همکاری بنیاد مسکن با دولت در اجرای طرح مسکن اجتماعی
همکاری بنیاد مسکن با دولت در اجرای طرح مسکن اجتماعی
معاون امور بنياد مسكن از آمادگي اين نهاد براي همكاري با دولت در اجراي طرح مسكناجتماعي خبر داد و به مسوولان توصيه كرد، همچون روزهاي ابتدايي مسكن‌مهر عمل نكنند، بلكه در اعلام جزئيات فني و ريالي طرح به مردم شفافيت به خرج دهند، در انتخاب سازنده‌هاي توانمند حساسيت داشته باشند و در محاسبه منابع‌‌مالي موردنياز و خدمات زيرساختي ارقام دقيق را در نظر بگيرند.
بنياد مسكن با تجربه 15درصدي در مسكن‌مهر –ساخت بيش‌از 300 هزار واحد مسكوني‌مهر برعهده بنياد گذاشته شده بود- طبق قانون ساماندهي‌مسكن جزو يكي از دو نهاد عمومي –ديگري شهرداري‌ها- به حساب مي‌آيد كه دولت مكلف است زمين با قيمت منطقه‌اي براي ساخت مسكناجتماعي به آنها واگذار كند. معاون بنياد مسكن در اين باره معتقد است: مسكناجتماعي بايد به شكل اجاره يا اجاره‌به‌شرط تمليك ساخته شود تا هزينه آن براي كم‌درآمدها توجيه داشته باشد. اما همين اجاره‌اي بودن واحدها و سكونت خانوارهاي مختلف، هزينه تعمير و نگهداري را براي دولت افزايش مي‌دهد و به همين‌خاطر كيفيت ساخت مسكناجتماعي بايد گران‌تر از مسكن‌مهر باشد و حتما در داخل شهرها ساخته شود.
متن گفت‌وگو با جواد حق‌شناس معاون مسكن‌شهري بنيادمسكن را در زير بخوانيد:
قانون ساماندهي مسكن در تعريف طرح «مسكناجتماعي»، دولت را مكلف به واگذاري زمين با قيمت ناچيز به نهادهاي عمومي از جمله بنياد مسكن براي احداث آپارتمان‌هاي اجاره‌اي كرده است. بنياد براي اين طرح كه همين روزها قرار است كليد بخورد، چه ساز و كاري را پيشنهاد مي‌كند؟
اصل این برنامه بر عهده دولت است و نماینده دولت هم در این موضوع وزارت راه و شهرسازی است و هنوز مسوولیت مستقیمی از این بابت بر عهده بنیاد مسکن نیست. اگرچه هم در میان مسوولان وزارت راه وشهرسازی و هم در میان مسوولان بنیاد مسکن این تمایل وجود دارد که در این طرح نیز مانند سایر طرح‌های تامین مسکن، نقشی ایفا کنیم؛ چرا که این موضوع با تجربه‌های بنیاد مسکن، اساساسنامه آن و فرمان تاريخي امام خمینی(ره) درباره حساب 100 انطباق دارد.
مفهوم مسکن اجتماعی در واقع به این موضوع اشاره دارد که در ساخت آن، مفهوم انتفاع و ایجاد درآمد برای متولی ساخت یا دولت، دخالت ندارد و دولت و دستگاه‌های ذی‌ربط به دنبال کسب سود و درآمد نیستند. بلکه دولت در همه کشورها برای کمک به اقشار خاصی که اغلب کم درآمدها هستند ساخت تعدادی واحد مسکونی متناسب با نیاز را پیش‌بینی و اجرا می‌کند. در نتیجه دولت هم در راستای عمل به تکالیف قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، برای تامین مسکن کم درآمدها این طرح را در برنامه‌های خود قرار داده است؛ اما در مورد اینکه سازوکار ساخت چنین مسکنی چه می‌تواند باشد باید منتظر ماند تا ببینیم با توجه به منابع در اختیار و چشم‌اندازهای مورد نظر و همچنین بر مبنای بررسی‌هایي که روی طرح مسکن مهر انجام گرفته است چه سیاستی را در این باره تعیین و اعلام می‌شود. قاعدتا ما اگر مسکن اجتماعی را به مفهوم تامین مسکن برای گروه‌های کم درآمد تلقی کنیم این مفهوم تامین، تنها شامل احداث مستقیم و واگذاری ملکی نمی‌شود؛ تجربه کشورهای دیگر که به دلایلی در کشور ما کمتر مورد استفاده و توجه قرار گرفته است از روش‌های متنوع برای این تامین مسکن اقشار کم درآمد استفاده کرده‌اند. مانند اجاره، اجاره به شرط تملیک، حق بهره‌برداری رایگان یا با مبالغ‌اندک، که این تجربیات می‌تواند در شهرها از سوی نهادهای مردم نهاد مانند خیرین، بنیاد مسکن و موسسات خیریه و شهرداری‌ها نیز مورد استفاده قرار گیرد. در کشورهای دیگر نیز مشاهده شده است که بخش خصوصی هم مشارکت می‌کند و امتياز بهره‌برداری از این واحدها را تا چند سال دولت بر عهده می‌گیرد.
شاید ترجیح این روش نسبت به روش‌های دیگری مانند مسکن مهر این باشد که ما در تولید مسکنی مانند مسکن مهر كه ملكي بود به‌رغم اینکه سهم زمین را به میزان بسیار نازل در هزینه مسکن رساند؛ اما باز در مسکن اقشار کم درآمد چون زمین از نوع ارزان سهم موثری ندارد و سهم موثر مربوط به مصالح و دستمزدها است که دولت کمتر امکان مداخله در این هزینه‌ها را دارد، بنابراین با تسهیلات دولتی هم باز سهم آورده متقاضی چه در مرحله پیش پرداخت و چه در مرحله پرداخت اقساط به گونه‌ای بود که عملا برای دهک‌های پایین جامعه تامین این مبالغ با دشواری روبه‌رو می‌شد. روش‌هایی مانند ساخت مسکن‌های استیجاری یا مواردی مانند حق بهره‌برداری رایگان یا با اجاره کم روش‌هایی است که به همراه ساخت مسکن ملکی می‌تواند امكان تامين مسكن را براي دهک‌های پایین جامعه فراهم کند.
پس نظر شما در بنياد مسكن اين است كه دولت به جای ساخت مسکن اجتماعی ملکی، مسکن اجتماعی استیجاری بسازد؟
ببینید این مسکن‌های اجتماعی هم می‌تواند استیجاری باشد و هم با شرایطی مانند اجاره به شرط تملیک به سمت مسکن ملکی پیش برود. در این زمینه می‌توان به روش‌هایی مانند اجاره به شرط تملیک، بازارهای شبه‌اجاره‌ای، حق بهره‌برداری رایگان و... اشاره کرد. تفاوت در این است که مدیریت و پیگیری مسکن اجتماعی اجاره‌ای قاعدتا از مسکن مهر که دولت برای یک بار آن را می‌سازد و واگذار می‌کند بیشتر است و موارد خاص خود را دارد.
به خصوص در مورد تعمیرات و نگهداری از واحدهای اجتماعی استیجاری که دولت باید خودش نگهداری این واحدها را برعهده گرفته و انجام دهد، همچنین مدیریت روش‌های استفاده از این واحدها و اقدام در برابر کسانی که در نحوه پرداخت اجاره یا روش استفاده تغییراتی ایجاد می‌کنند با کمک دستگاه‌های متولی از اهمیت زیادی برخوردار است تا بتوان طرح را در چارچوب اصولی و تعریف شده حفظ کرد و پیش برد.
عمده‌ترین انتقادهای مربوط به مسکن مهر به خصوص در شهرهای جدید به نحوه مکان‌یابی زمین‌ها برمیگردد، فكر مي‌كنيد شیوه تامین مالی و تامین زمین در طرح مسکن اجتماعی باید به چه نحوی باشد؟
البته در وهله اول و در رابطه با آنچه در مورد مکان‌یابی به آن اشاره کردید نمی‌توان گفت که در کل پروژه مسکن مهر همه مکان‌یابی‌ها منطبق بر هدف انجام شده است. با توجه به فاکتورهایی که در انتخاب یک سایت اهمیت دارد، شاید بتوان نزدیک به 70 فاکتور را در نظر گرفت تا بتوان گفت که یک زمین برای تبدیل شدن به یک سکونتگاه مناسب است.
همه اینها هم در اختیار وزارت راه‌وشهرسازی به عنوان متولی بخش مسکن نیست. در بیشتر انتقاداتی که در رابطه با مکان‌یابی مسکن مهر مطرح است وقتی از فرد متقاضی در این باره سوال می‌شود دوری از محل اشتغال خود را عنوان می‌کند. بنابراین در این مکان‌یابی‌ها باید اشتغال و اقتصاد خانواده در کنار سکونت آنها در نظر گرفته شود، البته همه ما باید بدانیم در چنین حجم از پروژه‌ای به سرعت و به صورت یکجا همه مشکلات حل نمی‌شود و هم دولت باید در این زمینه تمام تلاش خود را به کار بگیرد و هم متقاضیان باید صبر و تحمل لازم را برای خانه دار شدن داشته باشند. در مورد اینکه در طرح جدید باید تامین زمین و منابع به چه صورتی باشد، باید گفت زمانی که دولت می‌پذیرد در مسکن اجتماعی مسوولیت دارد همان‌طور که در قانون اساسی، برنامه پنجم و قانون ساماندهی مسکن، به این موضوع تاکید شده است، باید در این زمینه از اعتباراتی که در اختیار دارد تامین اعتبار کند اما نه در حجمی که مسکن مهر اجرا شد. قاعدتا در حجمی محدودتر اما با فعالیت‌های کارشناسی و به صورتی موثرتر.
یعنی مانند مسکن مهر خط اعتباری تعیین کند؟
اگر سازوکار دولت به این صورت باشد که سازنده و بهره‌بردار یکی نباشد، می‌توان به سمت سیاست انبوه‌سازی و استفاده از توان بخش خصوصی رفت که سرمایه‌گذاران بخش خصوصی با دریافت تسهیلاتی از دولت به این ساخت و سازها وارد شوند.
در راهکار دیگری می‌توان به ساخت مستقیم مسکن از جانب خود مردم اما با تسهیلات با بهره بسیار کم‌اندیشید، راضی کردن بانک‌ها برای دادن اعتبارات به این دسته از ساخت و سازها یا تعریف خط اعتباری متناسب با پروژه‌های تعریف‌شده هم راهکارهای دیگری است که باید دید دولت با توجه به سیاست‌های خود، کدام‌یک از این شیوه‌ها را مناسبت‌تر تشخیص می‌دهد. البته تجربه سایر کشورها هم نشان می‌دهد که ما باید به ورود مستقیم افراد کم‌درآمد به عرصه ساخت مسکن قائل شویم یا اینکه بخش خصوصی، مسکن انبوه تولید کند و به صورت ملکی در اختیار دهک‌های پایین جامعه قرار داده شود البته در این مورد باید سازوکارها به نحوی تعیین شود که استفاده و بهره‌برداری از این واحدها از واحدهای مسکن مهر هم ارزانتر تمام شود.
بنياد مسكن در مسكن‌مهر مسووليت ساخت‌وساز در شهرهاي زير 25هزار نفر جمعيت را داشت. اين تجربه حاوي چه نقایصي بود كه لازم است در مسكناجتماعي دولت به آن توجه كند و مانع تكرار دوباره‌اش شود؟
موضوع اول برمیگردد به توقعی که مسکن مهر برای مردم در برابر دولت ایجاد کرد، برای مثال در سال‌های اول اجرای طرح تعیین شد که هر متقاضی برای آماده سازی زمین مبلغ یک میلیون تومان پرداخت کند که چون به متقاضی اعلام شده بود قیمت زمین صفر است متقاضی تصور می‌کرد این مبلغ يك میلیون تومان بابت هزینه‌های ساخت از وی دریافت شده است و بخشی از پیش پرداخت وی بابت هزینه ساخت محسوب می‌شود.
خیلی از افراد بدون انگیزه و بدون در اختیار داشتن آورده حداقلی تنها با همان يك میلیون تومان ثبت نام کردند در نتیجه گروهی این مبلغ را پرداخت کرده و گروهی پرداخت نکردند که این امر در پیشبرد پروژه تاثیر گذاشت. تعاونی‌های تشکیل شده برای مسکن مهر هم عموما تجربه تولید مسکن را نداشتند، وارد عمل شدند و مشکلاتی هم پدید آمد. همزمان، باید تسهیلات بانکی به صورت دقیق پیش‌بینی می‌شد و اسناد و بررسی‌های فنی به درستی صورت می‌گرفت که در مسکن مهر این فعالیت‌ها صورت نگرفت و مشکلاتی هم از این نوع اتفاق افتاد. در کنار آنها باید کندی عملیات تامین زیرساخت‌ها را نیز اشاره کرد.
بنابراین در یک جمع‌بندی به دولت پیشنهاد می‌شود برای طرح جدید ابتدا در مورد جزئیات کارشناسی شده پروژه، شفاف سازی و اطلاع رسانی دقیقی به مردم ارائه دهد، در وهله دوم عملیات اجرایی پروژه را به دست افراد کاردان و متخصص بسپارد و در وهله سوم، برآوردهای مالی، فنی و خدماتی مورد نیاز را براساس تجربه مسکن مهر به درستی و به صورت دقیق انجام دهد.
ساخت مسکن اجتماعی روی زمین‌های 99 ساله را به صلاح مي‌دانيد؟
اگر یکی از روش‌های ساخت مسکن اجتماعی را ساخت واحدهای مسکونی استیجاری در نظر بگیریم، اتفاقا باید توجه داشته باشید که مسکن اجاره‌ای را در مکان‌ها و روی زمین‌های ارزان قیمت نباید ساخت. فرآیند تعمیر و نگهداری از مسکن اجاره‌ای از سوی بهره‌بردار، ضعیف‌تر از مسکن ملکی است. در واقع چون مسکن اجتماعی استیجاری نوعی کالای عمومی محسوب می‌شود، باید برای دوام بیشتر و ماندگاری بهتر، از مصالح و تجهیزات داخلی با کیفیت‌تری استفاده شود. بنابراین به صورت اصولی، ساخت مسکن استیجاری به طور معمول گران‌تر از مسکن ملکی تمام می‌شود. به ناچار هم باید با ملاحظات فنی بیشتر و با کیفیت بهتر ساخته شود، چرا که مصرف‌کنندگان به صورت مرتب در حال تغییر هستند و فرسایش در این واحدها بیشتر از واحدهای ملکی است. بنابراین چنین مسکن پرهزینه‌ای را اگر در حاشیه شهر بسازیم که به طور قطع متقاضی کمتری هم دارد، نمی‌تواند تاثیری در تامین مسکن گروه‌های کم درآمد داشته باشد.
بنابراین پیشنهاد این است که اگر قرار است مسکن اجتماعی در قالب مسکن استیجاری ساخته شود باید در مکان‌های مناسب و محدوده قابل دسترسی آسان به مرکز شهر ساخته شود و واحدها هم با کیفیت خوب ساخته شود. در مورد فرآیندهای مربوط به نگهداری و تعمیر و حتی مسائلی که در مورد اجاره داری این واحدها مطرح است، می‌تواند این وظایف را به نهادهای محلی مورد اعتماد مردم واگذار کند.
اما در داخل شهري همچون تهران كه اجراي مسكن‌مهر براي متقاضيانش توفيق آنچناني نداشت، دولت زميني براي اختصاص به مسكناجتماعي ندارد.
برنامه‌ریزی برای ساخت حجم انبوهی از مسکن ملکی مانند آنچه در مسکن مهر دنبال شد، با توجه به محدودیت زمین در داخل کلانشهرها، به ناچار دولت را به سمت شهرهای اقماری سوق می‌دهد، اما ممکن است اینبار دولت بخواهد مسکن اجتماعی را با این دیدگاه مطرح کند که مسکن اجتماعی به دنبال کمک به اقشار کم درآمدی است که مثلا در شهر تهران شاغل هستند و سکونت آنها در شهرهای جدید و اقماری مشکل است. در واقع دولت بخواهد از طریق بازار اجاره مشکل این دسته از گروه‌های کم‌درآمد را برطرف کند. یک راه این است که با استفاده از یک طرح پالایش کارشناسی شده و قابل اتکا، از طریق پرداخت تسهیلاتی در قالب کمک اجاره، توان مالی گروه هدف را برای حضور در بازار اجاره داخل شهر تقویت کند. در اقدام بعد می‌توان در نقاطی از درون شهر که زمین در اختیار هست اقدام به ساخت مجتمع‌های مسکونی کند. اینبار می‌توان موضوع ساخت این مجتمع‌های مسکونی را در بافت فرسوده شهرها دنبال کرد. این را هم تاکید کنم که نیاز نیست مانند مسکن مهر این طرح در قالب پروژه بزرگ انجام گیرد، بلکه می‌توان این واحدهای اجتماعی استیجاری را به صورت پراکنده و در تیراژ محدودتری در نقاط مختلف شهر ساخت که همین پراکندگی جمعیتی در مناطق مختلف شهری، بسیاری از پیامدهای اجتماعی را که در نقد نسبت به مسکن مهر عنوان می‌شود، به حداقل مي‌رساند.
حال، احتمال هم دارد در یک شهر نه بافت فرسوده این گنجایش را داشته باشد و نه در مناطق دیگر شهری زمین در اختیار باشد که اینبار باید در مناطق دورتری نسبت به مرکز شهر اقدام به ساخت مسکن کرد. در این صورت باید ابتدا رفت و آمد را تسهیل کرد. باید در این زمینه، مطالعه شده رفتار کرد.
ریيس سازمان ملي زمين‌ومسكن دو روز پيش، مخاطب مسكناجتماعي را دهك‌هاي يك و دو و سه اعلام كرد. اما تفكيك دهك‌ها براي دولت طبق تجربه قانون هدفمندي، عملا شدني نيست. چگونه مي‌توان همچون مسكن‌مهر كه 4شرط براي واجدشرايط بودن متقاضيان تعريف شد، براي متقاضيان مسكناجتماعي نيز مرزبندي تعيين كرد؟
مخاطب و مفهوم عمومی مسکن اجتماعی شامل تمام گروه‌هایی می‌شود که مد نظر دولت قرار دارد، مثلا دانشجویان، زوج‌های جوان که در دهک‌های 1 و 2 نیستند اما دولت به دلیل کم درآمد بودن این اقشار، تشخیص می‌دهد باید به اینها کمک کند تا زمانی که نوعی قوام اقتصادی و اجتماعی برای پیشبرد زندگی خود پیدا کنند و بتوانند برای خود مسکن تهیه کنند یا هر گروه دیگری که دولت تشخیص دهد باید به آنها کمک کند. اما در مفهوم اقتصادی، بخش قابل توجهی از مخاطبان مسکن اجتماعی کسانی هستند که نمی‌توانند برای تامین مسکن مورد نیاز خود به بازار مسکن رجوع کنند و در واقع قدرت خرید و اجاره مسکن در این بازار را ندارند. دولت باید خود را موظف بداند که به این اقشار کمک کند. در واقع دولت باید سبد تامین مسکن اقشار کم درآمد به خصوص دهک‌های یک و 2و 3 را متنوع کند چرا که نمی‌توان با یک راه حل به همه نیاز مسکن پاسخ داد. شاید گاهی نهادهای علاقه مند و مرتبط با این طبقات مانند بهزیستی، کمیته امداد یا موسسات خیریه با حداقل توان و کمک بتوانند در این زمینه موثر واقع شوند. در واقع اگر دولت در این زمینه ترتیب یک برنامه حمایتی را بدهد این گروه‌ها و نهادهای حمایتی هم به طور قطع استقبال می‌کنند. در مورد بعضی دیگر از خانواده‌ها که کم درآمد هستند اما نه به آن شکل که تحت پوشش نهادهای حمایتی قرار بگیرند، اما لازم است که دولت در امر تامین مسکن به آنها کمک کند، باید دولت با ساخت واحدهای استیجاری، به این گروه‌ها کمک کند. که علاوه بر کمک به این اقشار به خاطر عرضه مسکن استیجاری، نرخ‌های اجاره را هم در بازار متعادل نگه می‌دارد. می توان با ارائه تسهیلات حداکثری 80 تا 90 درصد هزینه ساخت مسکن ملکی مانند آنچه در سایر کشورهای دنیا هم معمول است، به مردم کمک کرد تا صاحب خانه شوند یا تسهیلات در اختیار بخش خصوصی قرار بگیرد اما حق بهره‌برداری از مسکن برای چند سال در اختیار دولت باشد تا از این طریق هم بازار اجاره متعادل شود و هم بخش خصوصی انگیزه مشارکت در این زمینه را داشته باشد. می‌توان شرکت‌های اجاره داری تحت نظر دولت تاسیس کرد، گاهی لازم است این واحدها به صورت متمرکز، گاهی پراکنده و در اشکال متنوع ساخته شود، اینها همه نیازمند مطالعات میدانی و کارشناسی وسیع است، اما باید کار از یک جایی شروع بشود و به تدریج دامنه این را امر را گسترش داد.
بنیاد مسکن از چه توان و ظرفیتی برای ورود به موضوع مسکن اجتماعی برخوردار است؟
اگرچه دامنه و حجم مسکن اجتماعی به طور قطع کمتر از مسکن مهر خواهد بود، اما امکانات و سرمایه‌گذاری‌هایی که برای اجرای آن مورد نیاز است به مساعدت‌ها و سرمایه‌گذاری‌های بیشتر دولت نیاز دارد. ظرفیتی که از بنیاد مسکن می‌توان در این طرح تعریف کرد شامل توان احداث و ساماندهی و همکاری با مسکن سازان و نهادهای مردمی دیگری است که با بنیاد مسکن در ارتباط هستند و زمینه سازی برای مشارکت آنها در این طرح، شناسایی متقاضیان، نظارت بر انجام امور و سایر مواردی است که بنیاد مسکن طی سال‌های فعالیت خود چه در مناطق شهری و روستایی و چه در مناطق حادثه دیده تجربه آن را دارد. از سوی دیگر علاوه بر اینکه امکانات و نهاده‌های ساخت مسکن را دولت باید تامین کند، بنیاد مسکن هم به‌اندازه ظرفیتی که در این زمینه دارد آمادگي همکاری با دولت را دارد که از طریق تولید مستقیم برخی از این نهاده‌ها بتواند کمکی برای دولت در این زمینه هم باشد.
