«مدت اجاره واحدهای مسكونی در جهت حمايت از حقوق مستاجران»
«مدت اجاره واحدهای مسكونی در جهت حمايت از حقوق مستاجران»
مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي، مراحل مورد نياز براي تصويب و اجراي بند 11 از فصل سوم برنامه‌هايي را كه عباس آخوندي با ارائه آن به مجلس توانست براي ورود به اين وزارتخانه راي اعتماد بگيرد، تشريح كرد.
علي چگيني درباره اين قسمت از برنامه وزير راه‌وشهرسازي كه شامل «تطويل مدت اجاره واحدهاي مسكوني در جهت حمايت از حقوق مستاجران» است و هم‌اكنون تحت عنوان طرح «تطويل مدت قرارداد اجاره مسكن» وارد مدار تصويب شده است، گفت: براي آنكه مهلت اجاره‌نامه‌ها از حالت كنوني يكساله به دوسال يا بيشتر تغيير كند، شرايطي لازم و مورد نياز است؛ از جمله اينكه بستر اقتصاد كلان كشور بايد از طريق كنترل نرخ تورم، قدرت پيش‌بيني درآمدوهزينه را به مالكان آپارتمان‌هاي اجاره‌اي و همين‌طور سرمايه‌گذاران بازار اجاره بدهد و از سوي ديگر بايد يك‌سري مشوق‌هاي پولي‌ومالي با استفاده از تصويب قوانين جديد مالياتي، براي فعالان اين بازار فراهم شود تا برآيند شرايط و مقررات، منجر شود به اينكه آپارتمان‌هاي اجاره‌اي به شكل بلندمدت تحويل مستاجران شود.
شروطي كه براي اجراي اين طرح به عنوان يكي از دو طرح اصلي آخوندي براي بازار اجاره، از سوي مقام اقتصادي وزارت راه و شهرسازي مطرح شده، نشان مي‌دهد: اين وزارتخانه اگرچه اختيار لازم براي وضع هر نوع مقررات با كاربري تعادل‌بخشي به اجاره‌بهاي مسكن را دارد، اما ابزار كافي براي تصويب آنها را ندارد به طوري‌كه اگر قرار باشد اجاره‌بها از طريق طولاني شدن مدت اجاره، مورد محافظت از تورم سالانه واقع شود، به جز وزارت راه‌وشهرسازي، بايد وزارت اقتصاد و بانك‌مركزي نيز شرايط مورد‌نياز را ايجاد كنند.
همچنين باتوجه به موضع‌گيري سه‌شنبه‌شب ریيس اتحاديه كشوري مشاوران‌املاك در مقابل طرح دوساله شدن قراردادهاي اجاره، وزارتخانه سومي هم به ليست دستگاه‌هاي دولتي هماهنگ‌كننده، بايد اضافه شود.
مصطفي‌قلي خسروي در گفت‌وگوي ويژه خبري سهشنبه شب در حضور مديركل برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن، از مخالفت مالكان آپارتمان‌هاي اجاره‌اي با تغيير مدت اجاره خبر داد و با تاكيد براينكه، رعايت شرع اسلام در حوزه احترام به مالكيت افراد، از قانون مصوب دولت و مجلس واجب‌تر است، شيپور غيرقابل اجرا بودن اين طرح را در بازار به صدا درآورد.
هر چند آنچه آخوندي در قالب اين طرح براي بازار اجاره تدارك ديده است، اصلا «اجباري» نيست و كاملا قرار است «اختياري» باشد، اما اين‌طور موضع‌گيري از طرف واسطه‌هاي بازار، مي‌طلبد وزارت صنعت، معدن و تجارت نيز به جمع دو وزارتخانه ديگر براي تصويب و اجراي پيش‌نيازهاي طرح مذكور، اضافه شود.
نرخ جابه‌جايي، كمتر؛ ثبات در بازار، بيشتر
علي چگيني مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي سهشنبه شب در گفت‌وگوي ويژه خبري، در تشريح جزئيات طرح طولاني‌كردن مدت اجاره‌نامه آپارتمان اعلام كرد: بلندمدت شدن اعتبار قراردادهاي اجاره منافعي هم براي مالك و هم براي مستاجر دارد، اما شرايطي را مي‌طلبد كه بايد فراهم شود. شرط لازم، فراهم شدن بستر اقتصاد كلان است تا نرخ تورم كنترل شود و نگراني مالكان از افزايش هزينه‌هاي زندگي در فاصله يكسال برطرف شود در غيراين‌صورت، مالك چون نمي‌داند بعد از يك سال، تورم چه مقدار افزايش پيدا مي‌كند، حاضر نمي‌شود نرخ اجاره را براي بيش‌از يكسال تعيين كند.
چگيني تصريح كرد: شرط دوم، مشوق‌‌هايي در حوزه‌هاي پولي و مالي است. بايد براي اين قسمت، مقررات مناسب مالياتي تدوين شود و براي موجراني كه آپارتمان‌هايشان را به صورت بلندمدت اجاره مي‌دهند، تشويقي‌هايي از بابت معافيت مالياتي يا تخفيف در يك‌سري از هزينه خدمات زيربنايي اعمال شود تا در نهايت ذهنيت مالك و مستاجر به سمت اين موضوع سوق پيدا كند.
مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن با بيان اينكه اغلب مستاجران طالب اجاره بلندمدت هستند و حتي مالكان هم اين شيوه اجاره‌داري را مي‌پسندند، گفت: هر چقدر نرخ جابه‌جايي در بازار اجاره از طريق افزايش مدت اعتبار اجاره‌نامه‌ها، كمتر شود، مسير ثبات اجاره‌بها هموارتر خواهد شد ضمن اينكه، نقل‌وانتقال كمتر هزينه‌هاي جانبي اجاره‌نشين‌ها را نيز كاهش مي‌دهد.
فساد ديگري به‌وجود مي‌آيد
گفته‌هاي مقام اقتصادي وزارت راه‌وشهرسازي در برنامه گفت‌وگوي ويژه خبري باعث شد مصطفي‌قلي خسروي، ریيس اتحاديه مشاوران‌املاك صبحت‌هاي طرف مقابل را قطع كند و سوابق نگفته از طرح اجاره دوساله را اعلام عمومي كند.
خسروي در اين باره گفت: اين طرح قبلا هم صحبت از اجرايش بود، يك روز آقاي صومعلو ما را صدا زدند و گفتند برويد اجاره‌نامه‌ها را دوساله تنظيم كنيد. اما مساله اصلي، شرع است. در شرع اسلام مالكيت محترم شناخته شده؛ بنابراین دخالت در تصميمي كه موجر مي‌خواهد براي نحوه اجاره ملكش بگيرد، مشكل شرعي دارد.
ریيس اتحاديه املاك افزود: دولت دو سال پيش براي ميزان افزايش اجاره‌بها سقف تعزيراتي 7 تا 9 درصد را تعيين كرد ولي اجرا نشد، سال گذشته آمد سقف 13 تا 15 درصد را تعيين كرد، اما باز هم اجرايي نشد. با اجراي طرح تعزيرات، فساد ديگري در بازار به‌وجود آمد چون مستاجراني كه علاقه‌مند به يك واحدمسكوني بودند و تمايل داشتند با نرخ مدنظر موجر كه بيشتر از نرخ تعزيرات بود، قرارداد امضا كنند، مجبور مي‌شدند با دادن زيرميزي به دلال به‌گونه‌اي نرخ تعزيرات را دور بزنند. بنابراین الان هم اگر بخواهيم طرحي بريزيم براي موجران، قطعا اگر راضي نباشند، قابل اجرا نيست و فساد مي‌آورد. از نظر ما شرع برتر است از قانون.
خسروي همچنين در پاسخ به چگيني كه از رضايت مالكان براي تغيير مدت قراردادهاي اجاره گفته بود، تاكيد كرد: بررسي‌هاي ما در بنگاه‌هاي املاك نشان مي‌دهد مالكان از اين طرح راضي نيستند، مالكان هستند كه به ما خط مي‌دهند چگونه و با چه نرخي براي ملكشان مستاجر پيدا كنيم. در حال حاضر مالكان آپارتمان‌هاي اجاره‌اي موافق قراردادهاي يكساله هستند و مي‌گويند، اگر در پايان سال از مستاجر راضي بوديم، آن را تمديد مي‌كنيم؛ بنابراین تحت هيچ شرايطي نمي‌توانيم اين مدل را در بازار اجرا كنيم.
قصد دخالت در حوزه مالكيت نداريم
علي چگيني در مقابل موضع‌گيري ریيس اتحاديه املاك، با تاكيد بر اينكه دولت قصد دخالت در حوزه مالكيت شخصي موجران را ندارد، بلكه مي‌خواهد از ابزارهاي اقتصادي درست استفاده كند، اعلام كرد: اين طرح اجباري ايجاد نمي‌كند بلكه اختياري است. با اجراي مشوق‌هاي مالياتي و پولي براي موجراني كه اجاره‌نامه‌هاي دوساله يا بيشتر امضا مي‌كنند، مالكان به اين سمت كشيده خواهند شد و خيالشان از بابت طول زمان اجاره آپارتمان خود آسوده مي‌شود و مي‌توانند روي درآمد حاصل از اجاره‌داري بدون دغدغه پيداكردن مستاجر سر يكسال، حساب كنند. البته اجاره دوساله قطعا همه مالكان و مستاجران را شامل نمي‌شود، چرا كه گروهي از اجاره‌نشين‌ها به دلايل شغلي يا شخصي، نمي‌توانند بيش از يكسال در يك محل يا شهر اقامت كنند.
چگيني درباره سابقه ناموفق اجراي طرح اجاره دوساله در سال‌هاي اخير نيز گفت: علت اينكه دو سال پيش پيشنهاد وزارت مسكن وقت براي طولاني‌شدن مدت قراردادهاي اجاره، به بار ننشست، فراهم نبودن بستر قانوني و اقتصادي بود.
وي همچنين با اشاره به اينكه مالكان آپارتمان‌هاي اجاره‌اي همواره بازدهي اقتصادي فعاليت در اين بازار را براي خود مي‌سنجند، گفت: زماني كه تورم دو رقمي داريم نبايد انتظار رشد يك رقمي اجاره‌بها را داشته باشيم، اما اگر تورم مهار شود، علاوه بر موجران خرد، نهادهاي بزرگ اجاره‌داري هم وارد بازار مي‌شوند و آن وقت يك شركت يا شخص به جاي اجاره يك واحد، 100 واحد مسكوني اجاره مي‌دهد.
اجاره 2ساله، پورسانت 2برابر
در برنامه‌اي كه به مناظره بين نماينده صنف دلالان مسكن و نماينده دولت تبديل شده بود، بعد از آنكه نماينده دولت از اختياري بودن تنظيم اجاره‌نامه دوساله توسط موجر، سخن گفت و در واقع تنها ايراد مدنظر ریيس اتحاديه املاك را برطرف كرد، ریيس اتحاديه املاك گفت: اگر اعتبار معاملات اجاره از يكسال به دوسال افزايش يابد، مشاوران‌املاك هم حق‌كميسيون خود را دوبرابر مي‌كنند.
در مقررات بنگاه‌ها تجديدنظر مي‌كنيم
مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي در برابر گفته‌هاي خسروي، از تجديدنظر بر ضوابط و مقررات حاكم بر بنگاه‌هاي املاك خبر داد و گفت: در همه كشورها، مشاوران املاك از يك طرف معامله يعني از فروشنده و موجر، حق‌كميسيون دريافت مي‌كنند، اما در كشور ما، حق‌كميسيون از دو طرف معامله گرفته مي‌شود و اين نحوه بازاريابي تعارض منافع ايجاد مي‌كند.
چگيني همچنين درباره نحوه معافيت مالياتي براي آپارتمان‌هايي كه دوساله اجاره مي‌روند، نيز افزود: در نظر داريم با هماهنگي وزارت اقتصاد، به گونه‌اي معافيت مالياتي ايجاد كنيم كه براي اجاره‌نامه‌هاي دوساله، نرخ ماليات يك چهارم تا يك‌‌دوم و براي اجاره‌نامه‌هاي سه‌ساله تا يك‌هشتم محاسبه و گرفته شود.
وي تصريح كرد: درآمد مالياتي دولت از محل اجاره‌داري مبلغ قابل توجهي نيست كه بخواهد به واسطه اعمال معافيت، كاهش شديد پيدا كند.
پيگيری خانه‌های خالی
چگيني همچنين با اشاره به اينكه در دوسال و نيم گذشته، براي ساخت 600 هزار واحدمسكوني در تهران پروانه ساخت صادر شده است، گفت: از يك منظر، اين حجم ساخت‌وساز خوب است، اما از منظر ديگر، اين واحدها چون بار اضافي به ظرفيت شهر ايجاد مي‌كنند، بخشي از آنها خالي از سكنه نگهداري مي‌شوند و براي اين موضوع، وزارتخانه درصدد است پيش‌نويس لايحه مالياتي كه دو سال پيش به هيات‌دولت ارسال شد را پيگيري كند تا مالياتي كه براي خانه‌هاي خالي در اين لايحه پيشنهاد شده است، هرچه سريع‌تر به تصويب برسد.
تاكيد دو طرف بر نظر منفی سازمان مالياتی
در گفت‌وگوي ويژه خبري سهشنبه شب، هم مديركل دفتر برنامه‌ريزي مسكن و هم ریيس اتحاديه املاك از مخالفت سازمان امور مالياتي در اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي خبر دادند.
چگيني در اين باره گفت: وزارت اقتصاد و سازمان مالياتي مي‌گويد شناسايي خانه‌هاي خالي سخت است.
خسروي هم تاكيد كرد: سازمان مي‌گويد ابزار مالياتي ما هنوز ساز و كار محكمی ندارد و هزينه شناسايي خانه‌هاي خالي و گرفتن ماليات از آنها زيادتر از درآمد حاصل از اين اقدام است.
