چهار ایراد اساسی به ضوابط صندوق

انبوه‌سازان و کارشناسان‌اقتصادی چهار اشکال به مقررات صندوق‌ زمین‌وساختمان وارد کردند

اصلاحاتی که هفته گذشته در مقررات قدیمی صندوق‌های زمین‌وساختمان با هدف برقراری امکان مالی جدید برای ساخت‌وساز و رونق‌بخشیدن به چرخه ساخت و فروش مسکن صورت گرفت، باعث واکنش منفی از ناحیه فعالان ساختمانی و کارشناسان ‌اقتصادی شده است.
انبوه‌سازان و صاحب‌نظران اقتصاد مسکن با بررسی متن دستورالعمل جدید تشکیل صندوق‌های زمین‌وساختمان، اگرچه شرايط جديد صندوق‌ها را نسبت به مقررات قبلي مناسب توصيف مي‌كنند اما در عين حال چهار اشکال به ضوابط وارد می‌دانند که مهم‌ترین آن، «ممنوعیت پوشش هزینه تامین زمین توسط منابع صندوق» و همچنین «سربار شدن 9 درصد هزینه‌اضافی به‌واسطه تشریفات و ارکان صندوق» است.
منتقدان مسیر جدیدی که وزارت راه‌وشهرسازی و سازمان بورس در اقدامی مشترک آن را طراحی کرده‌اند تا جبران محدودیت‌ بانک‌ها در پرداخت وام ساخت مسکن را بکند، می‌گویند: تامین‌مالی ساخت‌وساز با راه‌اندازی صندوق‌ها، نه‌تنها برتری خاصی در مقایسه با وام‌بانکی ندارد که ‌حاشیه هزینه‌ها را نیز افزایش می‌دهد.
آنچه از نظر منتقدان به عنوان ایراد مطرح است و ابعاد آن بیشتر از حداقل 6 مزیت نهفته در صندوق‌ها، ارزیابی می‌شود، بحث مربوط به زمین است. طبق مقررات صندوق‌های زمین‌وساختمان، شرط راه‌اندازی صندوق، داشتن زمین و پروانه‌ساختمانی است. انبوه‌سازان می‌گویند: تامین زمین و اخذ پروانه 70درصد کل هزینه‌ ساخت را در همان ابتدای کار شامل می‌شود و برای سازنده صرف نمی‌کند تامین 30درصد مابقی هزینه‌ها را از کانال زمانبر و دست‌وپاگیر صندوق‌ها که تشریفات اداری پیچیده و ارکان متعدد مدیریتی دارد، پیش ببرد، به خصوص در شرایطی که سازنده می‌تواند بخش زیادی از این 30درصد را از طریق پیش‌فروش واحدها، تامین‌مالی کند. ضمن اینکه، وجود هزینه‌ سربار در صندوق‌ها، دشواری پروژه‌های مسکونی را به مراتب بیشتر از پروژه‌های تجاری می‌کند، چرا که در پروژه‌های تجاری سود بالا تاحدودی هزینه‌ها را همپوشانی می‌کند.
کارشناسان منتقد، راهکار تحریک بازار مسکن از کانال صندوق‌ها را، ایجاد یکسری مشوق از جمله تخفیف در عوارض‌ساخت برای پروژه‌هایی که وارد این مسیر می‌‌شوند، عنوان می‌کنند.
با ابلاغ مقررات و ضوابط جدید تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان، فعالان ساختمانی از باقی ماندن دشواری‌های اساسی در مسیر تامین مالی پروژه‌های ساخت و‌ساز انتقاد کردند.
در حالی که در مقررات جدید تشکیل این صندوق‌ها اصلاحاتی به‌منظور روان‌تر شدن تامین مالی پروژه‌های ساختمانی از کانال بازار سرمایه با نظر وزارت راه‌وشهرسازی و مشارکت‌سازمان بورس صورت گرفته است، اما فعالان حوزه ساخت‌و‌ساز چهار ایراد اساسی را به مقررات موجود وارد می‌دانند.
بنا بر اظهار آنان اصلاحات موجود با پابرجا ماندن یکسری اشکالات عمده، در نهایت باز هم منجر به تشکیل صندوق زمین و ساختمان نخواهد شد و نمی‌تواند جایگزین مناسبی برای وام بانکی در شرایط محدودیت منابع مالی نزد سیستم بانکی کشور محسوب شود.
بوروکراسی سنگین و گسترده‌ای که هم‌اکنون در مسیر دریافت مجوز برای راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان وجود دارد در کنار تعدد ارکان درگیر در فرآیندهای تشکیل و مدیریت صندوق، 2 ایراد عمده‌ای است که هم‌اکنون شرکت‌های ساختمانی را برای تامین مالی از طریق بازار سرمایه بی‌انگیزه کرده است.
در این میان، بار هزینه‌ای مضاعف ناشی از پرداخت سهم ارکان درگیر در راه‌اندازی و مدیریت صندوق که در نهایت باعث افزایش قیمت تمام شده ساخت و کاهش سود موردنظر برای شرکت‌های ساختمانی می‌شود، از موارد دیگری است که این بی‌انگیزگی را در میان بخش‌خصوصی و فعالان ساختمانی تشدید می‌کند. این در حالی است که براساس ضوابط موجود در ارتباط با نحوه دریافت مجوز برای تاسیس صندوق‌های زمین و ساختمان، منابع جذب شده از طریق بازار سرمایه تنها برای تامین هزینه‌های ساخت پس از دریافت پروانه کارآیی دارد و هزینه‌های 70 درصدی ساخت‌و‌ساز ناشی از قیمت زمین و مبلغی را که‌سازنده باید به عنوان عوارض دریافت پروانه به شهرداری پرداخت کند در بر نمی‌گیرد.
چهار ایراد اساسی به ضوابط صندوق
صاحب‌نظر برجسته حوزه اقتصاد مسکن با اشاره به اصلاحات صورت گرفته در مقررات جدید تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان در بورس گفت: با این مقررات، صندوق‌ها نمی‌توانند جایگزین وام ساخت مسکن شوند.
محمود جهانی توضیح داد: اصلاحات انجام شده در ضوابط تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان با مسائل و ضعف‌های اصلی نسخه قبلی این مقررات، ارتباطی ندارد و به نظر می‌رسد که‌سازمان بورس به روش خود و از زاویه دید خودش به اصلاح این ضوابط پرداخته است.
وی ادامه داد: در این زمینه چهار نقطه ضعف اساسی وجود دارد که اولین مورد آن، بوروکراسی اولیه زیادی است که متقاضیان تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان برای کسب مجوز تاسیس صندوق با آن مواجهند.
جهانی افزود: در حال حاضر متقاضی تشکیل صندوق باید مراحل دشوار و زیادی را برای دریافت مجوز طی کند، این در حالی است که سنگینی این بوروکراسی در اغلب موارد باعث می‌شود متقاضیان، در گیر و دار انعقاد قراردادها و دریافت تاییدیه اسناد و مدارک به‌منظور طی مراحل دریافت مجوز تشکیل صندوق بمانند و در نهایت موفق به دریافت مجوز نشوند.
کارآیی فقط برای 30 درصد پروژه!
وی با اشاره به اینکه سرمایه صندوق‌های زمین و ساختمان تنها هزینه‌های ساخت را پوشش می‌دهد و‌سازندگان نمی‌توانند برای هزینه تامین زمین که حدود 50 تا 60 درصد هزینه‌ها را به خود اختصاص می‌دهد به منابع این صندوق‌ها اتکا کنند، گفت: در مقررات فعلی تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان مالک باید ابتدا زمین و همچنین پروانه ساخت را با هزینه‌های شخصی تامین کند و پس از آن برای عملیات ساخت، اقدام به جذب سرمایه از طریق تشکیل صندوق کند.
جهانی ادامه داد: این در حالی است که هم‌اکنون تهیه زمین و گرفتن پروانه ساختمانی حدود 70 درصد هزینه‌های کل ساخت و‌ساز را تشکیل می‌دهد در حالی که سهم سایر هزینه‌های ساخت که مشمول جذب سرمایه از طریق صندوق می‌شود، حداکثر 30 درصد است؛ به عبارت دیگر سهم ساخت در سرمایه‌گذاری حدود 30 درصد می‌شود که بخش قابل توجهی از این درصد هم در روش‌های سنتی از طریق پیش‌فروش تامین می‌شود؛ بنابراین چه نیازی وجود دارد که یک فرد برای تامین تنها 30 درصد هزینه ساخت و‌ساز فرآیندهای سنگین و بوروکراتیک تشکیل صندوق زمین و ساختمان را طی کند؟
افزایش هزینه ساخت با تعدد ارکان صندوق
وی تعدد ارکان تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان و دشواری‌های موجود در این رابطه را از دیگر نقاط ضعف و موضوعات حادی دانست که در اصلاح قوانین تشکیل این صندوق‌ها به آن توجه نشده است.
جهانی در این باره گفت: در ضوابط تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان ارکان زیادی اعم از متولی، حسابرس، بازارگردان، امین، مجری ذی صلاح، مدیر پروژه و... در نظر گرفته شده است که مجموعا 9 رکن هستند که همگی در کار صندوق درگیر می‌شوند. وجود این ارکان متعدد علاوه‌بر اینکه باعث ایجاد خلل و تداخل در امور صندوق می‌شود، باعث سنگین‌تر شدن بوروکراسی موجود در فرآیند تشکیل صندوق زمین و ساختمان نیز می‌شود.
وی ادامه داد: مخصوصا اینکه موسس صندوق باید با هر کدام از این ارکان به صورت مجزا قرارداد ببندد و برای دریافت مجوز تشکیل صندوق، این قراردادها را به‌سازمان بورس ارائه کند، بنابراین تعدد این ارکان که برخی از آنها قابل حذف هستند و همچنین بوروکراسی موجود در این رابطه، مساله مهم دیگری است که باید در اصلاح ضوابط تشکیل این صندوق‌ها ساده‌سازی شود. این صاحب‌نظر حوزه اقتصاد مسکن چهارمین ایراد موجود در ضوابط تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان را به هزینه‌های بالاسری پروژه، شامل تامین هزینه‌های مربوط به طی فرآیندهای بوروکراتیک تشکیل صندوق به‌خصوص پرداخت‌های قراردادی به 9 رکن گفته شده نسبت داد.
جهانی در این باره گفت: تعدد این ارکان یکسری هزینه‌های اضافی بر پروژه تحمیل می‌کند و باعث افزایش هزینه ساخت می‌شود که در نهایت نتیجه‌ای جز کاهش سودآوری و همچنین توجیه اقتصادی پروژه نخواهد داشت.
وی با بیان اینکه به نظر می‌رسد تعامل خوبی در رابطه با اصلاح مقررات صندوق‌های زمین و ساختمان میان وزارت راه‌وشهرسازی و‌سازمان بورس صورت نگرفته است، خاطرنشان کرد: تنها موردی که به نظر می‌رسد در این رابطه اصلاح شده است، برداشتن قید مزایده از نحوه فروش واحدهایی است که از طریق بازار سرمایه و با تشکیل صندوق، تامین مالی می‌شوند.
جهانی تصریح کرد: از سوی دیگر این مقررات باید به نحوی اصلاح می‌شد که می‌توانست با ترغیب بخش خصوصی مشوق‌های لازم را برای این بخش به‌منظور تامین هزینه‌های ساخت از طریق بازار سرمایه فراهم کند.
وی با اشاره به مجوز جدید برای فعالیت اعضای برخی شرکت‌های وابسته به دولت به‌منظور تاسیس شرکت‌های زمین و ساختمان گفت: شرکت‌های دولتی نقش و جایگاه زیادی در تولید انبوه واحدهای مسکونی ندارند و تنها می‌توانند در حد چند پروژه پایلوت ایفای نقش کنند؛ این در حالی است که ضوابط تشکیل صندوق‌ها باید به نحوی اصلاح می‌شد که مشوق‌های لازم برای حضور گسترده بخش خصوصی در این عرصه ایجاد شود.
بار مضاعف هزینه‌ای برای ‌سازنده
یک کارشناس اقتصاد مسکن و همچنین فعال ساختمانی نیز با بیان اینکه ساختار کلی و شرایط و ضوابط تاسیس صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان ساختار تشکیلاتی سنگینی است، گفت: بوروکراسی سنگینی که طی فرآیندهای تاسیس صندوق‌های زمین و ساختمان وجود دارد عملا تامین سرمایه پروژه‌های ساختمانی از این طریق را غیر عملیاتی کرده است.
شمس‌الله نعمتی ادامه داد: در این میان وجود ارکان متعدد برای تشکیل و اداره صندوق، بار هزینه‌ای مضاعفی را بر پروژه تحمیل می‌کند.
وی با بیان اینکه هم‌اکنون شرایط به گونه‌ای است که حاشیه سود شرکت‌های ساختمانی کاهش یافته و محدود شده است، توضیح داد: از مجموع 9 رکن الزامی برای تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان جدا از هزینه‌هایی که طی فرآیندهای بوروکراتیک تشکیل صندوق، صرف می‌شود، اگر به ازای هر کدام از این ارکان یک درصد به هزینه ساخت اضافه شود، حدود 10 درصد هزینه‌ها افزایش یافته و توجیه اقتصادی پروژه کم می‌شود.
نعمتی افزود: این موضوع به‌خصوص برای پروژه‌های مسکونی از اهمیت بیشتری برخوردار است، چرا که در پروژه‌های اداری و تجاری درصدهای سود و زیان متفاوت است و چنانچه دولت از طریق بازار سرمایه قصد حمایت از بازار مسکن و خانه‌دار شدن مردم را دارد، باید توجه ویژه‌ای به این امر داشته باشد.
وی تصریح کرد: اگر دولت بتواند ضمن حل و فصل مشکلات و موانع اساسی موجود در مسیر تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان با ارائه تسهیلات و مشوق‌هایی بار هزینه‌ای پروژه‌هایی را که از این طریق تامین مالی می‌شوند کم کند، می‌توان به اثربخشی این صندوق‌ها در بازار مسکن امید داشت. نعمتی خاطرنشان کرد: به عنوان مثال دولت می‌تواند با تعریف برخی تسهیلات بانکی به‌منظور اعطای وام‌های به‌خصوص یا یکسری معافیت‌های مالیاتی یا معافیت در پرداخت عوارض صدور پروانه و ساخت، انگیزه لازم را برای تشکیل صندوق در شرکت‌های ساختمانی ایجاد کند، اما با ساختار فعلی دشواری‌های بسیاری در این مسیر وجود دارد.
راهكارهاي تشويقي
این کارشناس با بیان اینکه صندوق‌های زمین و ساختمان با شرایط فعلی نمی‌توانند جایگزین وام بانکی شوند، گفت: هر چند ممکن است این صندوق‌ها در صورت اصلاح ضوابط و نقاط ضعف اساسی بتوانند جایگزینی برای وام ساخت باشند، اما برای تامین سرمایه مورد نیاز طرف تقاضا، باز هم نیازمند وام بانکی خواهیم بود.
وی ادامه داد: دولت می‌تواند با وضع مقرراتی همچون اعطای تسهیلات به خریداران واحدهای مسکونی که از طریق بازار سرمایه تامین مالی شده‌اند، انگیزه تشکیل صندوق‌ها را با این اطمینان که پس از ساخت، مشتری کافی برای این واحدها وجود دارد در میان سرمایه‌گذاران و ‌سازندگان ایجاد کند.
نعمتی تاکید کرد: با این حال ضوابط تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان احتیاج به صرف زمان بیشتر و اصلاحات کلیدی‌تری دارد که دولت باید در این زمینه توجه لازم را اعمال کند.

نظر بدهید: