«مشاركت بانك‌ها در ساخت‌وسازهای مسكونی»
«مشاركت بانك‌ها در ساخت‌وسازهای مسكونی»
فقر منابع بانكي يا عدم تمايل بانك‌ها به پرداخت تسهيلات تكليفي به سازنده‌هاي مسكن، باعث طرح پيشنهاد «مشاركت بانك‌ها در ساخت‌وسازهاي مسكوني» شده تا بلكه با اختصاص سود قابل‌توجه اين حوزه به سيستم بانكي، همان 25درصد سهم بخش مسكن از كل تسهيلات سالانه بانك‌ها - كه هيچ سالي تمام‌وكمال پرداخت نمي‌شود- از سال93 به اين بخش تزريق شود.
طرح تامين مالي ساخت‌وساز مسكن از طريق شراكت بانك‌ها، فعلا براي ساختمان‌سازي‌ها در «بافت‌فرسوده» مدنظر دولت است و براي اجراي آن، از مصوبه به اجرا درنيامده خرداد92 قرار است، استفاده شود. اين مصوبه بانك‌ها را مجاز كرده بود 50ميليون تومان تسهيلات ساخت مسكن با نرخ سودمشاركتي و قابليت انتقال 40 ميليون به خريدار -در پايان عمليات ساخت- را از منابع داخلي‌شان پرداخت كنند.
عضو هيات مديره شركت عمران و بهسازي شهري ايران – نهاد مسوول نوسازي بافت‌فرسوده در وزارت راه‌وشهرسازي- روز‌گذشته درباره جزئيات طرح پيشنهادي گفت: در صورت تصويب اين طرح، دولت در سال93 تعدادي پروژه الگو و محرك نوسازي را در بافت‌هاي فرسوده از طريق مشاركت بانك‌ها و ضمانت زمين‌هاي آماده نوسازي با استفاده از وام 50ميليوني اجرا خواهد كرد.
در ماه‌هاي اخير تكليف شده بود تعدادي بانك‌دولتي وام 30ميليوني با نرخ سود عقود مبادله‌اي به متقاضيان ساخت در بافت‌فرسوده بپردازند، اما گفته مي‌شود حجم بالاي پرونده تقاضا در بانك‌ها، روند نوسازي را مختل كرده است.
مجيد روستا عضو هيات‌مديره شركت عمران و بهسازي شهري ايران در رابطه با شیوه نامه جدیدی که هم‌اکنون در حوزه بافت فرسوده در حال بحث و بررسی و طی مراحل نهایی برای تصویب و ابلاغ به بانک‌های عامل است توضیح داد که این ضوابط مربوط به افزایش سقف تسهیلات نوسازی در بافت‌های فرسوده شهری به میزان 50 میلیون تومان است که قرار است منابع آن از طریق ضمانت زمین‌ها و املاکی که فرآیند نوسازی در آنها صورت مي‌گیرد از طریق سیستم بانکی تامین شود.
به گفته وی در راستای سیاست‌های جدید دولت در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده ورود مستقیم دولت به پروژه‌های نوسازی از این پس قرار است تنها در پروژه‌های الگو و محرک توسعه صورت بگیرد و افزایش سقف تسهیلات تا میزان 50 میلیون تومان نیز تنها برای این دسته از ساخت و سازها مدنظر دولت است که زمین‌های آن به عنوان ضمانت تامین تسهیلات در اختیار بانک‌های عامل قرار می‌گیرد تا از این طریق، مشارکت در ساخت و سازها هم برای سیستم بانکی کشور تضمین شده و دارای توجیه باشد.
بر این اساس، درحالی که دولت قرار است در سیاست‌های تازه خود از تصدیگری مستقیم در سایر ساخت و سازهای جدید در بافت فرسوده به غیر از پروژه‌های الگو و محرک توسعه خودداری کند، این افزایش تسهیلات مشمول پروژه‌های عادی نوسازی یا همان پروژه‌های خودمالکی نمی‌شود.
4 ويژگی پروژه‌های الگو
عضو هیات‌مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری ایران در خصوص ضوابط جدید پرداخت تسهیلات نوسازی در بافت فرسوده که هم‌اکنون در دست بررسی است، گفت: نقش دولت در فرآیند نوسازی و بهسازی شهری سیاست‌گذاری، تسهیلگری و بسترسازی برای حضور سایر کنشگران اعم از مردم، بخش خصوصی، انبوه سازان، نهادهای مالی و سایر توسعه گران در عرصه احیا، بهسازی و نوسازی شهری است.
وی افزود: به‌طور کلی سیاست دولت دخالت مستقیم در ساخت واحدهای مسکونی موجود در محدوده بافت‌های فرسوده شهری نیست و مداخله مستقیم مربوط به پروژه‌هایی می‌شود که با هدف الگوسازی و توسعه خدمات و ارتقای زیرساخت‌ها به‌منظور تحریک توسعه در محدوده‌ها و محلات هدف برنامه‌های بهسازی و نوسازی شهری تعریف می‌شوند.
وی با تاکید بر اینکه اجرای پروژه‌های محرک توسعه به‌منظور افزایش انگیزه و همچنین الگوسازی برای ساکنان بافت‌های فرسوده و بخش خصوصی برای مشارکت در فرآیند نوسازی بافت‌های فرسوده شهری صورت می‌گیرد، خاطرنشان کرد: پروژه‌های محرک توسعه و الگو اغلب با ویژگی‌های شهری که در آن احداث می‌شوند، سازگاری دارند. این گونه پروژه‌ها کوچک مقیاس، مشارکت پذیر، زود بازده، کم هزینه و در عین حال کارآمد و تاثیرگذارند و می‌توانند برای سایر پروژه‌ها در آن منطقه الگو باشند و در واقع قابلیت تعمیم‌پذیری دارند.
روستا خاطرنشان کرد: براساس بخشنامه‌ای که دولت در مورخ 30/2/92 ابلاغ کرد، بانک مرکزی موظف شده است 200 هزار فقره تسهیلات نوسازی از طریق 6 بانک عامل ملی ایران، ملت، تجارت، رفاه کارگران، صادرات ایران و سپه به متقاضیان نوسازی پرداخت کند؛ میزان این تسهیلات300 میلیون ریال به ازای هر واحد با زیربنای ناخالص حداقل 80 مترمربع است.
وی با بیان اینکه مجموع دوران مشارکت مدنی و فروش اقساطی این تسهیلات 15 ساله است، در خصوص افزایش تسهیلات نوسازی گفت: بر اساس يكي ديگر از ابلاغیه‌هاي اوايل امسال دولت بانک‌های عامل مجازند تا سقف 500 میلیون ریال از محل منابع داخلی خود به متقاضیان نوسازی تسهیلات پرداخت کنند که 400 میلیون ریال از این تسهیلات به علاوه سود دوران مشارکت مدنی برای هر واحد مسکونی تبدیل به فروش اقساطی 15 ساله می‌شود و 10 میلیون تومان آن در زمان فروش اقساطی به صورت مستقیم به بانک عامل بازگردانده می‌شود.
عضو هیات‌مدیره شرکت مادرتخصصی عمران و بهسازی شهری ایران همچنین با بیان اینکه قرار است رقم تسهیلات جدید نوسازی در شهرهای مختلف متفاوت باشد، خاطرنشان کرد: هنوز به عدد ثابت و مشخصی برای سقف تسهیلات نوسازی در هر یک از شهرهای ایران نرسیده‌ایم؛ ولی آنچه محرز است اینکه با توجه به میزان جمعیت و مساحت اختصاص یافته شهرها به این‌گونه بافت‌ها میزان تسهیلات نوسازی متفاوت خواهد بود. بنابراین سقف جمعیتی و همچنین ویژگی‌های محدوده‌ها و محلات هدف برنامه‌های نوسازی و بهسازی شهری از عوامل تاثیرگذار در تعیین سقف تسهیلات نوسازی برای مناطق مختلف شهری کشور است.
وی با بیان اینکه تامین منابع مالی مورد نیاز برای بهسازی و نوسازی این‌گونه بافت‌ها نباید صرفا متکی بر منابع دولت و بانک‌ها باشد، افزود: باید استفاده از شیوه‌ها و ابزارهای متنوع و نوین مالی در این رابطه در دستور کار قرار گیرد که این ابزارها در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، برای تامین منابع مالی بخش مسکن از طریق بازار سرمایه طراحی شده است که شامل بازار رهن ثانویه، صندوق‌های زمین و ساختمان، انتشار اوراق مشارکت و سایر ابزارهای مالی اسلامی نظیر صکوک و استنصاع و تشکیل شرکت‌های تامین سرمایه در حوزه مسکن می‌شود.
