علت افزاش قیمت مسکن

امسال مجموعه‌اي از عوامل اقتصادي و سياسي بر رفتار قيمت‌ها در بازار مسکن تاثير گذاشته و خواهد گذاشت. اما اينكه برآیند فاكتورهای موثر بر قيمت‌ مسكن، این بازار را به کدام سو می‌برد، نيازمند بررسي است.
براین اساس مي‌توان با لحاظ یکسری از فرض‌ها و همچنین طبقه بندی عوامل در دو گروه فزاینده و کاهنده، به تحلیل رفتار قیمتی مسکن پرداخت. نگاهی به قیمت‌های مسکن، حاکی از تداوم رشد شدید سال گذشته تا اردیبهشت سال جاری است؛ با این حال پس از خرداد و با برگزاری انتخابات ریاست جمهوری، شاهد روند کاهشی در قیمت مسکن بودیم. تعداد مبایعات ثبت شده نیز حاکی از رکود در خرید و فروش بازار مسکن است. همچنين بازار اجاره مسکن نیز نسبت به سال‌های گذشته از التهاب کمتری برخوردار بوده است.
آنچه باعث افزايش قيمت مي‌شود:
1. تشکیل‌ تقاضاهای جدید مسکن در سال جاری (ناشی از خانوارهای جدید و همچنین تخریب و نوسازی) به همراه تقاضای انباشته از سال‌های قبل موجب تداوم تورم فشار تقاضا بر بازار است.
2. هرچند انتظار می‌رود با اتخاذ سیاست‌های انقباضی دولت، به مرور شاهد کاهش رشد نقدینگی در کشور باشیم با این حال در شرایطی که به دلیل تعهدات گذشته، دولت با کسری بودجه مواجه است، استقراض دولت از بانک مرکزی محتمل به نظر می‌رسد. ضمن اینکه برآوردها حاکی از آن است که طی 8 سال گذشته، حجم نقدینگی تقریبا 7 برابر شده است؛ براین اساس و با عنایت به تاثیر با وقفه نقدینگی بر تحریک بازار مسکن (مطابق با نظریه پول گرایان) این عامل همچنان بر بازار مسکن، نیروی افزایشی اعمال می‌کند.
3. یکی دیگر از مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار در قیمت مسکن، نرخ تورم عمومی است؛ رشد شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی نشان دهنده میزان کاهش ارزش واقعی ریال است. لذا به طور طبیعی در شرایط تورمی، قیمت اسمی مسکن برای جبران کاهش ارزش ریال افزایش می‌یابد  (بر اساس آمارهای رسمی، نرخ تورم حدود 40 درصد است. به عبارت دیگر قدرت خرید140 میلیون کنونی معادل 100 میلیون یک‌سال قبل است).
4. مسكن كالايي با كاركرد دوگانه (مصرفي- سرمايه‌اي) است؛ از سوی دیگر نحوه تخصيص ثروت افراد ميان دارایي‌هاي مختلف، بستگي به نرخ بازدهي نسبي آنان دارد به طوري كه انتقال در سبد دارايي افراد به منظور بهره مندی از بازدهی انتظاری صورت می‌پذیرد(مطابق با نظریه فریدمن) بر این اساس می‌توان انتظار داشت در صورت تداوم کاهش یا ثبات نسبی در بازار طلا و ارز، قسمتی از نقدینگی به بازار مسکن انتقال یابد. با این حال باید توجه داشت برخي از دارایي‌ها - خصوصا ارز- تاثير دوگانه‌اي بر بازار مسكن بر جاي مي‌گذارند (با کاهش قيمت ارز، از يك سو بازدهي ارز به عنوان دارايي رقيب مسكن کاهش و به تبع جذابیت مسکن افزایش می‌يابد و از سوي ديگر مي‌تواند موجب کاهش تورم عمومي و به تبع کاهش قیمت مسکن شود).
آنچه باعث كاهش قيمت مي‌شود:
1. مهم‌ترین عامل تعدیل بازار مسکن که مورد اتکای دولتمردان نیز مي‌باشد وضعیت مطلوب تولید و عرضه مسکن است نگاهی به آمار پروانه‌های ساختمانی حاکی از آن است که روند صدور پروانه‌های ساختمانی طی چند گذشته از وضعیت مناسبی برخوردار است و این به معنای آن است که با توجه به دوره ساخت تقریبا دو ساله مسکن پس از اخذ پروانه، در سال جاری و آتی بازار مسکن با عرضه بالای مسکن، مواجه خواهد بود (در 3 سال گذشته میانگین ماهانه صدور پروانه در تهران حدود 20 هزار واحد بوده است درحالی‌که نیاز شهر تهران حدود نصف این تعداد برآورد می‌شود).
2. نگاهی به نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوارهای ایرانی حاکی از بالا بودن این نسبت است، لذا توان پرداخت متقاضیان مصرفی مسکن همخوانی با شکل‌گیری شوک قیمتی ندارد خصوصا که در سال جاری درآمد خانوارها از وضعیت مناسبی برخوردار نیست تا کشش درآمدی خانوارها بتواند افزایش قیمت‌ها را پشتیبانی كند.
3. با روی کار آمدن دولت یازدهم، تورم انتظاری با کاهش شدیدی مواجه شده است؛ براین اساس طرف تقاضا، انتظار کاهش قیمت یا حداقل ثبات قیمت را دارند.
در خصوص تاثیر مذاکرات هسته‌ای ایران و 1+5 بر قیمت مسکن، هرچند ارزیابی نتایج مذاکرات هسته‌ای نیازمند زمان بیشتر است؛ با این حال  باید توجه داشت میزان تنش سیاسی و نظامی، تاثیر یکسانی بر جذب نقدینگی توسط بازار دارایی‌های مختلف مانند بورس، مسکن، طلا و ارز نخواهد داشت به گونه‌ای که انتظار می‌رود با شکل گیری یک توافق جامع و پایدار در مذاکرات و بالتبع کاهش تنش‌ها و تحریم‌ها، دارایی‌های تولیدمحور و اصطلاحا چسبیده به زمین مانند بورس و مسکن از جذابیت قابل قبولی جهت جذب نقدینگی برخوردار باشند؛ هرچند واکنش بازار مسکن نسبت به محرک‌های بیرونی کندتر از سایر بازارها صورت می‌پذیرد. بنابراین صرف نظر از اثرات هیجانی، انتظار می‌رود، روند کاهشی بازار مسکن متوقف شود.
بنابراين هرچند پيش‌‌فرض‌هاي گوناگون، منجر به پيش‌بيني‌هاي متنوع بازار مسكن در کوتاه‌مدت است؛ با این حال آنچه بيش از ساير گزينه‌ها، محتمل به نظر مي‌رسد اين است که در زمستان سال جاری، با بازگشت اطمینان به بازار، به مرور متقاضیان مصرفی که خرید خود را در نیمه اول سال به تعویق انداخته بودند، وارد بازار می‌شوند و در نتیجه، تعداد معاملات تا حدودی افزایش می‌یابد البته این سخن به معنای افزایش در قیمت‌ها نبوده و با توجه به حجم بالای تولید و عرضه مسکن، تغییرات قیمتی مسکن، معنادار نخواهد بود.

نظر بدهید: