ایجاد امنیت در پیش خرید مسکن
قانون پيشفروش مسكن در بايگاني، دولت پيگير كنترل بازار پيش‌خريد
وزير براي مقابله با ويروس قديمي در بازار پيش‌خريد مي‌خواهد تبليغات رنگ و لعابدار پيش‌فروشنده‌ها را تحت كنترل درآورد
وزير راه‌وشهرسازي در نامه‌اي به ریيس سازمان صداوسيما با يادآوري مفاد دو قانون مصوب سال‌هاي 1358و 1381، از تلويزيون خواسته قبل از پخش «آگهي‌هاي پيشفروش مسكن» از آگهي‌دهنده مجوز اين وزارتخانه را دريافت كند و در صورت نداشتن مجوز، از پخش چنين تبليغاتي جلوگيري كند.
علي نيكزاد در نامه خود علت اعمال اين محدوديت را افزايش تقاضاي مسكن و بيم از تخلفات و اقدامات غيرقانوني عنوان كرده است.
صرف‌نظر از سوالي كه درباره علت گوشزد كردن يك قانون و ابهامي كه درباره چرايي عملياتي نشدن آن بعد از گذشت 30 سال از تصويبش وجود دارد؛ درخواست وزير براي كنترل تبليغات پيشفروش مسكن در شرايطي مطرح شده است كه در بازار منقبض اين روزهاي معاملات ملك، عمده عرضه‌ها با شمايل «فروش واحدهاي درحال ساخت و نيمه‌كاره» انجام ميگيرد كه در اين شكل، طرفين معامله در قالب پيش‌خريدار و پيش‌فروشنده با يكديگر توافق مي‌كنند سر يك زمان مشخص، آپارتمان آماده تحويل را مبادله كرده و مابقي مبلغ معامله را تسويه‌حساب كنند.
در حال حاضر اگر چه سهم معامله پيشفروش مسكن از كل معاملات –فروش، اجاره، پيشفروش- حدود 6 درصد است، اما همين ميزان سهم نسبت به سال قبل تقريبا دو برابر شده و حتي پيش‌بيني مي‌شود ساخت‌وسازهاي جديد ماه‌هاي اخير و گراني ناموزون مصالح‌ساختماني، سازنده‌ها را مجبور كند براي تامين منابع مالي، حجم بازار پيشفروش را در ماه‌هاي آتي چند برابر كنند.
در بازار پيش‌خريد مسكن نوعي ويروس سال‌ها است به فعاليت مشغول است و با مبتلا كردن غالب پيش‌فروشنده‌ها، مانع انجام به موقع تعهداتشان مي‌شود.
ويروس در بازار
عدم پايبندي پيش‌فروشنده به قيمت توافق‌شده زمان عقد قرارداد پيشفروش و همچنين تاخير طولاني در واگذاري واحدمسكوني، عواقب ويروس مسري در اين بازار است كه وزير راه‌وشهرسازي براي مقابله با آن، قصد كرده تبليغات رنگ‌ولعابدار پيش‌فروشنده‌ها را تحت كنترل دربياورد.
اين در حالي است كه دامنه فعاليت ويروس پيشفروش، فراتر از حوزه تبليغات رسانه‌اي پيش‌فروشنده‌ها است و كنترل آگهي تلويزيوني عملا هيچ اثر بازدارنده‌اي ندارد؛ چون سازنده‌ها و عوامل بازار پيشفروش اصلا تبليغاتي در صداوسيما انجام نمي‌دهند بلكه عمده بازاريابي‌‌هاي ملكي آنها به شكل سنتي از طريق پارچه‌نويسي جلوي ساختمان در حال ساخت، كاغذنويسي روي شيشه مغازه لبنياتي محل و در نهايت فايل‌كردن توسط مشاوران‌املاك و بنگاه‌هاي مسكن صورت ميگيرد. از طرف ديگر به خاطر همان تذكري كه وزير راه‌وشهرسازي در نامه‌اش عنوان كرده يعني «افزايش تقاضاي مسكن»، متقاضيان پيش‌خريد بدون نياز به واسطه و دلال و تبليغ، مراجعه مستقيم به سازنده‌ها دارند.
در چنين بازاري فقط «قانون» آن هم از نوع بازدارنده‌اش مي‌تواند پيش‌فروشنده را از «انحراف» منصرف كند.
در بازار پيشفروش قانون وجود دارد؟
تذكر به اجراي دو قانوني كه اولي 32 سال پيش و دومي 10 سال پيش تصويب شده، به معني نقطه‌ضعف روح اين دو قانون است كه باعث شده دستگاه‌هاي اجراكننده آن، تمايلي به انجام مفادش نشان ندهند. در اين صورت، تذكر و درخواست نيز كاربرد ندارد و نياز به قانون جديدتر است.
قانون جديدتر، سال89 آمد و هم‌اكنون بيش از يك سال از تصويب قانون پيشفروش مي‌گذرد، اما هنوز آيين‌نامه اجرايي آن نوشته نشده و تاخير در ابلاغ آيين‌نامه، اجراي اين قانون جامع و بازدارنده را به حالت تعليق درآورده است.
در قانون پيشفروش، مشاوران‌املاك از تنظيم قرارداد پيشفروش منع شده‌اند، ثبت اين نوع معاملات فقط در دفترخانه‌ها مجاز شناخته شده و در عين حال جزاي حبس و جريمه مالي سنگين براي پيش‌فروشنده‌هاي متقلب پيش‌بيني شده است.
اگر وزارت راه‌وشهرسازي براي اجراي همين قانون بايگاني شده در برخي دستگاه‌هاي تهيه‌كننده قانون پيشفروش، پيگيري كند حفره‌هاي حقوقي و سرمنشا ويروس در بازار پيش‌خريد مسكن در نتيجه اجراي آن، مشخص و از بين خواهد رفت.
همچنين اقدام ديگري كه بايد در دستور كار وزارت راه‌وشهرسازي براي برقراري امنيت در معاملات مسكن قرار گيرد، ساماندهي بنگاه‌هاي املاك و بستن منافذ سودجويي در برخي بنگاه‌ها است.
سامانه رهگيري معاملات مسكن كه دو سال از راه‌اندازي آن در بنگاه‌هاي املاك مي‌گذرد اگرچه به شفافيت معاملات كمك كرده اما برخي مشاوران‌املاك با ثبت‌نكردن متن قرارداد در سامانه، مبايعه‌نامه را به نفع فروشنده تنظيم مي‌كنند و چون مبايعه‌نامه فاقد كدرهگيري است، امكان پيگيري خريدار براي احقاق حق سلب مي‌شود.
تعريف جرايم سنگين شامل سلب صلاحيت واسطه‌گري يا پلمب طولاني‌مدت بنگاه‌ها از جمله مواردي است كه اگر دولت تصويب كند ضمانت حسن اجراي قانون دلالي در بازار مسكن ارتقا پيدا خواهد كرد.
