طرح نوسازی خانه های فرسوده در تهران 

مریم علیزاده
96 درصد ساخت‌وسازها و ساختمان‌هاي جديد در تهران در ازای تخريب ساختمان‌هاي فعلي شهر احداث مي‌شوند و فقط 4 درصد واحدهاي نوساز روي زمين‌ خام و بكر ساخته مي‌شود.
شهرداري تهران نه اينكه سازنده‌ها را مجبور كند پروانه ساختماني‌شان را حتما روي ساختمان‌هاي در حال مصرف بگيرند، بلكه مقررات و ضوابط ساخت‌وساز در پايتخت به نوعي تعريف شده كه فعلا سود در كوبيدن و ساختن مجدد است!در طرح تفصيلي جديد تهران كه ارديبهشت 91 رونمايي شد، امكان مشاهده اينترنتي ضوابط ساخت‌وساز در همه محله‌ها براي تك‌تك مالكان فراهم شده است.در اين طرح كه خيلي زود توسط دلالان و بسازوبفروش‌ها مورد موشكافي قرار گرفت و مزيت ساختماني آن براي عوامل ساخت‌ و ساز روشن شد، به اغلب مالكان ساختمان‌هاي فعلي اجازه مي‌دهد در صورت تخريب و نوسازي، تعداد طبقات (تراكم) و همچنين سطح‌اشغال بنا در زمين موجود را افزايش دهند.همين دو مزيت كافي است تا مالكان تحريك شوند محل فعلي سكونت‌شان را كه الزاما ناپايدار، فرسوده و از رده‌خارج محسوب نمي‌شود، به‌راحتي به دست بسازوبفروش‌ها بسپارند تا ظرف دو سال، 2 برابر آنچه داشته‌اند صاحب شوند.در ساختمان‌هاي كم‌ سن‌وسال فعلي موجود در شهر تهران، سطح اشغال بناي ساختماني در زمين حداكثر 50 درصد است و ارتفاع ساختمان‌ها نيز حداكثر 4 طبقه است، اين در حالي است كه در طرح تفصيلي بين 60 تا 80 درصد اجازه استفاده از زمين داده شده است، ضمن اينكه سازنده‌ها به‌راحتي مي‌توانند تراكم‌هاي بالاي 5 طبقه دريافت كنند.در طرح تفصيلي جديد تهران كه به پيشنهاد شهرداري در شوراي‌عالي شهرسازي و معماري كشور تصويب شده، حتي شرايطي براي افزايش تراكم در حد 9 تا 10 طبقه هم لحاظ شده است.چنين ظرفيتي فضا را براي مشاركت بسازوبفروش با مالكان يك ساختمان چندواحدي فراهم مي‌كند، به اين صورت كه مالكان بدون آنكه ريالي از سازنده دريافت كنند، اجازه تخريب ساختمان 10 واحدي را به او مي‌دهند تا بعد از احداث ساختماني 25 تا 30 واحدي، طرفين مشاركت از واحدهاي جديد سهم ببرند.تا پيش از سال 91؛ يعني زماني كه اشتهاي ساخت‌وساز در تهران به اوج برسد، قيمت زمين يا ملك كلنگي فاصله زيادي با قيمت آپارتمان نداشت، به طوري‌كه مثلا در اواخر دهه 70 حتي قيمت زمين و مسكن سر به سر بود، اما در سال گذشته، با افزايش تقاضا براي ساخت مسكن، قيمت زمين‌ با توجه به كمبود قطعات زمين آماده ساخت، افزايش پيدا كرد و به 2 برابر قيمت مسكن رسيد. در سال 91، قيمت زمين به متري 6/5 ميليون تومان رسيد، درحالي‌كه قيمت مسكن متري 3 ميليون معامله مي‌شد.در نتيجه اين افزايش قيمت، سهم مالكان ساختمان‌هاي تخريبي از بابت زمين به 70 درصد و سهم سازنده به 30 درصد رسيد كه در حال حاضر با همين نسبت واحدهاي نوساز بين طرفين شراكت تقسيم مي‌شود. اين نسبت پيش‌تر، 60 به 40 بود.هم‌اكنون پديده تخريب ساختمان‌هاي كم‌سن كه عملا نام كلنگي روي آنها گذاشته شده تا به‌راحتي مجوز تخريب برايشان صادر شود، از بين مي‌روند و به جاي آنها ساختمان‌هايي بلند و بدون مشاعات كافي و سرانه‌هاي خدماتي بالا مي‌آيد.در سال91 حجمي معادل 69 هزار واحد مسكوني در تهران تخريب شد و به جاي آن 250 هزار واحد جديد احداث شد. از 69 هزار واحد تخريب‌شده فقط 9 هزار واحد واقعا سالخورده و جزو كلنگي محسوب مي‌شدند كه در بافت‌فرسوده شهر تهران قرار داشتند، اما مابقي ساختمان‌هايي بودند كه مي‌توانستند سال‌هاي سال قابل استفاده باشند.به اين ترتيب، در تهران سالانه 30 درصد از ساخت‌وسازهاي جديد صرف جبران ساختمان‌هاي تخريب شده مي‌شود، بدون آنكه كمكي به تامين خواسته‌هاي طرف تقاضا داشته باشند. هر چند مابقي ساخت‌وسازها نيز به دليل قيمت بالاي آنها با قدرت خريد متقاضيان سازگار نيست و بخش قابل توجهي از آنها روانه بازار خانه‌هاي خالي مي‌شود.در تهران طي سال‌هاي اخير، ماهانه حدود 20 هزار واحد مسكوني در تهران ساخته شده است.كارشناسان شهري و متخصصان شهرسازي در اين باره معتقدند: شهر تهران گنجايش پذيرش حداكثر 10 هزار واحد مسكوني جديد در هر ماه دارد.

نظر بدهید: