علت رشد شدید قیمت زمین در تهران
علت رشد شدید قیمت زمین در تهران
تحلیل‌ها درباره جهش 5/2 برابری قیمت زمین حاکی است: 2 مجموعه عوامل شامل «رونق ساخت‌و‌سازهای مسکونی و کمبود زمین آماده» و «تسهیلات طرح تفصیلی تهران همچون تراکم اضافه و گسترش تجاری‌سازی» باعث شد ارزش املاک کلنگی رشد بی‌سابقه 160 درصد را طی بهار92 تجربه کند. در 8 سال اخیر متوسط رشد سالانه قیمت زمین در تهران 32 درصد بوده است. انبوه‌سازان در این باره می‌گویند: نیمه اول امسال عرضه قطعات آماده ساخت خیلی محدود شد و ناپایداری بازارهای موازی، مالکان زمین را از فروش این دارایی کم‌ریسک، منصرف کرد.
دلايل 2/5 برابر شدن قيمت زمين
ریيس انبوه‌سازان: ناپايداري يك‌سال اخير در بازارهايي همچون ارز باعث شد مالكان زمين به اعمال محدوديت شديد در عرضه روبياورند
كارشناسان: تراكم اضافي و رونق تجاري‌سازي به عنوان دو پديده ناشي‌از طرح‌تفصيلي جديد، رشد غيرطبيعي قيمت زمين را رقم زد
گزارش روز گذشته مركز آمار درباره صعود 5/2 برابري قيمت زمين در تهران، با سه دسته واكنش كاملا متفاوت، از طرف عوامل بازار مسكن روبه‌رو شده: سازندهها با تاييد اين جهش، حجم بالاي ساخت‌وساز و تشديد محدوديت در عرضه زمين آن هم به قيمت دلخواه مالك را ريشه جهش مي‌دانند و در مقابل، كارشناسان اقتصادي بر نقش پررنگ برخي مفاد در حال اجراي طرح تفصيلي‌جديد در شكل‌گيري تورم سه‌رقمي در بازار زمين تاكيد مي‌كنند.
در اين ميان، مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي با اطلاعي كه از نحوه محاسبه قيمت ملك توسط مركز آمار دارد، در اينكه متوسط ارزش زمين مسكوني در پايتخت اين مقدار افزايش پيدا كرده باشد، ترديدهايي را وارد مي‌داند.
آن‌طور كه مركز آمار ايران ديروز اعلام كرد، متوسط قيمت زمين و ملك كلنگي در شهر تهران طي بهار امسال با 160 درصد افزايش به مترمربعي 5 ميليون و 800 هزار تومان رسيد.
سابقه تاريخي افت و خيز قيمت زمين در پايتخت نشان مي‌دهد، اين ميزان نرخ رشد و همچنين نحوه صعود، در بازار زمين بي‌سابقه بوده است و به طور قطع عوامل تازه‌اي غير از كمبود هميشگي قطعات زمين آماده‌ساخت، در اين افزايش قيمت موثر بوده‌اند.
بررسي روند 8ساله نوسان قيمت زمين در تهران حكايت از رشد متوسط سالانه 32 درصدي در فاصله سالهاي 84 تا 91 دارد كه به اين ترتيب رشد 160 درصدي در اولين فصل سال92 به معني اوضاع غيرطبيعي در بازار زمين است.
«انبوه‌سازان و بسازوبفروش‌ها» به خاطر حضور موثر در بازار زمين طي دو سال اخير و خريد‌هاي مداومي كه با هدف تامين محل اجراي پروژه‌هاي جديد ساختماني، از اين بازار انجام داده‌اند، افزايش 160 درصدي قيمت ملك‌كلنگي در فصل بهار امسال را تاييد مي‌كنند و حتي نرخ رشد واقعي را در برخي مناطق تهران، خيلي بيشتر از رقم اعلام شده مي‌دانند.
واكنش مالكان زمين به ناپايداری ارز
ايرج رهبر ریيس انجمن انبوه‌سازان تهران در اين باره گفت: در دو سال اخير به واسطه رونق ساخت‌وساز در تهران، بيشترين رشد قيمت در مقايسه با آپارتمان و انواع ملك تجاري و مسكوني، نصيب بازار زمين شد.
رهبر درباره علت افزايش قيمت زمين تصريح كرد: در بازار زمين، موجودي قطعات آماده‌به‌ساخت خيلي محدود شده و دارندگان زمين خام در ماه‌هاي اخير نرخ عرضه را به شدت كاهش دادند، به خصوص در زمستان سال گذشته و بهار امسال ناپايداري قيمتي در بازارهايي همچون ارز و طلا، مالكان زمين‌هاي خام را واداشت دارايي مطمئن و كم‌ريسك خود را تا تثبيت اوضاع اقتصادي، نگه دارند و از فروش امتناع كنند.
ریيس انجمن انبوه‌سازان همچنين تاكيد كرد: از طرفي، مالكان ساختمان‌هاي شبه‌كلنگي كه اين روزها مشاركت با سازندهها را براي تخريب و نوسازي، در سطح گسترده‌اي شروع كرده‌اند، اگرچه تاحدودي نبود، زمين‌خام قابل ساخت در تهران را جبران كرده‌اند، اما سهم بالايي از بابت زمين در مشاركت مطالبه مي‌كنند؛ طوري كه نسبت مشاركت بين مالك و سازنده از 60درصد و 40درصد سالهاي اخير هم‌اكنون به 70درصد و 30درصد تغيير كرده است.
رهبر عامل سوم در رشد شديد قيمت زمين را عدم محدوديت در تعيين قيمت فروش واحدهاي مسكوني از سوي سازندهها دانست و گفت: انتقال بدون دردسر هزينه تامين زمين به قيمت تمام‌شده ساخت و در نتيجه افزايش قيمت فروش واحدها، تاحدودي سازندهها را تسليم خواسته مالكان زمين كرده است.
نقش طرح تفصيلی و رونق تجاري‌سازی
فارغ از تحليل سازندهها درباره علل وقوع تورم سه رقمي در بازار زمين و ملك كلنگي، كارشناسان حوزه اقتصاد مسكن با بيان اينكه اين پديده تقريبا از نيمه‌هاي سال 91 قابل پيش‌بيني بود، معتقدند: تسهيلات مربوط به تراكم و كاربري در طرح تفصيلي جديد تهران عامل اصلي در افزايش قيمت زمين محسوب مي‌شود.
محمود جهاني كارشناس و مديركل سابق دفتر اقتصاد مسكن در اين باره گفت: در ارتباط با قيمت زمين دو موضوع اساسي مطرح است. اول اينكه به طور كلي زمين در صف اول بورس‌بازي است و ميل سوداگري در بازار مسكن اول متوجه زمين مي‌شود؛ بنابراين نرخ رشد قيمت زمين همواره بالاتر از نرخ شد مسكن است. از طرف ديگر، تحولات اخير در قيمت زمين را بايد در طرح تفصيلي جديد تهران جست‌وجو كرد. از سال گذشته كه طرح تفصيلي جديد به اجرا درآمد و به طور ميانگين يك طبقه تراكم اضافي براي همه املاك شهر تهران در اين طرح ديده شد، شاهد هستيم كه بهره‌وري زمين افزايش پيدا كرده و مقررات جديد ساخت‌وساز يك مزيت براي زمين‌ها و املاك كلنگي محسوب مي‌شود. اين اتفاق باعث مطلوبيت نسبي زمين در مقايسه با قبل شده و به همين خاطر قيمت معاملاتي زمين نسبت به حالت طبيعي، رشد بيشتري پيدا كرده است.
جهاني افزود: در اين دوره، طول زمان افزايش قيمت زمين نسبت به دوره‌هاي قبل، از يك‌سال تا حداكثر يك‌سال‌ونيم، به حدود دوسال پياپي تغيير كرده است.
همچنين فردين يزداني تحليلگر بازار مسكن نيز افزايش بيش از 150 درصدي قيمت زمين در بهار امسال را پيامد طرح تفصيلي جديد و البته رونق بلندمرتبه‌سازي‌هاي تجاري در مناطق مختلف شهر عنوان كرد.
تعريف كاربري تجاري براي زمين‌هاي بزرگ و قيمت چندبرابري اين زمين‌ها در مقايسه با كاربري مسكوني، كشش قيمتي در بازار ملك كلنگي به وجود مي‌آورد و باعث سرايت بخشي از قيمت زمين تجاري به قيمت زمين‌هاي مسكوني مي‌شود.
افزايش 160درصدی، چگونه؟
مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي مي‌گويد: حجم معاملات زمين در برخي مناطق مختلف تهران به قدري ناچيز است كه گاهي اعمال قيمت اين معاملات در محاسبه متوسط نرخ زمين، باعث پايين آمدن دقت آماري در اعلام قيمت ميانگين مي‌شود. علي چگيني افزود: اطلاعاتي كه ما از نحوه انجام معاملات ماهانه و فصلي در بازار زمين در سامانه رهگيري معاملات مسكن داريم، نشان مي‌دهد حجم خريد و فروش‌ها در يك منطقه از تهران فوق‌العاده بالا و در منطقه‌اي ديگر خيلي ناچيز و به تعداد انگشتان دست است و نمي‌شود بدون درنظر گرفتن سهم وزني، نرخ ميانگين را محاسبه كرد؛ ضمن اينكه در يك فصل از سال، زمين‌هاي گران‌ترين محله يك منطقه معامله مي‌شود و در فصل مشابه سال بعد، معاملات در آن منطقه به زمين‌هاي ارزان‌ترين محله اختصاص پيدا مي‌كند در اين حالت، مقايسه فصلي ميانگين قيمت در آن منطقه و در نتيجه محاسبه نرخ رشد قيمت، به معني انعكاس شرايط واقعي بازار زمين نيست. چگيني در ادامه تصريح كرد: در مكاتبه‌اي با مركز آمار ايران، درخواست خواهيم كرد طريقه محاسبه ميانگين قيمت زمين در تهران طي بهار امسال را اعلام كنند تا اگر اين اتفاقات، در محاسبه آنها لحاظ شده باشد، براي دوره‌هاي بعد، بازنگري‌هايي اعمال شود.
