محدودیت در برنامه جدید مسکن
محدودیت در برنامه جدید مسکن
مدیرعامل سازمان ملی زمین‌ومسکن می‌گوید: مراحل شناسایی دقیق میزان تقاضای‌موثر برای تعیین حجم مخاطبان دو دسته برنامه تامین مسکن به ترتیب شامل مسکن‌اجتماعی برای طبقه کم‌درآمد و مسکن‌حمایتی برای میان‌درآمدها، آغاز شده و حداکثر تا 6ماه آینده نتایج این مطالعه در قالب بازنگری سند طرح جامع مسکن و تدوین نسخه جدید این سند در اختیار سازمان ملی قرار می‌گیرد.
محمد پژمان، البته زمان ساخت و اجرای دو برنامه تامین‌مسکن را که قرار است جایگزین مسکن‌مهر شوند، صرفا منوط به دریافت این نتایج عنوان نمی‌کند، بلکه معتقد است: در حال حاضر نیمه‌تمام‌ها در مسکن‌مهر از یکسو و کمبود امکانات و منابع‌مالی در اختیار دولت و بانک‌ها از سوی دیگر محدودیت‌هایی را به وجود آورده که تا زمان رفع آنها، اجرای برنامه جدید مسکن عاقلانه و منطقی نیست و نباید انجام شود. پژمان درباره علت بی‌نتیجه ماندن سلسله مذاکرات ماه‌های اخیر در بانک‌مرکزی برای وام مسکن، تاکید می‌کند: همه اعضای اقتصادی دولت بر تامین‌مالی بخش مسکن متفق‌القول هستند، اما بانک‌مرکزی بر تعیین مرز بین «نحوه تامین» و «مهارتورم» حساس است و در عین حال نسبت به افزایش وام بانکی تا 50درصد قدرت خرید مسکن، به خاطر احتمالی که از بابت ناتوانی مردم در بازپرداخت اقساط مطرح می‌کند، دغدغه دارد.
محمد پژمان برای کم‌درآمدها، سازمان ملی زمین را مکلف به ارائه زمین رایگان به نهادهایی که حاضر باشند مسکن برای این گروه بسازند، می‌داند.
متن گفت‌وگو با مدیرعامل سازمان ملی زمین‌ومسکن را در زیر بخوانید:
بسیاری از کارشناسان نسبت به عواقب توقف سری جدید ساخت مسکن مهر با توجه به نیازهای موجود هشدار می‌دهند، طرح جایگزین برای مسکن مهر چیست و قرار است کی به اجرا در بیاید؟
ما اگر صحبت از تقاضا می‌کنیم واقعا باید این میزان تقاضا را با اعداد و ارقام به روشنی و به صورت دقیق تعیین کنیم، چون به هر صورت تعداد خانوارهایی که در کشور وجود دارد و همچنین تعداد خانوارهای جدید که ایجاد می‌شوند و تعداد واحدهای مسکونی که کمبود است و تعداد واحدهایی که نیاز به نوسازی دارد و تخریب می‌شوند اینها میزان دقیق تقاضا را روشن می‌کند.
ما در حال حاضر با مطالعاتی که در بازنگری طرح جامع مسکن در سازمان ملی زمین و مسکن در حال انجام است به تدقیق این اعداد و ارقام کمک می‌کنیم چون در حال حاضر در برخی از نقاط با این واقعیت روبه رو هستیم که تعدادی از واحدهای مسکونی مهر متقاضی ندارد پس ما در همه نقاط نمی‌توانیم بگوییم کمبود داریم.
به عبارت دیگر، در برخی از نقاط ممکن است تقاضای موثر وجود نداشته باشند. پس ما برای اینکه بتوانیم میزان تقاضای موثر را به صورت دقیق به دست بیاوریم باید مقداری تامل کنیم تا نتایج مطالعاتی که هم‌اکنون به همین منظور در سازمان ملی زمین و مسکن در دست تهیه است استخراج شود. اما نکته مهم اینکه الان مسکن مهر وجود دارد. در مسکن مهر در حال حاضر حدود 50 درصد آنچه از ابتدا در قالب این طرح شروع شده به نتیجه رسیده است و ما برای اتمام 50 درصد باقیمانده نیاز به کار، کمک و حمایت داریم. به این ترتیب، وقتی که پرونده پروژه‌ای به این بزرگی هنوز باز است و نیاز به کمک، تامین و حمایت دارد اصلا عاقلانه و منطقی نیست که ما بخواهیم از پروژه جدید و آغاز کار تازه حرف بزنیم. این در حالی است که هم‌اکنون هم در زمینه تسهیلات بانکی، هم در خصوص نیازهای زیرساختی و زیربنایی و هم در مورد آماده سازی این پروژه نیازهای جدی و مسائل زیادی وجود دارد. به عبارت دیگر واقعا تکمیل تمام واحدهای مسکن مهر در جای جای کشور به‌طور قطع از ظرفیت و توان کمک‌های مالی دولت و سیستم بانکی در حال حاضر خارج است.
