رصد آخرين وضعيت قيمت مسكن در شهر تهران
رصد آخرين وضعيت قيمت مسكن در شهر تهران
بازارمسكن در ماه‌هاي گذشته از سال 92 دو حركت غير هم‌جهت در منحني نوسان قيمت را تجربه كرد و طبق آخرين بررسي‌هاي به‌عمل آمده از اوضاع اين بازار در تهران، حالت سوم هم‌اكنون در منحني برقرار شده‌است. قيمت مسكن در تهران طي بهار امسال با 10 درصد رشدفصلي و 69 درصد رشد نقطه‌به‌نقطه، بالاترين سطح در جريان «صعود» چندين ماهه را ثبت كرد و سپس در 4 ماه منتهي به پايان مهرماه از يك‌سو با «كاهش» 11 درصدي –ميانگين رشد ماهانه- منجر به تخليه حباب بهاري شد و از سوي ديگر با كند شدن نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه در حدود 43 درصد –نسبت به 4 ماه مشابه سال قبل- آرامش نسبي در بازار را رقم زد.اكنون نتايج آخرين رصد دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن حاكي است: در آبان‌ماه افت‌و‌خيز به پايان رسيده و رشد ماهانه قيمت مسكن صفر شده و نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه نيز 25 درصد شده است. «توقف» روند كاهش بعد از يك دوره افزايش جهشي قيمت مسكن آن هم در كنار تحول بزرگ در عرصه سياست خارجي كه هفته پيش با حصول توافق در ژنو رخ داد، باعث شده مديركل برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي پيش‌بيني كند: بازار ملك در 4 ماه پاياني امسال بعد از 8ماه هيجان قيمت، آرامش و ثبات را به خود مي‌بيند. در اين فضا، رونق معاملات‌مصرفي، رونق ساخت‌وساز و همچنين عدم‌‌تغيير صعودي قيمت حتي درصورت حركت نقدينگي به اين سمت، مورد انتظار است.
با توقف افت‌قيمت در آبان و توافق‌هسته‌اي در آذر، مسير بازارمسكن در ثلث آخر 92 مشخص شد
عبور قيمت‌مسكن از «هيجان»
رشد صفردرصدي قيمت در آبان بعد از 4 ماه نوسان نزولي
عوامل موثر بر بازار زمستاني به روايت مديركل دفتر اقتصادمسكن
پيامد حركت احتمالي نقدينگي به‌سمت بازارمسكن چيست؟
رصد آخرين وضعيت قيمت مسكن در شهر تهران، از به پايان‌رسيدن 4 ماه نوسان نزولي نرخ‌ها در بازار ملك و رسيدن منحني قيمت به سطح سال‌گذشته حكايت دارد و در عين حال پيام «شرايط مساعد» براي انجام معامله و همين‌طور ساخت‌وساز را به فعالان حاشيه‌نشين بازارمسكن مخابره مي‌كند.
اكنون با ثبت دو دوره حركت غيرهم‌جهت در منحني قيمت‌مسكن طي ماه‌هاي گذشته از سال92 و همچنين رخداد بزرگي كه در عرصه سياست‌خارجي درست در پايان روند كاهشي –حركت دوم- در آذرماه براي ايران اتفاق افتاد، پيش‌بيني مي‌شود بازار مسكن در چهار ماه آخر سال بعد از هشت ماه هيجان در قيمت، آرامش را تجربه كند. مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي در اين باره اعلام كرد: در اوايل سال92 صعودي كه در قيمت‌مسكن از زمستان سال قبل شروع شده بود، ادامه پيدا كرد؛ طوري كه در خردادماه منحني قيمت با بيشترين جهش تا 70 درصد شيب گرفت؛ اما با پايين آمدن تب اقتصاد در بعد از انتخابات رياست‌جمهوري، از يك‌سو كاهش‌ماهانه و از سوي ديگر كندشدن رشد نقطه‌به‌نقطه قيمت‌مسكن شروع شد و حركت دوم (خلاف‌جهت حركت اول) را براي منحني‌قيمت در سال92 رقم زد.
صعود، سقوط، تثبيت
علي چگيني افزود: صعود ماهانه قيمت مسكن در تهران طي بهار امسال درمجموع باعث افزايش 10درصدي ميانگين قيمت در سه‌ماه شد؛ اما افت ماهانه قيمت در فاصله تير تا پايان مهر باعث شد نرخ ميانگين در اين 4 ماه حدود 11 درصد كاهش يابد و صعود بهاري را جبران كند. مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن با تاكيد براينكه بررسي آخرين وضعيت بازار مسكن نشان مي‌دهد سطح قيمت در آبان در مقايسه با ماه قبل از آن، بدون تغيير ثابت مانده است، گفت: با توجه به رفتار متعاملين مسكن در ماه آبان و همچنين تاثيري كه توافق هفته‌گذشته مذاكرات ژنو در بازار ماه‌هاي آتي خواهد داشت، به نظر مي‌رسد هم‌اكنون حباب قيمت مسكن تخليه شده است و در ثلت آخر سال92 -4ماه پاياني سال- شاهد عدم هر نوع نوسان ماهانه –چه افزايشي و چه كاهشي- باشيم. بازار مسكن علاوه بر اينكه در مقايسه ماهانه –ماه‌هاي سال92- حكايت از ثبات‌‌نسبي در حال حاضر دارد بلكه در مقايسه با سال قبل نيز آرام‌تر شده است. درباره ثبات فعلي مي‌توان گفت، رشد مثبت ماهانه قيمت‌مسكن در بهار امسال، تحت تاثير نزول ماهانه قيمت در تابستان هم‌اكنون جبران شده است. درباره آرامش قيمت نيز مشخص است كه ميانگين رشد نقطه به نقطه از 68 درصد در فصل بهار (نسبت به بهار91) به 43 درصد در تابستان (نسبت به تابستان91) رسيده و هم‌اكنون نيز نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه قيمت‌مسكن در آبان‌ماه معادل 25درصد شده است كه اين وضعيت نيز نشان‌دهنده آرام‌شدن بازار در مقايسه با سال قبل است.
