رونق ساخت و ساز باعث کاهش قیمت مسکن در تهران شد

ساخت مسكن در تهران با پشت‌سر گذاشتن يك ركود 9 ماهه، دوباره رونق گرفته و تعداد پروانه‌هاي صادره توسط شهرداري از ابتداي تابستان 92 تاكنون ماه‌ به‌ ماه با رشد‌هاي 2 رقمي قابل‌ملاحظه‌ -20 تا 43 درصد نسبت به تابستان ‌قبل- رو به افزايش گذاشته است. شتاب ساخت‌وساز در سال 90 تحت‌تاثير تبليغات طرح‌تفصيلي، براي اولين‌بار از مرز 200 هزار واحد مسكوني گذشت، اما از نيمه 91 تا بهار 92، با ركود مواجه شد. اكنون سرمايه‌ها مجددا به بازار ساخت‌وساز بازگشته، آن هم در شرايطي كه قيمت ‌مسكن نزولي است و سابقه نداشته سازنده‌ها هنگام افت ‌قيمت، حجم ساخت را افزايش دهند. كارشناسان منشا اين رفتار سازنده‌ها را عوامل اقتصادي‌ و‌ سياسي عنوان مي‌كنند.
شتاب ساخت‌وساز در پایتخت بعداز يك‌سال سكون، رو به افزایش گذاشت
عرضه‌ مسكن در فاز «رونق»
 آرايش جديد پروانه‌های ساختمانی در شهر تهران:
تعداد واحدهاي‌مسكوني ‌جديد در شهريور92 بعد از يك‌سال ركود، با رشد 2رقمي نزديك به 50درصد روبه‌رو شد
 منشا رفتار كم‌سابقه سازنده‌ها در دوره كنوني «تعديل‌قيمت» چه مي‌تواند باشد؟
 بررسی چشم‌انداز 4ماه آتی بازار ساخت‌وساز
ساخت مسكن در شهر تهران با پشت‌سر گذاشتن حداقل 9ماه رخوت و ركود، از ابتداي تابستان امسال فاز تازه‌اي از رونق را آغاز كرده و با توجه به عوامل برون‌بخشي موثر بر رفتار فعلي سازنده‌هاي مسكن، چشم‌انداز 4 ماه باقيمانده از سال92، حکایت از تداوم وضع موجود دارد.
در تهران طي 6 ماه اول سال92، براي 104 هزار واحدمسكوني جديد پروانه‌ساختماني صادر شده كه اگرچه در مقايسه با نيمه‌اول سال91 حدود يك هزار واحد كمتر است، اما روند ماهانه ساخت‌وساز طي سال جاري حكايت از تغيير اساسي حجم فعاليت‌ بساز و بفروش‌ها در دوران بعد از انتخابات رياست‌‌جمهوري دارد.
ساخت‌وسازهاي مسكوني از تيرماه امسال افزايش پيدا كرد و نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه واحدهاي جديد در سه ماه تابستان92 به ترتيب 7درصد، 20 درصد و 43درصد نسبت به ماه‌هاي تابستان91 با افزايش روبه‌رو شده كه اين ارقام با توجه به شتاب‌صفر و گاهي هم منفي در دور موتور ساخت‌وسازهاي پاييز و زمستان سال قبل و همچنين بهار امسال، نشان از جذاب‌شدن دوباره آپارتمان‌سازي در شهر تهران دارد.
اكنون در شرايطي رونق به بازار ساخت‌وساز برگشته كه سازنده‌ها در طول سال‌هاي گذشته همزمان با نزولي‌شدن قيمت مسكن، تعريف پروژه‌هاي جديد و اخذ پروانه‌ساختماني را متوقف کردند؛ اما امسال درست با شروع اولين موج كاهش قيمت در اوايل تابستان، ساخت‌وساز مشمول افزايش شده است.
تحليلگران اقتصادي درباره اين تغيير رفتار معتقدند: در شرايط كنوني، عواملي از بيرون بازار مسكن همچون سطح منفي نرخ رشد اقتصادي و همچنين آرامش ميان‌مدت قيمت‌ها در بازار سكه و طلا، باعث تمركز دوباره سرمايه‌ها در بازار ساخت‌وساز شده است.
عرضه جديد مسكن در تهران در سال90 براي اولين‌بار از مرز 200 هزار واحدمسكوني گذشت و ركورد رشد 53درصدي را ثبت كرد كه البته آن زمان شائبه محدوديت‌هاي طرح‌تفصيلي كه قرار بود در سال91 رونمايي شود، در تحريك سازنده‌ها نقش اساسي را برعهده داشت.
در سال91 نيز اثر اجراي طرح‌تفصيلي جديد در نيمه‌اول سال دوباره نمايان شد؛ طوري كه در 6ماه، معادل يك‌سال، عرضه جديد به بازار تزريق شد؛ اما در نيمه‌دوم سال التهاب بازارهاي موازي و همچنين نزديكي به انتخابات، سازنده‌ها را از اين نوع سرمايه‌گذاري بلندمدت واداشت.
در حال‌حاضر نيز تغيير مسير ساخت‌وساز و افزايش حجم تقاضا در بازار پروانه‌هاي ساختماني از يك‌سو منشا اقتصادي دارد و از سوي ديگر تجربه سال‌هاي انتخابات رياست‌جمهوري در طول 20 سال گذشته نيز، رونق ساختماني بعد از برگزاري انتخابات را تاييد مي‌كند.
در سال‌هاي 85 و 89 –سال‌هاي پس از انتخابات رياست‌جمهوري- ساخت‌وساز در تهران رشد قابل‌ملاحظه‌اي را تجربه كرد؛ طوري كه در سال85، عرضه جديد از رشد منفي 13 درصد سال84 به رشد مثبت 35 درصد رسيد و در سال89 نرخ رشد از منفي 43 درصد سال88 به مثبت 43 درصد تبديل شد.
تشريح وضعيت 6 ماه اول
روند ساخت‌وساز مسكن بعد از رکودی حداقل 9ماهه، در اواخر تابستان امسال جان دوباره گرفت.
طبق آمار صدور پروانه‌های ساختمانی شهرداری تهران نمودار رشد تعداد پروانه‌های ساختمانی در سطح شهر تهران که در سه‌ماهه ابتدایی سال جاری به شیبی صفر درجه رسیده بود، با شروع فصل تابستان رشد صعودی خود را با سرعتی اندک آغاز کرد و در ماه پایانی تابستان يعني شهريورماه به بالاترين سطح در مقايسه با يكسال قبل از آن رسيد.
براساس این آمار تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده در سطح شهر تهران در تیرماه بیش از پنج درصد نسبت به تیرماه سال گذشته رشد را تجربه کرده است. این رشد در مرداد ماه به بیش از 20 درصد در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته رسید و در نهایت ماه پایانی فصل تابستان با رشد 43 درصدی نسبت به شهریور ماه سال 91 بیشترین آمار ماهانه میزان ساخت وساز در نیمه اول سال جاری را از آن خود کرد.
برخی تحلیلگران بخش مسکن معتقدند کاهش جذابیت سرمایه‌گذاری در بازار ارز و سکه به دلیل برقراری ثبات نسبی در این بازار در تابستان سال‌جاری نسبت به تابستان سال گذشته و همچنين ایجاد چشم‌انداز مثبت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن سبب شده تا روند ساخت وساز قدری بهبود نسبی پیدا کند.
43 درصدی ساخت و ساز در بهار 91 که به دنبال اجرای طرح تفصیلی جدید در تهران شکل گرفته بود، شروع نوسانات صعودي بازار ارز و سکه در تابستان91 سبب شد تا بخش ساخت‌وساز با اقبال کمتری از سوی سرمایه‌گذاران مواجه شود. این روند نزولی رشد تا پایان سال گذشته همچنان ادامه داشت، تا اینکه در بهار سال جاری نمودار رشد ساخت‌وساز نسبت به سه ماهه ابتدایی سال 91 به صفر رسید و عملا حجم فعاليت‌‌هاي ساختماني در بهار92 بدون تغيير افزايشي يا كاهشي، عملكرد بهار سال قبل را تكرار كرد. با این وجود با آغاز فصل تابستان و کاهش تمایل سرمایه‌گذاران به بازار ارز و سکه بازار ساخت و ساز قدری رنگ و بوی رونق به خود گرفت.
براساس آمار سازمان نوسازی شهر تهران در 6 ماهه نخست سال جاری براي 104 هزار و 337 واحد مسکونی پروانه ساخت صادر شده که در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته (105 هزار و 78 واحد) هفت درصد کاهش داشته است. اگر چه روند ساخت‌وساز در 6 ماه نخست سال جاری نسبت به نیمه اول سال گذشته روندی نزولی داشته اما در سه ماه تابستان امسال نسبت به تابستان سال قبل به طور متوسط رشدی در حدود 20 درصد را ثبت کرده است.
در تیرماه سال جاری 16 هزار و 647 واحد مسکونی در پایتخت ساخته شده است که در مقایسه با تیرماه سال 91 بیش از چهار درصد رشد را ثبت کرده است.
در مرداد ماه نیز ساخت 16 هزار و 329  واحد مسکونی آغاز شد که نسبت به مدت مشابه سال گذشته 20 درصد افزایش داشته و در نهایت روند ساخت‌وساز در شهریور ماه اگرچه نسبت به دو ماه قبلش کاهش داشت، اما با رشد 43 درصدی نسبت به شهریور سال گذشته به 15 هزار و 174 واحد رسید.
واحدهای جدید در صدر
براساس آمار شهرداری تهران، از مجموع 104 هزار و 337 واحد مسکونی ساخته شده در نیمه اول سال جاری در سطح شهر تهران حدود 36 هزار واحد (معادل 34 درصد) در ازاي تخريب واحدهاي مسكوني، بايد جايگزين عرضه‌هاي از دست رفته شود.
نتيجه ركود در صنعت و ثبات قيمت در بازارها
روند صعودی ساخت‌وساز که از ابتدای فصل تابستان آغاز شده و در ماه پایانی این فصل به اوج رسید در شرایطی است که مجموع ساخت‌وساز‌ها در 6 ماهه نخست سال جاری تقریبا نسبتی برابر با 6 ماهه نخست سال 91 را داشته است.
تحلیلگران بازار مسکن معتقدند آنچه شرایط کنونی بخش ساخت وساز بازار مسکن را رقم زده و منجر به رشد ساخت‌وساز‌ها با وجود کاهش قیمت‌ها شده است از شرایط اقتصاد کلان نشات گرفته است. به گفته آنان رکود بخش‌های تولیدی اقتصاد کلان منجر به رشد تقاضای سرمایه‌گذاري در بخش مسکن شده و افزایش ساخت وساز‌ها را به وجود آورده است.
محمود جهانی تحلیلگر بازار مسکن با نگاهی به وضعیت کنونی ساخت وساز‌ها درباره علل افزایش روند ساخت‌وساز در فصل تابستان گفت: نکته مهمی که باید به آن توجه کرد ارتباط بخش مسکن با اقتصاد کلان است. در شرایط کنونی که اقتصاد کلان دوران رکود را تجربه می‌کند بخش مسکن به عنوان متعادل‌کننده بخش‌های مختلف اقتصادی نقش ایفا می‌کند.
او ادامه داد: این در حالی است که در دوره‌های رونق اقتصاد کلان که در نتیجه رشد تولید و سرمایه‌گذاری اتفاق می‌افتاد، بخش عمده‌ای از منابع به سوی بخش‌های مولد اقتصادی همچون کشاورزی و صنعت تغییر جهت می‌داد.
جهانی با اشاره‌ای به وضعیت رکود اقتصادی از سال گذشته تاکنون تصریح کرد: در دوره‌ای که میزان تولید در سایر بخش‌ها کاهش پیدا می‌کند و فضای کسب و کار در کشور محدود می‌شود منابعی که از سایر بخش‌های اقتصادی آزاد می‌شوند به سمت بخش مسکن سرازیر می‌شوند.
او اضافه کرد: در چنین شرایطی بخش تولید مسکن رونق می‌گیرد تا شرایط کلی اقتصاد کشور چندان دچار افت نشود.
به گفته جهانی، با وجود شرایط فعلی اقتصاد کلان که دچار رشد منفی 6/5 درصد شده است روند رو به توسعه و گسترش ساخت‌ و ساز در بخش مسکن موضوعی کاملا طبیعی است.
جهانی در پاسخ به این سوال که در این صورت، چرا در فصل بهار رشد ساخت و ساز با وجود منفی بودن رشد اقتصاد کلان شکل نگرفته بود؟ عنوان کرد: واکنش بازار به مسائل بیرونی بخش مسکن با تاخیر و تقدم همراه است. به همین دلیل است که ساخت و سازها هنوز در فصل بهار با رونق مواجه نشده بود.
مدیرکل پیشین دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی با اشاره به وضعیت رشد قیمت‌ها در ماه‌های پایانی سال گذشته اظهار کرد: اگر نگاهی به زمستان سال گذشته داشته باشیم، به یاد می‌آوریم زمستان سال گذشته قیمت‌ها در بخش مسکن با رشد ناشی از تقاضا مواجه شد. این رشد قیمت در ماه‌های اول سال جاری نیز ادامه داشت، به همین دلیل می‌توان گفت رشد قیمت‌ها در این بازه زمانی در رشد صدور پروانه‌ها بی‌تاثیر نبوده است.
او در پاسخ به این سوال که معمولا سازنده‌ها به محض مشاهده کاهش قیمت‌ها از بازار ساخت وساز خارج مي‌شوند، اما چرا در شرایط کنونی عکس این اتفاق افتاده است؛ یعنی با وجود کاهش قیمت‌ها در شهریور ماه سازنده‌ها به ساخت‌وساز روی آورده‌اند؟ گفت: موضوعی که رفتار سازنده‌ها را در بازار شکل می‌دهد فقط محدود به عوامل درونی بخش مسکن نیست، بلکه در واقع رفتارهای تولید‌کننده‌ها تابع عوامل بیرونی بخش مسکن نيز است.
او افزود: لذا تاثیرگذاری عوامل بیرونی بخش مسکن تناقض میان افزایش تقاضای ساخت‌وساز و کاهش قیمت مسکن را رفع می‌کند.
ادامه رونق در ساخت وساز
این کارشناس بازار مسکن در مورد چشم‌انداز ساخت‌وساز تا پایان سال نیز گفت: به نظر می‌رسد بازار مسکن در بخش تولید با رشد همراه باشد و روند صعودی ساخت‌وسازها همچنان ادامه پيدا كند، اما اینکه اندازه رشد تولید تا چه حدودی باشد و آیا این رشد به یک رکورد جديد ساخت وساز در مقايسه با دو سال گذشته تبدیل می‌شود یا خیر به شرایط اقتصادی و تصمیم‌گیری‌های کلان بستگی دارد. او تاکید کرد: در شرایط کنونی به نظر می‌رسد احتمال مثبت شدن نرخ رشد اقتصاد کلان قدری ضعیف شده است البته طبق اظهارات رییس کل بانک مرکزی احتمال به صفر رسیدن رشد اقتصادی محتمل‌تر خواهد بود.
جهانی ادامه داد: در این صورت رکود در شرایط کلی اقتصاد کشور ادامه‌دار می‌شود و زمینه رشد تولید در بخش مسکن بیشتر فراهم می‌شود و در نتیجه تقاضای سرمایه‌داری در این بازار افزایش پیدا می‌کند.

نظر بدهید: