راهکار ضربتی استفاده از مازاد عرضه مسکن
راهکار ضربتی استفاده از مازاد عرضه مسکن
در پي سبقت حجم عرضه واحد مسكوني در تهران و برخي‌شهرها از ميزان تقاضاي‌موثر، كارشناسان مسكن خطاب به دولت اعلام كردند: به‌منظور بهره‌گيري از مازادعرضه به نفع تقاضاي مصرفي -آن هم در شرايطي كه ميدان معاملات مسكن از طرف سوداگران خالي گذاشته شده- بايد قدرت خريد خانوارها را از طريق وام‌‌مسكن افزايش داد. محمود جهاني تحليلگر اقتصاد مسكن معتقد است: براي ظهور اثر «سكونتي» در بازار مازاد عرضه، لازم است نياز موجود به خريد مسكن با يك محرك قوي همچون تسهيلات بانكي، به تقاضاي موثر تبديل شود. در غير اين‌صورت، نبايد انتظار به‌كارگيري و تاثيرگذاري آپارتمان‌هاي مازاد را داشت.
فرمول مصرف مسکن‌مازاد
کارشناس و تحلیلگر اقتصاد مسکن: فقط «تسهیلات خرید» قادر است اثر سکونتی مازادعرضه را نمایان کند
تز اشتباه مالکان خانه‌های‌‌خالی درباره افزایش قیمت در سال93
پدیده تازه شکل‌گرفته در بازار مسکن تحت عنوان «مازادعرضه» که به خاطر حجم بالای ساخت‌وساز در دو، سه سال اخیر و در نتیجه برتری تعداد واحدهای مسکونی از تعداد خانوارها، به وجود آمده، مدتی است باعث خوش‌بینی به اثرگذاری آن در بازار و قیمت مسکن شده است. اما آنچه هم‌اکنون باعث افزایش خانه‌های خالی و تغییر نسبت نابرابر عرضه‌وتقاضا از حالت همیشگی کمبود عرضه به وضعیت جدید مازاد عرضه شده، خروج تقاضای سوداگر و سرمایه‌ای از بازار خرید است که علی‌القاعده چون تضمینی بابت عدم برگشت این گروه به بازارنیست، خوش‌بینی به این پدیده نیز نباید مطلق باشد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد: در شرایط کنونی که میدان معاملات مسکن از طرف سوداگران خالی گذاشته شده، به پشتوانه عرضه مازاد که میزان آن در تهران تقریبا حدود دو برابر تقاضای مصرفی و در کل کشور بین 600 هزار تا یک میلیون واحدمسکونی برآورد می‌شود، تنها در یک صورت می‌توان آپارتمان‌های مازاد را به نفع رونق معاملات مصرفی، به‌کار گرفت. محمود جهانی کارشناس و تحلیلگر اقتصاد مسکن، برای ظهور اثر سکونتی در بازار مازاد عرضه مسکن، معتقد است: بدون ایجاد تقاضای موثر در جامعه تقاضای مصرفی، نمی‌توان امیدوار بود پدیده مازادعرضه در بازار مسکن به‌کار بیاید یا آرامش قیمت‌ها را منجر شود. این تحلیلگر تاکید می‌کند: برای واحدهای مازاد موجود باید قدرت خرید ایجاد کرد و سیاستی که در این مقطع می‌تواند از طرف دولت اجرا شود، پرداخت تسهیلات خرید مسکن از محل سپرده‌گذاری به متقاضیان است. جهانی همچنین با هشدار به صاحبان آپارتمان‌های مازاد و مالکان خانه‌های خالی بابت پرهیز از احتکار بیش‌از حد این املاک، گفت: نگهداری بدون‌استفاده مسکن به امید افزایش قیمت در آینده تز اشتباهی است و با همین رویکرد می‌توان امیدوار بود معاملات در سال آینده رونق می‌گیرد. متن گفت‌وگو با محمود جهانی را در زیر بخوانید:
شواهد بازار مسکن و آمار پروانه‌های ساخت و ساز ظرف 2 سال اخیر نشان‌دهنده مازاد عرضه مسکن به بازار مسکن است به طوری‌که در سال‌های 90، 91 و 92 در مجموع 600 هزار واحد مسکونی در شهر تهران ساخته شد. این در حالی است که در مجموع، کل واحدهای مسکونی در شهر تهران 3 میلیون واحد است. با این تفاسیر آیا موضوع مازاد عرضه از نظر شما صحت دارد؟
در اینکه تعداد پروانه‌های ساخت و ساز طی دو تا سه سال اخیر افزایش داشته است، تردیدی نیست و آمارهای موجود حکایت از افزایش ساخت‌وساز دارد. ولی اینکه بگوییم این میزان ساخت و ساز منجر به مازاد عرضه شده است یا خیر باید دید که این مازاد را با کدام تقاضا مورد سنجش قرار می‌دهیم؟ و اساسا این موضوع یعنی مازاد عرضه به عنوان سوپاپ آرامش می‌تواند در بازار مسکن عمل کند یا خیر، نکاتی است که در جای خود قابل تامل است. از سوی دیگر باید بررسی کرد که آیا این مازاد عرضه در ادامه روند کاهشی قیمت‌ها در بازار مسکن اثر دارد یا نه؟
واقعیتی که لازم است در این زمینه به آن اشاره کنم این است که حتی در سرشماری سال 85 در کل کشور تراکم خانوار در واحد مسکونی 08/1 بود، یعنی به ازای هر 100 واحد مسکونی 108 خانوار در کشور وجود داشت. در شهر تهران در آن زمان تراکم خانوار در واحد مسکونی 02/1 بود، یعنی به ازای هر 100 واحد مسکونی 102 خانوار وجود داشت. این به آن معنا است که همان زمان یعنی سال 85 هم ما با کمبود شدید مسکن در شهر تهران مواجه نبودیم. این در حالی است که در مقابل در برخی دیگر از استان‌ها مانند لرستان، خراسان و هرمزگان تراکم خانوار در واحد مسکونی از 17/1 هم فراتر می‌رفت. اما با توجه به پیشرو بودن بازار مسکن تهران در افزایش قیمت‌ها در کنار مازاد عرضه موجود باید دید، چرا تهران در افزایش قیمت‌ها پیشرو است و در سالهایی جهش قیمتی مسکن در پایتخت اتفاق می‌افتد؟
بنابراین می‌توان موضوع را به این صورت شرح داد که اگرچه مازاد عرضه هم‌اکنون نرخ تراکم خانوار در واحدهای مسکونی را بهبود بخشیده است، اما این دلیل نمی‌شود که بگوییم این مازاد عرضه باعث آرامش در قیمت مسکن می‌شود و آن را تحت تاثیر قرار می‌دهد، چون مازاد عرضه را با تقاضای واقعی در نظر می‌گیریم در صورتی که بازار مسکن همواره تحت تاثیر تقاضاهای سرمایه‌ای یا سوداگرانه است که باعث ایجاد التهاب و نوسان در بازار مسکن می‌شود.
جهش‌های یکباره قیمت مسکن هم به خاطر تقاضای سکونتی واقعی یا تعادل عرضه و تقاضای واقعی نیست، بلکه به این خاطر است که توازن مسکن تحت تاثیر نقدینگی مازاد در جامعه و هجوم تقاضای سرمایه‌ای افزایش پیدا می‌کند. بنابراین این مازاد عرضه تا زمانی که بازارمسکن تحت سلطه تقاضاهای سوداگرانه است، نمی‌تواند به عنوان سوپاپ اطمینان برای بازار مسکن مطرح شود. این در حالی است که این مازاد عرضه می‌تواند در بلندمدت بر بخش مسکن اثرگذار باشد، اما در کوتاه‌مدت اثر اطمینان بخشی بر بخش مسکن نخواهد داشت.
براساس آمارها، در حال حاضر تعداد قابل توجهی از واحدهای مسکونی نوساز (حدود 400 هزار واحد مسکونی) در تهران خالی هستند؛ مسوولان مسکن و برخی کارشناسان معتقدند با وضع مالیات‌ها می‌توان این واحدها را به بازار عرضه کرد و بازار مسکن را تعدیل کرد، نظر شما چیست؟
به‌طور کلی منکر لزوم وضع مالیات بر خانه‌های خالی نیستم. موضوع مالیات از خانه‌های خالی موضوعی است که بالاخره باید در بازارمسکن وجود داشته باشد، اما در اینکه به‌دلیل مشکلات خاصی که برای شناسایی این واحدها وجود دارد و همچنین این گونه برخوردها نوعی اثر قطعی برای بازار مسکن محسوب نمی‌شود همواره تردیدهایی وجود داشته است.
موضوع شناسایی خانه‌های خالی و مشکلات آن از آنجا ناشی می‌شود که اساسا می‌توان به اشکال مختلف خالی بودن این خانه‌ها را پنهان کرد؛ بنابراین نمی‌توان در ارتباط با شناسایی این خانه‌ها توفیق مورد نظر را به دست آورد. این در حالی است که به هر حال اقتصاد مسکن پیوندی ناگسستنی با اقتصاد کلان کشور دارد و تا زمانی که مسائل مرتبط با اقتصاد کلان نظیر تورم عمومی، نقدینگی، مسائل مرتبط با بازارهای سرمایه، طلا و ارز و... حل و فصل نشود خیلی نباید به موضع سیاست‌های مقطعی و موردی در بخش مسکن خوش‌بین باشیم. بنابراین نمی‌توان چندان به آرامش بازار مسکن در نتیجه وضع مالیات دلخوش کرد. در واقع این گونه اقدامات اثرات مقطعی و موردی دارد و فاقد اثر قطعی است.
با توجه به اینکه موضوع دریافت مالیات از خانه‌های خالی از همان دو سال پیش که مطرح شد با مخالفت شدید مجموعه اقتصادی دولت به‌خصوص سازمان امور مالیاتی کشور مواجه شد، چه نوع مالیات‌هایی را در این زمینه پیشنهاد می‌کنید؟
همه انواع مالیات‌هایی که در بخش مسکن وجود دارد اعم از مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر معاملات مکرر و مالیات بر زمین‌های بایر و... تقریبا با مشکل شناسایی مواجه بوده‌اند و بنابراین هیچ زمانی در این زمینه اجماعی میان سیاست‌گذاران، قانون‌گذاران و مجریان کشور برای این امر ایجاد نشده است. بنابراین موضوع و ضرورتی که در این زمینه مطرح است آنکه ابتدا باید زیرساخت‌ها و قوانین مورد نیاز در این زمینه ایجاد شود تا این اثر مقطعی و موردی بتواند ایجاد شود. اما همه اشکال مختلف و متنوع مالیات‌های بخش مسکن هر کدام اثر خاص خود را می‌تواند داشته باشد و بخشی از بازار را پوشش دهد. به عبارت دیگر، هیچ کدام از اینها نمی‌تواند جایگزین دیگری باشد و به شرط فراهم شدن زیرساخت‌ها و قوانین مورد نیاز می‌توان به سراغ همه این اشکال مالیاتی رفت.
آیا الان که مازاد عرضه در بازار مسکن وجود دارد، بهتر است باز هم سیاست تولید مسکن تشویق شود یا به راهکارهایی برای عرضه موثر واحدهای موجود به بازار مسکن پرداخته شود؟
اولا اینکه چندان موافق سیاست‌های یکجانبه برای تشویق تولید مسکن نیستم. هر چند معتقدم افزایش ساخت و ساز به هر حال اثرات بلندمدت خود را بر اقتصاد کشور، اشتغال، تولید و سرمایه‌گذاری دارد. به عبارت دیگر با توجه به اینکه بخش مسکن موتور محرکه اقتصاد کشور است، نمی‌توان در تولید ناخالص داخلی بدون راه‌اندازی بازار مسکن توفیقی حاصل کرد. از سوی دیگر چون نرخ تخریب و جایگزینی واحدهای مسکونی در کشور بالا است، به ناچار باید سطح تولید مسکن را افزایش داد؛ اما سیاست‌های تشویق به تولید تنها راهکار موجود برای ساماندهی و حل و فصل مسائل در بازار مسکن نیست و باید سیاست‌های تقاضا‌محور نیز در این زمینه اعمال شود. در واقع سیاست‌های عرضه و سیاست‌های تقاضا دو روی یک سکه‌اند و نمی‌توان به صورت یکجانبه سیاست‌های تولیدی را بدون توجه به سیاست‌های طرف تقاضا مانند در نظر گرفتن توان اقتصادی و قدرت خرید خانوارها در نظر گرفت. در واقع باید با در نظر گرفتن قدرت خرید خانوارها به این نکته توجه کرد که بالاخره این واحدهای مسکونی ساخته شده باید تقاضای موثر داشته باشند و بتوانند اثر سکونتی خود را در بازار مسکن ایفا کنند.
شما چه راهکاری در این زمینه پیشنهاد می‌کنید؟
در این زمینه ابزارهایی وجود دارد که می‌تواند از همان ابتدا تقاضای خانوارها و توان مصرفی آنها را به تولید متصل کند؛ مانند صندوق‌های زمین و ساختمان به عنوان سیاستی که تولید و تقاضا را به صورت توامان افزایش داده و جلو می‌برد. این صندوق‌ها ابزار بسیار عملیاتی و خوبی محسوب می‌شوند که می‌توان به آنها به عنوان سیاست دوسویه عرضه و تقاضا نگریست. ازسوی دیگر یکسری سیاست‌ها وجود دارند که تنها طرف تقاضا را مورد توجه قرار می‌دهند مانند تسهیلات خرید مسکن که ظرف سال‌های اخیر مورد بی‌مهری واقع شده‌اند. با این استدلال که این تسهیلات آثار تورمی برجای می‌گذارند و باعث افزایش قیمت می‌شوند. این در حالی است که این دسته از تسهیلات که از مسیر سپرده‌گذاری تحقق می‌یابد هم اثر مطلوبی بر تولید و هم بر قدرت خرید خانوارها دارد.
با توجه به وضع موجود بازار مسکن، آیا طرف عرضه یعنی مالکان و سازندگان واحدهای نوساز، میلی به فروش یا اجاره واحد مسکونی خود دارند یا خیر؟
قطعا چنین میلی دارند. یک تولیدکننده یا سرمایه‌گذار در بخش مسکن بیشترین سود خود را از سرعت گردش سرمایه خود می‌برد و نه از راکد نگه داشتن آن؛ چون سرعت گردش سرمایه است که می‌تواند سود یک سرمایه‌گذار را ایجاد کند و اینکه واحدها را به صورت خالی نگه دارد تا در آینده افزایش قیمت پیدا کند؛ به‌طور کلی یک تز اشتباه است. من تصور نمی‌کنم هیچ کدام از سرمایه‌گذارانی که براساس اصول و استانداردهای اقتصادی فعالیت می‌کنند از چنین شیوه‌ای استفاده کنند.
به‌خصوص اینکه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نوعی سرمایه‌گذاری بلندمدت یا حداقل میان‌مدت است و به همین خاطر رکود و تاخیر در برگشت سرمایه ضربه یا هزینه زیادی به سرمایه‌گذار تحمیل می‌کند. به همین خاطر به عقیده من در 6 ماه تا یکسال آینده، این نوع نگرش باعث ایجاد فضای رونق در بازار معاملات مسکن می‌شود.