آغاز رونق معاملات
پيش‌تر برخي كارشناسان پيش‌بيني كرده بودند معاملات مسكن از سال آينده رونق مي‌گيرد، اما اطلاعات دفتر اقتصاد مسكن حاكي است: همزمان با توقف نوسان ماهانه قيمت در آبان‌ماه امسال، خريد و فروش آپارتمان نيز در شهر تهران رونق گرفته و به‌رغم انتظار در كاهش مبادلات ملكي در نيمه‌پاييز، اما حجم معاملات در آبان نزديك به 20درصد نسبت به مهرماه افزايش پيدا كرد.
چگيني در اين باره گفت: آنچه بيش از ساير گزينه‌ها، محتمل به نظر مي‌رسد اين است که در زمستان امسال، با بازگشت اطمینان به بازار، به مرور متقاضیان مصرفی که خرید خود را در نیمه اول سال به تعویق انداخته بودند، وارد بازار می‌شوند و در نتیجه، تعداد معاملات تا حدودی افزایش می‌یابد. مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن افزود: دو مولفه امنيت اقتصادي و چشمانداز آتي براي فعالان بازار مسكن اهميت دارد و وقتي هر دو آنها از بهبود شرايط حكايت مي‌كند، ميل به انجام معامله در اين بازار افزايش پيدا مي‌كند. چگيني درباره سرنوشت بازار مسكن در اين دوره با توجه به تاثير نتيجه مذاكرات ژنو، تصريح كرد: تا پيش‌از اين، چشمانداز مبهم و عدم شفافيت در فضاي اقتصادي و سياسي، گرايش سرمايه‌گذاران را به سمت بازارهاي زودبازده و زود نقدشونده برده بود. اين بازارها همچون سكه، ارز و طلا منافعي براي اقتصاد ندارند و فقط سرعت گردش پول را افزايش مي‌دهند و تورم ايجاد مي‌كنند؛ اما در حال حاضر انتظار عقلايي از فعالان اقتصادي اين است كه سرمايهها را از بازارهاي زودبازده به سمت بازارهايي مثل بورس و ساخت‌وساز حركت دهند.
اميدواری به رسوب منابع در بازار
مديركل دفتر برنامه‌ريزي مسكن تاكيد كرد: در شرايط آرامش اقتصادي كه هم‌اكنون در بازار مسكن برقرار شده است، اين اميدواري وجود دارد كه منابع‌مالي در بازار رسوب كند و با پايين‌آمدن سرعت گردش پول، گرايش به سمت پس‌انداز و در نتيجه پرهيز از سفته بازی به رفتار غالب فعالان اين بازار بدل شود تا برنامه‌ای كه دولت در حوزه صندوق‌های سپرده‌گذاری مسكن به دنبال آن است؛ يعني تامين وام از محل پس‌انداز، بهتر محقق شود.
اگر نقدينگي وارد خريد مسكن شود ...
چگيني در پاسخ به اين پرسش كه «آيا خروج سرمايهها از بازارهاي سكه و ارز و ورود آنها به بازار مسكن، قيمت را تحريك نخواهد كرد؟» گفت: در ماه‌های آينده بازارهاي مسكن و سهام جايگزين بازارهاي زودبازده در جذب سرمايهها و بخشي از نقدينگي خواهند شد، اما بازدهي مطلوب بورس در حال‌حاضر، بازار سهام را گزينه اول جذب سرمايه كرده است. ضمن اينكه جامعه تقاضا در بازار مسكن هم‌اكنون ظرفيت پذيرش شوك‌قيمت را ندارد و از سوي ديگر حتي در سال‌هايي كه التهاب اقتصادي بوده، منحني قيمت مسكن دوبار در يكسال جهش نكرده است؛ بنابراين امسال با توجه به جهشي كه در بهار اتفاق افتاد و همچنين عدم كشش درآمد و قدرت خريد خانوارها، حتي انتظار افزايش دوباره قيمت هم قابل طرح نيست. خصوصا که در سال‌جاری وضعیت درآمدی خانوارها از وضعیت مناسبی برخوردار نمی باشد تا کشش درآمدی خانوارها بتواند افزایش قیمت‌ها را پشتیبانی كند.
وي تصريح كرد: در ماه‌هاي آينده به تدريج ساخت‌وساز رونق مي‌گيرد و هزينه تمام‌شده مسكن نيز با توجه به سياست انقباضي دولت براي مهار تورم و نقدينگي و همچنين روند كاهشي قيمت مصالح‌ساختماني، پايين خواهد آمد.
ماليات برای تشويق رسوب سرمايهها
مديركل برنامه‌ريزي مسكن همچنين گفت: بسته‌مالياتي قابل اجرا براي مهار سوداگري و معاملات سفته‌بازانه در بازار مسكن، در حال تدوين است و ماليات‌ها به گونه‌اي تعريف شده كه مالكان به رسوب‌سرمايه‌هاي ملكي خود تشويق شوند تا خريد و فروش مكرر و كوتاه‌مدت آنها.
