانوارها در سال 84 معادل 24 درصد؛ خانوارها شرایط مسکن حداقلی را نداشتند. سال 91 معادل 33 درصد. یعنی 33درصد خانوارهای کل کشور زیر خط‌فقر مسکن هستند که البته همه این 33درصد جزو خانوارهای اجاره‌نشین محسوب نمی‌شوند، بلکه بخشی از آنها کسانی هستند که مسکن ملکی دارند، اما شرایط مسکن آنها به شكلي است که نیاز دارند در کمترین زمان ممکن، در محلی مناسب‌تر با امکانات استاندارد حداقلی، ساکن شوند. در محاسبه خط فقر مسکن، در واقع صرفا اجاره‌بهای ماهانه ملاک قرار نگرفته بلکه متوسط هزینه ماهانه تامین مسکن که الزاما اجاره‌بها می‌تواند نباشد، در نظر گرفته شده و این شاخص با متوسط درآمد خانوارهای کل کشور مقایسه شده است. این در حالی است که با صرف‌نظر کردن از خانه‌های خالی در حال حاضر سالانه یک میلیون و 200 هزار واحد مسکونی کمبود داریم. در این میان تعداد قابل‌توجهی از خانوارها هم وجود دارند که در وضعیت بد مسکنی و در سکونتگاه‌های غیررسمی زندگی می‌کنند.
از طرف دیگر، هم‌اکنون 5/1 میلیون واحد مسکونی داریم که یک اتاق یا کمتر دارند. هرچند بخش زیادی از اینها مالک هستند، ولی نیازمند بهسازی هستند و در واقع جزو سیاست‌های اجتماعی و حمایتی مسکن، باید به آنها توجه شود. علاوه‌بر اینها براساس برآورد ما در مناطق شهری 2میلیون و 700 هزار واحد مسکونی فرسوده وجود دارد و 2 میلیون و 300 هزار واحدفرسوده هم در مناطق روستایی.
یعنی 5 میلیون واحد مسکونی نیازمند نوسازی نیز در کشور وجود دارد.
بخشی از این واحدهای فرسوده مربوط به همان گروه‌های هدفی هستند که در واحدهای بی‌کیفیت و نیازمند بهسازی ساکن هستند.

نظر بدهید: