افزایش خانه های خالی از سکنه
افزایش خانه های خالی از سکنه
نظام فعلي بازار مسكن تشخيص مرز بين مطالبات طرف تقاضا و مسيري كه دولت بايد طراحي كند تا نيازها پاسخ بگيرند را سخت كرده است.
دولت‌ها در ايران همواره براي بخش مسكن فقط يك مسير پاسخگويي به جامعه متقاضيان در نظر گرفته‌اند و آن حمايت از ساخت و ساز با هدف افزايش عرضه بوده است، حال اينكه در دوره فعلي، «كمبود عرضه» آنچنان معنا ندارد، بلكه راه رساندن تقاضا به آپارتمان‌هايي كه فراواني عرضه را موجب شده‌اند، اما استفاده موثر از آنها سلب شده است، بايد محور برنامه‌ريزي‌ها و هنر دولتمردان قرار بگيرد.
در دوره‌اي وزارت مسكن زمين‌هاي دولتي را قطعه‌قطعه و واگذار مي‌كرد تا اصلي‌ترين ابزار تامين مسكن براي مردم فراهم شود و يك دوره بعد تبعات اين واگذاري كه خود را در رونق سفته‌بازي در بازار زمين نشان داد، مسوولان را بر آن داشت خود وارد ساخت‌وساز شوند كه نتيجه آن احداث مجتمع‌هاي مسكوني براي واگذاري به مردم در قالب مسكن‌اجاره‌‌اي يا اجاره به شرط تمليك شد. اين اواخر هم ورود دولت به بازار مسكن با مسكن‌مهر آغاز شد كه دولت هم زمين رايگان و هم تسهيلات بانكي ارزان‌قيمت را بسيج كرد تا براي همه خانوارهاي فاقد مسكن سال‌هاي قبل و زمان‌فعلي، آپارتمان ساخته شود.
طرح‌هاي دولت‌ها تاكنون اگر چه كم‌وبيش موثر بوده و صرف‌نظر از نواقص هر كدام، چون با نيت «افزايش عرضه» اجرايي شده، مورد تاييد بازار بوده است، اما در اين دوره حتما اتكا به اين نيت نمي‌تواند پاسخ طرف تقاضا را بدهد.
نشانگرهاي آماري درباره وضعيت كنوني بازار مسكن حكايت از آن دارد كه «حجم عرضه مسكن در حال‌حاضر نه‌تنها كافي است كه از نياز فعلي بازار هم جلو زده، اما چون دست تقاضا از رسيدن به آپارتمان‌هاي آماده‌عرضه كوتاه است، ظاهر بازار مسكن كمبود را نشان مي‌دهد در حالي‌كه عملا موجودي مسكوني كشور لااقل در كلان‌شهري همچون تهران در يكي از بهترين شرايط ممكن قرار دارد».
طبق نتايج سرشماري نفوس و مسكن مركز آمار ايران كه سال90 تهيه و سال گذشته منتشر شد، در كل‌كشور در ازاي 21 ميليون و 185 هزار و 647 خانوار در حال سكونت، 21 ميليون و 618 هزار و 120 واحدمسكوني وجود دارد. اين شاخص بيانگر آن است كه حجم عرضه مسكن در حال حاضر بيشتر از تقاضا شده است. در سرشماري سال85، چنين معادله‌اي در بازار مسكن وجود نداشت و ميزان عرضه به‌قدري كمتر از تقاضا بود كه شاخص «تراكم‌خانوار در واحدمسكوني» كه نسبت كل‌خانوارها به كل واحدهاي مسكوني را نشان مي‌دهد به عدد 06/1 رسيد، اما اين شاخص مطابق سرشماري سال90 به زير يك يعني معادل 9/0 رسيده است.
البته با حجم ساخت‌وسازهاي مسكن‌مهر كه عمدتا در سال91 يعني بعد از سرشماري وارد بازار مصرف شد و همچنين با لحاظ آمار ازدواج كه حجم آن كمتر از ميزان بهره‌برداري از يك ميليون واحد مسكن‌مهر بوده، در حال حاضر برآورد مي‌شود فاصله عرضه و تقاضا نسبت به سال90 از ناحيه عرضه بيشتر هم شده باشد.
در چنين شرايطي، بازار مسكن كماكان با التهاب مواجه است؛ از يك طرف متقاضيان امكان خريد از بازار را ندارند و از طرف ديگر قيمت‌ها در 2 سال اخير بيش از 100 درصد افزايش پيدا كرده است.
عمده مشكل بازار مسكن معطوف به وضعيت كلان‌شهرها و به‌خصوص شهر تهران است. بيشترين حجم ساخت‌وسازهاي مسكوني كشور در شهر تهران انجام مي‌شود و در مقابل، بيشترين افزايش قيمت متوجه اين كلان‌شهر است.
در تهران از سال90 تا پايان نيمه‌اول سال92، رقمي معادل 580 هزار واحد مسكوني در شهر تهران ساخته شده است كه يك ركورد باورنكردني به حساب مي‌آيد. تا پيش از اين، در تهران سالانه حداكثر 70 تا 90 هزار آپارتمان ساخته مي‌شد، اما در سه سال اخير تيراژ ساخت‌وساز در اين كلان‌شهر دو برابر شده طوري‌كه آنچه در فاصله سال 90 تا امروز در تهران تحت عنوان واحدمسكوني نوساز اضافه شده معادل يكسال آپارتمان‌سازي در كل كشور است.
اين حجم وسيع عرضه مسكن در شهري كه هر نوع تحرك قيمت ملك در آن باتاخير در بازه زمانی نه‌چندان بلندمدت به ساير شهرهاي كشور سرايت مي‌كند، اما هنوز نتوانسته مسير خريد را براي متقاضيان هموار كند.
برآوردهاي كارشناسي نشان مي‌دهد در تهران سالانه حداكثر 100 هزار نياز جديد –ناشي از ازدواج‌ها- وارد بازار مسكن مي‌شود كه با احتساب عرضه‌هاي جديد دو سه سال اخير، به اندازه نصف آنچه ساخته شده، تقاضا به‌وجود آمده است.
بررسي‌ها درباره علت پاسخگو نبودن عرضه‌هايي كه در سال‌هاي اخير وارد بازار مسكن تهران شده است، حكايت از شكل‌گيري عصر جديد در اين بازار دارد.
دولت يازدهم كه اين روزها سرگرم تدوين طرح‌ها و برنامه‌هاي جديد تامين مسكن است، بايد زودتر شناخت لازم را از ويژگي‌هاي دوره جديد بازار مسكن پي ببرد.
كارشناسان معتقدند: در اين دوره بايد وظيفه‌اي كاملا متفاوت در مجموعه دولت براي برخورد با بخش مسكن تعريف شود. اين وظيفه مسووليت «افزايش عرضه» را به عقب مي‌راند و در ازاي آن، «مديريت‌عرضه» را جايگزين مي‌سازد.
از 21 ميليون و 618 هزار واحد مسكوني در كل كشور، چيزي در حدود يك ميليون و 600 هزار واحد «خالي از سكنه» است به اين معني كه جلوي استفاده از اين واحدها گرفته شده است.
در تهران گفته مي‌شود تعداد خانه‌هاي خالي به بالاي 400 هزار واحد از كل 3 ميليون واحد مسكوني موجود در اين شهر رسيده است.
حجم رو به افزايش خانه‌هاي خالي به اين معني است كه وضعيت اقتصادي حاكم بر بازار مسكن، شرايط استفاده مصرف‌كننده‌ها را از بخش قابل توجهي از عرضه سلب كرده است.
در اين حالت، اگر عرضه مسكن مديريت شود و امكان استفاده طرف تقاضا از همه آپارتمان‌ها فراهم شود، تعادل ناشي از آن از يك‌سو كمبود ظاهري عرضه را خنثي مي‌كند و از سوي ديگر، تعديل قيمت اتفاق خواهد افتاد.
«افزايش عرضه» همان اقدامي است كه در تهران از طريق شيوع پديده تخريب ساختمان‌هاي كم سن و از نوسازي روي زمين اين ساختمان‌ها در حال انجام است. اين پديده از يك‌سو باعث آسيب‌هاي زيست‌محيطي از بابت افزايش حجم نخاله‌هاي ساختماني شده و از سوي ديگر تا زماني كه از مديريت عرضه غفلت شود، نمي‌تواند در پاسخگويي به تقاضا موثر باشد.
«مديريت‌عرضه» اما شيوه‌اي است كه كم‌وبيش وزارت راه‌وشهرسازي در ماه‌هاي اخير براي آن اهميت قائل‌شده و به نوعي سرفصل آن در دستور كار اين وزارتخانه قرار گرفته است.
يك دليل اساسي در افزايش تعداد خانه‌هاي خالي و سرازير شدن آپارتمان‌هاي نوساز به بازار آپارتمان‌هاي بدون استفاده، ناتواني قدرت خريد مسكن در تهران است.
دست طرف تقاضاي مسكن در كلان‌شهر تهران به دليل سرعت بالاي افزايش قيمت مسكن در مقايسه با نرخ افزايش قدرت خريد، ماه به ماه از رسيدن به عرضه كوتاه مي‌شود. در اين ميان بدون آنكه حلقه‌هاي اتصال بين عرضه‌هاي رو به افزايش و قدرت خريد رو به كاهش، با برنامه‌ريزي‌هاي دولت برقرار شود، مجموعه سياست‌گذاري‌هاي دولت و شهرداري، كماكان افزايش عرضه –ساخت‌وساز از طريق تخريب و نوسازي- را تشويق مي‌كند.
وزارت راه‌وشهرسازي براي «مديريت‌عرضه»، دو سياست شامل افزايش سقف وام خريد مسكن معادل پوشش 50 درصد قيمت و همچنين به‌كارگيري ابزارهاي مالياتي براي مهار سوداگري و زمينه‌هاي رشد قيمت را مد نظر دارد.
اما آيا اين وزارتخانه به تنهايي قادر به مديريت‌عرضه مسكن است؟
تجربه نشان داده اگر ساير وزارتخانه‌ها و دستگاه‌هاي دولتي از جمله وزارت اقتصاد و بانك‌مركزي در اين زمينه همراه نباشد و اشتراك نظر بين آنها برسر تغيير مديريت بازار مسكن وجود نداشته باشد، اين سياست‌ها راه به جايي نخواهد برد.
نمونه‌اي از اين تجربه در دولت قبل و نمونه‌اي ديگر همين اخيرا اتفاق افتاد.
در دولت قبل وزارت مسكن به دنبال تصويب ماليات بر خانه‌هاي خالي و ماليات بر معاملات مكرر بود تا ريسك احتكار مسكن و همچنين خريدوفروش‌هاي پي‌درپي به قصد كسب سود از مابه‌التفاوت قيمت مسكن بالا برود و مسير دسترسي تقاضاي مصرفي به آپارتمان‌ها كوتاه شود؛ اما به‌واسطه آنچه آن زمان عدم توجيه اقتصادي طرح اخذ ماليات از بازار مسكن عنوان شد، وزارت مسكن از اجراي سياست خود ناكام ماند.
در حال حاضر نيز وزارت راه‌وشهرسازي پيگير پرداخت تسهيلات‌بانكي موثر و قدرتمند به متقاضيان خريد مسكن است؛ اما هنوز بانك‌مركزي نظر مثبت خود را اعلام نكرده است.
