مقررات استفاده از اراضی:

تعریف- این مقررات به منظور تعیین استفاده صحیح از اراضی و مستحدثات واقع در حوزه­های مختلف شهری تدوین شده است. حوزه­های مذکور در نقشه استفاده از اراضی طرح جامع به مقیاس 000/1:10 به رنگ­های محتلف نشان داده شده­اند که هر رنگ نماینده نوع مخصوصی استفاده از اراضی می­باشد. تا هنگامی که نقشه­های تفصیلی که در آن­ها جزئیات استفاده از اراضی روشن شده باشد تهیه نشده است نقشه مذکور و حوزه­های کلی استفاده از اراضی آن که به رنگ­های مختلف نشان داده شده ملاک عمل تعیین استفاده از اراضی خواهد بود.

در مواردی که نقشه­های تفصیلی ویژه یا نمونه همراه طرح جامع تهیه شده است این نقشه­ها از هم اکنون ملاک عمل می­باشند.

حدود مقررات – کلیه مستحدثات موجود و آتی شهر در داخل محدوده 25 ساله و استفاده­های مختلفی که از این مستحدثات و اراضی داخل محدوده به عمل می­آید مشمول این مقررات می­باشد.

مستحدثات جدید – کلیه مستحدثاتی که از این تاریخ به بعد به وجود می­آیند بایستی با مقررات استفاده از اراضی مندرج در ذیل مطابقت داشته باشند. همچنین بناهايی که احتیاج به اضافات یا تغییرات اساسی دارند بایستی وضع خود را با این مقررات تطبیق دهند تعمیرات اساسی مشمول این ماده نمی­باشند.

مستحدثات موجود – کلیه مستحدثاتی که در حال حاضر موجود بوده و مورد استفاده قرار گرفته­اند ولی استفاده موجود از آن­ها با استفاده­های مندرج در مقررات حوزه مربوطه مغایرت دارد بایستی نسبت به تغییر استفاده موجود و انطباق آن با استفاده مربوطه اقدام نمایند. این تغییر استفاده بطورکلی دارای دو حالت می باشد که عبارتند از:

اصلاح استفاده – در مواردی که تغییر استفاده محتاج به تجدید بنا بوده و در بنای موجود یا با تغییرات داخلی آن بتوان استفاده صحیح را به عمل آورده مانند بعضی آپارتمان­های مسکونی که مورد استفاده اداری یا تجارتی قرار گرفته­اند.

انتقال استفاده – در مواردی که تغییر استفاده مستلزم تغییر بنا بوده و استفاده موجود بایستی به محل مناسب خویش منتقل شده و استفاده صحیح از این زمین بوجود آید مانند کارخانجات و گاراژهای موجود در حوزه­های مسکونی.

شهرداری تهران مکلف است جهت این منظور آيین­نامه­ای بر اساس امکانات مادی و پرسنلی خود و احتیاجات کوتاه­مدت و بلندمدت شهری همراه با برنامه زمانی اقدامات خود تدوین نموده و براساس آن راساً نسبت به اصلاح و انتقال استفاده­های مغایر اقدام نماید.

استفاده­های مجاز در خارج از محدوده پنج ساله – احداث تاسیسات صنعتی در حوزه­های صنعتی واقع در خارج از محدوده پنجساله مجاز می­باشد. هر نوع استفاده کشاورزی و باغداری و دامداری در خارج از محدوده پنجساله مجاز می­باشد مشروط بر این که پس از آن که آن قسمت در داخل محدوده توسعه پنج ساله شهر قرار گرفت استفاده از زمین با استفاده منظور شده در طرح جامع و نقشه­های تفصیلی آن تطبیق داده شود. تاسیسات عمومی مانند جنگل­کاری، پارک­ها، استادیوم­ها، جاده­ها که جهت احتیاجات کلی شهر بوجود آیند یا تاسیساتی که دولت راساً جهت ارضاء احتیاجات ساکنین خارج از محدوده بنا نماید مجاز می­باشند. هیچ­گونه استفاده دیگری از زمین در خارج از محدوده پنج­ساله شهر مجاز نیست.

استفاده­های مجاز در حوزه­های مسکونی – احداث ساختمان­های زیر و استفاده­های مربوط به آن­ها در حوزه­های مسکونی مجاز است:

ساختمان­های مسکونی - ساختمان­هايی که برای سکونت افراد یا خانوارها ساخته شده باشند.

در این ساختمان­ها علاوه بر استفاده مسکونی استفاده­های مربوط به مشاغل خانگی (مشاغلی که معمولا در داخل خانه به عمل می­آید) مانند دوزندگی خصوصی، تدریس خصوصی، مطب دکتر، پانسیون و نگهداری سالخوردگان نیز مجاز است مشروط بر آن که مطابق شرایط ذیل باشد:

در صورتی که یک چنین فعالیتی کلا در یک ساختمان انجام گیرد. هیچ­گونه ساختمان و بنای دیگری نبایستی برای این منظور احداث گردد.

