بازنگری جدی در ضوابط ساختوسازهای منطقه۲۲
بازنگری جدی در ضوابط ساختوسازهای منطقه22
مدیرکل اداره راه‌وشهرسازی استان تهران در تشریح تدابیر تازه‌ای که بخشی از آن اخیرا در شورای عالی شهرسازی و معماری کشور به تصویب رسیده، گفت: از نظر ما هر آنچه طی دو سال اخیر تحت عنوان «مجوز تراکم» در پروانه‌های ساختمانی صادره، تعیین شده و مغایر با ضوابط طرح‌تفصیلی جدید تهران بوده، حکم «فروش‌تراکم» را دارد و با انگیزه مالی و تامین‌مالی مدیریت شهری صادر شده است.
فریبرز واحدی با اشاره به دستور شورای عالی شهرسازی برای بازنگری در مقررات ساختوسازهای شهر تهران، اعلام کرد: مقرر شده کلیه مجوزهایی که تاکنون برای ساخت‌وساز در باغ‌های بزرگ‌مقیاس شهر تهران صادر شده، ابطال شود. و کار ساخت در برخی زمین‌های مناطق 4 و 5 و 22 که دارای مصوبات موردی از کمیسیون ماده5 هستند و تراکم آنها بیش‌از حد طرح تفصیلی جدید است، فعلا متوقف شود نه بيشتر.
واحدی با تاکید براینکه طرح تفصیلی جدید تهران براساس مطالعه قدیمی تهیه نشده، بلکه در همین سال‌های اخیر و با احتساب وضع موجود پاپتخت تدوین شده است، افزود: اگر قرار بود برای برخی ساختمان‌سازی‌ها تراکم‌های چندین طبقه تعریف شود، این میزان تراکم قطعا در طرح تفصیلی می‌آمد، پس حدمجاز ارتفاع ساخت‌وساز باید سقف تراکم پیش‌بینی شده در طرح تفصیلی باشد نه بيشتر.
مدیرکل اداره راه‌وشهرسازی تهران تصریح کرد: برخی مجوزهای صادره در کمیسیون ماده5 که با انگیزه درآمد بیشتر برای مدیریت شهری، تراکم اضافه‌تر از سقف طرح تفصیلی براي يك پلاك ساختماني تجويز مي‌كند، از نظر ما تراکم غیرمجاز تلقی می‌شود.
واحدی با اشاره به اظهارات اخیر استاندار تهران که گفته بود برخی برج‌سازی‌ها در تهران باعث اختلال در وزش باد در این کلان‌‌‌شهر شده است، گفت: یکی از چند سرمنشا اختلال در وزش باد و چرخش هوا در تهران که منجر به پایداری آلودگی و ذرات معلق در هوای تهران شده است، بلندمرتبه‌سازی‌هایی است که در برخی مناطق تهران در حال انجام است. به‌خصوص در منطقه22 که دالان ورودی هوا و مبدا وزش باد به تهران محسوب می‌شود و برج‌سازی‌ها در آن مسیر حرکت باد را مخدوش کرده است.
واحدی از بازنگری جدی در ضوابط ساختوسازهای منطقه22 نیز خبر داد.
متن گفت‌وگو با وی را در زیر بخوانید:
*اوایل سال گذشته که برای اولین بار بحث ساخت واحدهای مسکن ویژه شهر تهران از سوی مسوولان مربوط در وزارت راه و شهرسازی مطرح شد صحبت از ساخت حدود 40 هزار واحد مسکونی در نقاط مختلف شهر تهران در قالب مسکن ویژه بود، با تغییر دولت آیا گسترش مسکن ویژه و ساخت واحدهای جدید در نقاط دیگر به غیر از تهرانسر در دستور کار شما قرار دارد؟
خیر. دولت به جز تکمیل و تحویل واحدهای مسکن ویژه تهرانسر برنامه دیگری برای ادامه مسکن ویژه ندارد.
