«اصلاحات در بازار واسطه‌گری مسكن»
«اصلاحات در بازار واسطه‌گری مسكن»
«اصلاحات در بازار واسطه‌گری مسكن» در دستور كار دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي قرار گرفت.آخوندي چند هفته پيش از ورود به اين وزارتخانه، مطالعه‌اي در زمينه آسيب‌شناسي بازار دلالي مسكن انجام داده بود؛ به‌طوري‌كه نتيجه اين مطالعه به شناسايي 4 نقطه‌ضعف اساسي در اين بازار منجر شد. دغدغه‌هاي وزير و پیشنهادهای دفتر اقتصادی، امروز، در جلسه مشترك مسوولان و نمايندگان اين صنف، به بحث گذاشته مي‌شود. با اين حال، رییس اتحاديه مشاوران املاك تهران كه قرار است در اين جلسه شركت كند، ميگويد: تغيير شيوه دلالي مستلزم تغيير سه دسته قوانين بالاسری است.
دستور كار دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي: «اصلاحات در بازار واسطه‌گري ملك»
تدابير آخوندی برای بنگاه‌های مسكن
نشست مشترك مديران وزارتخانه با ریيس اتحاديه مشاوران‌املاك تهران امروز برگزار مي‌شود
آخوندي: مفهوم واقعي «واسطه‌گری» و «حراج در طول زمان» به‌عنوان پايه‌هاي‌اصلي اين بازار، رعايت نمي‌شود.
بخشي از نگاه انتقادي عباس آخوندي به بازار واسطه‌گري مسكن و همين‌طور نوع فعاليت مشاوران‌املاك كه حدود 4 ماه پيش‌از تشكيل كابينه يازدهم، در ذهن وزير فعلي راه‌وشهرسازي ترسيم شده بود، قرار است امروز در نشست مشترك مديركل دفتر اقتصاد مسكن و كارشناسان اين وزارتخانه با نمايندگاني از اتحاديه مشاوران املاك تهران از جمله ریيس اتحاديه، به بحث گذاشته شود تا در ميان انواع طرح‌ها و برنامه‌هايي كه وزير قصد دارد براي بازار مسكن اجرايي كند، لااقل يكي از اولويت‌ها، اصلاح شيوه رايج در بازار دلالان ملك باشد.
آخوندي ورود دولت به مقوله حق‌كميسيون مشاوران‌املاك– موضوعي كه دولت‌هاي قبلي مدام درگير آن مي‌شدند و با پرداختن به طرح‌هايي همچون افزايش يا كاهش نرخ پورسانت، از مابقي نواقص ريشه‌دوانده در اين حوزه غفلت مي‌كردند- را بي‌معنا و نابجا مي‌داند، اما در مقابل، به دنبال حرفه‌كردن اين بازار و پياده ساختن مفهوم واقعي «واسطه‌گري» در شغل دلالي مسكن است.
وزير راه‌وشهرسازي معتقد است: پايه‌هاي حرفه دلالي ملك در دنيا را دو موضوع «واسطه‌گری» و «حراج در طول‌زمان» تشكيل مي‌دهد و رعايت اين دو اصل است كه به اين بازار معنا مي‌بخشد.
وزير راه‌وشهرسازي با تاكيد بر اين اصول، در نظر دارد 4 برنامه مطابق تجربيات موفق كشورها در بازار واسطه‌گري مسكن، براي جامعه 117 هزار نفري مشاوران‌املاك طراحي كند.
اولين ايرادي كه آخوندي متوجه اين بازار مي‌داند، نمايندگي مشترك و همزمان خواسته خريدار و فروشنده توسط يك مشاور‌املاكي است.
به اعتقاد آخوندي، مطابق مفهوم اقتصادي حاكم بر بازار واسطه‌گري، بايد همه وظيفه بنگاه، نمايندگي طرف عرضه‌كننده (فروشنده يا موجر) باشد و واسطه‌گر بايد صرفا نماينده يك طرف حاضر در بازار باشد.
ايراد دومي كه آخوندي متوجه اين حوزه مي‌داند، دريافت حق‌كميسيون و دستمزد از دو طرف معامله است كه به گفته او، اين اقدام و نحوه كاركرد بنگاه‌ها مصداق بارز تعارض منافع محسوب مي‌شود. حال اينكه يك بنگاه واسطه‌گر بايد فقط منافع يك طرف را نمايندگي كند و فقط از عرضه‌كننده، هزينه دريافت كند.
وزير راه وشهرسازي در مطالعه‌اي كه اسفند سال گذشته درباره بازار واسطه‌گري ملك در ايران انجام داد - و همان زمان بخشي از نتايج آن اعلام شد- به اين نتيجه رسيده بود كه شرايط بازار حراج در بازار دلالي مسكن در ايران رعايت نمي‌شود. زماني كه بنگاه يك ملك را واسطه‌گري مي‌كند به نوعي يك حراجي ترتيب داده است. ضوابط اين بازار در همه جاي دنيا به اين صورت است كه به محض اعلام يك پيشنهاد از طرف يك خريدار براي ملك فروشي، فايل مربوطه از ادامه بازاريابي خارج مي‌شود و تا زماني كه متقاضي خريد، موافقت نهايي يا انصراف خود را اعلام نكرده، آن ملك در بازار عرضه نمي‌شود، اما در ايران يك ملك همزمان به چند نفر متقاضي خريد، عرضه مي‌شود.
ايراد چهارم مدنظر آخوندي نيز بي‌توجهي به مفهوم تكميلي واسطه‌گري مسكن است. وزير راه‌وشهرسازي معتقد است: «بنگاه‌هاي معاملات مسكن نوعي حراج در طول زمان را انجام مي‌دهند نه حراج در لحظه. مشاور املاكي در اين راستا بايد رابط واقعي بين خريدار و فروشنده يا مالك و مستاجر باشد به طوري كه رابطه متعاملين تا زمان امضاي قرارداد، بايد با هم قطع باشد، اما در اين بازار ديده مي‌شود كه دلال، دو طرف را در شرايطي كه هنوز توافق نهايي بين آنها از طريق واسطه‌گر اتفاق نيفتاده، براي به اصطلاح «نشست» يا مذاكره، به بنگاه دعوت مي‌كند. اين اقدام مغاير اصول است زیرا ممكن است يكي از دو طرف از طريق برهم خوردن تعادل‌نظر در ميز مذاكره تحت فشار قرار بگيرد و برخلاف ميل باطني‌اش تسليم خواسته طرف مقابل شود.»
پيش‌نيازهای حرفه قانونی و معتبر بنگاهداری مسكن
اين ديدگاه‌هاي وزير راه‌وشهرسازي قرار است امروز در جلسه مشترك مديركل دفتر اقتصاد مسكن با ریيس اتحاديه مشاوران‌املاك تهران به بحث گذاشته شود. علي چگيني مديركل دفتر اقتصادمسكن درباره اهدافي كه در نشست امروز قرار است پيگيري شود، گفت: حرفه بنگاهداري مسكن به عنوان يك حرفه قانوني معتبر و تاثيرگذار در بازار، مستلزم دارابودن حداقل سطحي از تحصيلات و مهارت‌ها است. با توجه به نقش انكارناپذير مشاوران املاك در بازار مسكن و تاثير تحليل‌هاي آنها به عنوان افراد معتمد و مطلع از قيمت املاك منطقه بر تصميم‌گيري‌هاي اقتصادي مردم، واضح است كه به كارگيري متدهاي جديد و تدوين الگوي مدون براي ساماندهي بنگاه‌ها به نفع بخش مسكن است.
علي چگيني تصريح كرد: به منظور اخذ مجوز تاسيس يك بنگاه معاملات ملكي داشتن حداقل سواد خواندن و نوشتن، كفايت مي‌كند در صورتي كه اين حرفه پيش‌نيازهايي دارد. وي افزود: به منظور افزايش اعتبار قراردادهاي منعقده در بنگاه‌هاي املاك و كاهش اختلافات حقوقي، حضور يك مشاور حقوقي در كنار مشاور امري ضروري است تا اين قراردادها همانند سند محضري با امضاي نماينده رسمي دولت اعتبار رسمي پيدا كند. مديركل دفتر اقتصاد مسكن، اصلاح و بروزرساني نقش بنگاه‌ها به گونه‌اي كه علاوه بر ايفاي نقش واسطه‌گري ملزم به ارائه خدمات حقوقي، مالياتي، مالي، ثبتي و... به متعاملين شوند، اتصال ضرايب حق‌كميسيون به رتبه مشاوران، ايجاد محدوديت در صدور مجوز بنگاه‌هاي جديد و همچنين فراهم کردن زيرساخت‌هاي لازم براي حضور مشاور‌املاك به طرفيت از فروشنده يا خريدار را از جمله برنامه‌ها و طرح‌هاي در دست بررسي عنوان كرد.
قانون نظام‌صنفي درباره مشاوران‌املاك چه ميگويد؟
ریيس اتحاديه مشاوران‌املاك: تابع قانون هستيم، برنامه‌ها نيازمند تغييرات قوانين است
حسام عقبايي ریيس اتحاديه مشاوران‌املاك تهران در پاسخ به پرسش در خصوص موضع اين صنف نسبت به طرح‌ها و برنامههاي وزارت راه‌وشهرسازي، گفت: شيوه كنوني واسطه‌گري مشاوران‌املاك برخاسته از مقررات سه نوع قانون بالاسري حاكم بر فعاليت بنگاه‌هاي مسكن است. مشاوران‌املاك در تنظيم انواع قراردادهايي كه قانون به آنها اجازه داده است همچون قراردادهاي بيع، اجاره، صلح و...، صلاحيت واسطه‌گري و دلالي بين طرفين را دارند و طبق قانون تجارت، قانون دلالي و قانون نظام صنفي، بايد بر دو طرف معامله دلالت كند و لذا اين تفسير از قوانين موجود برنمي‌آيد كه دلال ملك بايد نمايندگي يك طرف معامله را عهده‌دار باشد.
عقبايي افزود: مشاوران‌املاك بايد حقوق متعارف، قانوني و شرعي متعاملين را مدنظر بگيرند و با مساوات در نگارش قرارداد و حفظ حقوق متعاملين در جهت برقراري قرارداد منصفانه اقدام كنند. ریيس اتحاديه مشاوران‌املاك تهران تصريح كرد: رويكرد يكطرفه به دلالت دلال و قضيه بازاريابي، از قوانين فعلي و حتي قانون نظام امور صنفي كه ما تابع آن هستيم، برداشت نمي‌شود، به طوري كه در قانون براي ناديده‌گرفتن حقوق طرف مقابل، امكان برخورد با دلال پيش‌بيني شده است.
عقبايي در عين حال تاكيد كرد: برنامههاي مدنظر بايد از ديد كلان مورد بررسي قرار بگيرد و براي اجراي آنها لازم است قوانين بالادست تجديدنظر، اصلاح و بازنگري شود. وي همچنين با انتقاد از قانون نظام صنفي كه شرط صدور جواز كسب بنگاه را توان خواندن و نوشتن تعيين كرده است، گفت: حساسيت‌ها و ظرايف صنف مشاوران‌املاك نياز به تدوين قوانين خاص دارد، البته در حال‌حاضر در اتحاديه مشاوران‌املاك براي صدور پروانه جديد كسب يا حتي تمديد جوازهاي قديمي، آموزش ضمن خدمت به عنوان پيش‌نياز ورود به اين صنف تعيين شده و مشاوران‌املاك دوره‌هاي كوتاه‌مدت شامل حقوق مدني، حقوق ثبتي، مقررات نظام صنفي، امور مالي و فنون مذاكره را بايد سپري كنند. وي درباره بحث نرخ حق كميسيون مشاوران‌املاك نيز گفت: در حال حاضر اولويت‌هاي مهم‌تري براي كنترل بازار مسكن بايد مطرح باشد، اما اصولا خيلي‌ها مطرح مي‌كنند كه مشاور‌املاكي به‌خاطر رابطه پورسانت با قيمت، سعي مي‌كند ملك را با قيمت بالاتر عرضه كند. واقعيت اين‌طور نيست. يك بنگاه طبق عرف بازار، يك آپارتمان را مي‌تواند حداكثر 10 تا 20 درصد گران‌تر از نرخ منطقه، بفروشد. در اين حالت مابه‌التفاوت حق‌كميسيوني كه از محل اين گرانفروشي عايدش مي‌شود با توجه به متوسط قيمت مسكن حداكثر 100 هزار تومان است كه اصلا رقمي نيست.