در صورتی که فعالیت­های مزبور توسط اشخاص مقیم در آن خانه انجام گیرد.

در صورتی که این فعالیت­ها بیش از 20% سطح کل طبقات ساختمان را اشغال نکرده باشد.

سایر ساختمان­ها - ساختمان­هایی که برای سایر استفاده­هایی که در سطح واحد درجه یک شهری (محله) به عمل می­آید ساخته شده باشند. این ساختمان­ها عبارتند از:

آموزش و پرورش – کودکستان و دبستان و یا سایر تاسیسات آموزشی برای افرادی که هنوز به دبیرستان وارد نشده­اند از قطعه زمینی که برای این منظور انتخاب می­گردد حداقل 50% آن بایستی برای فضای باز اختصاص داده شود.

- بهداشت – مطب دکتر، ساختمان­های پزشکی و درمانگاه­های محلی و حمام.

فرهنگی - کلوپ­های خصوصی و یا باشگاه­هایی که برای استفاده اعضاء تاسیس گردیده و تمام تاسیسات مذهبی و عام­المنفعه که فعالیت­های مختلف فرهنگی، آموزشی، خیریه و اجتماعی در آن­ها انجام می­گیرد.

صنعتی – ایجاد کارگاه­های کوچک دستی مجاز می­باشد.

این نوع فعالیت­ها بایستی در قطعه زمینی انجام گیرد که سطح کل طبقات آن بیشتر از 50 مترمربع نبوده و سطح کل زمین از 100 مترمربع تجاوز ننماید. این نوع استفاده­ها و فعالیت­ها نبایستی بوهای بد و دودهای خطرناک، گرما، لرزش و صداهای ناهنجار خارج از محدوده استفاده خود ایجاد نماید.

تجارتی – احداث ساختمان­های تجارتی مجاز است مشروط بر آن که این ساختمان­ها یک طبقه بوده و سطح طبقه آن از 75 متر مربع و سطح زمین آن از 300 متر مربع تجاوز ننماید.

فضای باز – احداث پارک­ها و زمین­های بازی و ورزشی محله­ای مجاز می­باشد.

مختلط تجارتی و مسکونی – احداث ساختمان به منظور استفاده مختلط تجارتی و مسکونی مجاز می­باشد در صورتی که استفاده تجارتی در طبقه هم­کف ساختمان به عمل آمد و سطح طبقه آن از 50 متر تجاوز ننمود و واحدهای مسکونی که در طبقات بالا قرار دارند دارای درب ورودی مجزا  بوده و دسترسی کامل به فضای باز قطعه زمین داشته باشند.

استفاده­های مجاز در حوزه­های تجارتی – احداث ساختمان­های زیر و استفاده مربوط به آن­ها در حوزه‌های تجارتی مجاز است.

ساختمان­های تجارتی - ساختمان­هایی که به منظور استفاده تجارتی مانند خرده­فروشی (عطاری، بقالی، قصابی) و خدمات شخصی (آرایشگاه، خیاطی، کفش­دوزی و غیره) بنا شوند.

ساختمان­های اداری - ساختمان­هایی که به منظور استفاده اداری مانند بانک­ها، شرکت­های بیمه، دفاتر موسسات غیرتولیدی، ادارات دولتی و غیره بنا شوند.

ساختمان­های آموزشی - ساختمان­هایی که به منظور استفاده آموزشی در سطح بالاتر از دبیرستان یا برای کلاس­های خصوصی و اکابر و مدارس حرفه­ای بنا شوند.

ساختمان­های بهداشتی - ساختمان­هایی که به منظور استفاده بهداشتی مانند بیمارستان، کلینیک، مطب دکتر، درمانگاه­های دولتی و مراکز رفاه خانواده بنا شوند.

ساختمان­های تفریحی - ساختمان­هایی که به منظور استفاده تفریحی مانند سینما، تئاتر، کلوپ، بیلیارد، پینگ­پنگ، بولینگ و غیره بنا شوند.

ساختمان­های فرهنگی – ساختمانهایی که به منظور استفاده فرهنگی مانند موزه، اپرا، تالار، کنسرت، کاخ جوانان، کلیسا، مساجد و تکایا ساخته شوند.

ساختمان­های صنعتی - ساختمان­هایی که به منظور احداث کارگاه صنعتی کوچک در سطح احتیاجات موضعی شهر مانند تجاری، آهنگری، بسته­بندی کالا و غیره بنا شوند. سطح طبقات این نوع ساختمان­ها نباید از 200 متر مربع تجاوز نماید.

استفاده از این نوع ساختمان­ها نباید بوی بد یا خطرناک، گرمای زیاد، لرزش و صداهای شدید در خارج از ساختمان تولید نماید.

ساختمان­های ویژه - ساختمان­های دیگری که جهت ارضای احتیاجات عمومی لازم است مانند پمپ بنزین، تعمیرگاه اتومبیل، حمام عمومی، نانوایی.

