مشکلات موجود در بازار مسکن
مشکلات موجود در بازار مسکن
یکی از مشکلات موجود در بازار مسکن حضور تقاضاهای سوداگرانه است که سبب ایجاد حباب و بی‌نظمی در بازار مسکن شده است. برای حل این مشکل دولت می‌تواند تقاضای سوداگرانه در بازار را با استفاده از ابزارهای مالیاتی کنترل و سرمایه‌ها را به بخش تولید هدایت کند و زمینه لازم را برای کاهش قیمت مسکن فراهم آورد.
کاهش فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن سبب کاهش قیمت و افزایش توانمندی تقاضای مصرفی برای حضور در بازار مسکن ملکی می‌شود.مركز مطالعات تكنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران درباره راهكار مهار سوداگری مسكن، با اشاره به ابزارهای مالیاتی، معتقد است: حضور بالای تقاضای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن شهری با توجه به غیر‌قابل تولید بودن زمین و ثابت بودن موجودی آن، منجر به افزایش قیمت زمین و به تبع آن مسکن می‌شود. از این رو عدم کنترل تقاضای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن شهری از سوی دولت‌ها حتی در شرایط عرضه مناسب آن، می‌تواند سیاست‌های دولت را در تامین «مسکن متناسب با نیاز» گروه‌های هدف تحت تاثیر قرار دهد. مرسوم‌ترین ابزار کنترل تقاضای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن شهری استفاده از ابزارهای مالیاتی مناسب است که در نظام مالیاتی کنونی کشور ایران مورد توجه قرار نگرفته است.
مالیات بر عايدی سرمایه، قدیمی‌ترین مالیات حوزه زمین و مسکن است که بر افزایش قیمت زمین و مسکن (عایدی سرمایه) وضع می‌شود. این مالیات در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته یا در حال توسعه از جمله کره‌جنوبی، فرانسه، آمریکا، کانادا، انگلستان، ایرلند، تجربه شده است. به عنوان مثال در آمریکا یا انگلستان دولت 40 درصد مابه‌التفاوت قیمت خریدوفروش را از فروشنده اخذ می‌کند تا حاشیه سود در معاملات مسکن پایین آمده و انگیزه تقاضاهای سوداگرانه کاهش پیدا کند. شایان ذکر است خانه اول هر فرد که تقاضای مصرفی است و تولید‌کنندگان مسکن از این مالیات معاف هستند.در کنار مالیات بر عايدی سرمایه، مالیات بر خانه‌های خالی نیز یکی دیگر از ابزارهای مالیاتی برای کنترل تقاضاهای سرمایه‌ای و سوداگرانه در بازار زمین و مسکن است. در حال حاضر و طبق سرشماری سال 90 بیش 6/1 میلیون واحد خانه خالی در کشور وجود دارد که این مساله باعث بروز خسارت‌های بسیاری بر اقتصاد کشور شده است. در صورت اخذ مالیات بر خانه‌های خالی و عرضه این واحد‌ها در بازار استیجار، این امر می‌تواند تاثیر بسیاری در کاهش قیمت و کنترل بازار استیجار داشته باشد.مالیات بر عايدی سرمایه و مالیات بر املاک خالی از سکنه دو مالیات عمده بخش مسکن بوده‌اند که تا سال 66 در قانون مالیات‌های مستقیم وجود داشته‌اند. این دو مالیات و برخی دیگر از مالیات‌های فصل املاک با توجیه عدم شفافیت اطلاعات و نبود سامانه اطلاعات املاک و مستغلات از قانون مالیات‌های مستقیم حذف شدند.
اما سوال اساسی اینجاست که حذف این مواد از قانون چه تبعاتی را بر اقتصاد کشور داشته است؟
در ادامه سعی شده است به برخی از تبعات منفی حذف این قانون اشاره شود.یکی از شاخص‌های عمده در بخش مسکن، شاخص خانوارهای دارای مسکن ملکی است. با اینکه یکی از اهداف اصلی انقلاب که در پیام حساب 100 حضرت امام و همچنین اصول 3، 31 و 43 قانون اساسی به آن تصریح شده است «تامین مسکن متناسب با نیاز» برای خانوارها است و این مساله یکی از معیارهای سنجش عدالت شناخته شده است. با این وجود باید اذعان داشت که در این مساله دولت‌های پس از انقلاب توفیق چندانی نداشته‌اند. سرشماری‌ها نشان‌دهنده آن است که این شاخص که از سال 1335 تا سال 1365 روند رو به رشدی داشت با حذف قوانین فصل املاک در سال 66، زمینه برای ورود تقاضاهای غیر‌مولد و سوداگرانه در بازار فراهم شد که این امر منجر به افزایش قیمت زمین و مسکن و ناتوانی تقاضاهای مصرفی در بازار مسکن شد. به این ترتیب، خانوارهای دارای مسکن ملکی از 77 درصد در سال 65 به 62 درصد در سال 1390 رسید. باید یادآور شد که در مقیاس شهری، تنها 56 درصد از خانوارهای شهری دارای مسکن ملکی هستند.اصولا در بخش‌های اقتصادی به هر میزان که ریسک بالاتر باشد نرخ بازگشت سرمایه نیز بیشتر است. در شرایط کنونی کشور، بخش زمین و مسکن شهری با کمترین ریسک دارای بیشترین نرخ بازگشت سرمایه است که این شرایط باعث به هم خوردن توازن اقتصادی در بخش‌های مولد اقتصادی به نفع بخش‌های غیر‌مولد و سوداگرانه شده است؛ به طوری‌که حتی در بخش زمین و مسکن، خریدوفروش زمین و مسکن از سود بالاتری نسبت به ساخت مسکن برخوردار است. به عبارتی می‌توان گفت ریسک پایین و نرخ بازگشت سرمایه بالای بخش زمین و مسکن باعث به هم خوردن توازن اقتصادی در بخش‌های مولد به نفع بخش‌های غیر‌مولد و سوداگرانه می‌شود.
