طرح دولت برای اجاره‌نشین‌ها را امكان‌سنجي مي‌كند
طرح دولت برای اجاره‌نشین‌ها را امكان‌سنجي مي‌كند
محمد آييني
وزیر راه‌وشهرسازی هفته گذشته مسوولیت راهبری طرح مسکن‌اجتماعی را به بنیاد مسکن سپرد. و اولویت انتخاب محل اجرای این طرح را که در قالب آن قرار است سالانه حداقل 70 هزار واحد مسکونی اجاره‌ای با استانداردهای حداقلی احداث شود، «محدوده‌های فرسوده داخل شهرهای اصلی» اعلام کرد.
آنچه در بدو بررسی این اعلامیه، به صورت موانع احتمالی اجرای مسکن‌اجتماعی در بافت‌فرسوده خودنمایی میکند، مالکیت شخصی مالکان املاک فرسوده و مقاومت احتمالی آنها در واگذاری زمین به دولت برای ساخت‌وساز است. بنیاد مسکن، شهرداری یا هر نهاد دیگری چنانچه تصمیم بگیرد مجموعه‌ای چند صد واحدی در قالب یک طرح مثل مسکن‌اجتماعی در محدوده بافت‌فرسوده پیاده کند، در قدم اول به رضایت مالکان چندین پلاک مجاور یکدیگر، برای صدور اجازه تخلیه محل و تخریب ملک‌شان نیاز دارد و اگر یکی از مالکان به هر دلیل مخالف باشد، امکان اجرا سلب می‌شود.
از سوی دیگر، منابع مالی ساخت مسکن‌اجاره‌ای نیز دومین چالش پیش‌رو است، آن هم در شرایطی که همچون سابق، بانک‌مرکزی برای تامین وام ساخت، ديگر خط‌اعتباری شارژ نخواهد کرد.
در این باره اما، یک صاحب‌نظر و محقق در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده که پیش‌تر در این حوزه مسوولیت اجرایی در دولت برعهده‌اش بود و هم‌اکنون نیز مدیریت یکی از شهرهای جدید اطراف تهران را برعهده دارد، می‌گوید: طرح ساخت مسکن‌اجاره‌ای برای اجاره‌نشین‌های کم‌درآمد در بافت‌فرسوده سه مزیت اقتصادی برای سازنده‌ها و انبوه‌سازان به همراه دارد که باعث می‌شود آنها از این طرح استقبال کنند. ضمن اینکه مغایرت مالکیت مالکان با اجاره‌ای بودن واحدهای جدید نیز از طریق مشوق‌هایی همچون تراکم‌اضافه که در نهایت منجر به افزایش سهم مالک در تعداد واحدها می‌شود، قابل حل است.
محمد آیینی معتقد است: اعمال تخفیف‌های 100 درصدی در عوارض ساخت‌وساز از سوی شهرداری در بافت‌فرسوده با توجه به اینکه سهم عوارض در قیمت تمام‌شده ساخت چیزی در حدود 10 درصد است، هزینه ساخت مسکن‌اجتماعی یا همان مسکن‌اجاره‌ای را کاهش می‌دهد. همچنین سهم قیمت زمین در قیمت‌تمام شده مسکن که در حالت معمولی حداقل 50 تا 60 درصد است، در بافت‌فرسوده بین 30 تا 40 درصد برآورد می‌شود که این فاکتور نیز هزینه سازنده‌ها را کاهش
می‌دهد.
آیینی با بیان اینکه فاصله قدرت خرید و قیمت مسکن در مناطق فرسوده شهرها به‌خصوص تهران کمتر از سایر نقاط دیگر است، سومین مزیت‌اقتصادی این طرح را سرعت گردش سرمایه سازنده‌ها به‌واسطه فروش و اجاره راحت آپارتمان‌هایی که در بافت‌فرسوده احداث می‌شود، عنوان میکند.
این کارشناس مسکن تاکید میکند: منابع مالی برای ساخت مسکن‌اجاره‌ای در بافت‌فرسوده می‌تواند از طریق مشارکت سازنده و مالک و در نتیجه حذف قیمت زمین از هزینه ساخت، تامین شود و همزمان بانک‌ها با سود رایج بازار، تسهیلات به سازنده‌ها پرداخت کنند.
وی با اشاره به ضرورت برنامه‌ریزی به‌منظور اعمال مدیریت منسجم اجاره داری بر توجه دولت به سنخیت اجتماعی و فرهنگی گروه‌های هدف که قرار است در بافت فرسوده ساکن شوند، با ساکنان بومی این محدوده‌ها تاکید کرد.
متن گفت‌وگو با محمد آیینی درباره راهکارهای تامین محل و منابع مسکن‌اجتماعی را در زیر بخوانید:
مدیران شرکت عمران بهسازی و نوسازی ایران می‌گویند درخواست از طرف مردم برای نوسازی به شدت افزایش پیدا کرده است، اما در بانک‌ها منابع کافی برای پرداخت تسهیلات نوسازی وجود ندارد و حجم درخواست‌ها چند برابر ظرفیت وام دهی شده است. به نظر شما به عنوان کارشناس و صاحب‌نظر حوزه بافت فرسوده، راهکار رفع گرفتگی از این مسیر چیست؟ به‌خصوص اینکه در حال حاضر خط اعتباری مسکن مهر که پیش از این مبلغی را برای وام نوسازی اختصاص می‌داد، وجود ندارد.
در مورد بافت فرسوده قانون وجود دارد و این قانون هم مربوط به شخص خاصی نیست و در واقع قانونی دائمی است. سیاست‌های کشور در ارتباط با بافت فرسوده بر مبنای موازین و قوانین موجود، حمایت از نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده است.
این حمایت نوعی حمایت قانونی است از این بابت که هم قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن بر ضرورت نوسازی تاکید دارد و هم قانون احیا و نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده کشور بر این امر تاکید میکند.
حال ممکن است در مقاطع و دوره‌هایی با نسبت‌های ترجیحی و تسهیلات ترجیحی
– مانند آنچه در قالب وام مسکن مهر به بافت فرسوده داده می‌شد- نتوان این حمایت‌ها را اعمال کرد. در چنین شرایطی اگر بتوانیم روندهای بوروکراسی در اعطای تسهیلات معمول بانکی را کاهش دهیم شاید نرخ تسهیلات خیلی مهم نباشد. یعنی با کاهش بوروکراسی اداری و تسهیل روند استفاده از وام‌های معمولی ساخت مسکن، تسهیلات در اختیار مردم قرار بگیرد.
یعنی شرایط به گونه‌ای باشد که با روان‌کردن مسیر دریافت تسهیلات معمول بانکی و همکاری شهرداری و بانک‌ها مردم بتوانند با نرخ‌های معمول تسهیلات دریافت کنند و عملیات نوسازی را انجام دهند.
بنابراین اتمام خط اعتباری نباید به این معنی باشد که ما در فرآیند نوسازی دچار مشکل شویم. تجربه هم نشان می‌دهد هر جا بانک‌ها با دولت و مردم در این زمینه همکاری و همراهی کرده‌اند، نرخ و میزان سود تسهیلات در درجه دوم اهمیت قرار داشته است. یعنی برای سازنده‌ها با همین وام‌های معمولی هم ساخت‌وساز در بافت فرسوده به صرفه بوده و هست.
به این علت که در بافت فرسوده مشوق‌ها برای نوسازی وجود دارد، مالکان هم در این زمینه مشارکت دارند از این رو سازنده نیاز به صرف هزینه گزاف برای تهیه زمین ندارد و اغلب واحدها توسط ساکنان خریداری می‌شود و مشتری برای این واحدها همیشه وجود دارد.
از طرف دیگر به علت اینکه قیمت در این محدوده‌ها پایین‌تر از سایر مناطق معمولی شهر است و با قدرت خرید متقاضیان بازار مسکن همخوانی بیشتری دارد همیشه متقاضی برای خرید این واحدها وجود دارد. این یک حقیقت است که ما در بافت فرسوده کمتر با واحدهایی مواجه هستیم که پس از نوسازی خالی مانده باشد و متقاضی نداشته باشد.
بنابراین اگر تعامل و همکاری بیشتری بین سیستم بانکی، شهرداری و دولت وجود داشته باشد در همین شرایط فعلی هم که خط اعتباری تمام شده و روند تسهیلات نمی‌تواند مانند سابق ادامه پیدا کند، می‌توانیم در عرصه نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده سیر صعودی داشته باشیم.
از طرف دیگر مشوق‌هایی که در جریان نوسازی در بافت فرسوده وجود دارد مثلا تخفیف‌ها و بخشش عوارض ساخت که شهرداری می‌تواند زمینه آن را فراهم کند و تاکنون هم در مورد پروانه‌های صادر شده در بافت‌های فرسوده اعمال می‌شده، خود یکی از انگیزه‌های قوی برای حضور سازندگان در عرصه ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده می‌تواند باشد.
البته این در شرایطی است که وام به موقع پرداخت شود، یعنی اگر سازنده و سرمایه‌گذار مطمئن باشند که بانک در پرداخت وام تاخیر نمی‌کند و به موقع وام را پرداخت میکند باز هم انگیزه نوسازی و فعالیت در بافت فرسوده برای سازندگان وجود دارد.
وزیر راه و شهرسازی یک هفته پیش، مسوولیت اجرای مسکن اجتماعی – ساخت مسکن اجاره‌ای ارزان‌قیمت با استاندارد حداقلی – را به بنیاد مسکن واگذار کرد. این اقدام را چطور ارزیابی می‌کنید؟
مسکن اجتماعی در واقع برای گروه‌های نیازمند است، یعنی گروه‌هایی که توان مالی کافی برای خرید مسکن ندارند و با ماهیت فعالیت بنیاد مسکن و حساب 100 امام که اساسا برای همین هدف تشکیل شده است که به خانه دار شدن اقشار و خانوارهای نیازمندان و محرومان کمک کند، همخوانی
دارد.
به نظر من انتخاب بنیاد مسکن به عنوان متولی ساخت مسکن اجتماعی انتخاب درستی است و به‌خصوص با تجربه 30 ساله‌ای که بنیاد مسکن در راستای ساخت واحدهای مسکونی در مناطق محروم و روستایی، مناطق آسیب دیده ناشی از حوادث طبیعی و ساخت‌وسازهای سریع دارد، از ظرفیت و توانمندی خوبی در این زمینه برخوردار است. در واقع بنیاد مسکن با توجه به تجربه‌های موجود وجاهت بیشتری برای ساخت مسکن اجتماعی دارد که می‌تواند متولی این کار شود.
اما در مورد اجاره‌ای بودن این واحدها باید گفت مسکن حمایتی لزوما اجاره‌ای نیست ولی می‌تواند یکی از اشکال این مسکن‌ها، ساخت مسکن اجتماعی به صورت اجاره‌ای باشد. چون عده‌ای از خانوارها هستند که حتی توان کافی برای آورده حداقلی هم ندارند که باید از حساب 100 امام و اعتبارات و تسهیلات و یارانه‌های دولتی به‌منظور ساخت مسکن اجاره‌ای مناسب این افراد استفاده شود.
بنابراین باید بخشی از طرح‌های حمایتی و اجتماعی مسکن به بازار اجاره اختصاص داده شود؛ یعنی ما باید واقعا بازار اجاره داری کنترل‌شده‌ای را در کشور برای گروه‌های هدف داشته باشیم، منتها باید از الان به فکر مدیریت این موضوع هم باشیم.
یعنی باید برنامه‌ریزی‌ها و ساماندهی‌ها به سمتی برود که دقیقا بدانیم که مدیریت اجاره‌داری را به چه نحوی انجام دهیم؟ به بخش خصوصی واگذار کنیم یا اینکه خود دولت درگیر این موضوع شود و همچنین مکانیزم این مدیریت به چه صورتی باشد.
اینها مباحثی است که باید دولت از همین الان به فکر این موضوع هم باشد و سازو کارهای مناسب را برای آن تدوین کند.
وزیر راه و شهرسازی به رئیس بنیاد مسکن تاکید کرده ساخت مسکن اجتماعی را با بافت فرسوده پیوند بزند و در این مناطق اجرا کند. آیا اجرای این طرح را به نفع تشدید نوسازی و سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده می‌دانید یا به ضرر آن، چرا؟
اگر منابع ساخت مسکن اجتماعی به طرق مختلف و روش‌هایی که به این منظور پیش‌بینی شده و می‌شود بتواند توسط بنیاد مسکن تامین شود، ساخت مسکن اجتماعی در بافت فرسوده می‌تواند ایده خوبی باشد؛ یعنی با مالکان بافت‌های فرسوده مشارکت صورت بگیرد و آن درصدی از واحدهایی که در این مشارکت سهم بنیاد مسکن می‌شود به عنوان واحد اجاره‌ای اجتماعی به بازار مسکن عرضه شود.
از طرف دیگر باید ملاحظات فرهنگی نیز در این موضوع لحاظ شود. بالاخره افرادی که مخاطب مسکن اجتماعی قرار می‌گیرند، هر کدام از یک طیف خاص هستند و باید در این موضوع ظرفیت فرهنگی متناسب با بافت فرسوده‌ای که مسکن اجتماعی در آن اجرا می‌شود در نظر گرفته شود.
نباید فضا به سمتی برود که گفته شود نیازمندان در بافت‌های فرسوده ساکن می‌شوند. در واقع باید یک سنخیت فرهنگی هم میان مالکان بافت‌های فرسوده و طیفی هم که قرار است در واحدهای مسکونی اجتماعی در این بافت‌ها ساکن شوند وجود داشته باشد؛ یعنی این خانوارها باید شرایط مشترک و وجوه اشتراکی با مالکان بافت‌های فرسوده به لحاظ اجتماعی و فرهنگی داشته باشند که در ارتباط با ساکنان این بافت‌ها دچار آسیب
نشویم.
در بافت فرسوده مالکانی وجود دارند که هیچ علاقه‌ای به نوسازی ندارند، حال اینکه اجرای هر طرح فراگیری در بافت نیازمند تجمیع قطعات و جلب رضایت چندین و چند مالک مجاور یکدیگر است. فکر نمی‌کنید پیش از اجرای مسکن اجتماعی، تغییرات و تحولاتی در محله‌های بافت فرسوده لازم است، اتفاق بیفتد؟
عقیده من این است که برخوردهای اجباری و قهری در این زمینه چندان پاسخگو نیست و باید فعالیت‌های گسترده فرهنگی صورت بگیرد. در واقع مسوولان بافت‌های فرسوده نباید از فعالیت‌های فرهنگی در این ارتباط خسته بشوند. باید مالکان با علم به حمایت‌هایی که از آنان در این زمینه صورت می‌گیرد، نسبت به ضرورت نوسازی توجیه شوند.
در واقع می‌توان با فعالیت فرهنگی بخش عمده‌ای از این مانع را از میان برداشت، اما در جاهایی که این موانع به هیچ طریقی قابل رفع نیست می‌توان با توسل به ابزارهای قانونی مسیر نوسازی را تسریع کرد؛ بنابراین به این دلیل که عدم نوسازی می‌تواند تهدیدی برای سلامتی و جان ساکنان و مردم در بافت فرسوده محسوب شود به موجب قانون می‌توان، برخوردهای لازم را صورت داد.
در بافت فرسوده، ذی‌نفعان، یعنی مالکان علی القاعده به دنبال خانه ملکی هستند، پس چطور می‌شود در این مناطق مسکن اجاره‌ای احداث کرد؟
فکر می‌کنم با توجه به اینکه هنوز ابعاد کامل مسکن اجتماعی به صورت گسترده و واضح تشریح نشده است، اظهارنظر در این موضوع چندان درست نباشد. مسکن اجتماعی می‌تواند اشکال مختلفی داشته باشد که یک شکل آن مسکن اجاره‌ای است که به صورت حمایتی به خانوارهای تحت پوشش نهادهای حمایتی واگذار می‌شود.
اما اگر بنا باشد صرفا ساخت مسکن اجاره‌ای در شکل مسکن اجتماعی در بافت فرسوده اجرا شود، توافق با مالکان بسیار مشکل خواهد شد و موانعی در این مسیر وجود دارد که کار را دشوار میکند.
خرید و تهیه زمین توسط بنیاد مسکن یا هر نهاد دیگری در بافت فرسوده، برای اجرای طرح مسکن اجتماعی با توجه به قیمت زمین، ممکن است؟
زمانی است که دولت در محدوده بافت‌های فرسوده زمین در اختیار دارد که از طریق سازمان ملی زمین و مسکن برای ساخت مسکن در اختیار نهاد متولی ساخت، مثلا بنیاد مسکن قرار می‌دهد که این بحث دیگری است و می‌تواند موفق باشد. ولی اینکه دولت در این محدوده‌ها زمینی از خود نداشته باشد و مبنای کار صرفا بر خرید زمین در محدوده بافت‌های فرسوده استوار شود کار موفق نخواهد بود.
دولت باید حتما فضایی فراهم کند که برای موفقیت مسکن اجتماعی در بافت فرسوده فضای مشارکت با مالکان فراهم شود.
از سوی دیگر دولت می‌تواند با ایجاد مشوق‌ها و مکانیزم‌هایی مانند تراکم اضافه به شرط اجاره تعداد مشخصی از واحدها، مالکان را به فرآیند نوسازی تشویق کند.
سهم زمین در قیمت تمام شده هر مترمربع ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده به‌طور متوسط چقدر است؟
حداقل 30 تا 40 درصد هزینه ساخت در بافت فرسوده مربوط به قیمت زمین است.