*علت چیست؟
فعلا ساخت واحدهای جدید تحت عنوان مسکن ویژه از دستور کار خارج شده است و تنها برنامه دولت در این زمینه تکمیل و تحویل واحدهای تهرانسر به پیش خریداران است. به این علت که دیگر دولت اراضی مشخصی در این زمینه در اختیار ندارد. قرار بود این طرح در اراضی دولتی اجرا شود که در حال حاضر این اراضی در اختیار نیست.
*مسکن ویژه که در تهرانسر در حال تکمیل و اتمام است با آنچه در ابتدای راه تصور می‌کردید به لحاظ مشکلات و مسائل مربوط به خود تا چه اندازه متفاوت است؟
آنچه دولت برای این شیوه از ساخت‌وسازها برنامه‌ریزی کرده بود، این بود که اقشار متوسط رو به بالا مخاطبان اجرای این طرح قرار بگیرند، اگر دولت اراضی داشت که می‌توانست این طرح را ادامه دهد می‌شد در مورد ادامه دادن یا ندادن آن فکر کرد. اما من به شخصه با مداخله مستقیم دولت در امر ساخت و ساز مسکن مخالفم. این مدل ساخت مسکن هم مدل درستی نیست. یعنی با آن اعدادی که قبلا به عنوان هزینه ساخت این واحدها در نظر گرفته شده بود مردم تنها از تسهیلات بلندمدت بهره‌مند می‌شوند و خیلی اتفاق عجیبی در این زمینه نیفتاده است.
*یعنی به وزیر راه‌وشهرسازی پیشنهاد نمی‌کنید ساخت مسکن ویژه را ادامه بدهد؟
خیر چون در پروژه مسکن ویژه تهرانسر به قدری مشکلات اجرایی داشتیم که چنین توصیه‌ای به وزیر نمی‌کنم. از طرف دیگر، دولت باید تمام ساخت و سازها را به بخش خصوصی واگذار‌کند و تنها نقش تسهیلگری و سیاست‌گذاری داشته باشد.
*براساس آمارهای موجود حدود 250 هزار قطعه زمین و پلاک در بافت فرسوده شهر تهران وجود دارد که مستعد نوسازی است، از طرف دیگر دولت نیز در این بخش هم‌اکنون در حال برنامه‌ریزی برای طرحی است تا به موجب آن، روند تازه‌ای در این امر آغاز شود. پیشنهاد شما برای استفاده از ظرفیت بافت فرسوده تهران برای تامین مسکن چیست؟
چه شهرداری، چه دولت باید موضوع محرک‌های توسعه و نوسازی را دنبال کند. در مورد مساحت بافت فرسوده تهران هم دو گمانه زنی مطرح است، که اگر قرار باشد معیارهای فرسودگی و نیاز به نوسازی براساس سه پارامتر ریزدانگی، نفوذناپذیری و ناپایداری باشد مساحت بافت فرسوده شهر تهران حدود 3هزار و 500 هکتار است، اما اگر قرار باشد تنها براساس شاخص ناپایداری این مساحت محاسبه شود بیش از 18 هزار هکتار از بافت شهری تهران در محدوده بافت فرسوده قرار دارد. اگر دولت به تنهایی قصد مداخله در این موضوع را داشته باشد موفق نخواهد بود، باید کارگزار بگیرد، مشوق‌هایی را تعریف کند، تسهیلات بدهد و مردم خودشان قدم به عرصه نوسازی بگذارند و سرانه‌های خدمات را هم دولت برایشان تامین کند. من بیش از 500 هزار واحد مسکونی در تهران سراغ دارم که نیاز به نوسازی دارد و این امر باید با همکاری دولت و شهرداری صورت بگیرد. به عبارت دیگر، اعتقاد من بر این است که دولت و شهرداری می‌توانند با همکاری و تعامل ظرفیت خوبی را برای بخش خصوصی و کارگزاران تعریف شده، ایجاد کنند. همچنین منظور از مشوق تنها تراکم نیست و بسیاری عوامل دیگر وجود دارد که دولت و شهرداری می‌توانند از آنها با عنوان مشوق استفاده کنند و نوسازی را تسهیل و تسریع کنند. مشوق هم تنها تراکم اضافی نیست، مشوق‌های مختلفی را می‌توان در این زمینه تعریف کرد که اختصاص تسهیلات کافی بدون بهره یا با بهره پایین، یکی از این مشوق‌ها است. مهم‌ترین موضوع این است که مردم خودشان به باور ضرورت نوسازی برسند چون در این حوزه اطلاع‌رسانی و فرهنگ‌سازی بسیار کمی صورت گرفته است.
*اخیرا دولت در حوزه بافت‌های فرسوده در حال بررسی طرحی است تا با استفاده از سود دوران مشارکت که معمولا رقم نسبتا بالایی هم می‌شود میزان تسهیلات نوسازی را به اختیار سیستم بانکی و از طریق منابع داخلی بانک‌ها تا 50 میلیون تومان برای هر متقاضی افزایش دهد، فکر می‌کنید با پرداخت وام با نرخ سود مشارکتی که رقم بالایی هم می‌شود می‌توان، مشوق‌های لازم را در این زمینه برای مردم ایجاد کرد؟
اینکه دولت دیگر مستقیما در ساخت و سازها دخالت نمی‌کند و تنها پروژه‌های پایلوت خود را دنبال می‌کند که به عنوان یک محرک توسعه عمل می‌کنند اقدام سازنده‌ای است. اما در حوزه ارائه تسهیلات طولانی مدت به مردم اگر سود دوران مشارکت را از طریق منابع در اختیار دولت یا شهرداری‌ها تعدیل و تامین کنیم یا این سود را برای مردم کاهش دهیم، می‌توان مردم را ترغیب و تشویق به نوسازی کرد. اما با در نظرگرفتن رقم بالای سود دوران مشارکت خواهیم دید که عملا انگیزه‌ای برای مشارکت در مردم باقی نمی‌ماند.
*دو روایت متفاوت از نوسازی در شهر تهران وجود دارد، یکی از طرف دولت که ادعا می‌کند روند نوسازی و ارائه تسهیلات براساس برنامه‌های موجود روندی مثبت و رو به جلو بوده و روایت دوم از طرف شهرداری تهران که از روند اعطای تسهیلات و نوسازی ابراز نارضایتی می‌کند، شما به عنوان مدیرکل راه‌وشهرسازی استان تهران این روند را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
من به شخصه مذاکراتی با شهرداری تهران در این خصوص داشته‌ام و مجموعه مدیریت شهری تهران در شهرداری نیز این آمادگی را دارد که ما و شهرداری به صورت مشترک وارد مدل جدید ساخت‌وساز در بافت فرسوده شویم.
همچنین این پیشنهاد مطرح است که شهرداری از طریق ساخت و ساخت در اراضی خود این واحدها را به بازار استیجار وارد کند و در قالب مشوق‌هایی که برای اجاره بلندمدت برای سازندگان آن تعریف می‌کند، بخش قابل توجهی از متقاضیان بازار اجاره را اسکان دهد.
این را هم تاکید کنم که تنها ارائه تسهیلات منجر به نوسازی بافت فرسوده نمی‌شود، قطعا باید این روند راهبری، هدایت، نظارت و کنترل شود. سال گذشته بیش از 50 هزار نفر تسهیلات نوسازی بافت فرسوده از دولت دریافت کردند، اما آیا به همین میزان نوسازی در بافت فرسوده اتفاق افتاد؟ قطعا خیر. به همین منظور از شهرداری تهران درخواست کرده‌ایم با تشکیل کارگروهی مشترک در مورد بافت فرسوده به تصمیم و اقدامات جدیدی در این حوزه برسیم.
*پس از نظر شما هم روند نوسازی در بافت فرسوده تهران رضایت بخش نبوده است؟