ساختمان­های مختلط تجارتی و مسکونی - ساختمان­هایی که به منظور استفاده مختلط تجارتی و مسکونی بنا شوند مشروط بر آن که استفاده تجارتی در طبقه همکف یا طبقات زیرین آن به عمل آمده و واحدهای مسکونی دارای درب ورودی مجزا بوده و دسترسی کامل به فضای باز مربوط به ساختمان داشته باشند.

فضای باز - پارک­های عمومی، زمین­های بازی و باغ کودکان و غیره.

استفاده­های مجاز در حوزه­های مختلط - استفاده­های مجاز در حوزه­های مسکونی (موضوع بند 7-4) و حوزه­های تجارتی (موضوع بند 8-4) در این حوزه­ها مجاز می­باشد.

استفاده­های مجاز در حوزه­های آموزشی – احداث هر نوع دانشگاه، دانشکده، دبیرستان یا دبستان و یا هر نوع آموزشگاهی (مانند مدارس حرفه­ای، هنری، تجارتی، زبان، فنی، مذهبی، مدارس مخصوص معلولین) در این حوزه­ها مجاز می­باشد.

ایجاد واحدهای مسکونی برای سکونت دانش­جویان و معلمین نیز مجاز است.

استفاده­های مجاز در حوزه­های بهداشتی – احداث هر نوع تاسیسات بهداشتی نظیر بیمارستان­ها و درمانگاه­ها همچنین فعالیت­های اداری مربوط به آن و تاسیسات آزمایشگاهی در این حوزه­ها مجاز می­باشد.

استفاده­های مجاز در حوزه­های دولتی – احداث هر نوع ساختمان­های دولتی مانند ادارات قوای مقننه، قضايیه و اجرايیه و نیز موسسات دولتی در این حوزه­ها مجاز است.

استفاده­های مجاز در حوزه­های فرهنگی – احداث هرگونه تاسیسات فرهنگی، مذهبی و یا فعالیت­های اجتماعی نظیر موزه­ها و تالارهای هنری و مساجد، سازمان­های خیریه، باشگاه­های خصوصی و غیره و همچنین تاسیسات مربوط به آن در این حوزه­ها مجاز می­باشد.

استفاده­های مجاز در حوزه­های صنعتی – احداث هر نوع ساختمان به منظور تهیه کالاهای سنگین و سبک و همچنین تسهیلات مربوط به توزیع کالاها، فروش، عمده فروشی، تعمیرات و سرویس در این حوزه­ها مجاز می­باشد به استثناء آن که صنایع بسیار سنگینی که مزاحمت ایجاد می­نمایند، بوهای بد، دودهای خطرناک، گرما، لرزش، صدا و غیره بایستی در حوزه مربوط به صنایع مزاحم احداث شوند.

استفاده­های مجاز در حوزه­های انبارداری – احداث هرگونه ساختمان و تأسیسات مربوط به نگهداری کالاها و همچنین برای توزیع و عمده فروشی و یا خرده فروشی، تعمیرات و سرویس این کالاها در قطعه زمین­هایی که برای انبارداری در نظر گرفته شده مجاز می­باشد.

استفاده­های مجاز در حوزه­های حمل و نقل – هر نوع تشکیلات ارتباطی و یا استفاده­های ارتباطی نظیر فرودگاه­ها، ایستگاه­های مسافربری، ایستگاه­های ترن، ایستگاه­های اتوبوس، ایستگاه­های کامیون­های تجارتی و باراندازها در قطعات زمینی که برای حمل و نقل منظور گردیده مجاز می­باشد.

استفاده­های مجاز در حوزه­های ارتشی – احداث هر نوع تاسیساتی که ارتش جمهوري اسلامي ایران صلاح بداند در این حوزه­ها مجاز می­باشد.

استفاده­های مجاز در حوزه­های تفریحاتی و فضای باز - فعالیت­های ذیل در قسمتهایی که برای تفریحات و فضای باز در نظر گرفته شده مجاز می­باشد (مگر آن که استثنائاً در روی نقشه مشخص شده باشد).

پارک­های شهری، زمین­های بازی، استخرهای شنا و مراکز تفریحی.

پارک­های منطقه­ای و همچنین فضاهای باز که به منظور تاسیسات و استفاده­های تفریحی ذخیره گردیده است.

هر نوع تاسیسات تفریحی که جنبه تجارتی داشته باشد مانند میدان­های اسب­دوانی، فانفار و غیره.

استفاده­های مجاز در حوزه­های کشاورزی – در این حوزه­ها استفاده کشاورزی از زمین و نیز استفاده­های ذیل مجاز می­باشد.

احداث ساختمان­هایی مانند اصطبل و مرغداری و همچنین دامپروری مشروط بر آن که حداقل 500 متر از نزدیکترین حوزه مسکونی فاصله داشته باشد.

احداث ساختمان­های مسکونی تک خانواری در صورتی که قطعه زمین آن کمتر از 5000 مترمربع نبوده و در آن استفاده کشاورزی به عمل آید.

با کسب اجازه مخصوص احداث گورستان و یا حفاری­های علمی و معدنی.