کاهش قیمت مسکن نسبت به سه ماهه اول سال
کاهش قیمت مسکن نسبت به سه ماهه اول سال
همزمان با آرايش جديد در وام خريد مسكن، آمارهاي رسمي در بازار از توقف رشد فصلي قيمت مسكن خبر مي‌دهد. مركز آمار ايران روز گذشته اعلام كرد: در تابستان امسال، متوسط قيمت واحد مسكوني در تهران با 4درصد كاهش نسبت به سه ماهه اول، به مرز 4 ميليون تومان در هر مترمربع رسيد و قيمت زمين نيز طي همين مدت 10درصد ارزان شد. قيمت مسكن در پايتخت ظرف 15ماه منتهي به خرداد 92، همواره صعودي بود و در هر فصل بين 8 تا 21درصد نسبت به فصل قبل افزايش يافت، اما اين روند سرانجام در تابستان مهار شد.
پیام رسمی از كاهش قيمت‌مسكن همزمان با آرايش جديد وام‌خريد
توقف رشد فصلی قیمت مسکن
مركز آمار: نرخ زمين، مسكن و اجاره‌بها هر سه افت كرد
تاييد بازگشت قيمت‌مسكن در تابستان92 به سطح زمستان91
شرايط اقتصادي محرك‌زا در بازار مسكن براي خريد‌هاي مصرفي يكي پس از ديگري در حال فراهم شدن است.
همزمان با موافقت بانك‌مركزي براي افزايش سقف تسهيلات خريد مسكن، مركز آمار ايران توقف شتاب رشد‌قيمت در بازار ملك را تاييد كرده و از كاهش 4 تا 10 درصدي قيمت زمين و مسكن در تابستان امسال خبر داده است. این دو اتفاق (کاهش قیمت و افزایش وام) توان خرید مسکن را به تدریج ترمیم خواهد کرد.
در دو ماه گذشته گزارش‌هاي مقدماتي و نيمه‌رسمي درباره نوسان قيمت‌مسكن حكايت از خاتمه موج صعودي قيمت‌ها درست از ابتداي تابستان و كاهش 11 تا 15 درصدي متوسط‌قيمت در طول 4ماه منتهي به پايان مهرماه داشت.
مركز آمار ايران روزگذشته اگر چه توقف در رشد‌قيمت مسكن را تاييد كرد، اما حداكثر ميزان كاهش قيمت در بازار ملك طي تابستان 92 را 6/9 درصد دانست. طبق گزارش مركز آمار، متوسط قيمت آپارتمان مسكوني در تهران تابستان امسال 4 درصد نسبت به فصل بهار كاهش پيدا كرده و به مترمربعي 4 ميليون تومان رسيده است. كاهش 4 درصدي قيمت فصلي مسكن در تابستان92 بعد از حداقل 15 ماه رشد فصلي دو رقمي، نوعي پيام رسمي به متقاضيان مسكن بابت بهبود نسبي شرايط خريد مي‌تواند داشته باشد. قيمت مسكن در تهران از بهار91 تا پايان بهار92 همواره حالت صعودي داشته و نرخ رشد فصلي قيمت – ميزان تغيير قيمت در هر فصل نسبت به فصل قبل- در اين مدت بين 8 تا 22درصد در نوسان بوده است. تحولاتي كه تابستان امسال در قيمت مسكن رخ داد باعث شده هر مترمربع واحد مسكوني در تهران در ابتداي پاييز92 به طور متوسط 4 ميليون تومان خريد و فروش شود كه اين رقم معادل ارزش زمستان سال گذشته املاك تهران است و از بازگشت سطح قيمت‌ها به اواخر سال گذشته حكايت دارد.
عامل كاهش قيمت به روايت مركز آمار
مركز آمار ايران براي اولين‌بار در اعلام رسمي متوسط قيمت مسكن، ميزان تغيير حجم معاملات را نيز اعلام كرده است. طبق اعلام مركز آمار در تابستان امسال خريد و فروش واحدمسكوني در تهران 27درصد كاهش پيدا كرده و نشان مي‌دهد، ركود كم‌سابقه در معاملات تابستاني بازار مسكن و بي‌ميلي خريداران مصرفي در اين فصل عمده‌ترين دليل براي عقب‌گرد قيمت مي‌تواند باشد.
زمين 10 درصد ارزان شد
تخليه 10 درصدي حباب بزرگي كه بهار امسال در قيمت زمين مسكوني در تهران به وجود آمده بود، نكته شاخص در گزارش روز گذشته مركز آمار ايران محسوب مي‌شود. براساس اين گزارش، در تابستان امسال قيمت زمين در تهران كاهش قابل ملاحظه‌اي پيدا كرده و ارزش هر مترمربع زمين مسكوني به 5 ميليون و 200 هزار تومان رسيده است، طوري كه در مقايسه با تابستان سال گذشته حدود 100 درصد افزايش يافته، اما در مقايسه با بهار امسال 10 درصد ارزان‌تر شده است.
قيمت زمين در تهران بهار امسال 160 درصد نسبت به بهار سال قبل افزايش يافته بود. به اين ترتيب در تابستان92 نه‌تنها شتاب فزاينده قيمت زمين متوقف شده كه در مقايسه با فصل قبل از آن، اين بخش از بازار ملك شاهد افت قيمت نيز بوده است. تخليه حباب زمين نيز مديون ركود معاملاتي مي‌تواند باشد. مركز آمار در اين باره از كاهش 23 درصدي حجم معاملات زمين در سه ماه دوم سال جاري خبر داده است.
شتاب رشد اجاره‌بها كند شد
اجاره‌بهاي مسكن معمولا ساز مخالف را در بازار ملك مي‌نوازد طوري كه به ندرت نرخ‌هاي اجاره از روند كاهشي قيمت زمين و مسكن تبعيت مي‌كند و بيشتر حالت افزايشي دارد. اما در تابستان امسال تحت‌تاثير كشش ناشي از انتظار رواني در بازارهاي اقتصادي بابت تعديل قيمت، شتاب رشد نقطه‌به‌نقطه اجاره‌بها نيز از 31 درصد در بهار92 به 23درصد در تابستان92 كاهش پيدا كرده است.
نقطه بهينه وام‌مسكن كجاست؟
موافقت بانك‌مركزي با نيمي از پيشنهادي كه دولت براي تعيين سقف جديد وام خريد مسكن ارايه كرده بود، شايد نتواند قدرت مالي متقاضيان در يكي دو كلان‌شهر از جمله تهران را به رقابت با قيمت مسكن وادارد، اما براي ساير شهرهاي كشور ابزار بانكي مناسبي به حساب مي‌آيد.
كارشناسان اقتصادي در واكنش به تصويب اوليه وام 50 ميليوني خريد مسكن، ضمن تاييد اين رقم و اظهار رضايت از در اولويت قرار نگرفتن پيشنهاد بالاي 100 ميليون تومان اعلام كرد: سقف جديد وام خريد مسكن برآيندي از نياز طرف تقاضا، پيشنهاد دولت و بضاعت بانك‌مركزي در تامين منابع و اعتبارات بانكي است و با توجه به ميانگين كشوري قيمت مسكن، وام 50ميليوني در نقطه‌بهينه تسهيلات خريد قرار دارد ضمن اينكه هيچ آثار منفي يا شوك لحظه‌اي براي قيمت مسكن نخواهد داشت. به این ترتیب در شرایطی که رقم مورد نظر دولت برای افزایش سقف تسهیلات مسکن عددی برابر با نیمی از هزینه ساخت یا خرید است که براساس محاسبات رقم 100 میلیون تومان برای این منظور ملاک قرار گرفته بود، بانک مرکزی سقف 50 میلیونی تسهیلات خرید و 60 میلیونی تسهیلات ساخت مسکن را برای تصویب به شورای پول و اعتبار فرستاده است. فردین یزدانی، کارشناس مسکن، درباره این اقدام بانک مرکزی گفت: رقم نهایی در نظر گرفته شده از سوی بانک مرکزی برای افزایش سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن برآیندی از نياز بازار و خواسته مسوولان مسکن و همچنین امکانات و محدودیت‌های سیستم بانکی و مسائل اقتصاد کلان کشور است. وی افزود: به طور قطع بانک مرکزی ملاحظات تورمی را هم در تعیین رقم پیشنهاد شده از سوي بانك مسكن به‌عنوان سقف وام خرید و ساخت مسکن در نظر گرفته است که این رقم هر چند در شهرهای کوچک اثرگذاری مطلوبی را خواهد داشت، اما در شهر تهران پوشش‌دهنده مناسبی از هزینه‌های خرید مسکن نخواهد بود. یزدانی تصریح کرد: در عین حال افزایش سقف تسهیلات به میزان 100 تا 150 میلیون تومان می‌توانست اثرات شوک گونه در بازار مسکن داشته باشد. وی با اشاره به قدرت بالای تسهیلات 60 میلیونی ساخت مسکن گفت: با توجه به اینکه متوسط هزینه‌های ساخت یک واحد مسکونی بدون احتساب قیمت زمین مترمربعی یک میلیون تومان و همچنین متوسط مساحت بنا در تهران هم 90 مترمربع است، وام 60 میلیونی دو سوم هزینه ساخت یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد که اثر پرقدرتی محسوب می‌شود. وی تاکید کرد: اگر ترتیبی اتخاذ شود که وام ساخت قابل تبدیل به فروش اقساطی باشد، می‌تواند اثرگذاری بهتری در بازار مسکن داشته باشد.
