تاثیر بازار بورس بر بازار ساخت و ساز
تاثیر بازار بورس بر بازار ساخت و ساز
تدوين آيين‌نامه نحوه استفاده از حداقل چهار نوع از ابزارهاي بازارسرمايه براي تامينمالي حوزه‌هاي ساخت و خريد مسكن، آغاز شد. بازار مسكن از حدود پنج سال پيش مجاز بود مشروط به توافق بين وزارت مسكن وقت با وزارت اقتصاد، از اين ابزارها شامل صندوق زمينوساختمان، صندوق املاك‌ومستغلات و اوراق رهن ثانويه بهره ببرد؛ اما اين اتفاق نيفتاد. در حال‌حاضر با عضويت مشاور مالي وزير راه‌وشهرسازي در شوراي‌عالي بورس، زبان مشترك دو وزارتخانه براي پيوند دادن بازار سرمايه به بازار ساخت‌وساز، فراهم شده و قرار است حداكثر تا پايان امسال، لااقل يك صندوق زمينوساختمان – با هدف تقويت عرضه مسكن- در بورس شكل بگيرد.
رايزنی های بورسی برای به كارگيری 4 ابزار نوين مالی در بازار‌مسكن
پيوند بازارسرمايه با ساخت‌وساز
جزئيات آيين‌نامه پيشنهادي وزارت راه‌وشهرسازي براي ارائه به شوراي عالي بورس به روايت يك كارشناس بازار سرمايه
شرايط تاسيس صندوقهای زمينوساختمان و تاثيرگذاری بر بازار مسكن
عضويت مشاور وزير راه‌وشهرسازي در شوراي عالي بورس، اميدواري‌هايي را در بازار مسكن براي بهره‌گيري از قدرت تامينمالي بازار سرمايه - پس‌از پنج سال ناكامي در حق‌استفاده قانوني از اين بازار- ايجاد كرده است.
وزارت راه‌وشهرسازي تدوين ضوابط استفاده از حداقل 4 ابزار در بازارسرمايه شامل «صندوق زمينوساختمان»، «صندوق املاك‌ومستغلات»، «صندوق تملك زمين» و «اوراق رهن‌ثانويه» را با استناد به قوانين و آيين‌نامه‌هاي اجرايي بالادست، شروع كرده و به زودي براي اخذ مجوز، آن را به وزارت اقتصاد و شوراي عالي بورس ارائه مي‌كند.
با تصويب قوانين «ساماندهي مسكن» و «نوسازي بافت‌فرسوده» به ترتيب در سال‌هاي 87 و 89، مفادي در آيين‌نامه اجرايي اين دو قانون لحاظ شد كه به موجب آنها، وزارتخانه‌هاي اقتصاد و مسكن وظيفه داشتند روش‌هاي استفاده از سرمايه‌هاي خرد فعال در بازار سرمايه را براي تبديل‌شدن به تسهيلات خريد يا ساخت‌مسكن و حتي قابل‌استفاده كردن اين سرمايه‌ها در بانك‌ها براي تبديل به وام‌خريد، طراحي كرده و مجوز به كارگيري اين روش‌ها را از نهادهاي ذي‌ربط –شوراي عالي بورس و بانك‌مركزي- دريافت كنند.
مجموعه تدابيري كه سال‌ها پيش، قانون براي دولت در حوزه تامينمالي بخش مسكن از طريق بازارسرمايه در نظر گرفته، اگر چه تاكنون به واسطه فراهم بودن ساده‌ترين روش – تزريق خط اعتباري بانك‌مركزي- مورد توجه نبود اما در حال‌حاضر كه خطوط اعتباري ته كشيده و قانون برنامه پنجم نيز اجازه شارژ دوباره خط‌اعتباري را از دولت سلب كرده، اقدامات جدي براي طراحي ابزارهاي بازار سرمايه در وزارت راه‌وشهرسازي آغاز شده است.
هر چند سال88 وزير مسكن وقت –محمد سعيدي‌كيا- و همچنين معاون مسكن وزارتخانه – منوچهر خواجه‌دلويي- همت كردند تا اولين ابزاري را كه قانون ساماندهي تحت عنوان «صندوق زمينوساختمان» براي اين بخش تعريف كرده بود به كار بگيرند و تحت‌تاثير تلاش آنها، صندوق «چشمه» در بورس تاسيس شد، اما اين صندوق چندماه بعد به دليل آنچه بوروكراسي و مقررات پيچيده اداري و بورسي براي اركان صندوق‌هاي زمينوساختمان، عنوان شد، نتوانست به فعاليت خود ادامه دهد و تعطيل شد.
