طراحی دولت یازدهم برای تامین مسکن قشر کم درآمد

«قانون نوسازي و بهسازي بافت‌فرسوده»
دولت «تدبير»، در نظر دارد پيش‌از هر نوع اقدام اجرايي در حوزه تامين مسكن خانوارهاي متقاضي و نيازمند، ابتدا نقشه‌راه جامع و كاملي حاوي همه گزينه‌هاي ممكن و آرماني براي دهك‌هاي مختلف جامعه را طراحي كند و سپس از روي گام‌هاي تعيين‌شده در نقشه‌راه نسبت به اجراي اقدامات متنوع قدم بردارد.
عبارتي با مضمون فوق طي دو ماه گذشته به كرات از زبان وزير راه‌وشهرسازي در پاسخ به اين پرسش كه «دولت يازدهم چه طرحي براي تامين مسكن كم‌درآمدها دارد؟» مطرح شده است.
عباس آخوندي بنا دارد كتاب 100 صفحه‌اي طرح جامع مسكن را محور برنامه‌هاي خود قرار دهد، البته بعد از آنكه سازمان ملي زمين‌ومسكن و معاونت امور مسكن وزارتخانه، اين سند نگار‌ش‌شده در سال85 را به‌روزرساني كرده و نسخه جديد آن را روي ميز وزير گذاشتند.
تدوين طرح جامع مسكن در اوايل دهه80 به سفارش وزارت مسكن وقت توسط چندين گروه مطالعاتي با تخصص‌هاي اقتصاد كلان، اقتصاد خرد، جامعه‌شناس، شهرساز، اقتصاد مسكن، معمار و ... كليد خورد و در سال85 نتايج مطالعات گسترده داخلي و تجربه‌هاي خارجي، در كتابي تحت عنوان «طرح جامع مسكن سند راهبردی-اجرايي» آماده شد.
در اين طرح علاوه‌بر چندين برنامه پايه‌اي و زيرساختي براي بازار مسكن همچون شكل‌گيري صنعتي‌سازي مسكن، نوسازي بافت‌فرسوده و...، پنج برنامه كاملا عملياتي براي تامين مسكن دهك‌هاي یک تا پنج نيز گنجانده شده است طوري‌كه ساختار اين برنامه‌ها به گونه‌اي طرح‌ريزي شده كه اگر سيستم‌بانكي در هر مقطعي حرف‌شنوي از دولت را داشته باشد، مي‌شود به كمك برنامه‌ها براي فاقدين مسكن در هر سطح درآمدي، شرايط خريد يا حداقل اجاره را فراهم ساخت.
نويسندگان طرح جامع مسكن با اين هدف طرح را تهيه كرده بودند كه دولت از سال86 حركت در مدار برنامه‌ريزي شده را براي اين بخش در پيش گيرد و از اجراي برنامه‌هاي بدون پشتوانه مطالعاتي، في‌البداهه، هماهنگ‌شده و غيرمنتظره اجتناب كند. امروز كه هفت‌سال از انتشار سند طرح جامع مسكن مي‌گذرد، دو ديدگاه نسبت به نحوه استفاده از اين سند طي سال‌هاي گذشته وجود دارد.
برخي تحليلگران بازار مسكن معتقدند: مجموعه قوانيني كه طي سال‌هاي اخير توسط دولت در قالب لايحه طراحي و در مجلس به تصويب رسيد نتيجه عمل به برخي مفاد طرح جامع بوده است؛ قوانيني همچون «قانون ساماندهي و حمايت از عرضه و توليد مسكن»، «قانون نوسازي و بهسازي بافت‌فرسوده» و «قانون پيش‌فروش ساختمان» كه به ترتيب در سال‌هاي 87، 88 و 89 به تصويب رسيد.
اين دسته از تحليلگران مي‌گويند: روح اين سه قانون از طرح جامع مسكن نشات گرفته و در هر يك از آنها، حداقل 10 نوع ابزار براي ساخت‌وساز مسكن مخصوص كم‌درآمدها و فراهم كردن بستر بازار براي عرضه بيشتر و تعديل قيمت و همچنين جلوگيري از سفته‌بازي و سوداگري زمين و ملك نهفته است.
اين گروه اجراي طرح مسكن‌مهر را نيز سفارش يكي از برنامه‌هاي پنج‌گانه طرح جامع مي‌داند و البته در اين مورد نقد دارد كه دولت نهم تيراژ مسكن‌مهر را به جاي آنكه مطابق توصيه طرح جامع مسكن، در حد 50 هزار واحد مسكوني در سال تعريف كند، ابتدا در حد يك ميليون و سپس در حد دو ميليون تعريف كرد.
اما گروه دوم كه معتقد به بي‌توجهي دولت‌ها به اصل طرح جامع مسكن است، مي‌گويد: در هفت‌سال گذشته هيچ‌زمان متن طرح جامع مورد توجه دولت‌ها قرار نگرفت و تفاوت ديدگاه سياسي دولت‌هايي كه بعد از تدوين طرح جامع مسكن‌ روي كار آمدند با دولتي كه اين طرح در زمان او تدوين شد، علت اصلي همين بي‌توجهي مي‌تواند باشد.
در حقيقت طي هشت‌سال گذشته همه برنامه‌هاي دولت در حوزه تامين مسكن معطوف بر «مسكن‌مهر» بود؛ طرحي كه دولت اجراكننده آن (دولت‌هاي نهم و دهم) از آن دفاع مي‌كند و معتقد است كارآيي مسكن‌مهر براي همه دهك‌ها از كم‌درآمد گرفته تا ثروتمند فاقد مسكن، تعريف شده بود، اما منتقدانش مي‌گويند، مسكن‌مهر در ظاهر براي كم‌درآمدها تعريف شده بود، اما چون كم‌درآمدها توان پرداخت هزينه آن را نداشتند، مخاطبان واقعي مسكن‌مهر را ميان‌درآمدها شكل دادند.
امروز اما ورق، برگشت خورده و يك بار ديگر سند طرح جامع مسكن به بالاترين درجه اهميت و ارزش خود در بين دولتمردان، رسيده است.
طرح جامع مسكن ماحصل مطالعات انجام شده در سال‌هاي قبل از دهه80 در سازمان ملي زمين و مسكن و معاونت امور مسكن وزارتخانه است و موضوعاتي همچون مسكن‌ كم‌درآمدها، مسكن‌اجتماعي، ماليات‌ها در بخش مسكن، صرفه‌جويي در انرژي، كيفيت مسكن، حاشيه‌نشيني و... را دربرمي‌گيرد.
طرح جامع مسكن مسيري را كه دولت تا دستيابي به هدف‌ها، بايد بپيمايد، روشن مي‌سازد و مسووليت رسيدن به هدف‌ها برعهده دولت است.
آنچه باعث شد طرح جامع مسكن 10 سال پيش نوشته شود وظيفه قانوني دولت طبق اصول 31 و 43 قانون اساسي است كه تاكيد مي‌كند: داشتن مسكن متناسب با نياز، حق هر فرد و خانوار ايراني است و دولت موظف است با رعايت اولويت، براي آنها كه نيازمندترين هستند، به‌خصوص روستانشينان و كارگران، زمينه اجراي اين اصل را فراهم آورد.
قرار بود از آنجا كه ماهيت، نوع و ميزان و حجم مسايل در طي زمان تغيير مي‌كند، طرح جامع مسكن نيز به‌طور مستمر ارزيابي، بازنگري، تصحيح و تكميل شود اما در سا‌ل‌هاي اخير چون اين طرح در بايگاني قرار داشت، نيازي به بازنگري و به‌روزرساني آن احساس نمي‌شد.
