چالش اصلی بازار پیش‌خرید مسکن
چالش اصلی بازار پیش‌خرید مسکن
متقاضیان پیش‌خرید مسکن – و افرادی که هم‌اکنون شرایط خاص حاکم بر بازار را برای خرید آپارتمان در حال‌ساخت به جای واحد آماده، به‌صرفه می‌دانند- می‌توانند یکبار دیگر به اجرای قانونی که سه سال پیش با هدف «تضمین قراردادهای پیش‌فروش و ضمانت‌بخشی به تعهد پیش‌فروشنده‌ها» به تصویب رسید اما هیچ‌وقت استفاده نشد، امیدوار شوند.
روز گذشته معاون قوه‌قضائیه و رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور درباره آخرین وضعیت قانون خاک‌خورده «پیش‌فروش مسکن» گفت: مشکلات و اختلاف‌نظرهایی که بین قوای سه‌گانه به خصوص قانون‌گذار و قوه‌قضائیه برسر بخش‌هایی از این قانون وجود داشت، مرتفع شده و ظرف روزهای آینده آیین‌نامه اجرایی این قانون ابلاغ می‌شود.
قانون پیش‌فروش مسکن زمستان 89 بعد از تایید مجلس، توسط رئیس‌جمهور ابلاغ شد و مجموعه قوه‌قضائیه، وزارت دادگستری و وزارت مسکن مکلف بودند آیین‌نامه اجرایی آن را حداکثر ظرف 3 ماه تدوین و به تصویب برسانند تا بازار بی‌قانون پیش‌فروش از بهار سال90 به چتر امنیتی و مدافع حقوق پیش‌خریدار مجهز شود.
به‌رغم صراحت قانون در تعیین چنین تکلیفی برای دستگاه‌ها، اما در سه سال گذشته اجرای قانون پیش‌فروش در تعطیلی مطلق قرار داشت.
هر چند پاییز سال گذشته وزارت راه‌وشهرسازی از رفع اختلافات نظری در متن پیش‌نویس آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش و ارائه آن به هیات‌دولت برای امضای نهایی و ابلاغ آن خبر داد اما اکنون بعد از گذشت 4 ماه از این وعده نیز، هنوز خبری از صدور مجوز اجرای قانون پیش‌فروش نشده است.
با این حال گفته‌های دیروز رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور درباره رسیدن این قانون به نزدیکی‌های ایستگاه ابلاغ، آن هم باتوجه به اینکه یکی از موارد اصلی اختلاف به این مجموعه مربوط بوده، می‌توان این‌بار بیشتر از قبل به اعمال قانون در بازار پیش‌فروش امیدوار بود.
چالش اصلی بازار پیش‌خرید را نشان می‌دهد: دو نوع ناامنی، همواره سرمایه پیش‌خریداران را تهدید می‌کند، یکی احتمال سوءاستفاده پیش‌فروشنده در فروش یک واحد به چند نفر در آن واحد و دیگری دبه در قیمت توافق‌شده. تهدید دوم، عمدتا در شرایطی اتفاق می‌افتد که قرارداد پیش‌فروش در دوره رکود یا ارزانی قیمت مسکن تنظیم شود و آپارتمان هنگام صعود قیمت‌ها، تکمیل و واگذار شود.
در حال حاضر با توجه به قرار داشتن قیمت مسکن در پایین‌ترین سطح و چشم‌اندازی که درباره نوسان قیمت به اندازه نرخ تورم برای ماه‌های آتی مطرح است، میل پیش‌خرید افزایش پیدا کرده و در طرف مقابل، سازنده‌ها نیز به خاطر فروش‌نرفتن واحدهای نوساز در ماه‌های اخیر، رغبت زیادی به پیش‌فروش دارند. بنابراین اگر مجوز اجرای قانون پیش‌فروش مسکن در روزهای آینده ابلاغ شود، به‌واسطه ابزارهای کنترلی و امنیتی موجود در آن، تهدیدهای احتمالی بر حقوق پیش‌خریدار، به صفر می‌رسد.
دعاوی ملکی زیاد شده است
احمد تویسرکانی، رئیس سازمان ثبت اسناد در حالی روز گذشته از رفع ایرادات موجود در متن آیین‌نامه پیش‌فروش و ابلاغ آن ظرف چند روز آینده خبر داد که این آیین‌نامه به‌دلیل برخی اختلاف نظرهای موجود در پاره‌ای از مواد آن، بین دولت و قوه‌قضائیه، منجر به یک پروسه نقل و انتقال سه ساله آیین‌نامه میان این دو قوه شد.
قانون پیش‌فروش مسکن به دنبال ضرورت‌های روز بازار مسکن و به‌دلیل نبود ضوابط قانونی مشخص به‌منظور کاهش تخلفات ناشی از این شیوه رایج فروش واحدهای ساختمانی، زمستان سال 89 در مجلس تصویب شد که بنا بر این متن قانونی، دولت (وزارت مسکن وقت و وزارت دادگستری) مکلف شد ظرف سه ماه نسبت به تهیه و ابلاغ آیین‌نامه اجرایی آن اقدام کند.
هر چند این آیین‌نامه در سال 90 از سوی دو وزارتخانه مسکن و دادگستری تهیه شد، اما ایراداتی که در نهایت قوه‌قضائیه در مورد برخی مفاد ثبتی و حقوقی این آیین‌نامه به آن وارد کرد، پروسه سه ساله‌ای را پیش روی اصلاح این ایرادات و رفت و برگشت آیین‌نامه میان دولت و قوه‌قضائیه موجب شد.
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور دیروز با اشاره به رفع این ایرادات و تایید آیین‌نامه پیش‌فروش با امضای رئیس قوه‌قضائیه، گفت: با رفع نقاط اختلاف نظر میان قوه‌قضائیه و دولت در مورد برخی مفاد این آیین‌نامه، انتظار می‌رود آیین‌نامه پیش‌فروش ساختمان ظرف چند روز آینده ابلاغ شود.تویسرکانی با بیان اینکه یکی از مهم‌ترین معضلات و مشکلات موجود در رابطه با فروش املاک و نقل و انتقال آنها نبود ضوابط اجرایی و قانونی در حوزه پیش‌فروش است، افزود: طی سالیان گذشته در حوزه مالکیت، قوانین و مقرراتی وجود داشت که به موجب آن بر ثبت رسمی اسناد به عنوان یک الزام قانونی تاکید شده بود، اما به مرور زمان این قوانین بی‌اثر شد و در نتیجه هزینه‌های فراوانی بابت این امر بر جامعه وارد شد. وی ادامه داد: هم‌اکنون پرونده‌های بسیار زیادی ناشی از دعاوی ملکی که اسناد آنها غیررسمی است در دادگاه‌ها و مجامع قضایی در جریان است.
معاون قوه‌قضائیه سال گذشته در آخرین اظهار نظر خود در مورد سرنوشت ابلاغ آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان اعلام کرده بود که این آیین‌نامه به‌دلیل برخی مشکلات ثبتی و حقوقی از قوه‌قضائیه به وزارت دادگستری ارجاع شده تا پس از رفع این مشکلات دوباره از سوی قوه‌قضائیه مورد بررسی قرار بگیرد.
این در حالی است که دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز 6 ماه قبل، از رفع اختلافات موجود در این آیین‌نامه و انتظار برای ابلاغ آن، خبر داده بود.
ابزارهای کنترلی در قانون پیش‌فروش
از ضوابط اصلی و نهایی شده قانون پیش‌فروش مسکن که بنا بر اعلام معاون قوه‌قضائیه تا چند روز آینده برای گره گشایی از چالش‌ها و تخلفات این دسته از معاملات ابلاغ می‌شود حاکی است: براساس آیین‌نامه اجرایی این قانون سازندگان باید برای دریافت مجوز قانونی پیش‌فروش، پنج مرحله را پشت سر بگذارند.
به موجب این آیین‌نامه از این پس کلیه معاملات پیش‌فروش املاک باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و منعقد شود و خلاصه‌ای از آن ضمن ثبت در سند مالکیت، ارسال و اعلام شود.
کنترل تعداد واحدهای دارای پروانه و پیش‌فروش شده با الزام شهرداری‌ها به قید تعداد واحدها در پروانه‌های صادر شده، دومین موضوع مهمی است که در آیین‌نامه اجرایی پیش‌فروش به آن اشاره شده است.
به این ترتیب با مشخص بودن تعداد واحدهای دارای پروانه دفاتر اسناد رسمی موظفند هنگام صدور سند پیش‌فروش، با استعلام از اداره ثبت محل، تعداد واحدهای باقی مانده برای پیش‌فروش را کنترل کنند تا امکان فروش یک واحد به چند نفر از بین می‌رود.
تکلیف قانونی برای فروشنده به‌منظور بیمه کردن مسوولیت‌های خود نسبت به پیش‌خریدار، برای جبران خسارت‌های ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و زیان‌های ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در مقابل پیش‌خریدار و اشخاص ثالث، سومین مرحله و الزام جدید برای پیش‌فروشنده محسوب می‌شود.
پرداخت اقساط از سوی پیش خریدار به فروشنده بر مبنای صدور تاییدیه مهندس ناظر که حاوی میزان پیشرفت فیزیکی پروژه است، الزام چهارمی است که آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش فرا روی فروشنده قرار می‌دهد.
با استفاده از این الزام، پیش خریداران اقساط خود را مطابق با قرارداد فی مابین با فروشنده پس از تایید هر مرحله از ساخت، پرداخت می‌کنند.
آیین‌نامه اجرایی پیش‌فروش ساختمان، همچنین فروشنده را مکلف کرده است تا پیش از هرگونه اقدام برای انتشار آگهی پیش فروش یا انعقاد قرارداد با خریدار، اقدام به کسب مجوز قانونی پیش‌فروش از وزارت راه و شهرسازی کند.
حبس و جزای نقدی برای سازندگان متخلف
آیین‌نامه اجرایی پیش‌فروش ساختمان همچنین تکلیف متخلفان بازار پیش‌فروش را هم مشخص کرده است.
بر مبنای این آیین‌نامه، اقدام به پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع بوده و اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش یا بدون دریافت مجوز اقدام به انتشار آگهی کنند به حبس از 91 روز تا یکسال با جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
همچنین براساس قانون پیش‌فروش تنظیم قراردادهای پیش‌فروش در بنگاه‌های املاک ممنوع است و مشاوران املاک پس از انجام مذاکره مقدماتی، باید طرفین معامله را به دفاتر اسناد رسمی هدایت کنند و نمی‌توانند به صورت مستقیم اقدام به تنظیم قرار داد پیش‌فروش کنند.
پیگیری سازمان ثبت برای ساماندهی بنگاه‌های مسکن
رئیس سازمان ثبت اسناد در کنفرانس خبری روز گذشته خود، همچنین از ادامه پیگیری‌ها برای ساماندهی فعالیت مشاوران املاک خبر داد. تویسرکانی با بیان اینکه مخالف فعالیت مشاوران املاک به عنوان واسطه و عامل معرفی خریدار به فروشنده نیستیم، گفت: آنچه مسلم است اینکه مبایعه‌نامه‌های تنظیمی در بنگاه‌های مسکن اسناد رسمی نیستند و امروزه موارد فراوانی از تخلفات ملکی ناشی از همین مبایعه‌نامه‌ها است. وی ادامه داد: فعالیت بنگاه‌های مسکن باید ساماندهی شود و نباید این تلقی وجود داشته باشد که این اسناد عادی می‌توانند جایگزین سند رسمی باشند. تویسرکانی گفت: پیگیری‌های سازمان ثبت اسناد برای محدودیت فعالیت بنگاه‌های مسکن از طریق مجلس در جریان است.
علت مغایرت حجم سند رسمی با رکود سال 92
درحالی که معاملات مسکن در 10 ماه اول سال 92، کاهش 18 درصدی در کل کشور را تجربه کرد، آمار ارائه شده از سوی رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به رشد 36 درصدی صدور سند مالکیت املاک در این سال اشاره می‌کند که این 2 آمار متفاوت، تایید «رکود مسکن» را با تردید رو به رو مي‌سازد. احمد تویسرکانی دیروز در نشست خود با خبرنگاران، گفت: سال 92حجمي معادل 2 میلیون و 559 هزار و 827 سند مالکیت املاک صادر شد. اما آمار بنگاه‌هاي املاك از انجام حداكثر 5/1 ميليون فقره معامله فروش ملك در سال 92 حكايت دارد كه نسبت به سال قبل از آن كاهش بيش از 10 درصدي را نشان مي‌دهد.
این در حالی است که در سال 91، آمار صدور سند رسمي مالکیت حدود یک میلیون و 900 هزار واحد از سوی وی اعلام شد که نشان می‌دهد حجم صدور سند ملکی در سال 92 معادل 36 درصد رشد داشته است.
هر چند آمار ارائه شده از سوی رئیس سازمان ثبت اسناد بیانگر افزایش حجم صدور سند در سال گذشته نسبت به سال 91 است، اما مهم‌ترین دلیل مغایرت این آمار با رکود 18 درصدی معاملات در سال 92 حاکی است: آمار ارائه شده از سوی تویسرکانی علاوه‌بر معاملات جدید، شامل صدور سند رسمی برای بخشی از املاک فاقد سند مالکیت و همچنین در بخشی دیگر شامل تبدیل اسناد دفترچه‌ای به اسناد تک برگی است و تنها منحصر به معاملات جدید نمی‌شود. تویسرکانی در این نشست در مورد نحوه تبدیل و تعویض اسناد دفترچه‌ای به اسناد تک برگی اعلام کرد: به‌دلیل محدودیت‌های موجود در امکانات و منابع، برای تعویض اسناد دفترچه‌ای قدیمی به اسناد تک برگی، بخش قابل توجهی از برنامه تعویض این اسناد در زمان معامله در دفترخانه‌های اسناد رسمی صورت می‌گیرد.
