خوش بینی به تعادل مسکن در سال 93
عباس آخوندی -وزیر راه‌وشهرسازی- که نام او طی ماه‌های اخیر در مقام «منتقد»، پیوند عمیقی با «مسکن‌مهر» خورده است، در یک گفت‌‌وگوی تفصیلی، ضمن دفاع از طرح «پاک» که دهه70 آن را در وزارت مسکن به اجرا گذاشت، ریشه‌های مخالفت خود را با طرح مسکن‌مهر اعلام کرد.
آخوندی معتقد است: فارغ از منع قانونی لحاظ‌شده در بودجه سال92 برای تداوم مسکن‌مهر و همچنین صرف‌نظر از ورود به مباحثی همچون میزان بهره‌وری و سودمندی طرح یا عدم کارآیی اقتصادی به شکل بنیادی، لازم است زمینه بازنگری و تجدیدنظر اساسی در طرح‌های اقتصادی قبلی از جمله هدفمندی یارانه‌ها و مسکن‌مهر فراهم شود.
وی برای توضیح درباره ساختار ستاد سیاست‌گذاری بخش‌مسکن در دولت و وضعیتی که در این ستاد با شروع به‌کار دولت یازدهم از دولتمردان قبلی تحویل گرفته، به مقایسه بین اولین تجربه وزارتی‌ در وزارت مسکن در دهه70 و دوره کنونی می‌پردازد و می‌گوید: آن زمان میراث‌دار یک سیستم صفر به معنای عدم تمایل دولت برای ورود به بخش مسکن بودم و الان میراث‌دار سیستم 100درصدی به معنی مداخله حداکثری دولت در بخش مسکن هستم. واقعیت آن است که مسوولیتی که در برابر امکانات موجود داریم، واقعا ناسازگار است.
وزیر راه‌وشهرسازی در این گفت‌وگو، ضمن رد فرضیه‌ سونامی اجاره‌بها و تکرار حوادثی که در تابستان‌های دو سه سال اخیر در بازار اجاره‌نشین‌ها اتفاق افتاد، تاکید می‌کند: «به تعادل بازار مسکن سال93 خوش‌بین هستم.»
آخوندی علت این خوش‌بینی را مازاد عرضه مسکن در تهران و شهرهای جدید اطراف پایتخت از یکسو و همچنین قوانین در شرف تصویب حوزه مالیات‌ها برای بخش خاصی از معاملات مسکن می‌داند و در عین حال با اظهار امیدواری به تاثیر سیاست‌های بین‌المللی ایران، بر این عقیده است که بهبود حرکت چرخ صنایع کشور و در نتیجه پربازده‌ شدن این بخش در سال جاری زمینه تعادل بازار مسکن را فراهم می‌سازد. متن گفت‌وگو با عباس آخوندی وزیر راه‌وشهرسازی را در زیر بخوانید:
***
- پیش از معرفی اعضای کابینه یازدهم، بحث‌هایی شنیده می‌شد مبنی براینکه شما تمایل به سکانداری وزارت کشور دارید، با این وجود با توجه به سابقه شما در حوزه مسکن و شهرسازی نهایتا برای هدایت وزارت راه‌وشهرسازی برگزیده شدید. الان بعد از گذشت 6ماه حضور در وزارت راه‌وشهرسازی، نسبت به اینکه در وزارتخانه‌‌‌ای مستقر شده‌اید که با چالش‌های بزرگی همچون تعهدات سنگین مسکن‌مهر رو به رو است که به گفته شما حداقل دو دولت آینده را مشغول خود می‌کند، چه حسی دارید؟
من تمایلی به ورود دوباره به کابینه را اصلا نداشتم، حوزه علاقه من مسائل اجتماعی بود، اما با توجه به اینکه مسوولان کشور به این نتیجه رسیدند که افرادی همچون بنده باید به کابینه ورود پیدا کنند این مسوولیت اجرایی را پذیرفتم، البته باید این موضوع را هم اضافه کنم که در ابتدای ورودم تصور نمی‌کردم که مسائل مربوط به این بخش تا این اندازه دچار عدم تعادل باشد.
 به گونه‌ای که حتی در برخی از بخش‌ها شاهد آشفتگی تمام عیار بودیم. واقعیت آن است که مسوولیتی که در برابر امکانات موجود داریم واقعا ناسازگار است.
- جست‌وجو در سوابق به جامانده از دوران وزارتی شما در وزارت مسکن دهه70، نکات جالبی را بازگو می‌کند. شما در مقام وزیر مسکن، طرح «پاک» را که همان پس‌انداز، انبوه‌سازی و کوچک‌سازی بود تعریف و تصویب کردید، اما اجرای این طرح به دوره چهارساله‌‌تان قد نداد و دولت بعدی که آن طرح را اجرایی نکرد. از سوی دیگر به تحول اساسی در ساختار ‌نظام‌مهندسی ساختمان دست زدید، اما از کارنامه‌ ساخت‌ مسکن که دولت مستقیم وارد آن شود یا از آن حمایت کرده باشد، خبری نیست. شما از همان اول هم با ایده‌ای شبیه طرح مسکن‌مهر که دولت به صورت مستقیم برای مردم مسکن‌ بسازد، مخالف بودید؟
آن دوره من این اعتقاد را داشتم که بحث مسکن را باید متناسب با بازار تقاضای مسکن سازماندهی کنیم. یکی از مشکلات این است که فکر می‌کنیم در مساله مسکن با یک مفهوم ساده و تک بعدی مواجه هستیم، درحالی که اگر بتوان گروه‌های درآمدی را تفکیک کرد، تقاضاهای متفاوتی بروز پیدا می‌کند. یکسری گروه‌های درآمدی جزو کم‌درآمدهای شهری هستند که اساسا قدرت پس‌انداز را برای ورود به بازار خرید مسکن ندارند. یک گروه هم جزو طبقه متوسط هستند که می‌توانند پس‌انداز داشته باشند، اما پس‌اندازشان اگر در یک چارچوب اقتصاد کلان مالی قرار نگیرد تبدیل به پس‌انداز موثر نمی‌شود.
 گروه آخر هم افرادی هستند که امکان توانایی تامین مسکن دارند و آنها را در طبقه مسکن‌ لوکس می‌توان طبقه‌بندی کرد. در دهه 70، برای اولین بار این سه گروه از یکدیگر تفکیک شد. پس برای یک گروه که کم‌درآمدها بودند بحث بر این بود که در چارچوب مدل اقتصادی نمی‌شود برای آنها مسکن تامین کرد. از همان زمان نیز اعتقاد داشتم که ما نیاز به یک طرح جامع داریم تا بتواند تامین مسکن کم‌درآمدها را هدف قرار دهد. این طرح با نام مسکن اجتماعی نام‌گذاری شده و هدف از اجرای این طرح رفاه اجتماعی بود. به این مفهوم که نمی‌توان تامین این دسته از تقاضا را در چارچوب اقتصادی معمول جست‌وجو کرد. برای گروه دوم درآمدی یعنی طبقه متوسط هم طرح مسکن‌پاک در نظر گرفته شد که اتفاقا این طرح در همان دوره خیلی خوب عمل کرد. می‌توان گفت هر آنچه از مفهوم پس‌انداز منابع مالی خانوارها در بخش مسکن در کشور وجود دارد متعلق به همان دوره است.
بعد از این دوره رشد پس‌انداز در صندوق پس‌انداز مسکن ده‌ها برابر شد و انواع صندوق‌های پس‌انداز شامل جوانان، مسکن معمولی و... راه‌اندازی شد. به یاد دارم جدا از این طرح‌ها به دنبال طراحی مدلی بودیم که خانوار‌ها برای فرزندانشان از همان ابتدای تولد بتوانند در صندوق‌های خاص پس‌انداز کنند تا در سن ازدواج، از طریق صندوق، قدرت خرید موثری در بازار داشته باشند. بذر صندوق‌های پس‌انداز مسکن جوانان از همان دهه پاشیده شد. علاوه‌بر مدل‌های پس‌انداز مسکن، «نظام انبوه‌سازی» با پشتوانه سیاست‌های مالی و زمین، هم در سال‌های 72 تا 76 شکل گرفت. این در حالی است که اگر به آمار و گزارش‌های آن دوره مراجعه کنید متوجه می‌شوید قبل از ایجاد این نظام حجم انبوه‌سازی بسیار محدود بود.
- نکاتی که در زمینه اقدامات پایه‌ای و ساختاری در بازار مسکن در دوره وزارت شما در دهه 70 نهادینه شد پشتوانه بحث سپرده‌گذاری به قصد دریافت وام مسکن یا نظام انبوه‌سازی، یا ساخت‌وسازهای دولتی و خصوصی سال‌های اخیر است، اما طرح‌هایی مثل مسکن استیجاری، اجاره‌ به شرط تملیک یا چیزی شبیه مسکن‌مهر در دوره وزارت شما در وزارت مسکن و شهرسازی دهه 70 که وجود نداشت؟
ببینید در هر دو مقطع زمانی که بنده به عنوان وزیر مسکن در دولت حضور داشتم و دارم؛ میراث‌دار دو سیستم کاملا متفاوت از یکدیگر هستم. زمانی که در دهه70 در دولت حضور داشتم میراث دار یک سیستم صفربه معنای عدم تمایل دولت برای ورود به بخش مسکن بودیم و در زمان کنونی میراث‌دار تمایل 100 درصدی دولت برای ورود به بخش مسکن. در دهه 70، اساسا مداخله دولت در بخش مسکن صفر بود و دولت خصوصا سازمان مدیریت، اعتقادی به ارائه حتی یک ریال اعتبار به حوزه مسکن هم نداشت.
 از این رو برای تغییر این دیدگاه اقداماتی آغاز شد. به عنوان مثال برای اولین بار، بحث پرداخت مابه‌التفاوت یارانه مسکن مطرح شد؛ همین‌طور موضوع حمایت‌های مالی از بخش مسکن در این دوره آغاز شد. بعد از آن بود که عنوان مسکن اجتماعی برای اولین بار در برنامه پنج ساله دوم توسعه وارد شد و دولت پذیرفت که باید به این بخش ورود پیدا کند. حتی بهسازی مسکن روستایی که اصلا تا آن زمان وجود نداشت، اما در این دوره ما میراث‌دار یک سیستم «تمایل به مداخله حداکثری دولت در بخش مسکن» هستیم. ما میراث‌دار دو سیستم صفر و 100 هستیم.
- شما در ماه‌های اخیر برای نقد مسکن‌مهر، چندین بار نسبت به اینکه دولت به جای مردم، تصمیم گرفته و آپارتمان‌هایی با مشخصات مطابق سلیقه دولتمردان و نه سلیقه شهروندان احداث کند، نقدهایی مطرح کردید، اما در اصل سوم قانون اساسی، یکی از وظایف دولت‌ها تامین مسکن مردم نیازمند تعریف شده است.
خیر، قانون اساسی به هیچ عنوان دولت را موظف به ساخت مسکن نکرده است. قانون اساسی می‌گوید دولت باید شرایط تامین مسکن را در یک جامعه فراهم کند؛ و حق انتخاب سکونت را در اختیار مردم قرار دهد. این موضوع با اینکه دولت مستقیما مسوولیت تامین مسکن را داشته باشد، فرق می‌کند.تاکید قانون اساسی می‌تواند مبتنی بر مدل‌های مختلف تامین زمین، تامین مالی مسکن و... باشد. وگرنه این نیست که از اول انقلاب همه دولت‌ها خلاف قانون اساسی عمل کرده باشند، اگر چنین چیزی بود که مجلسی‌ها وهمچنین نخبگان و مطبوعات و از همه مهم‌تر امام خمینی (ره) و رهبری معظم واکنش نشان می‌دادند. قانون اساسی در موضوع مسکن، اصل دسترسی را بحث کرده که حرف درستی هم هست.
مشکل این است که باید گروه‌های هدف را درست تعریف کنیم و اگر درست تعریف نکنیم و مثلا گروه درآمدی متوسط تعریف کنیم و یک طرح برای تامین مسکن این گروه در نظر بگیریم و بعد همین طرح را بفروشیم به کم‌درآمدها، اتفاقی که برای مسکن‌مهر رخ داد دوباره تکرار می‌شود. مسکن‌مهر می‌توانست گروه‌هایی را هدف قرار دهد که قدرت بازپرداخت اقساط وام مسکن‌مهر را داشته باشند مضاف بر اینکه بتوانند بخش اول پول یعنی همان آورده‌نقدی را پرداخت کنند، این در حالی است که در عمل گروه هدف این طرح به دهک‌های درآمدی یک و دو که اساسا امکان پرداخت آورده اولیه و اقساط را ندارند اختصاص پیدا کرده است.از طرفی نتیجه عملکرد اقتصادی دولت هم مهم است.
- منظورتان از اثر عملکرد اقتصادی دولت، نوع برنامه‌هایی است که دولت‌ها در ساختار کلان اقتصادی با طرح‌هایی همچون قانون هدفمندی یارانه‌ها، تعریف و اجرا می‌کنند؟ چنین متغیرهایی چگونه بر قدرت و توان مردم در بازار مسکن تاثیر می‌گذارند؟
ببینید اخیرا در بازنگری طرح جامع مسکن، با دو آمار تکان‌دهنده مواجه شدیم. در ابتدای سال84 براساس تعریف خط فقر، گروه‌هایی که زیر خط فقر قرار داشتند 26درصد جامعه بود اما در پایان سال 91 به‌رغم اجرای طرح مسکن‌مهر، گروه‌هایی که زیر خط فقر قرار می‌گیرند به 35درصد کل جامعه افزایش پیدا کرده است. به همین دلیل است که می‌گویم مهم است که بدانیم درباره چه گروه درآمدی و با چه مدل تامین مسکن صحبت می‌کنیم.
- در محاسبه خط‌فقر، پایه درآمدی خانوارها را چه عددی در نظر گرفتید؟
 محاسبه جدیدی انجام نشد. فقط همان خط فقری را که مبلغ 3450000 ریال در سال84 به‌صورت رسمی اعلام شد مبنای محاسبات قرار دادیم و نرخ‌های تورم‌ سالانه اعلامی از سوی بانک‌مرکزی را نسبت به آن اعمال کردیم. این محاسبات افزایش 9 درصدی خط فقر را نشان می‌دهد.
- اگر اجازه دهید بحث را در بخش دیگری ادامه دهیم. شهریور سال گذشته زمانی که این تردید وجود داشت که بالاخره دولت یازدهم مسکن‌مهر را متوقف می‌کند یا ادامه می‌دهد، شما از برگزاری قریب‌الوقوع یک رفراندوم سخن گفتید و اعلام کردید «مردم باید خودشان انتخاب کنند که آیا مهار تورم می‌خواهند یا ادامه مسکن‌مهر؟». در این 6 ماه، وزارت راه‌وشهرسازی یا سایر نهادهای دولتی، نظرسنجی‌ای در این باره انجام داده‌اند؟
من اطلاع دقیق دارم و از روابط عمومی دولت شنیدم که اقداماتی که دولت در ماه‌های اخیر انجام داده و منجر به کاهش تورم شده، مورد استقبال عموم مردم قرار گرفته است. داستان کاهش تورم را وقتی مطرح می‌کنیم اسباب و لوازمی دارد که در مسکن‌مهر و حوزه‌های دیگر تجلی پیدا می‌کند. منظورم این است که وقتی تورم کاهش پیدا کرده و مردم از آن راضی‌اند، قطعا به معنی آن است که عوامل فزاینده تورم مورد استقبال نیست.
- دلیل اصلی توقف پروژه مسکن مهر از سوی وزارت راه وشهرسازی چه بود؟ آیا فقط اعتقاد شما به ناکارآمدی این طرح منجر به اعلام این تصمیم شد یا عوامل دیگری همچون کمبود منابع مالی و ممنوعیت شارژ خط‌اعتباری طبق قانون بودجه سال92 نیز در این تصمیم موثر بودند؟
همه این عوامل نقش داشتند. طبق قانون بودجه سال 92، ارائه خط اعتباری از سوی بانک مرکزی به بانک‌ها ممنوع است و مسکن‌‌مهر هم مشمول این قانون می‌شود بنابراین از لحاظ قانونی امکان تداوم آن وجود نداشت. عامل دوم بهره‌وری و سودمندی طرح مسکن‌مهر است. اما در اجرای این طرح اساسا با یک پارادایم ناکارآمد مواجه هستیم. از یک طرف این طرح به صورت بنیادی کارآیی اقتصادی نداشت، نتیجه آن هم افزایش خط فقر بود درحالی که اگر اجرای طرح با یک پارادایم سودمند همراه بود با وجود سرمایه‌گذاری و هزینه‌های مالی صرف شده و هدف‌گذاری ظاهری رفع فقر بعد از گذشت 8 سال باید شاهد کاهش گروه فقرا می‌بودیم، اما در حال حاضر نه تنها چنین وضعیتی را مشاهده نمی‌کنیم. بلکه شاهد افزایش 9درصدی افرادی که زیر خط‌فقر قرار دارند نیز هستیم که به معنی ورود یک دهک کامل به زیر خط‌فقر است. ضمن اینکه افرادی که بالای خط فقر هستند، درآمدشان کاهش پیدا کرده است.
دولتی که بگوید من به مردم بدون وجود هیچ پس‌اندازی، یک آپارتمان می‌دهم و علاوه‌بر آن ماهانه 45 هزار تومان پول به عنوان یارانه در جیب آنها قرار می‌دهم ظاهرش خیلی دلپذیر است؛ اما نتیجه‌اش از بین رفتن قدرت رقابتی اقتصاد ملی و افزایش فقر و ده‌ها مورد دیگر می‌شود. یکی از دلایل مخالفت من با مسکن‌مهر، ایجاد زمینه برای بازنگری در طرح‌های اقتصادی قبلی است.ما باید هم در بحث هدفمندی یارانه‌ها یک تجدیدنظر اساسی به کل رویکرد این قانون داشته باشیم و هم در مسکن‌مهر چنین اقدامی انجام دهیم.
- تصمیم به توقف مسکن‌مهر واکنش‌هایی در پی داشت، مثلا نماینده‌های مجلس که خود، بودجه92 را تصویب کردند و به بند مربوط به ممنوعیت شارژ خط‌اعتباری واقف هستند، امروز منتقد توقف مسکن‌مهر شده‌اند. چرا؟
بخش عمده‌ای از نمایندگان مجلس با این بازنگری که به آن اشاره کردم، موافق هستند. حتی می‌توانند در حوزه‌های انتخابی خود اشکالات و نواقص مسکن‌مهر را ببینند. در بسیاری از حوزه‌های انتخابیه نمایندگان محترم مجلس، جانمایی مسکن‌مهر خوب نبوده، کیفیت واحدها پایین بوده و واحدها بدون متقاضی مانده است. برخی از این واحدها یا خدمات روبنایی ندارند یا فاقد خدمات زیربنایی‌اند.
- کمتر از دو ماه به شروع نقل و انتقالات در بازار اجاره و شروع اضطراب اجاره‌نشین‌ها از مبالغ اجاره، زمان باقی مانده است. دولت در این مقطع هنوز برنامه عملیاتی برای این بازار ندارد؛ ضمن اینکه شما به برنامه‌های ضربتی و فاقد اثر همچون تعزیراتی کردن اجاره‌بها هم اعتقادی ندارید. سونامی اجاره‌‌بها را چگونه می‌خواهید در سال93 کنترل کنید؟
آمار بازار مسکن تهران موید این سونامی که شما می‌گویید، نیست. طبق سرشماری‌های انجام شده، در حدود 5/2 میلیون واحد مسکونی در تهران وجود دارد. از طرفی، با مجموع پروانه‌های ساختمانی صادره در سال‌های 90 و91 و 92 چیزی در حدود 600 هزار واحد مسکونی جدید به ظرفیت فعلی آپارتمان‌های تهران اضافه می‌شود. همین‌طور میزان موفقیت پروانه به واحد مسکونی نشان می‌دهد 85درصد پروانه‌ها حتما تکمیل می‌شود و وارد بازار می‌شود. طبق این آمار به نظر می‌رسد در سال93 بالای 3 میلیون واحد مسکونی در شهر تهران خواهیم داشت؛ علاوه‌بر این تعداد هم واحدهای مسکن‌مهر شهر جدید پردیس و هم واحدهای شهر جدید پرند به تدریج وارد بازار می‌شود.
کل جمعیت شهری تهران چیزی حدود 5/8 میلیون نفر است که با احتساب بُعد 5/3 نفری خانوار طبق سرشماری نفوس‌ومسکن سال90، مشخص می‌شود در تهران حدود 5/2 میلیون خانوار سکونت دارند؛ بنابراین 3میلیون واحد برای این جمعیت می‌تواند مناسب باشد.
- با این وجود به نظر می‌رسد در سال93 شاهد مازاد عرضه در بازار مسکن تهران خواهیم بود؟
حتما امسال در تهران عرضه مازاد داریم؛ اما نکته مهم این است که ممکن است افرادی مسکن دوم داشته باشند یا به هر دلیلی واحد خود را به عنوان پس‌انداز تلقی کنند و تمایلی به عرضه آن به بازار نداشته باشند. بنابراین یک تعداد واحد مسکونی از عرضه خارج می‌شوند و عرضه مازاد بستگی دارد به اینکه نظام مالیاتی ما به چه سمتی برود.
اگر نظام مالیاتی به شکلی تدوین شود که مالیات معاملات خانه دوم به شکل موثری باشد و افراد عرضه را افزایش دهند، بنابراین با چنین سونامی‌‌ای مواجه نخواهیم بود. یک نکته دیگر هم وجود دارد، اینکه معمولا نقدینگی در ایران بین بازارهای مسکن، ارز، طلا و سهام در حال چرخش است. خیلی هم مهم است که سال93 بخش تولید و صنعت چقدر راه بیفتد.
اگر بهبود سیاست‌های بین‌المللی ایران عمل بکند (که امیدواریم عمل کند) و چرخه صنعت نیز راه بیفتد، امید به اینکه پول در بازار سرمایه و صنعت زودبازده‌تر و قابلیت نقدشوندگی بیشتری دارد، تقویت می‌شود و در این صورت قاعدتا نباید منتظر یک اتفاق خیلی عجیب و غریب در حوزه مسکن باشیم. تنها اتفاق وقتی رخ می‌دهد که دچار یک آسیب جدی در حوزه بین‌الملل و بازار سهام باشیم که من امیدوارم رخ ندهد و شواهد هم مثبت است.
بنابراین من خودم به تعادل بازار مسکن در سال93 بالنسبه خوش‌بین هستم.
- به برنامه اخذ مالیات اشاره کردید. به نظر می‌رسد سازمان امور مالیاتی مخالف سرسخت این برنامه است و در سال89 زمانی که وزارت مسکن پیشنهادهای مالیاتی خود را برای لحاظ در لایحه تحول مالیاتی به هیات دولت آورد، به‌دلیل همین مخالفت‌‌ها وتو شد. اما اسفند سال گذشته لایحه‌ای درباره اخذ مالیات از خانه‌های خالی به تصویب مجلس رسید که به نظر می‌رسد کاستی‌هایی نیز دارد.
مدل مالیاتی که وزارت راه وشهرسازی به دنبال تصویب آن بود با مدلی که در حال حاضر به تصویب مجلس رسیده کاملا متفاوت است. وزارت راه وشهرسازی به دنبال طراحی یک مدل کمی برای نظام مالیات‌های بخش مسکن است. در آن زمان بحث سازمان این بوده که هزینه جمع‌آوری مالیات از خانه‌های خالی از میزان مالیات دریافتی بیشتر است و بنابراین برای ما نمی‌صرفد؛ اما ما یک مدل کمی درست می‌کنیم، پایه‌های مالیاتی را شناسایی می‌کنیم و در نهایت مشغول بررسی آثار این نظام روی بازارها هستیم. وزارت دارایی نیز همراهی خواهد کرد. تا به حال برای این حرف‌ها مدل کمی وجود نداشته و فقط روی کاغذ مطرح بوده است.
- در این صورت آیا برای اواسط سال93 احتمال اجرای طرح‌های مالیاتی در بازار مسکن وجود دارد؟
تمام تلاش ما این است که تا همین اوایل سال، همه این بحث‌ها را ببندیم و پیشنهادهایمان را به ‌هیات‌دولت ارائه کنیم. مسیر طرح‌های ما خیلی فوری نیست؛ اما همین‌که لوایح مربوطه از دولت به مجلس برود، آثار اولیه خود را بر بازار مسکن خواهد گذاشت.

نظر بدهید: