خرید و فروش وام جدید مسکن
خرید و فروش وام جدید مسکن
با ابلاغ مصوبه نهايي افزايش وام مسكن، روزنه‌‌اي از منابع بانكي به روي متقاضيان خريد مسكن باز شد.طرف تقاضا انتظار داشت بعد از سال‌ها محروميت در دسترسي به تسهيلات بانكي كارگشا، به منظور جبران افزايش قيمت در اين سال‌ها، لااقل با پيشنهاد وزارت راه‌وشهرسازي براي پوشش اساسي قدرت خريد موافقت شود، اما شوراي پولواعتبار به جاي بررسي وام 100 ميليوني، سقف تسهيلات خريد را به 35 ميليون براي همه و 50 ميليون براي زوجهاي جديد افزايش داد. در اين ميان بانك مسكن امكان استفاده توام وامهاي 35 ميليوني خريد و 10 ميليوني تعميرات را براي خريداران فراهم كرده تا متقاضي مسكن بتواند سرجمع 45 ميليون تومان اوراق تسهيلات را از شعب خريداري كند.بررسي‌ها درباره عيار وام جديد خريد مسكن نشان مي‌دهد: تسهيلات 45 ميليوني در تهران بين 17 تا 22 درصد و در ساير شهرها 32 تا 45 درصد قدرت خريد را تامين مي‌كند.اين در شرايطي است كه نرخ رايج و قابل انتظار در بازار مسكن براي پوشش توان مالي خريد با وام‌بانكي، حداقل 30درصد و متوسط 50 درصد است. به اين ترتيب سقف جديد تسهيلات خريد مسكن نه كمك‌كننده موثري براي تقاضا است و نه اثر تحريكي بر قيمت دارد، اما شايد بتواند تشويقي براي ازدواج محسوب شود.
مزایا و پيامد‌های احتمالي مصوبه وامخريد مسكن
عيارشناسي وام جديد مسكن
نحوه استفاده متقاضيان‌مسكن از سه وام 35 ميليوني خريد، 10 ميليوني تعميرات و 50ميليوني ازدواج چگونه است؟
تامین قدرت خريد مسكن در تهران 17 تا 22درصد و در كل‌كشور 32 تا 45درصد
عكس‌العمل بازار به پرداخت دو مدل تسهيلات‌خريد چه خواهد بود؟
چشم خريداران مسكن كه قرار بود حداكثر تا پايان امسال به روي تسهيلات 100 ميليون توماني باز شود، با تصويب‌نهايي مرجع سياست‌گذاري وامهاي بانكي، به 35 تا حداكثر 50 درصد اين رقم بايد قناعت كند.
گمانه‌زني‌ها درباره ميزان افزايش وام خريد مسكن بعد از سال‌ها محروميت خريداران از دسترسي به تسهيلات‌بانكي كارآمد سرانجام سه‌شنبه شب با انتشار مصوبه‌نهايي شوراي پولواعتبار در سايت رسمي بانك‌مركزي، پايان یافت، اما متن اين تصويب‌نامه به جاي آنكه آرامش‌ذهني براي خريداران از بابت فراهم‌شدن زمينه‌مالي صاحب‌خانه شدن به وجود بياورد، ابهاماتي را در نحوه افزايش قدرت‌خريد مسكن به واسطه ورود وام‌جديد متوجه بازار كرده است.
شوراي پولواعتبار عصر سه‌شنبه با بررسي متون محرمانه - شامل پيشنهاد بانك‌مسكن و موافقت‌نامه كميسيون اعتباري بانك مركزي در خصوص افزايش مبلغ وام خريد مسكن- تصويب كرد، بانك‌مسكن اجازه دارد سقف وام خريد را براي دو گروه از متقاضيان شامل عموم خريداران و زوج‌هاي‌جديد به ترتيب 35 ميليون تومان و 50 ميليون تومان تعيين كند.
اما مبالغ جديد وام خريد مسكن صرفا ارقامي نيست كه شوراي پولواعتبار تحت نام «وامخريد» تصويب و ابلاغ كرده است.
از طرفي باتوجه به اينكه پيشنهاد بانك‌مسكن به بانك‌مركزي براي سقف جديد وام خريد و ساخت مسكن تاكنون علني نشده و دو روز گذشته معاون اقتصادي بانك‌مركزي نيز از محرمانه بودن پيشنهادهاي بررسي‌شده در شوراي پولواعتبار گفت؛ مشخص نيست آيا نظر بانك‌مسكن براي افزايش تسهيلات مسكن در حد همين 35 ميليون مصوب، بوده يا اينكه بانك‌مسكن توقع بيشتري براي پرداخت وام داشته است.
ترديد در اين باره وقتي قوت مي‌گيرد كه مشخص شود بانك‌مسكن اسفند سال گذشته در مكاتبه‌اي با بانك‌مركزي خواستار افزايش سقف وام مسكن از 20 ميليون به 40 ميليون تومان شده بود. به اين ترتيب بعيد است پيشنهاد اخيري كه منجر به تعيين سقف جديد وام شد كمتر از پيشنهادي باشد كه 10 ماه پيش ارائه شده بود!
وام خريد: 45ميليون، نه 35ميليون
اگر چه شوراي پولواعتبار سقف كلي وام خريد مسكن را از 20 ميليون به 35 ميليون تومان افزايش داده، اما با راهي كه بانك‌مسكن براي خريداران باز گذاشته، امكان اينكه اين تسهيلات 10 ميليون تومان ديگر افزايش پيدا كند، وجود دارد.
بانك‌مسكن قابليت استفاده توام از وامخريد و وام‌تعميرات را فراهم كرده است؛ طوري كه متقاضيان خريد مي‌توانند علاوه بر 35 ميليون تسهيلات خريد، 10 ميليون تومان نيز وام تعميرات (جعاله) دريافت كنند. وام تعميرات همزمان با قصد متقاضي به خريد، قابل پرداخت است و نياز نيست صاحب ملك بعد از مدتي اقامت در آپارتمان نيازمند تعمير، درخواست اين وام را ارائه كند.
با اين امكان، متقاضيان مسكن از روزي كه بانك‌مسكن اعلام كند مصوبه شوراي پولواعتبار مبني بر افزايش سقف وام خريد را به اجرا گذاشته است، مي‌توانند 45 ميليون تومان وام در قالب اوراق فرابورس براي خريد مسكن دريافت كنند.
عيار وام جديد چقدر است؟
قدرت خريد مسكن در تهران و ساير شهرهاي بزرگ با ورود تسهيلات 45 ميليوني تغيير اميدواركننده‌اي پيدا نمي‌كند.
پيش‌تر، تحليل‌ها درباره چگونگي افزايش وام خريد مسكن حول «افزايش قابل‌ملاحظه وام، تقويت قدرت خريد و مقداري هم نگراني از تحريك قيمت» بود، اما تكليف نهايي اين تسهيلات نشان مي‌دهد: نه قدرت‌خريد مسكن تقويت مي‌شود و نه قيمت مسكن تحريك خواهد شد.
در حال حاضر با ملاك قرار دادن آمار رسمي، متوسط قيمت هر مترمربع واحدمسكوني در تهران چهار ميليون تومان است و هزينه خريد آپارتمان 50متري (براي خريداران كم‌درآمد) و همچنين هزينه خريد آپارتمان 70متري (براي خريداران طبقه متوسط جامعه) به ترتيب 200 ميليون تومان و 280 ميليون تومان برآورد مي‌شود كه با اين حساب وام 45ميليوني (35 ميليون وامخريد به اضافه 10 ميليون وام تعميرات) مي‌تواند 17 تا 22 درصد قدرت خريد مسكن در شهر تهران را تامين كند.
اين در حالي است كه نرخ رايج و قابل‌انتظار براي پوشش قدرت‌خريد با وام‌بانكي حداقل 30درصد و متوسط 50درصد است.
پوشش‌نسبی قدرت در ساير شهرها
ميانگين قيمت مسكن در ساير شهرها - به غير از تهران - متري 2 ميليون تومان برآورد مي‌شود. با احتساب اين رقم، متوسط قيمت آپارتمان مورد جست‌وجوي كم‌درآمدها و ميان‌درآمدها در شهرهاي كشور به ترتيب 100 ميليون و 140 ميليون تومان است كه با وام 45 ميليوني امكان تامين 32 تا 45 درصد قدرت مالي خريداران وجود دارد.
تشویق به ازدواج با وام 50ميليونی
بانك‌مسكن طبق پيشنهادي كه داده بود و مصوبه‌‌اي كه شوراي پولواعتبار ابلاغ كرده، به كساني كه از 17دي ماه92 به بعد ازدواج كنند، به جاي پرداخت 35 ميليون وام خريد، تسهيلات 50 ميليون توماني پرداخت مي‌كند.
وام خريد مسكن مخصوص زوجهاي جديد باز هم براي مخاطبان ساكن تهران، تسهيلات به معناي واقعي محسوب نمي‌شود، چونكه قدرت خريد را حداكثر به 30درصد مي‌رساند اما براي كم‌درآمدهاي ساير شهرها كه واحدهاي متراژ كوچك خريداري مي‌كنند، اين وام نيمي از قيمت را پوشش مي‌دهد.
بنابراين ماحصل تغييراتي كه در ضوابط پرداخت تسهيلات خريد مسكن حاصل شده، بيشتر از همه به نفع زوجهاي جديد كم‌درآمد ساكن شهرهاي كوچك كشور است.
خانه‌های كوچك در بورس
پيش‌بيني‌های نه چندان دور از انتظار براي عكس‌العمل بازار مسكن به وامهاي جديد حكايت از آن دارد كه اين مقدار افزايش سقف تسهيلات خريد نمي‌تواند حتي در حد جو رواني، تاثيري بر تغيير قيمت آپارتمان داشته باشد.
در اين ميان پيش‌بيني مي‌شود تقاضا براي آپارتمان‌هاي كوچك تاحدودي در مقايسه با واحدهاي با مساحت متوسط، بيشتر شود، اما در مقابل، به دليل عرضه گسترده آپارتمان‌هاي متراژ كوچك طي سال‌هاي اخير و تمركز سازنده‌ها بر ساخت اين مدل ساختمان‌ها، بعيد است افزايش تقاضا قيمت متراژ كوچك‌ها را تحريك كند.
وام جديد به سپرده‌گذاری نياز دارد؟
وامهاي 35 ميليوني، 10 ميليوني و 50 ميليوني بانك‌مسكن نيازي به سپرده‌گذاري متقاضي ندارد. هر چند متقاضيان مي‌توانند براي دريافت اين تسهيلات بين 6 تا يك‌سال سپرده‌گذاري كنند، اما كساني كه نياز فوري و بدون معطلي براي دسترسي به اين وام‌ها داشته باشند مي‌توانند از طريق شعب بانك‌مسكن، اوراق تهيه كنند. اين اوراق متعلق به سپرده‌گذاران قبلي بانك است كه هر فقره 500 هزار توماني آن امروز با قيمت 40 هزار تومان به‌صورت رسمي خريد و فروش مي‌شود.
به اين ترتيب براي دريافت 45 ميليون تومان تسهيلات خريد مسكن، 3ميليون و 600 هزار تومان هزينه خريد اوراق اين تسهيلات است كه با پرداخت آن ظرف حداكثر يك ماه امكان دريافت وام وجود دارد.
احتمال افزايش قيمت اوراق
در بازار فرابورس قيمت هر فقره اوراق 500هزار توماني تسهيلات مسكن در حال حاضر 39 هزار و 600 تومان است، اما اين قيمت سال گذشته به مرز 70 هزار تومان هم رسيده بود و شايد امروز در شرايطي كه معاملات ملك راكد است و ميلي به دريافت وام و خريد مسكن وجود ندارد، قيمت اوراق تا اين حد كاهش پيدا كرده است.
با اين حال احتمال مي‌رود تحت تاثير افزايش تسهيلات مسكن و تقاضا براي دريافت آن، قيمت اوراق با تغييراتي روبه‌رو شود.
واكنش وزير: وام‌جديد جوابگو نيست
اظهارنظر ديروز وزير راه‌وشهرسازي در حاشيه جلسه هيات‌دولت، يكبار ديگر اميد به قدرتمند شدن وام خريد مسكن را زنده كرد.
عباس آخوندي يك روز بعد از تصويب افزايش سقف وام خريد مسكن به 35 ميليون تومان در شوراي پولواعتبار، در جمع خبرنگاران اعلام كرد: وام 35 ميليوني خريد مسكن براي شهرهاي بزرگ جوابگو نيست و بايد اقدامات بعدي انجام شود.
آخوندي كه در دو ماه گذشته پيگير افزايش وام خريد تا سقف 100 ميليون تومان بود و معتقد است وام‌بانكي بايد 50درصد قدرت خريد مسكن را بتواند تامين كند، روزگذشته اعلام كرد: میزان تسهیلات مسکن از سال 1385 در عدد 20 میلیون تومان باقی مانده بود که دولت برای خروج از شرایط رکود و فعال شدن بازار مسکن که جزو برنامه‌هایش محسوب می شود اقدام به افزایش میزان این تسهیلات تا سقف 35 میلیون تومان کرد.
وزير راه‌وشهرسازي با اشاره به پیشنهادهایی که از سوی وزارت راه و شهرسازی به بانک مرکزی برای افزایش میزان تسهیلات ارائه شده است افزود: پیشنهادهایی در این خصوص به بانک مرکزی ارائه کرده‌ایم که یکی از آنها افزایش میزان تسهیلات مسکن بود البته این افزایش برای شهرهای کوچک مناسب است ولی برای شهرهای بزرگ جوابگو نیست.
وزیر راه و شهرسازی تاکید کرد: میزان تسهیلات مسکن تهران و شهرهای بزرگ باید به بالای رقم 35 میلیون تومان برسد که این موضوع نیازمند اقدامات بعدی است؛ چرا که مهم است میزان تسهیلات ارائه شده در خرید یک واحد نوساز سهم بسزایی داشته باشد.
