قيمت مسكن از نقطه‌جوش برگشت
قيمت‌مسكن از نقطه‌جوش برگشت
گزارش‌هاي مقدماتي يك بررسي رسمي از بازار مسكن نشان مي‌دهد كه بهار امسال در شرايطي كه خريدوفروش آپارتمان در تهران حالت نيمه‌تعطيل داشت و موتور معاملات تقريبا خاموش بود، قيمت مسكن با ثبت «نقطه‌جوش» به بالاترين سطح در مقايسه با پنج‌سال گذشته رسيد و پس‌از آن، طي دو ماه اخير، بازار شاهد روند تخليه حباب بوده است.در سه‌ماهه اول سال92، ميانگين قيمت مسكن در تهران 81 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد كرد و در اواخر خرداد به متري 4 ميليون و 300 هزار تومان رسيد؛ اما نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه در دو ماه اخير حدود 50 درصد گزارش شده است كه با اين حساب، اطلاعاتي را كه طي يك هفته اخير در خصوص بازگشت قيمت آپارتمان در مرز متري 4 ميليون تومان ارائه شد تاييد مي‌كند.كارشناسان اقتصادي با توجه به‌‌عوامل مختلف از جمله حد پايين قدرت خريد، نقطه‌تعادلي بازار مسكن تهران را حدود مترمربعي 4 تا 1/4 ميليون تومان مي‌دانند.
علامتي ديگر از بازگشت آرامش به بازارمسكن؛ جزئيات رهگيري معاملات در 5 ماهه 92
قيمت‌مسكن از نقطه‌جوش برگشت
بهار امسال قیمت مسکن با بیشترین افزایش به بالاترین حد در 5 سال گذشته رسید
پيام نرخ‌های جدید: تابستاني آرام بعد از بهاري ملتهب
نتايج تازه منتشرشده از رهگيري‌هاي سال92 معاملات مسكن در تهران، خبر هفته گذشته در خصوص شروع ريزش قيمت مسكن را تاييد كرد و در عين حال از يك اتفاق بي‌سابقه در فصل بهار پرده برداشت.
اين نتايج حاكي است: در بهار امسال در شرايطي كه بازار خريدوفروش آپارتمان در تهران حالت نيمه‌تعطيل داشت و موتور معاملات تقريبا خاموش بود، قيمت مسكن با ثبت ركورد «نقطه‌جوش» به بالاترين سطح در مقايسه با پنج‌سال گذشته رسيد و پس از آن، در دو ماه اخير بازار شاهد روند تخليه دما بوده است.
تا پيش از اين، آخرين اطلاعاتي كه از وضعيت بازار مسكن به صورت رسمي اعلام شده بود، حكايت از رونق دسته‌جمعي «معاملات» و «رشدقيمت» در سرتاسر سال91 داشت طوري كه در زمستان پارسال با ذوب‌شدن كامل يخ معاملات، از يك‌سو ميزان خريد‌وفروش‌ها شدت گرفت و از سوي‌ديگر قيمت‌مسكن تا 69 درصد افزايش پيدا كرد.
اما اين وضعيت در شروع سال92 فقط از ناحيه رشد قيمت ادامه پيدا كرد طوري كه نزديكي به انتخابات در فصل بهار، باعث افت شديد معاملات و درنتيجه استقرار فضاي ركودي در بازار شد.
در غياب آمارهاي رسمي از اوضاع سال92، تحليلگران بازار مسكن اين تصور را داشتند كه اگرچه رشد قيمت در فصل بهار متوقف نشده، اما انقباض حاكم بر خريد‌وفروش‌هاي بهاري قطعا شتاب آن را كند خواهد كرد و مانع سقف‌زني جديد در منحني نرخ‌رشد خواهد شد.
اما آنچه در گزارش تازه و البته مقدماتی از رهگيري معاملات مسكن در اختيار قرار گرفته، نشان مي‌دهد: در بهار امسال نه تنها از شتاب رشد قيمت مسكن در تهران كم نشده، بلکه دماي قيمت‌ها در اين فصل به نقطه‌جوش رسيده و بيشترين حد ممكن هم به لحاظ ارزش ريالي و هم به لحاظ نرخ رشد را تجربه كرده است.
ميانگين قيمت‌مسكن در تهران در بهار92 با 81 درصد افزايش از مترمربعي 4ميليون تومان فراتر رفته به طوري كه در خردادماه اين رقم به 4 ميليون و 300 هزار تومان رسيده است.
اين نرخ رشد از سال86 تاكنون بي‌سابقه بوده و بالاترين سطح افزايشي در بازار مسكن محسوب مي‌شود.
سال86 همزمان با اعلام افزايش 6/81درصدي قيمت مسكن، هم رییس‌جمهور و هم ریيس‌مجلس به موضوع واكنش نشان دادند طوري كه نتيجه اقدام مشترك دولت و مجلس در آن زمان منجر به تصويب قانون ساماندهي مسكن و در نهايت اجراي تنها يك ماده از اين قانون - مسكن‌مهر - شد اما امروز احتمالا وضعيت نقطه‌جوش مسكن به دليل شباهت آن به نرخ‌تورم چندان از نظر مسوولان عجيب جلوه نخواهد كرد.
ضمن اينكه در دو ماه گذشته از تابستان، بازار شاهد دوران پس‌از نقطه‌جوش بوده و دماي قيمت در حال پايين‌آمدن است.
در سال86 نرخ رشد قيمت مسكن 4برابر بيشتر از نرخ تورم شد، اما در بهار امسال اين فاصله حداكثر دو برابر بوده است.
با اين حال، رسيدن قيمت مسكن به وضعيت جوش در ماه‌‌هاي اخير ممكن است دستاويز محكمي براي دولت جهت اثبات ناکارآمدی طرح مسكن‌مهر قرار بگيرد و مسير تصميم‌گيري مخالفان اين طرح برسر توقف يا ادامه آن را آسان كند.
روند تغيير قيمت مسكن از ابتداي سال جاري تاكنون نشان مي‌دهد: ميانگين قيمت در شهر تهران از متري 9/3 ميليون تومان در اسفند سال گذشته ابتدا به متري 3 ميليون و 750 هزار تومان در فروردين رسيد كه البته كاهش نرخ در اولين ماه سال به دليل تعطيلي كسب‌وكار و فعاليت‌هاي اقتصادي در اين ماه طبيعي است. اما منحني قيمت در ارديبهشت مجددا شروع به افزايش مي‌كند و به متري 4 ميليون و 150 هزار تومان مي‌رسد و سپس در خردادماه تا 4 ميليون و 300 هزار تومان افزايش مي‌يابد.
افزايش ماهانه قيمت مسكن در تابستان متوقف مي‌شود طوري كه ميانگين قيمت طي تير و مرداد در حد 4 ميليون و 150 هزار تومان ثابت مي‌ماند كه اين به معني كاهش 3 درصدي قيمت نسبت به خرداد است.
طبق اطلاعات دريافتي از سامانه رهگيري، ميانگين قيمت مسكن در تهران در بهار امسال 81 درصد نسبت به بهار سال قبل افزايش داشت، اما در دو ماه اول تابستان نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه قيمت (نسبت به دو ماه اول تابستان قبل) در حد 51درصد بوده است كه اين نشان مي‌دهد در دو ماه اخير منحني قيمت هم به لحاظ مقايسه ماهانه و هم به لحاظ مقايسه نقطه‌به‌نقطه روند كاهشي به خود گرفته است.
چندنظر درباره آينده قيمت مسكن
انتخابات رياست‌جمهوري آبي شد بر آتش قيمت
دكتر بهروز ملكي تحليلگر اقتصادي بازار مسكن با تاييد قله‌‌پيمايي منحني قيمت در بهار امسال گفت: منحني قيمت مسكن از پارسال روند صعودي را شروع كرد و نقطه پيك آن در بهار سال جاري و مخصوصا اواخر خردادماه اتفاق افتاد.
ملكي در درباره علت ثبت نقطه‌جوش قيمتي در فصلي كه حجم معاملات به كمترين حد رسيده بود، تاكيد كرد: روند 20سال گذشته بازار مسكن را كه نگاه كنيم مشخص مي‌شود هر 5 تا 6 سال يكبار قيمت‌ها به اوج مي‌رسد. سال گذشته زمان اوج‌گيري قيمت مسكن بود؛ اما همزماني آن با تورم ناشي از فشار هزينه‌هاي ساخت‌وساز تحت تاثير التهاب دلار و تورم عمومي، باعث شد هزينه ساخت مسكن به شدت بالا برود؛ طوري كه تاثير رواني و عيني آن بر بازار، از طريق افزايش قيمت فروش واحدهاي مسكوني در اوايل سال92 بروز كرد. با اين حال حجم بالاي ساخت‌وساز در 2 سال اخير، هم‌اكنون جلوي شوك بيشتر به قيمت‌ها را گرفته است تا جايي كه به گفته برخي كارشناسان اگر در تهران طي دو سال گذشته اين 400 هزار واحدمسكوني جديد ساخته نمي‌شد، امروز ميانگين قيمت‌ها به بالاي مترمربعي 5 ميليون تومان رسيده بود.
ملكي درباره وضعيت بعد از «نقطه‌جوش» كه درحال حاضر بازار مسكن در آن قرار دارد و همچنين چشم‌اندازي كه مي‌شود براي قيمت ترسيم كرد، گفت: نظرات مختلفي از سوي كارشناسان بازار مطرح است. برخي معتقدند قيمت در همين حد متوقف خواهد شد و بازار تا آخر سال در همين رنج قيمتي باقي مي‌ماند. برخي ديگر به كاهش بيشتر قيمت اعتقاد دارند و برخي هم مي‌گويند قيمت مسكن مجددا افزايش پيدا مي‌كند.
اين تحليلگر اقتصاد مسكن تصريح كرد: در چنين شرايطي كه نظرات مختلف است معمولا از مدل دلفي براي تخمين اوضاع آينده استفاده مي‌كنند و در قالب يك نظرسنجي از افراد متخصص و سپس محاسبه ميانگين پيش‌بيني‌ها، برآورد داده مي‌شود.
دكتر بهروز ملكي درباره توقف رشد قيمت در پايان بهار نيز تصريح كرد: انتخابات رياست‌جمهوري آبي بود بر آتش قيمت مسكن و باعث شد منحني قيمت به اوج‌گيري بيشتر ادامه ندهد.
ملكي همچنين نقطه‌تعادلي بازار مسكن در تهران را با توجه به حد پايين قدرت خريداران، حدود مترمربعي 4 ميليون تا 4 ميليون و 200 هزار تومان عنوان كرد و گفت: اگر اتفاق خاصي در تورم عمومي نيفتد، انتظار مي‌رود قيمت مسكن فعلا بيش از اين افزايش پيدا نكند. 
