برنامه های دولت یازدهم در خصوص بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده
برنامه های دولت یازدهم در خصوص بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده
مدتی است در مباحث مربوط به برنامه‌های دولت یازدهم، خصوصا در بخش مسکن (و از جمله آیین‌نامه شیوه‌های مختلف تامین مالی تبصره 2 ماده 7 قانون احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری) واژه‌ها، اصطلاحات، ابزارها و نهادهای پولی و مالی جدیدی مطرح می‌شود که پیش از این در بازار مسکن، پول و سرمایه ایران، اجرایی نشده بودند.
پیش از این کارشناسان بازار سرمایه طی چند مقاله به توضیح برخی از این نهادها (صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات و صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد زمین) پرداخته بودند. بر آن هستیم تا با همکاری جمعی از دوستان به تبیین این اصطلاحات، ابزارها و نهادهای پولی و مالی بپردازیم. یکی از این ابزارها Escrow Account (حساب امین یا حساب امانی) است.
Escrow Account (حساب امین یا حساب امانی) یک ابزار پولی است که توسط شخص ثالث در راستای منافع طرفین معامله نگهداری می‌شود و شامل هر چیز با ارزشی مانند سند رسمی، اوراق بهادار و پول است که شخص ثالث تا زمان ایفای تعهدات طرفین معامله یا تا زمانی که دستوری کتبی یا شفاهی از طرفین معامله دریافت کند آن را نزد خود نگهداری می‌کند، یا درواقع توافق‌نامه‌ای است که به عنوان یکی از شروط قرارداد بین طرفین معامله منعقد شده و به‌منظور تضمین ایفای تعهداتشان است. طرفین معامله می‌توانند مفاد این توافق‌نامه را بر اساس توافق بین خود تغییر دهند.
این توافق‌نامه می‌تواند علاوه‌بر وجه نقد به‌عنوان تضمین شامل هرنوع سند رسمی دیگری مانند سند ملکی، چک، اوراق قرضه، سهام و سایر اوراق بهادار، حق امتیاز و... باشد. طرفین معامله این توافق‌نامه را نزد شخص ثالثی سپرده می‌کنند و قبل از سپرده گذاری این توافق‌نامه طرفین معامله تعیین می‌کنند که چه زمانی این سپرده آزاد خواهد شد و پس از انعقاد توافق‌نامه شرایط نگهداری و آزاد سازی وجه نقد یا هرسند رسمی دیگری تنها با حضور تمام طرف‌های معامله امکان‌پذیر است.
شخص ثالث در این توافق‌نامه نقش نگهدارنده (متولی) سپرده را ایفا می‌کند و نماینده طرفین معامله است (به عنوان مثال وجه نقد را از خریدار گرفته و به فروشنده می‌دهد و کالا را از فروشنده گرفته و به خریدار می‌دهد) و به عنوان یکی از طرفین توافق‌نامه نیست و از این‌رو حق تغییر مفاد توافق‌نامه را نداشته و نباید در صورت توافق طرفین مانع از ایجاد تغییرات در توافق‌نامه شود. متولی سپرده موظف به انجام وظایفی است که بر اساس اعتماد به او واگذار شده است و در برابر ارائه این خدمات کارمزدی را از طرفین دریافت می‌کند.
به عنوان مثال اگر متولی، کالا رااشتباها به شخص دیگری تحویل دهد یا در موعد تعیین شده تحویل ندهد در برابر سپرده‌گذار مسوول است و باید پاسخگو باشد. وجه نقد یا سند تا زمانی نزد متولی به امانت است که ایفای تعهدات مثلا تحویل واقعی کالا صورت گیرد.
معمولا زمان، نقش اصلی در این توافق‌نامه‌ها را دارد و هریک از طرفین معامله درصورت تاخیر در ایفای تعهداتشان، جریمه‌ای به میزان سپرده‌شان در توافق‌نامه متحمل خواهند شد.
این توافق‌نامه در بخش‌های مختلفی مانند بانکداری، املاک و دارایی‌های فکری و... کاربرد دارد. در مورد املاک این حساب یا توافق‌نامه در مورد تمام وام‌ها کاربرد ندارد. به طورکلی وام‌دهندگانی که 500 وام یا کمتر در سال می‌دهند و دارایی آنها کمتر از حد مشخصی است، نیاز به این توافق‌نامه ندارند.
برخی از مواردی که متولی ملزم به رعایت آن می‌باشد عبارت است از: متولی نباید پول ناشی از سپرده نزد خود را با حساب شخصی یا عملیاتی خود درهم‌آمیزد، تمامی وجوه دریافت شده از طرفین معامله باید حداکثر تا روزکاری بعد از معامله در این حساب امین سپرده گردند، متولی تنها در صورتی می‌تواند کارمزد خود را دریافت نماید که معامله انجام شده یا به اتمام رسیده باشد، همه وجوه سپرده باید دریک حساب بدون بهره سپرده شوند و هویت منعقدکنندگان توافق‌نامه باید به تایید متولی برسد.
* دانشجوی دکترای مدیریت مالی
