مقايسه هزينه‌ساخت و قيمت‌زمين بين تهران و ساير شهرها
مقايسه هزينه‌ساخت و قيمت‌زمين بين تهران و ساير شهرها
بهار سال گذشته با انتشار نتايج سرشماری سال90 توسط مركز آمار مشخص شد موجودي مسكوني شهرها نهتنها به سطح تعداد كل خانوارها رسيده كه حتي 400هزار واحد مسكوني، مازاد بر 21 ميليون خانوار سراسر كشور در شهرها ساخته شده است. اما هم‌اكنون گزارش تازه بانك مركزي كه حكايت از عدم‌کفایت در عرضه مسكن دارد، نشان مي‌دهد: در سال91 حجمي معادل 753 هزار واحد مسكوني جديد تكميل‌شده، به بازار مصرف عرضه شد كه در مقايسه با نیاز 6/1 ميليوني در آن سال- طبق نيازسنجي انجام‌شده توسط مسوولان مسكن- اين ميزان عرضه كافي نبوده است.
نتايج سرشماري سال90 در آستانه تدوين طرح جديد مسكن‌سازی به‌روز شد
عدم كفايت عرضه در بازار مسكن
گزارش بانك‌مركزی از ميزان سرمايه‌گذاری های ساختمانی در سال91
سال گذشته در برابر يك ميليون و 685 هزار نياز مسكن، فقط 753 هزار واحدمسكوني جديد وارد بازار شد
مقايسه هزينه‌ساخت و قيمت‌زمين بين تهران و ساير شهرها
تعادل بي‌سابقه‌ای كه سال90 در بازار مسكن بين تعداد واحدهاي مسكوني كل كشور و تعداد خانوارهاي سراسري به‌وجود آمده بود، طبق يك گزارش رسمي، به‌هم خورده، طوري كه هم‌اكنون روند عرضه‌جديد به بازار كمتر از نصف آنچه نياز سالانه بازار (ناشي از ازدواج‌ها و تقاضاي انباشت) برآورد مي‌شود، رسيده است.
بهار سال گذشته با انتشار نتايج سرشماري نفوس‌ومسكن سال90 توسط مركز آمار ايران مشخص شد: موجودي مسكوني شهرهاي كشور نهتنها به سطح تعداد خانوارهاي شهري رسيده كه حتي از آن هم فراتر رفته و حدود 400 هزار واحدمسكوني مازاد نيز - در پايان سال90 - در شهرها به وجود آمده است.
هر چند در آن زمان به‌دليل احتكار و خالي‌‌بودن بخشي از واحدهاي‌مسكوني، تعداد خانوارهاي ساكن، بيشتر از آپارتمان‌هاي مصرفي اعلام شده بود، اما در مقايسه بين ميزان عرضه و تقاضا بدون احتساب خانههاي خالي، عملا برقراري تعادل در بازار مسكن مورد تاييد واقع شد.
اين در حالي است كه طبق گزارش تازه بانك‌مركزي درباره فعاليت‌هاي ساختماني سال91 بخش‌خصوصي، بازار مسكن دوباره از تعادل كوتاه‌مدتي كه پيدا كرده بود، خارج شده است.
بانك‌مركزي سرانجام بعد از چندين ماه تاخير در اعلام گزارش «ميزان سرمايه‌گذاری های ساختمانی يكسال91»، آن را منتشر كرد.
طبق اين گزارش، در سال گذشته عمليات ساخت 753 هزار واحد مسكوني جديد، تكميل و به پايان رسيد و اين تعداد آپارتمان در قالب عرضه‌جديد وارد بازار مصرف –يا احيانا بخشي از آنها وارد بازار خانههاي خالي- شدند.
اين در حالي است كه مطالعات پيشين و نيازسنجي‌هايي كه در دهه80 درباره ميزان نياز مسكن سال‌هاي قانون برنامه پنجم انجام شده بود، حكايت از آن داشت كه در سال91 بازار مسكن با يك ميليون و 685 هزار نيازخريد يا اجاره مسكن روبه‌رو مي‌شود و بايد براي پاسخگويي به اين حجم، ظرفيت در طرف عرضه وجود داشته باشد.
