قانونمندسازی پیش فروش مسکن
قانونمندسازی پیش فروش مسکن
قانون پيشفروش مسكن با گذشت 2سال‌ونيم از زمان تصويب و ابلاغ آن، در حالي كه قرار بود حداكثر ظرف مدت سه‌ماه با تنظيم آييننامه اجرايي، چتر امنيتي بر منافع پيش‌خريداران برقرار كند، اخيرا با پيگيري وزارت راه‌وشهرسازي و كميسيون لوايح دولت، به مرحله نهايي تصويب آييننامه رسيده است. طبق مفاد 3و24 قانون پيشفروش ساختمان، تنظيم قرارداد پيشفروش در بنگاه‌هاي املاك ممنوع است و معاملات پيش‌خريد و پيشفروش فقط در دفاتر اسنادرسمي اعتبار پيدا مي‌كند.
آيين‌نامه‌اجرايي قانون پيشفروش بعداز 2سال نگارش، آماده ابلاغ شد
قاعده پيش‌خريد مسكن
مديركل دفتر اقتصادمسكن در تشريح جزیيات مسووليت حقوقي پيش‌فروشنده: ممنوعيت تنظیم قرارداد پيشفروش در بنگاه‌هاي املاك؛ جرايم سنگين حبسي و ريالي براي پيش‌فروشنده‌هاي فاقد مجوز وزارت راه‌وشهرسازي مرجع صدور مجوز پيشفروش است، فقط دفاتر اسنادرسمي مجاز به انعقاد اين نوع معامله هستند
خانه‌تكاني‌هاي اخير در بايگاني لوايح و قوانيني كه دولت قبل نسبت به تدوين و تصويب آنها اقدام كرده بود اما به خاطر عدم پيگيري بابت تنظيم آييننامه اجرايي، قابليت به كارگيري‌شان در جامعه فراهم نشده بود، از حدود دو ماه پيش منجر به كشف قانون پيشفروش مسكن و در نتيجه اقدام‌ضربتي براي تسريع در به كارگيري اين قانون شد.
قانون پيشفروش مسكن زمستان سال89 بعد از تاييد شوراي‌نگهبان از طرف ریيس‌جمهور وقت به دستگاه‌هاي اجرايي – وزارت مسكن و وزارت دادگستري- ابلاغ شد تا حداكثر ظرف مدت سه ماه، ضوابط اجراي اين قانون در بازار مسكن نوشته شود.
اگر چه اين دو وزارتخانه با تاخير چندين‌ماهه سرانجام در يك اقدام مشترك، آييننامه مربوطه را در سال 90 تنظيم كردند اما نياز به اعلام‌نظر ریيس قوهقضاييه بابت مفاد ثبتي و حقوقي موجود در آييننامه و درنتيجه ارسال پيش‌نويس آييننامه از طرف دولت به اين قوه باعث شد در طول دو سال‌ونيم اخير، نقل و انتقال متن پيش‌نويس بين نهادهاي دو قوه ادامه داشته باشد و در نتيجه معاملات پيش‌خريد مسكن كه معمولا در زمان صعود قيمت‌ها، رونق مي‌گيرد در فاصله سال‌هاي 90 و 91 –يعني درست زمان التهاب قيمت‌ها- از چتر امنيتي اين قانون محروم بماند.
در بازار پيشفروش، يك گروه از پيش‌خريداران كه هرگز توان كامل براي خريد آپارتمان آماده‌مصرف را ندارند، مشتريان دايم اين بازار به حساب مي‌آيند اما گروهي كه سهم قابل‌توجهي از پيش‌خريدها را به خود اختصاص مي‌دهند افرادي هستند كه در زمان اوج‌گيري قيمت و رونق بازار مسكن، ترجيح مي‌دهند «ضربه‌تورم» را با پرداخت تدريجي هزينه خريد از طريق پيش‌خريد آپارتمان در حال ساخت، تا حد ممكن پايين بياورند. اين گروه كه قدرت خريد واحد تكميل‌شده را دارد، با پيش‌خريد البته به قيمت‌مقطوع، ارزش معامله را در طول دست‌كم 12ماه پرداخت مي‌كند كه همين مدل از يك سو به خاطر خريد زمان، از دچارشدن به تورم بيشتر جلوگيري مي‌كند و از سوي‌ديگر مانع خواب‌سرمايه فرد متقاضي مسكن مي‌شود.
هم‌اكنون اگرچه قيمت مسكن ميل افزايشي ندارد اما حجم انبوه ساخت‌وساز، عرضه آپارتمانهاي پيش‌فروشي را در بازار افزايش داده است طوري كه اگر نابساماني موجود در بازار پيشفروش كه تحت‌‌تاثير سال‌ها بي‌قانوني در اين بازار، بعضا باعث خلف‌وعده پيش‌خريدار در تحويل به موقع واحدمسكوني يا دبه سازنده در قيمت‌مقطوع مي‌شود، می‌تواند با رونمايي از قانون پيشفروش مهار شود و به افزايش حجم معاملات پيش‌خريد بینجامد.
پنج خوان پيش‌خريد
از دو ماه پيش با پيگيري دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي و همچنين كميسيون لوايح دولت، پيش‌نويس آييننامه اجرايي قانون پيشفروش مسكن در جلسات فشرده كميته‌فرعي اين كميسيون مورد بررسي قرار گرفت و هفته گذشته با ارسال به كميته اصلي كميسيون لوايح، مرحله آخر چكش‌كاري آييننامه براي تصويب‌نهايي و ابلاغ توسط هيات‌دولت، آغاز شد.
مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي با اعلام اينكه پيش‌نويس آييننامه اجرايي قانون پيشفروش مسكن امضای ریيس قوه قضاييه را دارد و نشان مي‌دهد اين متن پيش‌از بررسي در كميسيون لوايح دولت، طبق قانون مورد مطالعه و اظهارنظر مكتوب ریيس قوهقضاييه نيز قرار گرفته است، گفت: در اين پيش‌نويس، مسير پيشفروش آپارتمانهاي مسكوني به صورت شفاف و قابل رديابي براي مراجع نظارتي بازار، طراحي شده است و سازنده يا پيش‌فروشنده بايد پنج مرحله را براي اعتمادسازي انجام دهد.
علي چگيني با تاكيد براينكه پيش‌نويس آييننامه اجرايي قانون پيشفروش مسكن فعلا قابل استناد نيست، تصريح كرد: در صورتي كه هيات‌دولت با اين پيش‌نويس موافقت كند و بدون تغيير آن را ابلاغ كند، كانال‌هايي كه در گذشته به واسطه فعال نبودن اين قانون، سوءاستفاده‌هايي را در بازار پيشفروش ايجاد مي‌كرد بسته مي‌شود و امنيت پيش‌خريد مسكن به بالاترين سطح ممكن خواهد رسيد.
چگيني با اشاره به اينكه اين پيش‌نويس قرار است در كميسيون اصلي لوايح با حضور وزير دادگستري و نماينده وزراي مربوطه، نهايي شود و خيلي زود در هيات‌دولت مطرح و ابلاغ شود، درباره جزیيات اين پيش‌نويس گفت: آیين‌نامه اجرايي قانون پيشفروش ساختمان در اجراي ماده 25 قانون پيشفروش ساختمان توسط وزارت دادگستري با همكاري وزارت راه و شهرسازي و سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تهيه و پس از تاييد قوه‌قضایيه، طي ماه جاري جلسات بررسي پيرامون آن در كميسيون لوايح دولت تشكيل و متن نهايي جهت تصويب و ابلاغ توسط هيات دولت آماده شد.
خوان اول تا سوم: شهرداری، دفاتر اسنادرسمي و بيمه
مديركل دفتر اقتصاد مسكن افزود: طبق اين آييننامه و بر اساس قانون، قرارداد پيشفروش بايد به صورت رسمي از طريق دفاتر اسناد رسمي تنظيم و منعقد شده و خلاصه‌اي از آن در سند مالكيت قيد و خلاصه آن به اداره ثبت محل اعلام شود. از سوي ديگر شهرداري‌ها و ساير مراجع قانوني صدور پروانه، هنگام صدور پروانه احداث ساختمان تعداد واحدهاي منظور در پروانه را به واحدهاي ثبتي محل وقوع ملك اعلام مي‌كنند. به اين ترتيب با كنترل تعداد واحدهاي داراي پروانه و واحدهاي پيشفروش شده، امكان كنترل معاملات ميسر شده و از پيشفروش يك واحد به بيش از يك فرد جلوگيري مي‌شود.
چگيني افزود: پيش‌فروشنده مكلف است، مسووليت خود را براي جبران خسارت‌هاي ناشي از عيب بنا و تجهيزات آن و زيان‌هاي ناشي از عدم رعايت ضوابط قانوني، در مقابل پيش خريدار و اشخاص ثالث بيمه كند.
خوان آخر: وزارت راه‌وشهرسازی
چگيني در تشريح مراحل بعدي گفت: وجود مهندس ناظر در پروژه و منوط نمودن پرداخت اقساط به ارایه تاييديه مهندس ناظر مبني بر تحقق پيشرفت از سوي او از نقاط قوت آیين‌نامه است. همچنين پيش‌فروشنده پيش از شروع هر نوع اقدام براي پيشفروش شامل آگهي در رسانه‌ها يا امضای قرارداد در دفاتر اسناد رسمي، بايد مجوز پيشفروش و انتشار آگهي را از وزارت راه‌وشهرسازي دريافت كند كه البته دستورالعمل نحوه صدور مجوز بعد از ابلاغ آييننامه، تنظيم و اعلام خواهد شد.
مديركل برنامه‌ريزي و اقتصادمسكن درباره تبعات عدول از قانون پيشفروش گفت: بر اساس اين آیين‌نامه اقدام به پيشفروش ساختمان بدون تنظيم سند رسمي ممنوع بوده و اشخاصي كه بدون تنظيم سند رسمي اقدام به پيشفروش ساختمان يا بدون اخذ مجوز اقدام به درج و انتشار آگهي نمايند به حبس از 91 روز تا يكسال يا جزاي نقدي به ميزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دريافتي محكوم مي‌شوند.
علي چگيني تصريح كرد: طبق مفاد 3 و24 قانون پيشفروش، تنظيم قراردادهاي پيشفروش در بنگاه‌هاي املاك ممنوع است و مشاوران‌املاك پس از انجام مذاكره مقدماتي، بايد طرفين معامله را به دفاتر اسنادرسمي هدايت كنند و نمي‌توانند مستقيم به تنظيم قرارداد پيشفروش اقدام كنند.
وي در پايان گفت: اخيرا پيشنهادي هم به بانك‌مركزي براي تشكيل حساب اماني مخصوص انتقال مبالغ معاملات پيشفروش داده‌ايم. اين حساب كمك مي‌كند پول به جاي آنكه مستقيم دست فروشنده برود، يك رد ايجاد مي‌كند و شايد بانك‌ها از همين محل بتوانند اعتبارسازي كنند و منابع مالي براي پرداخت تسهيلات پيدا كنند. چون پول مربوط به معاملات پيش‌خريد و پيشفروش، قابليت رسوب در سيستم بانكي را دارد.
