شرط رونق بازار مسکن در سال ۹۳
شرط رونق بازار مسکن در سال 93
انبوهسازان با شروع سال جديد، در شوك ناشي از تصويب قوانين مالياتي اسفند سال گذشته -كه بندهايي از آن فروش خانه‌هاي دست‌اول را مشمول پرداخت ماليات مي‌كند - به سر مي‌برند و مسير سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني در سال93را مبهم و پرمانع ارزيابي مي‌كنند. آنچه بر نگراني فعالان بازار ساخت‌وساز از بابت توجيه اقتصادي كار ساختماني در سال‌جاري مي‌افزايد، حجم زياد آپارتمان‌هاي خالي است كه گفته مي‌شود توان خريد آنها از سوي تقاضاي مصرفي، موجود نيست. رئيس انجمن انبوهسازان تهران مي‌گويد: اين صنف مي‌تواند در پايان دادن به ركود مسكن خط‌شكن باشد؛ مشروط بر آنكه بانك‌مركزي تكليف تسهيلات خريد مسكن را روشن كند.
خواسته سال فعالان مسکن
دولت و بانک‌مرکزی نسبت‌به توجیه‌اقتصادی سرمایه‌‌گذاری‌‌های ساختمانی تردیدزدایی کنند
راهکار مصرفی‌شدن بخش زیادی از خانه‌های‌خالی
رئیس انجمن انبوهسازان با تشریح عواملی که در سال92 باعث افت بی‌سابقه حجم ساختوسازهای مسکونی در شهر تهران شد، چشم‌انداز سرمایه‌گذاری در این حوزه برای سال93 را ابهام‌آلود و نامشخص عنوان کرد و از دولت خواست مسیر پیش‌رو برای سازندگان مسکن را روشن و هموار کند.
ایرج رهبر با بیان اینکه، زمان کنونی که علائم و انتظاراتی از بروز رونق در آن وجود دارد، بهترین زمان برای از سرگیری ساخت و سازهای جدید است، افزود: انبوهسازان در سال جدید با تردیدهایی از بابت مزیت‌اقتصادی ساخت‌وساز باتوجه به تصویب قوانین مالیاتی در اواخر سال گذشته و تحمیل مستقیم یکسری هزینه به سازنده‌ها، روبه‌رو هستند و از همه مهم‌تر افزایش تعداد خانه‌های خالی که بخش زیادی از آنها به‌دلیل نبود توان خرید، بروز کرده، نگرانی‌هایی را از بابت فروش‌نرفتن واحدهای جدید به وجود آورده است.
رئیس انجمن انبوهسازان تهران در عین‌حال با فراخوان به اعضای صنف خود برای ورود به بازار و پیش‌قدم شدن در شکل‌گیری رونق مسکن، سال جدید را مشروط به تعیین‌تکلیف سیاست‌های دولت برای نحوه تامین‌مالی این بخش، سال گرم‌شدن بازار مسکن می‌داند و معتقد است: اگر توان خرید مسکن در طبقه مصرفی جامعه متقاضی مسکن از طریق وام‌بانکی فراهم شود، ساخت‌وساز در سال93 دوباره اوج می‌گیرد و تا زمان پیک رونق و افزایش قیمت‌ها، حجم زیادی آپارتمان، ساخته و آماده عرضه در آن زمان می‌شود که این روند مانع جهش دوباره قیمت در دو سه سال آینده خواهد شد.
حجم ساختوسازهای جدید که در چند سال اخیر سیر افزایشی را در تهران و برخی دیگر از شهرها رقم زد در حالی سال گذشته به‌طور محسوسی کاهش پیدا کرد و با رشد منفی -بعد از سه سال رشد مثبت- مواجه شد که برخی کارشناسان نبود قدرت خرید را مهم‌ترین عامل این توقف دانستند.
این در حالی است که در سال‌های اخیر اغلب سازنده‌ها در یک رفتار اشتباه درست زمانی که بازار رو به سمت رونق معاملات در نتیجه کاهش قیمت‌ها می‌رود ساخت‌وساز را متوقف کرده و با آغاز دوران افزایش قیمت، ساخت‌وساز را از سر می‌گیرند و زمانی واحدها را به اتمام می‌رسانند که قیمت‌ها در اوج است و خریداری در بازار برای این واحدهای گران وجود ندارد.
رئیس انجمن انبوهسازان تهران با تایید این مطلب معتقد است: هم‌اکنون بهترین زمان شروع پروژه‌های جدید است؛ اما هنوز تمایل چندانی برای ساخت‌وساز در انبوهسازان نیست، چون بابت فروش واحدها در آینده تردید وجود دارد.
متن گفت‌وگو با رئیس انجمن انبوهسازان تهران به این شرح است:
*سال گذشته وضعیت ساخت‌وساز مسکن و عملکرد انبوهسازان چگونه بود؟ آیا رضایت انبوهسازان از ساخت‌وساز به لحاظ وضعیت کاری و میزان سوددهی به حدی بود که انگیزه کافی برای ساخت در سال93 وجود داشته باشد؟
سال گذشته در مقایسه با چند سال اخیر یک تفاوت عمده داشت و این تفاوت مربوط می‌شد به تغییر دولت و ساختار اجرایی مدیریتی در کشور. تغییر دولت از آنجا که تاثیر مستقیمی در تمام سیاست‌های اجرایی و فعالیت‌های مرتبط با امور عمرانی دارد طرح‌های دولتی و همچنین رفتارهای بخش خصوصی را نیز تحت تاثیر قرار می‌دهد و به همین خاطر بود که سال گذشته در نتیجه این تغییر، وقفه‌ای در فعالیت‌های انبوهسازان چه در بخش خصوصی و چه در پروژه‌ها و طرح‌های دولتی مانند مسکن مهر ایجاد شد؛ البته این وقفه کاملا طبیعی بود و با اعلام آمادگی دولت برای تکمیل واحدهای باقی مانده مسکن مهر انبوهسازان هم در این زمینه تا حدی تکلیف خود را دانستند.
تغییر دولت و وقفه ایجاد شده در ساخت‌وسازها تا زمان ایجاد هماهنگی بین ارگان‌ها، دولت و بخش خصوصی از یک طرف و مساله تحریم‌ها، رکود اقتصادی، تورم و کاهش قدرت خرید مردم از طرف دیگر موضوع دیگری است که بر بخش مسکن چه در خرید و فروش و چه در ساخت‌وساز اثر گذاشت.
این شد که انبوهسازان در سال گذشته بیشتر درگیر پروژه‌های نیمه کاره بودند و به همین علت حجم صدور پروانه ساختمانی هم نسبت به سال‌های قبل در چند ماه منتهی به پایان سال 92 افت زیادی داشت.
*مهم‌ترین علت افت صدور پروانه ساختمانی در سال 92 چه بود؟
همان‌طور که گفتم علت این افت، تورم، رکود، کاهش قدرت خرید مردم و همچنین بلاتکلیفی سازنده‌ها از وضعیت جدید سیاست‌های ساخت‌وساز و رویکردهای دولتی در نتیجه تغییر دولت بود.
از طرف دیگر همان‌طور که می‌دانید در روزهای آخر سال، مجلس قانون جدیدی را برای دریافت مالیات از سازنده‌ها تصویب کرد که این تصمیمات ناگهانی باعث وارد شدن شوک به سازنده‌ها و در نهایت ساخت‌وساز می‌شود. بهتر بود مجلس قبل از تصویب چنین قانونی آمادگی لازم را برای سازنده‌ها به وجود می‌آورد و اطلاع‌رسانی لازم در این زمینه انجام می‌شد، چرا که در شرایط فعلی اغلب سازنده‌ها واحدهای خود را پیش‌فروش کرده‌اند که با وضع این مالیات نمی‌توانند در قیمت توافق شده تغییر ایجاد کنند و باید این مالیات را به‌طور کامل سازنده تقبل کند. همین تصمیمات ناگهانی خود یکی از عوامل مهم برای کاهش انگیزه ساخت می‌تواند باشد که امکان پیش‌بینی را برای انبوهسازان از بین می‌برد و بازار ساخت‌وساز را به بازاری ابهام‌آلود تبدیل می‌کند.
*آیا کاهش قیمت مسکن در سال 92 می‌تواند عامل تاثیرگذار بر رفتار ساخت‌وساز و تحریک انبوهسازان باشد؟
زمانی که یک انبوه‌ساز یا سازنده تصمیم به ساخت می‌گیرد، ابتدا توجیه اقتصادی این تصمیم را برای خود تجزیه و تحلیل می‌کند و هزینه‌های مختلف مانند دستمزد، مصالح، عوارض و همچنین مسائلی مانند بازار فروش، قدرت خرید مردم و رکود و رونق را نیز مورد توجه قرار می‌دهد. اگر نتیجه این تحلیل‌ها مثبت باشد، وارد مقوله ساخت‌وساز می‌شود؛ این در حالی است که اگر فرآیند ساخت‌وساز را در نتیجه این تحلیل‌ها مقرون به صرفه نداند، سرمایه خود را وارد بازارهای دیگر می‌کند. در سال 92 همین عامل باعث رکود در ساخت‌وساز شد، چرا که اغلب عوامل محرک برای سازندگان در این بازار فراهم نبود. انتظار رونق در بازار سرمایه‌گذاری ساخت‌وساز زمانی می‌تواند وجود داشته باشد که بازار رو به سمت رونق باشد که فعلا به‌دلیل نامشخص بودن برنامه‌های دولت نمی‌توان در مورد آن اظهار نظر کرد.
*متاسفانه در سال‌های اخیر، انبوهسازان با رفتار غلط، درست هنگام افزایش قیمت، ساخت‌وساز می‌کنند، طوری که در دوره رکود و اوج‌قیمت‌ها، آپارتمان‌ها آماده می‌شد بدون اینکه توان خرید برای آنها وجود داشته باشد، از نظر کارشناسی انبوهسازان چه زمانی باید شروع به ساخت‌وساز کنند؟
آغاز شروع به ساخت یا توقف آن یک تئوری اقتصادی و علمی دارد، انبوه‌سازانی که بر مبنای این تئوری عمل کنند، نه به خودشان زیان وارد می‌کنند و نه به جامعه.
بر این اساس بهترین زمان برای شروع ساخت زمانی است که بازار به اصطلاح برای خریدار و فروشنده راه افتاده باشد. یعنی قدرت خرید در مردم وجود داشته باشد و قیمت‌ها هم متعادل باشد. البته این تئوری در شرایطی می‌تواند قابل اتکا باشد که امکان دستیابی به رشد متوازن و یکنواخت هم وجود داشته باشد که در حال حاضر به خاطر انباشت تقاضا در بازار مسکن هنوز نتوانسته‌ایم به رشد یکنواخت در این زمینه دست پیدا کنیم. در واقع بهترین فرصت سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز و بازار مسکن در شرایطی است که این رشد یکنواخت حاصل شده باشد. اوج دوره رکود معاملات و زمانی که انتظار برای شروع دوره رونق به وجود می‌آید و تعدیل قیمت‌ها اتفاق می‌افتد، بهترین زمان برای آغاز ساخت‌وساز است تا در زمان اوج این رونق که هم خریدار در بازار وجود دارد و هم فروشنده و هم قدرت خرید با قیمت‌ها تناسب دارد، سازنده بتواند واحدهای خود را به فروش برساند. به عبارت دیگر اولین نشانه‌های خروج از رکود از بازار مسکن می‌تواند بهترین زمان برای شروع ساخت‌وساز باشد. به این ترتیب با حاکمیت مجدد دوران رکود بر بازار، سازنده هم دیگر واحدی روی دستش نمانده که برای فروش آن و تامین سرمایه پروژه‌های بعدی با مشکل مواجه شود. چرا که در دوره رونق آنها را توانسته عرضه کند و به‌فروش برساند.
* پس چرا الان که قیمت مسکن در مقایسه با سال قبل متعادل شده میل به ساخت‌وساز در انبوهسازان کاهش پیدا کرده است؟
این موضوع را باید در شرایط اقتصادی و قدرت خرید مسکن جست‌وجو کرد. همچنین موضوعی که در چند سال اخیر از آن تحت عنوان پدیده خانه‌های خالی یاد می‌شود نیز به همین علت است. واقعیت این است که هیچ سازنده‌ای مایل نیست واحدهایش خالی بماند. انبوه ساز زمین را گران می‌خرد و با هزینه زیاد در آن ساخت‌وساز می‌کند، اما قدرت خرید مردم به حدی نیست که سود متعارف را برای انبوه ساز ایجاد کند به همین علت باید منتظر ماند تا ببینیم با مشخص شدن سیاست‌های جدید دولت به خصوص در بحث تسهیلات خرید مسکن بازار مسکن به چه سمتی می‌رود.
*چشم‌انداز ساخت‌وساز مسکن و رفتار انبوهسازان در سال 93 را چگونه می‌بینید؟ آیا زمینه کاری برای انبوهسازان از نظر سوددهی، قیمت مصالح و سایر عوامل به میزان مطلوب مهیا است؟
هنوز بازار ساخت‌وساز وارد مقوله کاری نشده است و باید منتظر روشن‌شدن سیاست‌های جدید دولت باشیم. اما افت صدور پروانه‌های ساختمانی و کاهش میل به ساخت‌وساز تا زمانی که مردم آمادگی لازم و قدرت خرید لازم برای خرید مسکن را به دست بیاورند زمان می‌برد. بنابراین به احتمال زیاد نیمه اول سال 93 وضعیت به همین صورت باقی خواهد ماند که البته اعلام سیاست‌های جدید دولت در بخش مسکن مهم‌ترین عامل تعیین‌کننده در تحریک انبوهسازان خواهد بود. ثبات بازار، کاهش تورم، تعیین تکلیف پروژه‌های جدید دولتی و بخش خصوصی و راه‌اندازی مجدد بازار معاملات مسکن عواملی است که می‌تواند وضعیت آتی ساخت‌وساز را تحت تاثیر قرار دهد.