بازار مسكن در شرايط فعلي بيشتر از آنچه به ساخت‌وساز جديد نياز داشته باشد، محتاج محرك‌هايي براي تزريق عرضه‌هاي انباشت‌شده در بازار به جامعه متقاضيان است. در غير اين صورت تمركز بيشتر بر ساخت‌وساز، جزو اينكه فشار را بر طرف تقاضا تشديد كند و تحت‌تاثير افزايش فاصله بين اين دو، رشد قيمت مسكن ادامه يابد، عايدي ديگري به همراه نخواهد داشت.
مسوولان وزارت راه‌وشهرسازي دو هفته پيش سفارش بازنگري در سند طرح جامع مسكن را به يك دانشگاه دولتي ارائه كردند و در قراردادي كه مابين آنها منعقد شده، دانشگاه مذكور قرار است اين سند را كه متعلق به سال 85 است، بازنگري كند و برنامه‌هاي قابل‌اجرا براي بخش مسكن در 4 سال آينده را به وزارتخانه در قالب سند جديد طرح جامع مسكن پيشنهاد كند.
در سند اوليه عمده برنامه‌ها حول افزايش عرضه خلاصه شده و البته بخشي هم به توانمندسازي قدرت خريد تقاضا اختصاص دارد.
اميد مي‌رود شرايط كنوني بازار مسكن و ورود به عصر جديد در اين بخش مورد توجه تيم تدوين سند جديد طرح جامع مسكن قرار گيرد تا نسبت غالب برنامه‌هايي كه در سند اولي براي عرضه تعريف شده بود، در سند جديد معكوس شود و اين بار وزنه سياست‌هايي كه بتواند مديريت‌عرضه را با تقويت قدرت تقاضا به سرانجام برساند، سنگين شود.
در اين ميان، شوراي‌عالي شهرسازي و معماري كشور نيز مي‌تواند بر مديريت بهينه در سمت عرضه ايفاي نقش كند.
آنچه در دو سال اخير باعث شده ساخت‌وسازهاي بدون هدف در شهر تهران گسترش پيدا كند و بسازوبفروش‌ها به راحتي بتوانند املاك قابل استفاده را تخريب كنند به نظام اشكال‌‌داري برمي‌گردد كه در شهرداري به‌واسطه كم‌توجهي و غفلت شوراي عالي شهرسازي شكل گرفته است.
شهرداري‌تهران سال‌‌هاست پايه اصلي منبع درآمدي خود را بر اخذ عوارض از ساخت‌وساز و صدور مجوز تراكم تعريف كرده است. اين در حالي است كه در كلان‌شهرهاي ساير كشورها، شهرداري‌ها از عوارض پايدار ارتزاق مي‌كنند و به جاي آنكه از توليد مسكن ماليات بگيرند از ساكنان شهر و مالكان ماليات‌هاي شهري دريافت مي‌كنند. يك نمونه از ماليات‌هاي شهري يا همان عوارض مصرفي، عوارضي است تحت عنوان عوارض نوسازي و خدمات پسماند كه متاسفانه در شهر تهران كمتر از 10 درصد كل درآمد شهرداري را به خود اختصاص داده و اراده‌اي هم براي وصول 100 درصدي همين سهم ناچيز وجود ندارد. در مقابل، سهم عوارض حاصل از ساخت‌وساز و تراكم بيش از 30 درصد بودجه شهرداري را به خود اختصاص مي‌دهد و اين مدل دخل‌وخرج شهرداري باعث شده براي آنكه در بسازوبفروش‌ها انگيزه ساخت‌وساز ايجاد شود و ميل به اخذ پروانه‌ساختماني در آنها افزايش يابد، ميزان تراكم ساختمان‌هاي جديد نسبت به ساختمان‌هاي فعلي را افزايش دهد تا براي مالكان و سازنده‌ها صرف كند اقدام به ساخت‌وساز کنند.
نتيجه اين برنامه‌ريزي در شهر خود محرك اصلي در افزايش بدون هدف عرضه مسكن در تهران شده است. عرضه‌اي كه تا زمان غفلت از مديريت آن، نمي‌تواند خواسته‌هاي بازار مسكن و طرف تقاضا را پاسخ بدهد.