اما هم‌اكنون تلفيق گزارش بانك‌مركزی و نيازسنجی از بازار نشان مي‌دهد: غفلت طرف عرضه - سرمايه‌گذاران - در برنامه‌ريزي براي تامين نياز مسكن در سال‌هاي اوج جمعيت آماده مراجعه به بازار مسكن باعث شد در سال 91 از يكسو مطابق نيازسنجي، ساخت‌وساز صورت نگيرد و از سوي ديگر شرايط براي جهش قيمت مسكن در آن سال فراهم شود.
چرا تعادل به هم خورد؟
به اين ترتيب اگر چه مخالفان طرح مسكن‌مهر حاضر نيستند فرضيه «سر‌به‌سر شدن عرضه با تقاضاي مسكن در سال90 تحت‌تاثير ساخت يك ميليون واحدمسكوني مهر در فاصله سال‌هاي 88 تا 90» را قبول كنند اما واقعيتي كه نمي‌شود آن را در گزارش بانك‌مركزي انكار كرد، افت قابل‌توجه ساخت‌وسازهاي مسكوني در سال91 در مقايسه با سال قبل از آن است.
در سال90 ركورد ساخت مسكن در كل‌كشور با ثبت يك ميليون واحدمسكوني زده شد طوري كه بخشي از اين آمار متوجه پروانه‌هاي ساختماني صادر شده براي واحدهاي مسكوني‌مهر به خصوص در شهرهاي‌جديد بود.
اما با تعطيل‌شدن ساخت‌وسازهاي جديد مسكن‌مهر در سال91، تاثير اين توقف بلافاصله در ورودي عرضه به بازار مسكن بروز كرد.
هشدار به دولت
وضعيت موجود كه نشان‌دهنده ناچيز بودن سرمايه‌گذاري‌هاي بخش‌خصوصي و بسازوبفروش‌ها براي تامين نياز بازار مسكن است، نوعي هشدار آماري به دولت از بابت تخمين فاصله موجود بين عرضه و تقاضاي مسكن نيز محسوب مي‌شود.
مسوولان وزارت راه‌وشهرسازي كه اين روزها مشغول تدوين طرح مسكن‌اجتماعي و مسكن‌حمايتي هستند لازم است، گزارش تازه بانك‌مركزي كه حجم سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني در هر استان طي سال91 را مشخص كرده است، مبنا قرار دهند و باتوجه به برآوردي كه از ميزان ازدواج‌هاي سالانه (نياز جديد) و ميزان متقاضيان قبلي (نياز انباشت) بدست مي‌آورند، ظرفيت و تيراژ ساخت و ساز در طرح‌هاي جديد را تعيين كنند.
آمار بانك‌مركزي درباره تكميل 753 هزار واحدمسكوني در سال91 كه نشان‌دهنده ميزان عرضه‌مسكن در همان سال است، باعث شده نتايج سرشماري مسكن سال90 به‌روز‌رساني شود.
نتيجه سرشماري مركز آمار در سال90 تعداد كل واحدهاي مسكوني در كشور را 21 ميليون و 600 هزار واحد اعلام كرده بود كه اكنون با احتساب 753 هزار واحد مسكوني تكميل‌شده در سال91، حجم كل عرضه قابل‌مصرف در بازار مسكن به بيش‌از 22 ميليون و 350 هزار واحد رسيده است.
هدف چه بود، چه شد؟
شهريور سال90 معاون امور مسكن در وزارت مسكن از برنامه‌ريزي براي ساخت 970 هزار واحد مسكوني جديد در سال91 خبر داده بود، اما هم‌اكنون نهتنها آمار پروانه‌هاي ساختماني صادرشده در سال91، به اندازه هدف‌گذاري تعريف شده براي ساخت‌وساز نيست كه حتي ميزان واحدهايي كه ساخت آنها در سال‌هاي قبل از 91 آغاز شده بود و در اين سال به بازار مصرف عرضه شد نيز به سطح 970 هزار واحد مسكوني نمي‌رسد.
سرعت تند تكميل نيمه‌كاره‌ها
از جزئيات گزارش بانك‌مركزي حاكي است: در سال91، رقمي معادل 61 هزار ميليارد تومان سرمايه‌گذاري از طرف بخش‌خصوصي در پروژه‌هاي ساختماني صورت گرفته است كه اين ميزان سرمايه‌گذاري در سه بخش شامل تعريف پروژه‌هاي جديد، صرف پروژه‌هاي نيمه‌كاره و تكميل پروژه‌هاي نيمه‌تمام انجام شده است.
از بين اين سه بخش، ميزان سرمايه‌گذاري در بخش تكميل واحدهاي مسكوني نيمه‌تمام با رشد 200 درصدي روبه‌رو شده است و اگرچه فقط 16 درصد از كل 61 هزار ميليارد تومان سرمايه‌گذاري ساختماني، در اين بخش صرف شده، اما رشد سه‌برابري آن، حكايت از تندشدن فعاليت سازنده‌ها در حوزه تكميل آنچه در سال‌هاي گذشته احداث كرده بودند، دارد.
اين موضوع با توجه به كاهش حجم پروانه‌هاي ساختماني صادره –ساخت‌وساز جديد- در سال91، بيشتر خودنمايي مي‌كند و نشان مي‌دهد در سال گذشته اگر چه ميل فعالان ساختماني به تعريف پروژه‌هاي جديد مسكوني كاهش پيدا كرد، اما در مقابل، تمركز بر پروژه‌هاي نيمه‌كاره براي تكميل آنها و عرضه به بازار مصرف بيشتر شد.
ميزان سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني در سال91 نسبت به سال قبل از آن، 55 درصد رشد از خود نشان مي‌دهد.
سهم تهران از 61 هزار ميليارد سرمايه‌گذاري در ساخت‌وسازهاي مسكوني و غيرمسكوني يكسال91 كل كشور، 33درصد – معادل 20هزار ميليارد تومان- اعلام شده است.
ميزان عرضه جديد در تهران
در سال91 از 753 هزار واحد مسكوني عرضه شده به بازار كل كشور، 238 هزار واحد سهم تهران بوده است.
به اين ترتيب موجودي مسكوني شهر تهران از 3 ميليون و 200 هزار واحدمسكوني سال90 هم‌اكنون به مرز 5/3 ميليون واحد نزديك شده است.
بانك‌مركزي درباره ميزان تكميل واحدهاي مسكوني نيمه‌تمام در سال91 به ترتيب از رشد 105 و 84 درصدي عرضه‌مسكن در كشور و تهران خبر داده است.
هزينه ساخت در تهران برابر ساير شهرها
نكته قابل توجه در گزارش بانك‌مركزي از فعاليت و ميزان سرمايه‌گذاري پروژه‌هاي ساختماني در سال91، به قيمت‌ها مربوط مي‌شود. طبق اين گزارش، در سال گذشته هزينه ساخت يك متر مربع بناي مسكوني در شهر تهران 500 هزار تومان بوده است. متوسط اين هزينه در كل كشور نيز 400 هزار تومان اعلام شده است. اين در حالي است كه قيمت خريد زمين براي ساخت‌وساز در تهران حداقل سه برابر ميانگين كشوري آن بوده است. در سال91، سازنده‌هاي پروژه‌هاي مسكوني در تهران، هر مترمربع زمين براي ساخت را به طور متوسط سه ميليون و 800 هزار تومان خريداري كرده‌اند. اما در ساير شهرهاي كشور، متوسط قيمت زمين در آن سال مترمربعي يك ميليون و 100 هزار تومان بوده است.
طبق اعلام بانك‌مركزي در سال گذشته ميانگين قيمت زمين در كشور 92 درصد و در تهران 147 درصد افزايش پيدا كرده است.
پيش‌تر مركز آمار ميزان افزايش قيمت زمين مسكوني در تهران طي سال91 را 160 درصد و وزارت راه‌وشهرسازي 80 درصد برآورد كرده بود.
