تسهيلات تشويقی به سازنده‌ها برای نوسازی در بافت فرسوده
تسهيلات تشويقی به سازنده‌ها برای نوسازی در بافت فرسوده
دامنه مشوقهاي ريالي براي ساخت‌وساز در نقاط فرسوده و كلنگي شهر تهران براساس طرح‌هاي از پيش مطالعه‌شده اعضاي جديد شوراي‌شهر، قرار است با شيوه متفاوت افزايش پيدا كند.
در حال حاضر آنچه از طرف شهرداري در قالب تسهيلات تشويقي به سازنده‌ها و بسازوبفروش‌هاي فعال در بافت‌فرسوده تعلق مي‌گيرد، عبارت است از: تخفيف 100درصدي در هزينه عوارض ساخت‌و‌تراكم و همچنين ارائه مجوز يك‌طبقه اضافه در اين مناطق كه طبق آمار حجم نوسازي طي يك‌سال گذشته، ظاهرا جذابیت اين تسهيلات با توجه به افت ميزان سرمايه‌گذاري سازنده‌ها در بافت‌فرسوده، كاهش پيدا كرده است.
هر چند مشوقهاي موجود براي نوسازي، هزينه ساخت را كاهش مي‌دهد، اما سود قابل‌توجهي كه هم‌اكنون سازنده‌ها در مناطق شمالي شهر تهران از فروش يك واحدمسكوني تازه‌ساز كسب مي‌كنند در مقابل فاصله كم بين قيمت تمام‌شده و قيمت فروش يك واحد نوسازي‌شده در جنوب شهر، ارزش‌اقتصادي اين مشوق‌ها را پايين آورده است. به همين منظور، يك عضو جديد كميسيون عمران شوراي‌شهر، در نظر دارد بین سرمايه‌گذاري در شمال تهران و نوسازي در جنوب، يك نوع ارتباط مالي براي شخص سرمايه‌گذار به وجود بياورد تا به ازای درصدي مشخص از ساخت‌وساز در مناطق مرغوب تهران، در بافت‌فرسوده نيز نوسازي صورت بگيرد. اقبال شاكري در اين باره گفت: شهرداري‌تهران در صورت تصويب طرح مدنظر، به سازنده‌هايي كه بخشي از سرمايه گذاري شان را به بافت‌فرسوده اختصاص دهند، تسهيلاتي را به پروژه‌هاي آتي اين افراد خواهد داد و اين مدل باعث انتقال سرمايه‌‌هاي متمركز شمال‌شهر به سمت نقاط فرسوده مي‌شود.متن گفت‌وگو با اقبال شاكري را در زير بخوانيد:
رشد ناموزون اجاره بها و کاهش توان متقاضیان در خرید مسکن وضعیت کنونی بازار مسکن را در شهر تهران از چندین جنبه نابسامان کرده است. آیا شورای شهر چهارم با تركيب جديد در كميسيون عمران و کمیسیون شهرسازی شورا برنامه‌ای برای سر و سامان دادن به وضعیت بازار مسکن پیش‌بینی کرده است؟
یکی از نواقص اصلی این بازار مفقود شدن عامل اصلی نظارت بر چرخه ساخت‌وساز است. نظارت از طریق مقررات ملی ساختمان نیازمند همکاری و پیوستگی بین وزارت راه و شهرسازی، شهرداری و سایر سازمان‌های مرتبط است که به نظر می‌رسد در این حوزه برای پیاده‌سازی قانون مقررات ملی ساختمان در چرخه مسوولیت‌ها، ابهامات سنگینی وجود دارد. البته اگر به عامل سر در گمی در بحث نظارت عامل سودآوری مسکن را هم اضافه کنیم کار پیچیده‌تر خواهد شد.
در بحث نظارت از سال گذشته تاکنون شهرداری تهران با تدوین و تصویب طرح تفصیلی جدید اقداماتی انجام داده است. آیا اجرای این طرح به بحث نظارت در بخش شهرسازی و معماری کمک نمی‌کند؟
در بخش شهرسازی و معماری طرح تفصیلی جدید تصویب و اجرایی شده است که به نظر می‌رسد زیرساخت معماری و قانونی مناسبی دارد. اما این تصویب و اجرای آن به تنهایی کافی نیست. بلکه یکی از کارهایی که شهرداری باید با همکاری شورای شهر تهران انجام دهد این است که مطمئن شود که اگر طرح تفصیلی در حال اجرا به اصلاح و بهبود نیاز دارد به موقع آن را انجام دهد. علاوه بر این می‌تواند نظام هوشمندی را برای ثبت آنی تخلفات طراحی کند تا اگر در اجرای طرح در هر نقطه از شهر تخلفی روی داد سامانه ثبت تخلف آن را ثبت و مسوولان به آن رسیدگی کنند.
یعنی حضور کمیسیون ماده 100 به تنهایی برای رسیدگی به تخلفات کافی نیست؟
کار کمیسیون ماده 100 فقط رسیدگی به تخلفات نیست. ضمن آنکه نمی‌تواند تخلفات را به صورت آنی و قبل از اتمام پروژه ثبت کند.
به عنوان مثال برای نظارت بیشتر باید تخلف یک پلاک در زمان ساخت وساز آن مشخص شود نه اینکه بعد از ساخت آن پلاک را بررسی کنیم که چند درصد جریمه برای آن باید محاسبه شود.
به همین دلیل به سیستمی نیاز داریم که اولا انحراف از برنامه را به سریع ترین شکل ممکن ثبت کند البته این کار نیازمند اتوماسیون و سیستم هوشمند است که در لحظه بتوان آن تخلف را ثبت و به موقع به دست مسوولان در بخش‌های مختلف شهرداری و شورای شهر برسد. ثانیا با طراحی این سیستم بتوانیم نظارت بر اجرای طرح تفصيلي را به گونه‌ای ساماندهی کنیم که با وجود آن دیگر نظارت بر حسب ارجاع کار و پرونده نباشد بلکه بر حسب پایش و مانیتورینگ دائمی اعمال شود. این در حالی است که در حال حاضر تا زمانی که تخلفی گزارش داده نشود، بعید می‌دانم که مسوولان مربوطه، ميزان تخلفات ساختماني و درصد انحراف از طرح را پایش کنند.
به کمبود نظارت بر بخش اجرایی طرح تفصیلی اشاره كرديد. بعد از ابلاغ و اجرای طرح تفصیلی مسوولان طرح تفصیلی عنوان کردند پس از این دیگر امکان خرید و فروش تراکم وجود ندارد. این در حالی است که در حال حاضر بحث داغ تراکم هنوز هم در بين بسازوبفروش‌ها به عنوان ابزار محرك ساخت‌وساز رونق دارد. آیا برای جلوگیری از خرید و فروش تراکم در بازارهای غیررسمی برنامه‌اي در شوراي‌شهر داريد؟
این مورد از جمله موضوعاتی است که باید به آن رسیدگی شود و قانون و مقررات محكمي براي آن اتخاذ شود که صدور مجوز ساخت و تراکم به گونه‌ای متعادل و منطبق با نظام طرح تفصیلی دیده شود. جدا از خرید و فروش تراکم صدور مجوزهای بلندمرتبه در نقاطی نامناسب از شهر نیز از جمله مواردی است که در آینده‌ای نزدیک شهر را با مشکل مواجه خواهد کرد؛ چرا که برخی از بلندمرتبه سازی‌هاي کنونی در معابر نامتناسب ساخته می‌شود و در صورت وقوع یک حادثه طبیعی مانند زلزله دسترسی به این معابر با توجه به عدم تناسب بين عرض معبر و بلندی ساختمان تخریب شده امکان پذیر نخواهد بود.
بنابراین یکی دیگر از مکانیزم‌هایی که باید در دستور کار اولیه کمیسیون شهرسازی و معماری شهرداری تهران قرار گیرد این است که در طرح تفصیلی پیوست‌های مدیریت بحران اضافه شود و باید در مورد آن با سختگیری بیشتری رفتار کرد. در این خصوص هم توافقاتی انجام داده ایم .
برای تحریک نوسازی در بافت فرسوده چه برنامه‌ای در نظر دارید؟ آیا گمان می‌کنید ادامه سیاست‌هایی همچون فروش متری مسکن كه سه سال پيش در شهرداري‌تهران اجرا شد موثر خواهد بود؟
در نظر داریم طرح‌های جدیدی را برای این بخش تدوین کنیم برای این امر هم با سازمان نوسازی صحبت شده است. به نظر می‌رسد باید بررسی کاملا کارشناسی روی بافت فرسوده انجام شود تا اتفاقاتی که برای طرح‌های قبلی نوسازی بافت مثل طرح فروش متری مسکن افتاد، تکرار نشود. پیش از اجرای طرح‌های جدید نیز باید به دو نکته توجه کنیم. ابتدا توجه به بافت فرهنگی، اجتماعی و زیستی مناطق فرسوده تهران است. نکته دوم نیز درگیر کردن منافع خود مالکان در اجرای طرح‌های سرمایه‌گذاری و نظارت بر اجرای طرح‌ها است. چون در گذشته برای اجرای طرح‌های نوسازی با انجام هزینه‌های زیاد زمین‌هایی را تملك کردیم که منجر به اجرای پروژه نشد، بلکه به محلی برای بزه‌های اجتماعی تبدیل شد یا چون طرحی کلان برای نوسازي زمين‌هاي تملك‌شده دیده نشده بود، نوسازي بازدهي زيادي نداشت. البته به نظر می‌رسد سازمان نوسازی هم متوجه این نکته شده است.
اجرای پروژه‌هایی با این ویژگی وسعت زیادی دارند. آیا شهرداری تهران به تنهایی از عهده اجرای آنها بر خواهد آمد؟
باید این موضوع را پذیرفت که به دلیل وسعت بافت فرسوده همه این موارد از دست شهرداری تهران بر نمی‌آید. در این مورد پیشنهاد می‌شود مناطق برخوردار و مرفه را که تمایل سرمایه‌گذاری در آنجا بالا است به نحوی با مناطقی که بافت‌های فرسوده سنگین دارند، درگیر کنیم.
به این شکل که برای شرکت‌هایی که در مناطق فرسوده همزمان با مناطق برخوردار پروژه‌ای را اجرایی می‌کنند امتیازات ویژه برای پروژه‌های آتی در نظر بگیریم تا انگیزه سرمایه‌گذاری در بافت نیز ایجاد شود. وگرنه باز مناطق برخوردار از امکانات گسترده تری برخوردار می‌شوند و مناطق دارای بافت فرسوده از تحقق اهداف خود باز می‌مانند. مشابه این طرح در بخش‌های دیگری مثل نیرو، مخابرات و راه نیز اجرایی شده است و پروژه‌ها را به صورت ترکیبی کار می‌کردند.