اما به جز افرادی که در دولت قبل مسکن مهر گرفتند افراد دیگری هستند که در یکی دو سال اخیر ازدواج کرده‌اند و به عنوان متقاضیان جدید وارد صف تقاضای واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت شده‌اند. با این استدلال می‌توان آنها را نادیده گرفت؟
وقتی ما در چنین شرایطی با پروژه سنگین مسکن مهر مواجه هستیم اینکه این توقع وجود داشته باشد که برای رفع نیاز مسکن سایرین پروژه جدیدی تعریف شود چندان منطقی نیست.
از طرف دیگر در تقسیم بندی سایرین، سه دهک بالای جامعه برای خرید مسکن نیاز به کمک دولت ندارند چون از منابع مالی کافی برای تامین مسکن برخوردارند اما در مورد هفت دهک باقیمانده که سه دهک آن را اقشار کم درآمد تشکیل می‌دهند و چهار دهک هم اقشار متوسط هستند برای تامین مسکن مورد نیاز خود حتما منتظر منابع بانکی و کمک دولت هستند که این دو بخش هم در حال حاضر دچار محدودیت است.
واقعیت این است که به‌رغم تمام این نیازها و تقاضاها، تا زمانی که از این دو بخش یعنی دولت و سیستم بانکی رفع محدودیت نشود امکان گفت و گو و تعریف پروژه جدید وجود ندارد؛ ضمن اینکه در حال حاضر اولویت ما مطالعه و بررسی به‌منظور به روز رسانی اطلاعات موجود در این زمینه است تا بتوانیم بر مبنای این اطلاعات به روز رسانی شده تصمیم‌گیری کنیم. به‌طور قطع حداکثر تا 6 ماه آینده با استخراج نتایج این مطالعات ضرورت‌ها و اقداماتی را که باید در حوزه مسکن صورت بگیرد به صورت دقیق ارائه می‌دهیم، اما اینکه چقدر از اینها امکان عملیاتی شدن پیدا کند مستلزم این است که در حوزه اقتصاد کلان کشور، امکانات و ضرورت‌هایی به ما ارائه شود که در قالب آن سهم ما از بودجه عمومی کشور و تسهیلات بانکی مشخص شود. یا اینکه نهادهای حمایتی قرار است چه سهمی از منابع خود را به تامین مسکن اقشار کم درآمد اختصاص دهند؟
اگر ورودی مالی ما برای این امر به درستی روشن شود آن موقع به‌طور قطع می‌توان اعلام کرد که چه تعداد واحد در چه مناطقی از کشور برای اقشار کم درآمد می‌توانیم احداث کنیم.
آنچه مسلم است اینکه تامین مالی برای پروژه‌های جدید مسکن از قبیل آنچه دولت تحت عنوان مسکن اجتماعی بر آن تاکید دارد محل اختلاف نظر اساسی وزارت راه‌وشهرسازی با بانک مرکزی است، آخرین نتایج مذاکرات دولت و سیستم بانکی کشور در این مورد در چه مرحله‌ای است و این نشست‌ها قرار است تا کی ادامه پیدا کند؟
ما برای اقشار متوسط معتقدیم که نقش دولت در تامین مسکن این گروه، فقط تامین تسهیلات است و بر اینکه حداقل 50 درصد هزینه ساخت یا خرید را دولت بتواند از طریق تسهیلات برای این اقشار تامین کند تاکید داریم، به این علت که تنها تعداد محدودی از خانوارها در اقشار متوسط با رقم فعلی تسهیلات بانکی امکان خانه‌دار شدن دارند چون تامین نقدینگی عمده و متراکم برای تامین یک واحد مسکونی برای اقشار متوسط کاری دشوار و در بسیاری موارد غیرممکن است. حتی در دنیا هم که توان اقتصادی خانوارها از ایران بیشتر است سقف تسهیلات بسیار بالاتر است و اینکه ما می‌گوییم 50 درصد هزینه ساخت و خرید باید از طریق تسهیلات بانکی برای اقشار متوسط تامین شود در واقع کف انتظارات ما از سیستم بانکی برای خانه‌دار شدن مردم است.
این در حالی است که در بسیاری از کشورها حتی تا 120 درصد هم تسهیلات بانکی به مردم برای تامین مسکن پرداخت می‌شود یعنی علاوه‌بر هزینه خرید یا ساخت یک واحد مسکونی از طریق تسهیلات بانکی، هزینه تجهیز این واحد نیز به متقاضی پرداخت شده است.
اصرار ما بر این است که تسهیلات بانکی با توجه به قیمت مسکن عددی معقول و منطقی باشد تا این تسهیلات بتواند متناسب با توان اقتصادی خانوارها تنظیم شود. علاوه‌بر این در نرخ سود هم دولت باید کمک کند و مقداری یارانه برای سود بانکی در نظر بگیرد تا این اقشار بتوانند با فشار کمتری صاحبخانه شوند.
اما درمورد اقشار کم درآمد باید گفت که این گروه‌ها مشکلشان حتی با تسهیلات بانکی هم برطرف نمی‌شود. بنابراین تامین مسکن برای این دسته از افراد باید یا به صورت مستقیم از جانب دولت یا از طریق نهادهای حمایتی که این خانوارها تحت پوشش آنها قرار دارند انجام شود. طبیعتا تا زمانی که منابع مالی کافی در اختیار ما و نهادهای حمایتی قرار نگیرد هیچ اقدام تازه‌ای در این زمینه نمی‌توان صورت داد.
در مورد تامین زمین چطور؟
در مورد تامین زمین ما این دغدغه را برای اقشار کم‌درآمد از بین برده‌ایم و اعلام کره‌ایم هر کس در هر جای کشور قصد تامین مسکن برای اقشار کم درآمدها را داشته باشد ما زمین رایگان در اختیار وی قرار می‌دهیم.
مذاکرات با بانک مرکزی قرار است تا کی ادامه پیدا کند، چون ظاهرا ریشه این مذاکرات قابل حل نیست و بانک مرکزی با پیشنهادی که دولت برای تامین منابع مالی پروژه‌های جدید مسکن مشابه خط اعتباری مسکن مهر مطرح کرده موافق نیست.
نکته قابل توجه در این مذاکرات آن است که همه بخش‌های درگیر در این گفت و گوها اتفاق نظر دارند که باید بخش مسکن را تامین مالی کنند، چون همه می‌دانند که این بخش یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصاد کشور و از بخش‌هایی است که علاوه‌بر تمام ملاحظاتی که گفته شد بخش قابل توجهی از کار و اشتغال کشور به آن وابسته است. اینکه تامین مالی از کجا اتفاق بیفتد، نکته مهمی است.
بانک مرکزی در این زمینه معتقد است اگر قرار است رونقی در این بخش ایجاد شود نباید منجر به تورم شود، یا این تورم روی حداقل‌ها باشد.
این امر هم مستلزم این است که از منابع داخلی کشور برای این منظور منابعی تدارک دیده و تجهیز شود و مانند مسکن مهر نباشد که از منابع در اختیار بانک مرکزی که قرار نبوده وارد چرخه نقدینگی داخل جامعه شود، تامین شود. الان بانک مرکزی و بدنه اقتصادی کشور تاکیدشان بر این است که از این نمونه‌های پرقدرت پول استفاده نکنند که منجر به دامن زده شدن به تورم‌های 40 تا 50 درصدی شود. در واقع سعی بر این است که این منابع از منابع پولی داخل کشور تامین شود. این نحوه تدارک طبیعتا گفت و گوها و بحث‌های خاص خود را دارد که باید با در نظر گرفتن آنها و اولویت‌های موجود در سایر بخش‌های اقتصادی تعیین شود. ما اصرار بر این داریم که بخش مسکن را رونق دهیم و تسهیلات مورد نیاز از شیوه‌های کارشناسی و منطقی در اختیار متقاضیان قرار بگیرد. در واقع سیستم بانکی کشور هم به رونق بخش مسکن اعتقاد و اشتیاق دارد، اما اینکه این رونق به گونه‌ای باشد که منجر به بروز آثار منفی در اقتصاد کشور نشود، محل بحث و گفت‌وگو است.
ما در خصوص سقف وام و در خصوص تعداد فقره وام و کل اعتبار این بخش در حال تبادل نظر هستیم. از طرف دیگر علاوه‌بر بحث تورم، سیستم بانکی کشور دغدغه دیگری هم دارد و آن بحث بازپرداخت این تسهیلات است. در واقع حرف بانک مرکزی این است که نمی‌توان با غفلت از استطاعت مالی خانوارها برای بازپرداخت تسهیلات، سقف وام را افزایش داد. حتی اگر 40 درصد توان و درآمد یک خانوار را به عنوان مبلغ بازپرداخت اقساط ماهانه در نظر بگیریم، مگر آن خانوار چقدر در ماه درآمد دارد که با احتساب این میزان بتوان سقف وام را بالا برد؟ گرچه اعتقاد من بر این است که نمی‌توان حقوق و مزایای یک فرد را مبنای توان مالی وی برای بازپرداخت تسهیلات بلندمدت قرار داد. برای خروج از این نگرانی، مکانیزم بازپرداخت پلکانی تسهیلات شیوه مناسبی است. در واقع سیستم بانکی کشور هم می‌تواند از طریق برخی اقدامات مردم را تشویق به بازپرداخت به موقع تسهیلات کند.
به هر حال با توجه به اینکه تمام بخش‌ها با اتفاق نظر نسبت به ضرورت رونق بخش مسکن به دنبال راهکار هستند، مطمئنا نقطه اشتراکی در این زمینه میان دولت و سیستم بانکی کشور حاصل می‌شود.
در طرح جامع مسکن مصوب سال 84 در بخش‌های مختلف تعیین شده بود برای وام ساخت، اجاره و... از محل وجوه اداره شده یا تسهیلات بانکی برای 50 هزار واحد مسکونی تخصیص اعتبار شود، آیا امروز می‌توان با توجه به اینکه طرح جامع مسکن برای افق 1404 تعیین شده بود، این 50 هزار واحد را ملاک ساخت و سازهای جدید قرار داد؟
من فکر می‌کنم این اطلاعات تنها به درد همان مقطع می‌خورد. تغییرات اقتصادی که ظرف این سال‌ها در کشور اتفاق افتاد تغییرات قابل توجهی را در تعداد دهک‌ها ایجاد کرده است. به اعتقاد من پس از استخراج نتایج مطالعات جدید خواهیم دید که تعداد خانوارهایی که در سه دهک پایین جامعه قرار می‌گیرند، نسبت به سال 84 افزایش پیدا کرده است پس طبیعتا هدف‌گذاری‌ها برای تعداد واحدهایی که ما سالانه برای احداث در نظر خواهیم گرفت، تغییر می‌کند.
یعنی افزایش پیدا می‌کند؟
احتمالا.
یکی از ماموریت‌های اصلی که وزیر راه‌وشهرسازی برای شما و سازمان ملی زمین و مسکن تعیین کرده تعیین‌تکلیف زمین‌های بایر است، برای این منظور برنامه خاصی دارید؟
بله، براساس برنامه کاری، زمین‌های بایر درون شهری، که همگی دارای کاربری هستند باید در آنها بناهای مسکونی احداث کنیم بخش دیگری از اراضی، زمین‌های خدماتی هستند که برای ارائه خدمت به واحدهای مسکونی در شهرها وجود دارند.
اگر زمین مسکونی داشته باشیم، بدون استثنا، بنا داریم تمام زمین‌های شهری با کاربری مسکونی را در اشکال مختلف وارد مدار تولید کنیم که بسته به رونق اقتصادی، ممکن است در مناطقی زمین در اختیار داشته باشیم و از طریق مشارکت با نهادها یا انبوه‌سازان برای احداث مسکن کم درآمدها در این زمینه‌ها وارد مشارکت شویم. بنا داریم آنچه زمین در محدوده شهرها داریم، به این علت که در برنامه‌ریزی شهرها روی این زمین‌ها حساب کرده‌اند، حتما آنها را دایر کنیم و این موضوع را به عنوان اولویت کاری خود در دستور کار داریم.
واگذاری زمین‌های دولتی در قالب اجاره بلندمدت برای ساخت مسکن هم در برنامه شما قرار دارد؟
چون زمین‌های اجاره‌ای بلندمدت ما عمدتا برای اقشار کم‌درآمد مورد نظر است، اگر نتایج مطالعات طرح جامع جدید مسکن تدقیق شود و در برنامه قرار گیرد، به‌طور قطع این زمین‌ها به صورت اجاره بلندمدت برای تامین مسکن این اقشار در دستور واگذاری قرار می‌گیرد.
در واقع، ما راهی به جز این نداریم که به اشکال مختلف از قبیل واگذاری زمین رایگان، تسهیلات و کمک‌های دولتی به صاحبخانه شدن اقشار کم‌درآمد کمک کنیم.