در حال حاضر هم مدافعان و هم مخالفان محتواي طرح جامع مسكن اذعان دارند هيچ راهكاري براي اجرا در بازار مسكن وجود ندارد كه نام و مشخصات آن در سند طرح جامع قيد نشده باشد. در ايران پيشينه 50 ساله برنامه‌ريزي براي بخش‌مسكن وجود دارد و چكيده برنامه‌ها در طرح جامع آورده شده است.
 همزادپنداری با طرح
عباس آخوندی وزير راه‌وشهرسازي طي ماه‌هاي اخير چند كليدواژه محدود را براي آنچه قصد دارد در بازار مسكن پياده‌سازي كند، نام برده است: مسكن‌اجتماعي، رهن‌ثانويه، مسكن‌حمايتي و پس‌انداز.
درباره همه اين كليد‌واژه‌ها در طرح جامع مسكن به شكل مبسوط توضيح داده شده است.
با اين حال اگر چه در ظاهر تصور مي‌شود دولت خيلي زود مي‌تواند طرح جامع مسكن را روي ميز بگذارد و شروع به اجراي بند بند برنامه‌هاي طرح كند، اما قديمي‌بودن مقياس كمي برنامه‌ها كه مربوط است به 10 سال گذشته، هم‌اكنون اين طرح را از حيزانتفاع خارج كرده و نياز به بازنگري برخي مفاد طرح است.
مهمترين تناقض طرح جامع مسكن با وضع موجود، حجم واحدهاي مسكوني و تعداد خانوارهاي زمان تدوين طرح است. در سال85 كه طرح جامع بيرون آمد، 11 ميليون خانوار در كشور زندگي مي‌كردند و 9/9 ميليون واحدمسكوني در شهرهاي كشور وجود داشت، اما امروز مطابق نتايج سرشماري نفوس‌ومسكن سال90 تعداد خانوارها به 21 ميليون و 180 هزار فقره رسيده و در مقابل، تعداد كل واحدهاي مسكوني معادل شده با 21 ميليون و 600 هزار واحد كه نشان مي‌دهد حجم بازار مسكن هم به لحاظ عرضه و هم به لحاظ تقاضا دو برابر هفت‌سال گذشته افزايش پيدا كرده است.
با اين حال، دو برابر كردن شاخص‌ها و برنامه‌هاي كمي در طرح جامع مسكن براي سازگار كردن طرح با شرايط موجود اقدام درخور منطقي نيست و حتما بايد كار كارشناسي براي به‌روزرساني طرح صورت بگيرد.
اما آنچه قطعا در جريان بازنگري در طرح جامع مسكن تغيير نخواهد كرد، برنامه‌هاي محوري قيدشده در طرح همچون تشكيل بازار رهن ثانويه، گسترش بازار سرمايه و ايجاد ارتباط بين آن با بازار مسكن و همچنين برنامه مسكن‌اجتماعي و ساخت‌وساز روي زمين‌هاي دولتي خواهد بود.
دولت مطابق طرح جامع مسكن موظف است در قالب اهداف اجرايي اين سند چهار ماموريت را در دستور كار قرار دهد: توانمندسازي خانوارها در تامين مسكن ملكي، افزايش دسترسي به مسكن اجاره‌اي متناسب با درآمد خانوار، تامين مسكن خانوارهاي بسيار كم‌درآمد و در نهايت تامين مسكن خانوارهاي آسيب‌ديده از نابه‌ساماني‌هاي اجتماعي پيش‌بيني شده است اين ماموريت‌ها از طريق سه برنامه تامين مسكن خانوارهاي كم‌درآمد، تشكيل صندوق‌هاي اعتباري ملي و محلي و مقاوم‌سازي مساكن موجود محقق شود.
شناسنامه متقاضيان مسكن
مطالعاتي كه دهه80 توسط عوامل تهيه طرح جامع مسكن درباره شناسنامه بازار تقاضاي مسكن انجام شد، نشان داد: 50 درصد از كل خانوارهاي فاقد مسكن ملكي جزو دهك‌‌هاي 1 تا 4 درآمدي هستند و 35 درصد نيز در دهك‌هاي 5 تا 7 و 15 درصد در دهك‌هاي درآمدي 8 تا 10 (ثروتمندترين‌ها) قرار دارند.
همچنين نزديك به نيمي از فاقدين مسكن ملكي (48درصد) كمتر از 35 سال سن دارند.
از طرف ديگر طول دوره انتظار براي تامين مسكن ملكي با پس‌اندازي معادل يك‌سوم درآمد خانوارها براي كم‌درآمدترين دهك يعني دهك يك 100 سال و براي متوسط خانوارها 18 سال ارزيابي شده بود، درحالي‌كه هنجارهاي بين‌المللي اين شاخص‌ را 10 سال مي‌داند.
ارقام فوق درباره طول دوره انتظار براي صاحب‌خانه شدن قطعا تا امروز كه حدود 10 سال از زمان مطالعه طرح جامع مي‌گذرد، تغييرات اساسي پيدا كرده است و چه بسا اين شاخص براي كم‌درآمدها با توجه به افزايش قيمت مسكن در اين سال‌ها و اضافه‌نشدن قدرت خريد، افزايش هم پيدا كرده باشد.
در طرح جامع مسكن پيش‌بيني شده بود سالانه 500 هزار خانوار جديد (ناشي از ازدواج) وارد بازار تقاضاي مسكن مي‌شود كه 70 درصد آنها فاقد مسكن ملكي (اجاره‌نشين) و 30 درصد قدرت تهيه مسكن ملكي را دارند. از ميان 70 درصد يعني 350 هزار خانوار فاقد مسكن‌ملكي، 50 درصدشان يعني معادل 175 هزار خانوار در طبقه كم‌درآمد قرار دارند كه لازم است دولت برنامه‌هاي خاص تامين مسكن را براي اين طبقه طراحي كند و 35 درصد از اين 350 هزار خانوار فاقد مسكن نيز جزو طبقه ميان‌درآمدي محسوب مي‌شوند. اين در حالي است كه امروز سالي حدود 750 هزار ازدواج در كشور انجام مي‌شود و عملا حجم تقاضاي جديد در بازار مسكن از 500 هزار خانوار در سال85 حداقل 50 درصد افزايش پيدا كرده و در اين ميان، شايد نسبت كم‌درآمدها هم بيشتر از 50درصد شده باشد.
آمار خانه‌ندارها
مطالعات مقدماتي طرح جامع مسكن در سال83 و همچنين نتايج آمارگيري نفو‌س‌ومسكن در سال85 نشان مي‌داد: بازار مسكن در آن مقطع با 5/1 ميليون خانوار فاقد مسكن‌ملكي (نياز انباشت در بازار مسكن) روبه‌رو است.
همين آمار يك ميليون و 500 هزار واحدي باعث شد دولت در سال 86 و در قالب تبصره 6 بودجه سال 86، مقياس طرح مسكن‌مهر را 5/1 ميليون واحد مسكوني تعريف كند.
در واقع اگر چه طرح جامع مسكن حجم فاقدين مسكن را 5/1 ميليون مشخص كرده بود، اما چون برنامه‌هاي قابل اجرا براي ساخت و تامين مسكن ملكي را در حد 50 هزار تا حداكثر 100 هزار واحد مسكوني در هر سال تعريف كرده بود، بعدها منتقدان مسكن‌مهر به ظرفيت 5/1 ميليوني مسكن‌مهر ايراد گرفتند و گفتند نبايد اين طرح با چنين مقياسي تعريف مي‌شد.
چشم‌انداز طرح جامع مسكن تا سال 1404 تعريف شده است به اين معني كه اين طرح هر چند سال يكبار به روزرساني شده و اصل برنامه‌ها تا سال 1404 به اجرا دربيايد.
در حال حاضر، كار به‌روزرساني طرح جامع مسكن شروع شده و قرار است حداكثر تا پايان سال92 نسخه جديد اين سند تدوين و آماده اجرا از ابتداي سال 93 شود.

نظر بدهید: