«حساب امانی» وام رهنی مسکن چیست؟

محمد رضا عسگری
کارشناس بازار سرمایه
حساب امانی وام رهنی (Mortgage Escrow Account)، حسابی است که در زمان اخذ اعتبار خرید املاک و مستغلات افتتاح می‌شود.
در زمان عقد قرارداد دریافت وام؛ معمولا اعتباردهنده (بانک یا موسسات اعتباری)، خریدار (اعتبار گیرنده) را ملزم به افتتاح حساب امانی خواهند کرد. وجوه نگهداری شده در این حساب برای پرداخت مالیات اموال و املاک و حق بیمه‌های واحدهای ساختمانی املاکی که در وثیقه اعتباردهنده است، استفاده خواهد شد (چرا که رقم اعتبارات اعطایی برای خرید املاک و مستغلات در آمریکا و بخش‌هایی از اروپا بیش از 70 درصد ارزش جاری املاک مذکور می‌باشد).
به‌منظور تامین وجه حساب امانی، موسسات اعتباردهنده ماهانه مبلغ اضافه‌ای نیز علاوه‌بر قسط وام از قرض‌گیرنده‌ها مطالبه می‌نمایند که تقریبا برابر با یک دوازدهم مبلغ برآوردی سالانه مالیات و حق بیمه‌ها است. برای مثال اگر بهای بیمه یکسال 1200 دلار باشد، نیاز است که هرماه 100 دلار در حساب امانی سپرده شود. بعد از جمع‌آوری مبالغ مذکور در حساب امانی، موسسات اعتباردهنده از حساب مذکور تعهدات مربوطه را در موعد مقرر، پرداخت می‌کنند. این روشی است که به اعتباردهندگان اطمینان می‌دهد که وثایق گرفته شده محفوظ و در امان خواهند بود و پرداخت‌های مالیات و بیمه به موقع انجام خواهد شد.
معمولا موسسات اعتباردهنده درباره افتتاح حساب امانی توسط اعتبارگیرنده تصمیم‌گیری می‌نمایند، ولی بعضی اوقات الزامات قانونی، آنان را از انتخاب باز می‌دارد. برای مثال موسسه FHA (Federal Housing Administration) اعتباردهندگانی را که وام مسکن ارائه می‌کنند، ملزم به ایجاد حساب سپرده امانی کرده است. جدای الزامات قانونی افتتاح این حساب، حتی برخی اعتبارگیرندگان ممکن است خودشان، تمایل داشته باشند، حساب امانی افتتاح نمایند؛ زیرا آن را به‌عنوان یک ابزار پولی سرمایه‌گذاری مناسب می‌بینند، چرا که گاهی بانک‌ها یا سایر موسسات اعتباردهنده به مانده حساب سپرده امانی بهره پرداخت می‌نمایند، به این صورت است که مبالغ پرداختی اضافی به‌علت مالیات و بیمه ملک در هرماه، از مانده بدهکاری وام کسر شده و زمانی‌که اعتباردهنده مالیات و بیمه ملک را می‌پردازد، مبلغ پرداختی به مانده اصل بدهی اضافه می‌شود.
در موعد پرداخت تعهدات مالیات و بیمه دارایی به رهن گذاشته شده، موسسه اعتباردهنده در صورتی که مانده حساب امانی برای پوشش تعهدات کافی باشد، باید این تعهدات را به طور کامل پرداخت کند. اگر وجه کافی در حساب موجود باشد و اعتباردهنده از پرداخت تعهدات سررسید شده قصور نماید، به خاطر تمام جرایم رخ داده ناشی از این عمل در برابر اعتبار گیرنده، مسوول خواهد بود.
از آنجا که موسسات اعتباردهنده ملزم به ارسال صورت لیست سپرده‌گذاری‌ها و پرداخت‌های انجام‌گرفته از محل حساب سپرده امانی هستند، اعتبار گیرندگان خیالشان راحت است که مالیات و بیمه شان را به موقع پرداخت کرده‌اند. موسسات اعتباردهنده باید اطلاعات مربوط به حساب را حداقل یکبار در سال برای مشتری بفرستند، ولی ممکن است به جای آن صورتحساب ماهانه صادر نمایند.
حساب سپرده امانی باید توسط اعتباردهنده برای هر سال به لحاظ تعهدات مربوطه مورد تحلیل و بررسی قرار گیرد؛ زیرا امکان دارد که مبلغ مالیات و بیمه بنا به دلایل مختلفی از سالی به سال دیگر متفاوت باشد، در این‌صورت موضوع به اعتبار گیرنده اعلام و مبلغ مورد نیاز برای اصلاح کمبود حساب از وی مطالبه می‌گردد، (این پرداخت می‌تواند به‌صورت نقد یا اقساط باشد) و وجوه مازاد در صورت وجود به اعتبار گیرنده برگشت داده می‌شود. قانون Real Estate Settlement Procedures Act»t» به بانک‌ها و موسسات اعتباری فعال در حوزه مسکن، اجازه داده است که طبق مقررات سپرده‌های امانی، قراردادهای تسهیلات مسکن خُرد، مبلغ مورد نیاز برای پرداخت تعهدات بیمه و مالیات دوره‌ای به‌علاوه مبلغی به اندازه یک ششم رقم پرداختی بیمه و مالیات هر سال را (یعنی 2 برابر پرداخت ماهانه در ابتدای هر سال)جمع آوری کنند.
فرض کنید مالیات سالانه برابر 5000 دلار و حق بیمه سالانه 1500 دلار است. مالیات به طور سه ماهه و در اولین ماه هر فصل پرداخت می‌شود. بنابراین هرساله جمعا 6500 دلار از حساب سپرده امانی پرداخت می‌شود و با لحاظ حداقل مانده‌ای برابر با یک ششم این مبلغ در پایان هرماه،  بر اساس جدول زیر پرداخت‌های ماهانه برابر با 67/541 دلار (حاصل تقسیم 6500 دلار به 12 ماه) و مبلغ افتتاحی، با در نظر گرفتن حداقل مانده‌ مذکور (1083 دلار)، برابر 67/1791 دلار خواهد بود.

نظر بدهید: