«پيش‌خريد آپارتمان‌های شمال‌شهر»
«پيش‌خريد آپارتمان‌های شمال‌شهر»
با گذشت بيش از يك ماه از روند كاهشي قيمت مسكن، اگرچه تقاضاي مصرفي هنوز در سطحي قابل‌انتظار وارد بازار نشده؛ اما به گفته دلالان، معاملات مربوط به پيش‌خريد در مقايسه با خريد واحد آماده، وضعيت بهتري به خود گرفته و آمادگي سازنده‌ها نيز براي پيش‌فروش نسبت به يك فصل گذشته، بيشتر شده است. كاهش قيمت البته پاي تقاضاي سرمايه‌اي –سوداگران- را به يكي دو بخش از بازار مسكن باز كرده، طوري كه اقدام اخير خريداران غيرمصرفي در حوزه «پيش‌خريد آپارتمان‌هاي شمال‌شهر» و همچنين «واحدهاي نيازمند بازسازي در سطح‌شهر»، فرصت خريد نوسازهاي آماده‌‌فروش را براي تقاضاي‌مصرفي محفوظ گذاشته است.
تقاضاي غيرمصرفي براي خريد آپارتمان فعال شد
سوداگري در دو بخش بازارمسكن
رقابت با خريداران‌مصرفي در «پيش‌فروش‌هاي شمال تهران» و «واحدهاي نيازمند بازسازي در مركز»
بازار «نوسازها» در اختيار كامل مصرف‌كننده‌ها
كاهش محسوس قيمت مسكن در تهران كه برخي منابع رسمي - همچون دفتر معاونت امور مسكن وزارت راه‌وشهرسازي- ميزان آن را تا 10 درصد طي 10 روز اول مهرماه عنوان مي‌كنند، اگر چه هنوز تقاضاي مصرفي را در سطحي قابل‌انتظار، به انجام معامله و خريد از بازار ترغيب نكرده، اما باعث رقابت بين معدود مصرف‌كننده‌ها و گروه موسوم به متقاضيان سرمايه‌اي (سوداگران) شده است.
در تهران بعد از كندشدن شيب صعودي منحني نرخ رشد قيمت مسكن از اواسط تابستان، در روزهاي اخير، متوسط قيمت آپارتمان‌هاي مسكوني معامله‌شده، بين 9 تا 10 درصد كاهش داشته است.
مشاوران‌املاك در مناطق مختلف تهران درباره تاثير بازگشت قيمت‌ها بر رفتار متقاضيان،اعلام كردند: معاملات مربوط به پيش‌خريد در مقايسه با خريد واحد آماده، در وضعيت بهتري قرار دارد و سازنده‌ها در مقايسه با فصل قبل، آمادگي بيشتري براي پيش‌فروش پيدا كردهاند.
همچنين گفته مي‌شود، در مناطق شمالي تهران، مشتري اين روزهاي آپارتمان‌هاي پيش‌فروشي را دلالاني تشكيل داده‌اند كه طبق گفته مشاوران‌املاك، درنظر دارند آماده‌شده اين واحدها را مترمربعي يك تا دو ميليون تومان بيشتر از نرخ پيش‌خريد، به بازار مصرف عرضه كنند.
با اين حال چشم‌اندازي كه كارشناسان براي مدت پايداري موج كاهشي قيمت در بازار مسكن ترسيم كردهاند، نشان مي‌دهد تا پايان سال جاري حفظ وضعيت موجود قابل انتظار است و در اين صورت، براي آن دسته از پيش‌فروش‌هايي كه زمان تحويل‌شان حداكثر پايان سال92 تعيين شده، بعيد است رشد قابل‌توجهي در ارزش روز آماده‌شده آنها به‌وجود بيايد.
مشاوران املاك در عين حال با تاكيد براينكه بازار پيش‌خريد آپارتمان در مركز و ساير نقاط تهران همچنان در اختيار مصرف‌كننده‌ها قرار دارد، از فعاليت سوداگران در بازار آپارتمان‌هاي سالخورده نيازمند تعمير نيز خبر مي‌دهند.
دلالان و سوداگران با خريد اين دسته از واحدهاي مسكوني و هزينه جزئي براي بازسازي و تغيير ظاهر آنها، واحدها را با قيمت بالاتر به مصرف‌كننده‌ها واگذار مي‌كنند.
مشاوران‌املاك در محله‌هايي از غرب و شرق تهران كه جزو بافت‌فرسوده نيستند، اما عمربناي مسكوني اين محله‌ها بالاي 30 سال ارزيابي مي‌شود، مي‌گويند: فعلا فقط دلالان حاضر به خريد اين واحدها هستند.
رفتار كنوني سوداگران مسكن در بخش‌هايي از بازار، اين فرصت را براي متقاضيان مصرفي در بازار واحدهاي نوساز آماده تحويل -كه به دليل ساخت‌وسازهاي سال‌هاي قبل تعدادشان زياد است- فراهم كرده تا به‌دور از فضاسازي كاذب، بتوانند باقدرت، اقدام به چانه‌زني براي تعديل قيمت‌پيشنهادي فروشند‌ه‌ها كنند.
بررسي‌ها نشان مي‌دهد، قدرت مالي بالاي تقاضاي سرمايه‌اي در مقايسه با توان متقاضيان مصرفي، بر سطح قيمت‌هاي فروش قسمت‌هايي از بازار كه اين تقاضا در آن فعال است، تاثير مي‌گذارد.
شواهدی در بازار پیش فروش واحدهای مسکونی وجود دارد که نشان می‌دهد میزان استقبال از این بخش از بازار مسکن در مناطق مختلف تهران یکسان نیست و حتی طبق گفته بنگاهداران املاک نوع و توان مالی متقاضیان برای واحدهای پیش فروش در هر منطقه هم متفاوت است.
برخی از مشاوران املاک براین باورند که پیش خریداران در بازار پیش فروش واحدهای مسکونی فقط دلالان هستند و به همین خاطر در این بخش از بازار مسکن معمولا رونق وجود دارد، اما از طرف دیگر عده‌ای از فعالان بازار پیش فروش واحدهای مسکونی اظهار می‌کنند که تنها خریدار واحدهای پیش فروش، مصرف کننده‌ها هستند زیرا دلالان، سرمایه شان را خرج واحدهای آماده تحویل می‌کنند تا هر لحظه که اوضاع را مناسب دیدند ملک شان را به نقدینگی تبدیل کنند به همین علت بازار پیش فروش همیشه از رونق برخوردار نیست.
مشاور املاکی در غرب تهران درباره وضعیت فعلی پیش فروش واحدهای مسکونی گفت: معمولا دلالان در بازار مسکن به دنبال پیش خرید این دسته از واحدهای مسکونی هستند چراکه آنها تصمیم دارند واحدی را متری یک تا دو میلیون تومان زیر قیمت خریداری کنند و بعد از گذشت چند ماه با سودی بيش از 50 تا 60 میلیون تومان(بسته به متراژ)، واحد پیش خریداری شده را به بازار فروش عرضه کنند.
وی درباره نحوه انتخاب واحدهای پیش فروش توسط دلالان تصریح کرد: دلالان هر واحدی با هر قیمتی را پیش خرید نمی‌کنند بلکه فقط واحدهایی را که به اصطلاح «به قیمت رسیده باشند» پیش‌خرید می‌کنند.
از سوی دیگر مشاور املاکی در مرکز تهران تاکید کرد: تنها پیش خریداران واحدهای مسکونی، مصرف کننده واقعی هستند و به نظر نمی‌رسد که دلالان ترجیح بدهند سرمایه خود را راکد نگه دارند.
وی در رابطه با این مساله افزود: دلالان معمولا واحدهایی را خریداری می‌کنند که سندشان آماده و در اختیار خودشان باشد تا هر زمان که اراده کردند بتوانند بفروشند.
نیاز به بازسازی مورد پسند دلالان
علاوه براین یکی از واسطه‌هاي بازار مسکن در شرق تهران عنوان کرد: معمولا اغلب دلالان واحدهایی را خریداری می‌کنند که با کمترین بازسازی بتوانند با بالاترین قیمت پیشنهادی آن را به مصرف کننده عرضه کنند و عده‌ای از دلالان واحدهایی را که از لحاظ قیمت فروش اکازیون هستند خریداری می‌کنند.
این فعال بازار مسکن خاطر نشان کرد: اگرچه بازار به دلیل رکود ادامه‌دار با افت قیمت مواجه شده است، اما پیش خریداران هنوز به بازار مراجعه نمی‌کنند تا بلکه قیمت‌ها بیشتر شکسته شود.
