طرح جدید دولت برای ساخت مسکن اجتماعی
طرح جدید دولت برای ساخت مسکن اجتماعی
رئيس سازمان نوسازي شهر تهران با بيان اينكه ساختار طرح مسكناجتماعي را «اختصاص زمين ارزان‌قيمت دولتي براي ساخت مسكن مخصوص اقشار كم‌درآمد» تشكيل مي‌دهد و مناطق بافت‌فرسوده، بهترين موقعيت در شهر تهران براي اجراي اين طرح است، اعلام كرد: با توجه به ارزش زمين در بافت‌فرسوده و حقوق مالكانه اراضي، مي‌شود مسكناجتماعي را با يك مدل تركيبي در بافت‌فرسوده اجرايي كنيم تا همزمان دو هدف تامين‌مسكن و نوسازي‌املاك دنبال شود.
عليرضا جعفری افزود: سازمان نوسازي شهر تهران به همين منظور بسته توسعه مسكن و طرح توليد انبوه مسكن محلي را تدوين كرده كه به زودي به وزارت راه‌وشهرسازي ارائه خواهد شد. در اين طرح از ظرفيت مناطق بافت‌فرسوده تهران كه قابليت احداث حداقل 300 هزار واحدمسكوني را دارد استفاده خواهد شد و منابع بانكي نيز به جاي آنكه به صورت وام ساخت مستقيم به سازنده داده شود با مدل‌هايي همچون تهاتر يا به شكل حواله و غيرمستقيم از طريق پرداخت به توليد‌كنندگان مصالح‌ساختماني و قطعات پيش‌ساخته مسكن، در اختيار عوامل ساخت‌وساز قرار مي‌گيرد.
رئيس سازمان نوسازي شهر تهران تاكيد كرد: پرداخت غيرمستقيم وام ساخت مسكن حداقل 10 تا 15درصد ارزش‌افزوده براي سازنده‌ها ايجاد مي‌كند، ضمن اينكه بازدهي اين مدل از پرداخت مستقيم وام ساخت به سازنده بيشتر است.
مهم‌ترین طرحی که دولت یازدهم برای جایگزین طرح مسکن مهر دارد، مسکن اجتماعی است. یکی از مکانیزم‌های اجرایی این طرح هم پیاده‌سازی آن در بافت فرسوده است. با توجه به حوزه مسوولیتی شما فکر می‌کنید که آیا اجرای این طرح در بافت فرسوده امکان‌پذیر است؟
قبل از آنکه وارد بحث طرح مسکن اجتماعی شویم باید فلسفه مسکن در فضاهای کلان‌شهری را دریابیم، اینکه مسکن در فضای کلان‌شهرها چه جایگاهی دارد یا اینکه مدیران شهری نسبت به این حوزه چه مسوولیت‌هایی دارند. چراکه یکی از شاخصه‌های مهم توسعه‌یافتگی در کلان‌شهرها بحث تامین مسکن برای اقشار مختلف است. برای دستیابی به این موضوع باید مشخص کنیم، جایگاه مسکن در سبد خانوار و هزینه‌های شهروندان کجا قرار دارد. مسلما مسکن در سبد خانوار یک امر ضروری است، اما آیا این امر ضروری در سبد خانوار قابل تعریف شدن است یا نیست. بنابراین مدیران و مسوولان دولتی باید کاملا برای تامین مسکن شهروندان برنامه داشته باشند چون اگر این اتفاق نیفتد به صورت تدریجی شاهد شکل‌گیری سکونتگاه‌های غیرمجاز و غیررسمی در سطح شهر خواهیم بود. اما برای آنکه بتوانیم مدیریت مسکن داشته باشیم، باید طرح‌ها، الگوها و تجربیات مختلف را مطالعه کنیم. نکته‌ای که شاید از منظر مدیریت شهری و وزارت راه و شهرسازی امروز اهمیت دارد این است که ما باید در تولید و عرضه مسکن سه هدف اصلی را دنبال کنیم. اول اینکه مسکن ایمن و پایدار داشته باشیم. در هدف دوم مسکن در برنامه توسعه استاندارد شهرسازی طراحی شود تا بتواند تراکم و جمعیت‌پذیری ایجاد کند و آخرین هدف باید توجه کنیم که از منظر هویتی و سبک زندگی خانه‌ای داشته باشیم که بر اساس الگوی ایرانی‌اسلامی، هویت شهرسازی را تحت‌الشعاع قرار ندهد که این هم ساماندهی و ظرفیت‌های ضوابط و مقررات شهرسازی را دربر می‌گیرد. علاوه بر این موضوعی که در شرایط کنونی در اولویت قرار دارد همان موضوعی است که شما در سوال خود به آن اشاره کردید.
مقوله فرسودگی و ناپایداری همچون تهدیدی در کمین کلان‌شهری مانند تهران یا بقیه کلان‌شهرها قرار دارد. این تهدید بالقوه‌ای است که اگر اتفاقی در این شهر بیفتد، ما شاهد بروز خسارت‌های بسیار فراوان و بعضا جانی و حتما مالی خواهیم بود. اگر مساله ما مساله تامین مسکن و حل مساله مسکن است، می‌تواند یکسری طرح‌هایی را به دنبال آن باشند مانند طرح مسکن اجتماعی، اما اگر مساله ما بحث نوع‌سازی بافتهای فرسوده و پایدارسازی مسکن‌های ناپایدار است مسلما صرفا طرح مسکن اجتماعی پاسخگو نیست؛ چرا که در اصل مسکن اجتماعی باید ظرفیت تامین مسکن برای اقشار کم‌درآمد را بتواند به وجود آورد. می‌توانیم مسکن اجتماعی را با یک مکانیزمی در بافتهای فرسوده سرمایه‌گذاری کنیم که همزمان دو هدف را بتواند تامین کند.هدف اول همان تامین مسکن اقشار کم‌درآمد و هدف دوم نوسازی و پایدارسازی بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری. البته این مدل الگوهایی هست که پیچیدگی خاص خودش را هم دارد. چون صرفا نمی‌توانیم یک رویکرد با نگاه طرح تامین مسکن اجتماعی در بافت فرسوده اجرایی کنیم چون بافت فرسوده مسائل خاصی همچون حقوق مالکانه اراضی را دارد. در این راستا نیز باید بسترسازی لازم را در بافت‌فرسوده داشته باشیم بعد وارد مقوله طرح‌های تامین مسکن از لحاظ مسکن اجتماعی یا طرح‌هایی مانند مسکن مهر شویم.
در صورت امکان اجرای این طرح چه مکانیزمی را می‌توان به دولت پیشنهاد داد؟
ببینید عمده زمینه‌‌ای که با مسکن اجتماعی در شهر شکل می‌گیرد این است که قیمت زمین به حداقل برسد. یعنی همان بحث مدیریت زمین. در مسکن اجتماعی می‌گویند برای اینکه هزینه مسکن پایین بیاید هزینه زمین را که متعلق به دولت است و در اختیار بخش حاکمیتی است با حذف قیمت زمین از حوزه مسکن، قیمت کل مسکن کاهش یابد و قدرت خرید برای اقشار کم‌درآمد و کم‌برخوردار تامین شود. اما برای اجرای این طرح در بافت فرسوده با مالکیت بخش خصوصی مواجه هستیم برای اینکه بخش خصوصی وارد این عرصه شود، فقط با مدل مسکن اجتماعی نمی‌توان طرح را اجرایی کرد. بنابراین باید یک مدل ترکیبی اتخاذ کنیم. به همین دلیل نیز سازمان نوسازی شهر تهران یک مدل ترکیبی در قالب بسته توسعه مسکن و طرح تولید انبوه مسکن محلی را برای ارائه به وزارت راه وشهرسازی طراحی کرده است که بتواند ابعاد مختلف این حوزه را مدیریت کند.
یعنی در بسته تدوین شده تسهیلات خاصی جهت انگیزه بخشیدن به مالکان بخش خصوصی بافت فرسوده پیش‌بینی شده است؟
بله، یک هم‌افزایی به وجود آوردیم که این هم‌افزایی در بسته توسعه مسکن هم بخش خصوصی را ترغیب می‌کند که وارد این عرصه شود، هم حمایت سیستم‌های دولتی و حاکمیتی باید در این حوزه وارد شود و هم مالک ملکی که دارای بافت فرسوده است انگیزه داشته باشد برای نوسازی ملک خود اقدام کند. شاید نمونه این مدل در مدل‌های توسعه شهری و نوسازی بافتهای فرسوده شهری حتی در تجربیات کشورهای مختلف دنیا هم کمتر دیده شده باشد، چرا که در این مدل هم یک رویکرد اجتماعی لحاظ شده و هم یک رویکرد اقتصادی و شهرسازی.
این طرح به وزارت راه شهرسازی ارائه شده است؟
خیر. پایلوت این طرح هم اکنون در دستور کار است و در صورتی که این طرح از سوی دولت حمایت شود یک طرح کاملا اقتصادی، اجتماعی در بخش مسکن همراه با هدف نوسازی بافت فرسوده اجرایی خواهد شد.چراکه طبق اهداف این طرح می‌توان سرمایه‌های خرد و سرگردان در داخل فضاهای شهری را هدایت کرد. همین‌طور سرمایه‌های کم‌هزینه را در سیستم‌های دولتی می‌توان به این سمت سوق داد. تا به این ترتیب با هدایت تسهیلات بانکی به سمت تولید مسکن کم‌هزینه بتوان خانه‌ای ساخت که پنج محور عمده را تامین کند.
چه محورهایی؟
اول اینکه مسکن باید سریع ساخته شود، دوم صنعتی ساخته شود، چون خانه‌هایی که به شیوه صنعتی ساخته می‌شوند هم سریع ساخته می‌شوند؛ هم پایداری دارند؛ هم اینکه چون از فناوری در آن استفاده می‌شود می‌تواند پایداری خوب و کیفیت مناسب داشته باشد. محور سوم پایداری مسکن است. چهارم آنکه باید انبوه باشد، چون ما امروز در مواجه با بحث بافتهای فرسوده نیاز به حداقل 300 هزار واحد داریم که باید این واحدها نوساز شود، اما انبوه‌سازی نباید شود. و براساس محور پنجم خانه‌ها باید با هویت باشد.
اجرای طرح تولید مسکن انبوه محلی از سوی دولت است یا بخش خصوصی؟
مدیریت با بخش خصوصی است. مدیریت بخش خصوصی که مالک هم یکی از این ابزارها می‌شود. در طرح تولید مسکن انبوه محلی خانه‌ای که ساخته می‌شود باید ارزان‌قیمت باشد، سریع ساخته شود، پایدار و صنعتی باشد، با هویت باشد، انبوه هم باشد این پنج محوری است که باید دنبال کنیم که چون هزینه در بافت فرسوده با اهمیت است، نقطه اشتراک مسکن اجتماعی و این طرح تولید انبوه مسکن محلی که گره‌گشای حل بافتهای فرسوده است هم پایین بودن هزینه‌های ساخت‌وساز است . اگر بتوان این رویکرد را یعنی پایین بودن هزینه تولید مسکن را در نگاه مسکن اجتماعی در کنار تولید انبوه در بافت فرسوده هر زمان دنبال کنیم این ظرفیت ایجاد می‌شود که براساس آن کار مسکن با سرعت بیشتری پیش رود.
نگاهی که شما به آن تاکید دارید فقط بخش مصرفی متقاضیان ساخت را در بر می‌گیرد. آیا فکر می‌کنید در چنین شرایطی افرادی مثل بساز و بفروش‌ها انگیزه شرکت در این طرح را پیدا می‌کنند؟
اگر مسکن را به عنوان یک کالای سرمایه‌ای هم در نظر بگیریم، باید مسکن با این پنج محور چند خروجی هم داشته باشد. نخست آنکه مسکن باید بر اساس سبک زندگی ما طراحی شود دوم آنکه باید قدرت خرید در سبد خانوار شهروندان و نیازمندان تامین شود، در نهایت مکانیزم اقتصادی این طرح باید کاملا تعریف شده باشد که به چه صورت می‌توان انگیزه بخش خصوصی را برای سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز مسکن فراهم کرد.
اما چه چیزی می‌تواند تحقق‌پذیری طرح شما را ضمانت کند؟
این طرح برای آنکه بتواند نقطه طلایی کار باشد و تحقق‌پذیری طرح را دنبال کند راه‌اندازی یک بازار تهاتر مسکن است، چرا که حداقل در حدود 135 صنعت و تولید مصالح ساختمانی مستقیم در بحث تولید مسکن دخیل هستند.
اگر بتوانیم یک بازار تهاتری در حوزه صنعت مسکن ایجاد کنیم که این 135 صنعت را بتواند مدیریت کند و در کنار آن مقوله زمین و مالکیت هم بتوان دنبال کرد، این موضوع می‌تواند تحول بزرگی در حوزه بورس مسکن و بازار مسکن ایجاد کند، البته مواردی که در ابتدای صحبتم نیز به آن اشاره کردم همگی در گرو این موضوع است که وقتی صحبت از طرح تامین مسکن می‌شود، باید بدانیم که مساله‌مان دقیقا حل چه مشکلی است؟ آیا ما می‌خواهیم مساله مسکن در بافتهای فرسوده حل کنیم؟ یا می‌خواهیم مساله مسکن را در سبد خانوار اقشار کم‌درآمد حل کنیم؟ یا اینکه می‌خواهیم به صورت ترکیبی هم در بافتهای فرسوده و هم در سبد خانواده‌های کم‌درآمد این موضوع را دنبال کنیم که در این میان پرداختن به محور سوم از پیچیدگی خاصی برخوردار است. علاوه بر آن باید مشخص شود متولیانی که در این حوزه باید به عنوان بازیگران عرصه مسکن نقش ایفا کنند، چه کسانی هستند و چه هماهنگی باید بین این بازیگران به وجود آید؟
در طرح تولید مسکن انبوه محلی بازیگران عرصه مسکن چه کسانی شناخته شده؟
حداقل چهار بازیگر اصلی در این طرح پیش‌بینی شده‌اند. بازیگر اول مالک زمین است، حالا این مالک اگر دولت باشد یک مدل می‌شود، اگر مالکیت بخش خصوصی باشد، یک مدل دیگر می‌شود، بازیگر دوم، سرمایه‌گذار است، یعنی کسی که می‌خواهد سرمایه‌اش را در بازار مسکن هزینه کند. بازیگر سوم، مدیریت شهر در تدوین ضوابط شهرسازی و قوانین و مقررات طرح‌های تفصیلی و بسته‌های تشویقی است و بازیگر چهارم که اصطلاحا عنوان سیستم‌های دولتی در حوزه تسهیلات مالی و اقتصادی و ظرفیت‌های بانکی بر آن اطلاق می‌شود. در کنار این چهار بازیگر اصلی، یک بازیگر دیگر به عنوان وزارت بازرگانی نیز می‌تواند در حوزه مدیریت هزینه مصالح تولید مسکن ایفای نقش کند.
اگر بتوان این چهار بازیگر اصلی و یک بازیگر فرعی را در کارکرد مالکیت، سرمایه‌گذاری، بانک‌ها به عنوان پشتیبان تسهیلات و شهرداری به عنوان مدیریت ضوابط شهرسازی با هم هماهنگ کرد می‌توان به یک نمایش هماهنگ و منسجم با هدف تامین مسکن دست پیدا کرد. اینکه حالا تکالیف هر کدام از این دستگاه‌ها به چه صورت می‌تواند نقش ایفا کند این بحثی است که ما در یک طرحی به عنوان الگوی مدیریت نوسازی بافتهای فرسوده تهیه کردیم و ماموریت سازمان نوسازی در سال آینده خواهد بود تا از این طریق رویکرد سازمان را از مداخله مستقیم در بافت به سیاستگذاری و مدیریت نوسازی تغییر دهیم.
یکی از این بازیگران اصلی که در این طرح نام بردید بانک‌ها هستند. در حال حاضر تامین منابع و تسهیلات یکی از مهم‌ترین معضلات اجرای طرح‌های بزرگ بخش مسکن است. بافت فرسوده هم از این معضل مستثنی نیست. برای حل این موضوع چه راهکاری دارید؟
جالب است در این بخش به تجربه پرداخت یارانه‌ها اشاره کنم. در موضوع پرداخت یارانه‌ها قرار بر این بود که یارانه‌ها پشتیبان زیرساخت‌ها و توسعه کشور قرار گیرد. چون ما اگر تسهیلات مالی را هدفمند، مدیریت نکنیم، این تسهیلات مالی به صورت‌اندک و پراکنده بعضا تبخیر می‌شود و از بین می‌رود. ما در نقش‌آفرینی بانک‌ها و تسهیلات حمایتی دولتی بر این باور هستیم که بهره‌وری که از تسهیلات ارزان‌قیمت و اندک بعضا پرداختی به مالکان متقاضی نوسازی بافتهای فرسوده انجام می‌شود، بهره‌وری اقتصادی نیست. بلکه این بهره‌وری باید کاملا مدیریت شود و برای این حوزه هم ایده داریم.
به جای اینکه بیاییم برای هر واحد 25 تا 30 میلیون تومان وام در نظر بگیریم، بعضا برای یک ساختمانی که می‌خواهد هشت واحد بسازد، بیاید مثلا 200 میلیون تومان وام ارائه دهیم، این 200 میلیون تومان را بنا داریم در پشتوانه چرخه تولید صنعت مسکن قرار دهیم و به جای اینکه 200 میلیون تومان را به صورت خرد در اختیار مالکی قرار دهیم که باید بیاید سه‌‌برابر این عدد هم بگذارد تا بتواند یک ساختمان بسازد، ما ارزش این 200 میلیون تومان را برای مالک با ورود این 200 میلیون تومان در چرخه تولید صنعت مسکن که در حوزه مصالح مسکن است، (مصالح ارزان و باکیفیت) برای تولیدکننده‌اش پشتیبانی قرار دهیم و به جای اینکه ما پول نقد در اختیار مالک قرار دهیم که این پول نقد در چرخه‌های پیمانکاری و کارگزاری هزینه شود، در برگه حواله‌های تامین مصالح مسکن باکیفیت و ارزان‌قیمت تامین شود و مالک به جای اینکه 25 میلیون تومان تسهیلات نقدی بگیرد، یک چیزی در حدود مثلا با بهره‌وری ارزش‌افزوده‌اش حدود 30 میلیون تومان مصالح ساختمانی بگیرد. وقتی این مصالح ساختمان باکیفیت و استاندارد وارد عرصه ساخت‌وساز می‌شود؛ یعنی بهره‌وری پول را افزایش دادیم و دغدغه سازنده برای تامین مصالح مورد نیاز در ساخت‌وساز، به حداقل می‌رسد.
همین‌طور بانک‌ها و مکانیزمی که می‌تواند تسهیلات بانکی ارائه کند با یک هم‌افزایی که می‌تواند هماهنگی بخش مثلا وزارت بازرگانی در این حوزه شکل بگیرد و مدیریتی که در نگاه بازار تهاتر این کار می‌تواند شکل بگیرد، ارزش ریالی و نقدی این 25 میلیون تومان که اگر به صورت خرد در اختیار مالک قرار گیرد،10 تا 15 درصد هم زیر ارزش واقعی پول می‌تواند خروجی اصلی برای ساخت و ساز داشته باشد، اما با روش پرداخت غیرمستقیم این عدد را می‌توانیم 10 تا 15 درصد هم افزایش دهیم. در این صورت دیگر این‌گونه نخواهد بود که یک پول نقد را در اختیار مالکی قرار دهیم که شاید مدیریت سرمایه برای آن مالک به‌اندازه توانمندی که در دستگاه‌های حاکمیتی وجود دارد نباشد.