از اقدامات تازه وزارت راه‌وشهرسازي براي طراحي مسير سهل و در عين‌حال قانوني بابت تامينمالي بازارهاي ساخت‌وساز و خريد مسكن از طريق بازار سرمايه حاكي است: حسين عبده‌تبريزي مشاور مالي وزير به همراه كارشناسان بازارسرمايه – دكتر سلمان خادم‌المله و دكتر سعيد اسلامي‌‌بيدگلي- مدتي است كار تنظيم و اصلاح متن آيين‌نامه اجرايي يك ماده از قانون حمايت از نوسازي بافت‌فرسوده را شروع كرده‌اند.
اين ماده كه به دولت اجازه استفاده از ابزارهاي نوين تامين مالي را مي‌دهد، به اين علت مورد توجه قرار گرفته كه ديگر نيازي به اخذ مجوز از مجلس براي اين ابزارها نباشد و فقط در داخل بدنه دولت، هماهنگي لازم باشد.
حسين عبده تبريزي هفته گذشته از طرف وزير اقتصاد به عنوان نماينده وزير در شوراي عالي بورس، منصوب شد و حالا حضور همزمان وي در وزارت راه‌وشهرسازي و بورس، نقش زبان‌مشترك اين دو نهاد را براي ايجاد تفاهم در پيوندزني بازارهاي سرمايه و مسكن بر عهده خواهد داشت.
به گفته سلمان خادم‌المله – كارشناس بازارسرمايه- وزارت راه‌وشهرسازي مي‌خواهد حداكثر تا پايان امسال، حداقل يكي از سه ابزار قابل‌استفاده در بازارسرمايه شامل صندوق زمينوساختمان را با تاسيس اولين صندوق، عملياتي كند.
سلمان خادم‌المله
در پیش‌نویس آیین‌نامه اجرایی تبصره 2 ماده 7 قانون حمایت از احيا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، در خصوص شیوه‌های مختلف تامین منابع مالی برای احيا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، ابزارها و نهادهای مالی متنوعي پيش‌بيني شده است که در صورت راه اندازی هر کدام از ابزارها و نهادهای مذکور فضای حوزه عرضه و تقاضای بخش ساخت‌وساز (اعم از واحدهای مسکونی، تجاری، اداری و .....) و همچنين فضای بازار سرمایه متحول خواهد شد.
صندوق زمينوساختمان و شرط 10ميلياردی
یکی از نهادهای مالی مذکور صندوقهای سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان است. مکانیزم این صندوق‌ها به این صورت است که صاحب زمینی که منابع مالی لازم برای ساخت و ساز را ندارد زمین خود را (به عنوان آورده غیر نقد) به میان آورده و با همراهی تعدادی از ارکان اجرایی (شامل مدیر صندوق، مدیر ساخت و چند رکن اجرایی دیگر) و البته چند رکن نظارتی که نظارت بر اجرای پروژه را بر عهده خواهند داشت (شامل مدیر ناظر و حسابرس) با جمع آوری وجوه از سرمایه‌گذاران (در قالب انتشار واحدهای سرمایه‌گذاری برای این صندوق ها) اقدام به ساخت واحدهای مسکونی، تجاری و اداری خواهد كرد. همان‌طور که در مکانیزم اجرایی این صندوق مشخص است، راه اندازی این صندوق‌ها به تقویت طرف عرضه واحدهای ساختمانی (اعم از واحدهای مسکونی، تجاری، اداری و...) منجر خواهد شد و از طرف دیگر عموم سرمایه‌گذاران ولو با سرمایه‌های اندک در این پروژه‌ها شریک شده و از تغییر قیمت ملک بهره‌مند خواهند شد. به علاوه سرمایه‌گذاران بورسی نیز می‌توانند پرتفوی دارایی خود را متنوع‌تر کرده و ریسک پرتفوی خود را با سرمایه‌گذاری در بخش مسکن تعدیل کنند. سود سالانه سرمايه‌گذاران در اين صندوق‌ها متناسب با دوره‌هاي ركود و رونق مسكن و همچنين ميزان افزايش قيمت ملك خواهد بود طوري كه برخي پيش‌بيني‌هايي كه مثلا امروز درباره 3برابرشدن قيمت ملك در 8سال آينده، مي‌شود براي مناسبات مالي اين صندوق‌ها نيز در صورت تحقق، صدق خواهد كرد. براي تاسيس صندوق زمين و ساختمان در آيين‌نامه در حال تدوين، دو شرط لحاظ خواهد شد.
شرط اول تاسيس و راه‌اندازي صندوق زمينوساختمان از طرف متقاضي حقيقي يا حقوقي، ارائه زمين داراي سند و بدون معارض از طرف متقاضي صندوق به عنوان مالك زمين، خواهد بود و در صندوق‌ها فقط منابع مالي مربوط به هزينه ساخت، ميتواند از طرف سرمايه‌گذاران بورسي، تامين شود.
شرط دوم نيز تعريف پروژه‌هايي است كه ارزش ساخت آنها حداقل 10ميليارد تومان باشد. اين پروژه‌ها در بخش‌هاي مختلف ساختمان شامل مسكوني (شهرك‌سازي)، تجاري، مجتمع‌هاي تفريحي و رفاهي، بيمارستان و حتي سوله يا انبار صنعتي ميتواند تعريف شود. كه البته سود سالانه سرمايه‌گذاران بسته به نوع كاربري و شهر محل اجراي پروژه، متفاوت خواهد بود.
راه‌اندازی بازار اجاره‌‌داری با صندوق املاك‌ومستغلات
از نهادهای دیگری که در پیش‌نویس آیین نامه اجرایی قانون حمايت از نوسازي بافت‌فرسوده پیشنهاد شده صندوقهای سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات -که در دنیا به REITها مشهور هستند- است. صندوقهای سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در دنیا به اشکال مختلفی وجود دارند. ساز و کار یکی از انواع اين صندوق‌ها به این صورت است که با وجوه جمع آوری شده از محل انتشار واحدهای سرمایه‌گذاری این نوع صندوق‌ها اقدام به خرید و فروش و اجاره‌داري املاک ( اعم از واحدهای مسکونی، تجاری، اداری و...) مي‌كنند. این نوع صندوق‌ها اغلب دو نوع منفعت برای سرمایه‌گذاران ایجاد می‌کنند که تا حدودی مشابه منافع حاصل از تملک سهام است. از یک طرف سود نقدی این صندوق‌ها است که اغلب از محل اجاره املاک خریداری شده ایجاد می‌شود كه در اين حالت ميتواند بخشي از هزينه اجاره‌بهاي محل اقامت سرمايه‌گذاراني كه اجاره‌نشين هستند را تامين كند و از یک طرف سود (یا زیان) سرمایه ای حاصل از فروش واحدهایی است که از قبل خریداری شده است. در دنیا به طور رایج این نوع صندوق‌ها سود نقدی بالایی بین سرمایه‌گذاران تقسیم می‌کنند. این صندوق‌ها نیز همان‌طور که از مکانیزم آنها پیدا است به رونق معاملات مسكن و تقویت طرف تقاضای ملک منجر می‌شود و از طرف دیگر عموم سرمایه‌گذاران در این پروژه‌ها شریک شده و از تغییر قیمت ملک بهره‌مند خواهند شد. به علاوه سرمایه‌گذاران بورسی نیز می‌توانند پرتفوی دارایی خود را متنوع‌تر کرده و ریسک پرتفوی خود را با سرمایه‌گذاری در بخش مسکن تعدیل کنند.
جذب نقدينگی برای «خريد زمين»
از نهادهای دیگری که در پیش‌نویس آیین‌نامه اجرایی پیشنهاد شده صندوقهای تملک زمین (یا صندوقهای آزاد سازی زمین) است. در این نوع از صندوق‌ها یک ارگان عمومی
(برای مثال شهرداری ها) که قصد نوسازی یک بافت فرسوده را دارند و برای نوسازی بافت مربوطه ناچار به تملک زمین‌های آن بافت هستند، به‌منظور تامین منابع مالی لازم برای تملک زمین مذکور (و پرداخت وجه مطابق قیمت کارشناسی به مالکان زمین) اقدام به تاسیس این نوع از صندوق‌ها کرده و با انتشار واحدهای سرمایه‌گذاری منابع لازم را از این طریق فراهم می‌کنند. به طور معمول تملک زمین‌های مذکور بین 2 تا 4 سال طول خواهد کشید و در این بین سرمایه‌گذاران این صندوق‌ها از تغییرات قیمت زمین طی این سال‌ها و نیز ارزش فعلی عایدات آتی ناشی از نوسازی آن بافت فرسوده که به ارزش زمین‌های مذکور خواهد افزود، بهره‌مند خواهند شد.
انتشار اوراق «رهن‌ثانويه»
از ابزارهای مالی دیگری که در پیش‌نویس آیین نامه اجرایی تبصره 2 ماده 7 قانون حمايت از نوسازي بافت‌فرسوده پیشنهاد شده «اوراق رهن ثانویه» است. این اوراق که پیش از این در برخی دیگر از کشورهای دنیا نیز منتشر شده، به پشتوانه وام‌های رهنی، اوراق بهادار جدیدی منتشر می‌کند که سود این اوراق توسط وام‌گیرندگان اولیه تامین می‌شود. انتشار این اوراق به بانک وام دهنده در بخش ملک (در ایران بانک مسکن) کمک خواهد کرد که منابع مالی خود را که پیش از این در دست وام گیرندگان اولیه بلوکه شده بود بتواند آزاد کرده و مجددا به وام گیرندگان جدید وام دهد. این ابزار به تقویت طرف عرضه و تقاضای مسکن کمک شایانی خواهد کرد.