موضوع مالیات‌های بخش مسکن به کجا رسید؟ با توجه به اینکه بدنه اقتصادی کشور به‌خصوص وزارت اقتصاد و دارایی و سازمان امور مالیاتی کشور از ابتدا با اخذ برخی مالیات‌های مسکن مخالفت خود را اعلام کرده اند؟
واقعیت این است که بنا نیست کشور را جزیره‌ای اداره کنیم و بنا نیست حل مشکلات یک بخش منجر به بروز مشکل برای سایر بخش‌ها شود. ما درواقع یک مجموعه هستیم و اقتصاد کشور یک مجموعه واحد است که بخشی از آن مسکن است. اگر امروز ما به ذهنمان می‌رسد که یک اقدام تشویقی یا تنبیهی برای رونق بخش مسکن و تنظیم بازار مسکن انجام دهیم، در مجموع این اقدام باید برای کل اقتصاد کشور توجیه داشته باشد.
اگر قرار باشد، این اقدامات مالیاتی آثار مخرب برای اقتصاد کشور داشته باشد یا اثرگذاری محسوسی نداشته باشد، بهتر است این اقدامات صورت نگیرد. اقدامات ما حتما باید با اظهار نظر سایر بخش‌های اقتصادی کشور صورت بگیرد، بنابراین ما تلاش می‌کنیم اظهارنظرهای علمی و منطقی ارائه کنیم تا در نهایت به جمع‌بندی واحدی با مجموعه اقتصادی کشور و سازمان امور مالیاتی برسیم. بنای ما براین است که مطالعات اقتصادی در حوزه مالیات به گونه‌ای اتفاق بیفتد که در وهله اول موجب رونق اقتصادی شود؛ یعنی اگر ما بخواهیم با این ابزار هم بازار مسکن را به تعادل برسانیم، نوسانات را به حداقل برسانیم و رونق را در این بازار ایجاد کنیم، پیشنهادهاي ما شامل افزایش مالیات برای جلوگیری از سوداگری یا کاهش مالیات برای کمک به رونق تولید و عرضه در حوزه مسکن باید منطقی باشد و با در نظر گرفتن مصالح تمام بخش‌های اقتصادی صورت بگیرد.
موجودی جدید زمین‌های در اختیار سازمان ملی زمین و مسکن برای اجرای طرح‌های جدید مسکن ارزیابی شده است؟
بنا نداریم که تمام زمین‌های مورد نیاز برای ساخت و سازهای شهری از جانب دولت تامین شود. در بسیاری از شهرها ممکن است موجودی زمین دولتی به اتمام رسیده باشد، اما بخش خصوصی یا سایر نهادها و دستگاه‌ها زمین در اختیار داشته باشند. ما برای سه دهک پایین جامعه خود را مکلف می‌دانیم که در هر تعداد و در هر مکان که نیاز موثر وجود داشته باشد، تامین زمین داشته باشیم.
احتمال دارد دولت مجددا به مکانیزمی شبیه به مسکن مهر مراجعه کند؟
دولت تحت هر شرایطی نمی‌تواند این حوزه از اقتصاد را بلاتکلیف بگذارد بلکه وظیفه دارد برای جزء به جزء این بخش تعیین تکلیف کند. دولت بنا دارد کمترین میزان تصدی و درگیری را در امور اجرایی داشته باشد و بیشتر در پی این است که از ابزارهای مالی و مدیریتی خود در حیطه سیاست‌گذاری استفاده کند تا از این طریق هم بازار مسکن را در حالت تعادل نگه دارد، هم مشوق‌های لازم را برای تولید ایجاد کند و هم متقاضی را تا حدی توانمند کند که بتواند مسکن مورد نیاز و مناسب حال خود را تامین کند.
در مورد کلان‌شهر تهران چطور؟
تهران، از شهرهایی است که بسیار سهل و ممتنع است یعنی سیاست‌ها از یک طرف به سمتی است که این شهر بیش از این توسعه پیدا نکند و بارگذاری جمعیت در آن کنترل شود و هم از سوی دیگر برای تامین نیازها چاره جویی شود. بنابراین، تصمیم‌گیری در مورد تهران از موضوعاتی است که نیاز به تصمیم‌گیری و مطالعات دقیق‌تر دارد و تا زمانی که نتایج تدقیق شده مطالعات جدید مجموعه طرح جامع مسکن استخراج نشود نمی‌توان به صورت دقیق و کارشناسی‌شده در مورد آن نظر داد و تصمیم تازه‌ای گرفت.
