وضعیت بازار اجاره نشین ها در فصل تابستان
وضعیت بازار اجاره نشین ها در فصل تابستان
مرکز آمار به فاصله یک هفته، دو گزارش کاملا متفاوت درباره اجاره‌بهای مسکن سال 91 اعلام کرده، طوری که اگر قرار باشد برای اطلاع از نادرستی یکی از این نرخ‌ها، گزارش بانک مرکزی به عنوان نرخ سوم مرجع بشود در این صورت دامنه اختلاف در نرخ‌های رسمی با بروز سه نرخ متفاوت از رشد اجارهبها، بیشتر می‌شود. مرکز آمار نرخ رشد شاخص اجاره‌بهای مسکن در سال 91 را 17 درصد و نرخ رشد میانگین اجارهبها را 31 درصد اعلام کرده، اما بانک مرکزی معتقد است، شاخص اجارهبها پارسال حداکثر 6/12 درصد رشد کرده است. آیا اختلاف‌ها به روش‌های آمارگیری مربوط می‌شود؟
دو نهاد معتبر آماري در كشور سه تصوير كاملا متفاوت از بازار مسكن ارائه كردند
3 نرخ‌رسمي از رشد اجارهبها
مركز آمار (اطلاعات 16 شهريور): پارسال نرخ اجارهبها در كل‌كشور 31 درصد رشد كرد
بانك‌مركزي (اطلاعات مرداد92): پارسال شاخص اجارهبها در كل‌كشور 6/12 درصد افزايش يافت
مركز آمار (اطلاعات ديروز): در سال91 شاخص كشوري اجارهبها 17درصد زياد شد
در بازار اجاره‌نشين‌ها، همه عوامل دست‌به‌دست به هم داده‌اند تا زمان براي رسيدگي به اوضاع متورم نرخ‌هاي اجاره براي مدت نامعلوم به تاخير بيفتد.
غفلت مسوولان دولتي در سال‌هاي اخير از برنامه‌ريزي مستقيم براي بازار اجاره مسكن و تصور غلط آنها مبني بر پاسخگويي به نياز مستاجران از طريق ساخت مسكن‌ملكي از يك‌سو و تامل دولتمردان جديد در مواجهه با معماي اجارهبها از سوي‌ديگر، اگر چه اميدها به گشايش گره موجود در اين بازار را كمرنگ كرده اما با اتفاق تازه‌اي كه در حوزه پايش بازار اخيرا رخ داده است، به نظر مي‌رسد مهار اجارهبها به اين زودي غيرممكن خواهد بود.
آنچه ميزان احتمال گشايش را فوق‌العاده پايين آورده، به نتيجه‌گيري‌هاي مركز آمار ايران درباره ميزان رشد اجاره‌بهاي مسكن در بازه يكساله برمي‌گردد. اين مركز به فاصله يك هفته، دو گزارش حاوي دو نرخ رشد كاملا متفاوت و فاصله‌دار از هم درمورد اجاره‌بهاي سال91 منتشر كرده است، طوري كه اگر عوامل بازار بخواهند براي اطلاع از نادرستي يكي از اين دو نرخ رشد، گزارش بانك‌مركزي را به عنوان گزارش سوم، مرجع قرار دهند، در اين‌صورت فاز اختلال در نرخ‌هاي رسمي با بروز سه نرخ متضاد از رشد اجارهبها، بيشتر مي‌شود!
مركز آمار روزگذشته با انتشار آخرين وضعيت شاخص بهاي كالا و خدمات در كل‌كشور (مناطق شهري)، نرخ رشد شاخص اجاره‌بهاي مسكن در يكسال 91 را 17 درصد و نرخ تورم همان سال را 1/32 درصد اعلام كرده كه با مقايسه اين دو نرخ (تورم و اجارهبها) و همچنين مقايسه با وضع واقعي بازار اجاره كه در طول سال گذشته بر اجاره‌نشين‌ها گذشته است، باور اينكه پارسال اجارهبها نصف نرخ تورم افزايش پيدا كرده باشد، سخت و غيرممكن مي‌شود.
اعتماد به رشد 17درصدي شاخص اجارهبها در سال91 زماني شكننده‌تر مي‌شود كه آرشيو اطلاعات رسمي مركز آمار ايران در چندماه گذشته نيز مورد استناد قرار بگيرد.
مركز آمار پيش‌تر (در تاريخ 16 شهريور سال92) با اعلام ميانگين اجاره‌بهاي مسكن در مناطق‌شهري كل‌كشور، از افزايش 31 درصدي نرخ اجاره در يكسال91 خبر داده بود.
اين نرخ نيز تاحدودي غيرطبيعي به‌نظر مي‌رسد از اين بابت كه مركز آمار ميانگين رشد اجاره‌بهاي مسكن در شهر تهران در سال91 را نيز 47/31 درصد اعلام كرده است. با اين حساب اگر اجارهبها در پايتخت در حد 31 درصد افزايش يافته باشد، قطعا در سراسر كشور به دليل پايين‌بودن تب اجاره در شهرهاي كوچك، نرخ رشد بايد كمتر باشد و اگر نرخ رشد مربوط به كشور درست بوده باشد، در اين صورت نرخ رشد اجارهبها در تهران به مراتب بيشتر از 31 درصد خواهد بود.
تفاوت نرخ رشد اجاره‌بهاي كشور در دو گزارش مركز آمار ايران كه به ترتيب 17 درصد براي رشد شاخص اجاره و 31 درصد براي رشد نرخ اجاره اعلام شده، قضاوت براي درستي يكي از اين دو نرخ را به گزارش مستند و رسمي بانك‌مركزي مي‌كشاند.
بانك مركزي در مرداد92 با انتشار نتايج محاسبه شاخص بهاي مسكن استیجاری در مناطق شهري ايران، رشد اين شاخص در يكسال91 را 6/12 درصد اعلام كرد.
به اين ترتيب بانك‌مركزي معتقد است، شاخص اجاره‌بهاي مسكن در كشور در سال گذشته حداكثر 13 درصد افزايش پيدا كرده، اما مركز آمار رشد شاخص در اين مدت را 17 درصد مي‌داند و در عين حال همين مركز رشد اجارهبها در سال مورد مقايسه را 31 درصد برآورد كرده است!
دلايل اختلاف آماري
از علت اختلاف شديد بين دو گزارشي كه مركز آمار ايران درباره نرخ رشد اجارهبها براي سال91 منتشر كرده، حاكي است، روش‌هاي متفاوتي كه اين مركز براي توليد آمار در دو گزارش مذكور استفاده كرده باعث اختلاف نرخ‌ها شده است.
مركز آمار در محاسبه «ميانگين اجارهبها» و در نتيجه محاسبه نرخ رشد ميانگين اجارهبها، از داده‌هاي سامانه رهگيري معاملات مسكن كه در بنگاه‌هاي املاك نصب شده است، استفاده مي‌كند. در اين سامانه جزئيات تك‌تك اجاره‌نامه‌هايي كه مشاوران‌املاك براي موجر و مستاجر تنظيم مي‌كنند، درج مي‌شود و با آمارگيري مبالغ اجاره در اين قراردادهاي درج‌شده در سامانه، توسط مركز آمار ايران، ميانگين اجارهبها و در نتيجه نرخ رشد سالانه اجارهبها به دست مي‌آيد.
اين در حالي است كه مركز آمار در تدوين گزارش مربوط به شاخص بهاي كالا كه «شاخص اجاره‌بهاي مسكن» نيز جزوي از آن محسوب مي‌شود، از روش نمونه‌گيري و خوداظهاري موجرو مستاجر، بهره مي‌برد.
در اين ميان، نتايجي كه سامانه رهگيري درباره قيمت و اجارهبها اعلام مي‌كند صرفا مربوط به معاملات انجام‌شده در بنگاه‌هاي املاك است. اين در حالي است كه در بازار اجاره، بخش قابل‌توجهي از مستاجران، هنگام اتمام قرارداد سال اول، براي تمديد قرارداد سال دوم، معمولا به بنگاه مراجعه نمي‌كنند و از طريق پشت‌نويسي اجاره‌نامه سال اول، نرخ اجاره سال دوم را تعيين مي‌كنند كه به اين ترتيب ميانگين اجارهبها و همچنين نرخ رشد اجاره‌بهايي كه از طريق داده‌هاي سامانه رهگيري به دست مي‌آيد قطعا انعكاس‌دهنده وضعيت كل بازار نيست.
اما در مدل نمونه‌گيري (خوداظهاري مالك و مستاجر) نيز اشكالاتي وجود دارد. در اين روش، اين احتمال وجود دارد كه در مراجعه مامور آمارگيري به محل سكونت مستاجر، رقم درست اجارهبها به مامور اعلام نشود و حتي محل‌هاي نمونه‌گيري نتواند برآيند اجارهبها در سطح يك شهر و به تبع آن، در سطح كل كشور را محاسبه كند.
پيامد ملموس و منفي اين اختلاف
اختلاف بين آمارهاي بانك‌مركزي و مركز آمار درباره شاخص‌هايي همچون نرخ تورم، نرخ رشد صنعتي و مواردي از اين دست در طول سال‌هاي اخير شايد براي مسوولان اقتصادي كشور از بابت عادت به وضع موجود، عادي شده باشد، اما در بازار مسكن، به دليل آنكه مركز آمار به تازگي خوراك اوليه برخي گزارش‌هاي خود را از داده‌هاي سامانه رهگيري معاملات مسكن تامين مي‌كند، اختلال آماري در اعلام قيمت مسكن يا اجارهبها كم‌سابقه است.
هم‌اكنون مهم‌ترين پيامد وجود سه نرخ رشد اجاره‌بهاي كاملا متفاوت از هم، انحرافي است كه مسوولان وزارت راه‌وشهرسازي به خصوص معاونت امور مسكن و دفتر اقتصاد مسكن اين وزارتخانه به واسطه استناد قرار دادن يكي از اين نرخ‌ها، به آن دچار خواهند شد.
مسوولان چنانچه نرخ رشد 12 يا 17 درصد اجارهبها را ملاك قرار دهند و آن را با نرخ تورم 32 درصد مقايسه كنند، به اين جمع‌بندي خواهند رسيد كه گلايه‌هاي اجاره‌نشين‌ها از التهاب نرخ‌ها غيرواقعي است، زیرا در سال گذشته، اجارهبها نصف تورم افزايش يافته است!
اما چنانچه نرخ رشد 31 درصد ملاك عمل دولت براي بررسي بازار اجاره قرار بگيرد، وضعيت فرق خواهد كرد.
روز گذشته كارشناسان اقتصاد مسكن درباره اختلاف بين نرخ‌هاي رسمي اجارهبها و روش‌هايي كه مركز آمار و بانك مركزي در محاسبه نرخ‌ها به كار مي‌برند، اعلام كردند: بهتر است مركز آمار مبناي آماري و روش پردازش داده‌هاي مربوط به اجارهبها و شاخص اجارهبها را تشريح كند و در نهايت از يك روش واحد، در محاسبه هر دو نرخ –نرخ رشد اجارهبها و نرخ رشد شاخص اجارهبها- استفاده كند.
