مسكن را پيش‌خريد كنيم يا بخريم؟
دو انتخاب سخت در بازار ملك
مسكن را پيش‌خريد كنيم يا بخريم؟
معاملات مسكن در ركود قرار دارد يعني اينكه نه كسي ملك مي‌فروشد و نه كسي ملك مي‌خرد.
 |
ركود كنوني را البته برخي كارشناسان به ركود تورمي تعبير مي‌كنند به اين معني كه «چون قيمت فروش آپارتمان مسكوني چند برابر بيشتر از قدرت خريد است، متقاضيان توان خريد آن را ندارند و در نتيجه معامله‌اي در اين بازار انجام نمي‌شود.»
اما وضعيت ديگري نيز براي ماهيت ركود كنوني بازار مسكن از سوي كارشناسان و به خصوص مشاوران‌املاك كه نبض بازار در اختيارشان است، مطرح مي‌شود و آن «ركود انتظاري» است.
درباره ركود انتظاري، صنف بنگاه‌هاي مسكن اعتقاد دارند: در حال حاضر هر دو گروه موثر در بازار شامل خريدار و فروشنده چون كه منتظر تغيير شرايط و ورود به شرايط جديد هستند، دست از اقدام كشيده‌اند و به اميد بهبود نسبي اوضاع، انجام معاملات را به تاخير مي‌اندازند. متقاضيان خريد مسكن دنبال آرامش سكه و دلار مي‌گردند تا با خيال راحت، نقدينگي‌هاي خردشان را از اين دو بازار بيرون كشيده و براي خريد مسكن اقدام كنند.
فروشنده‌ها نيز با استناد به برخي پيش‌بيني‌هاي غيررسمي درباره احتمال افزايش قيمت مسكن در ماه‌هاي آتي، با انصراف از فروش واحدهاي‌شان، دنبال موقعيت مناسب مي‌گردند.
اما بررسي‌ها در اين باره نشان مي‌دهد: ركود در بازار مسكن وجود دارد و جالب آنكه هر دو نوع وضعيت ركودي – ركود تورمي و ركود انتظاري- نيز در بازار حاكم هست با اين تفاوت كه نوع دوم با غلظتي بيشتر از نوع اول، بازار را تحت تاثير قرار داده است.
البته اين به آن معني نيست كه اهميت گراني مسكن براي متقاضيان كمتر از انتظار آنها براي تغيير شرايط است، بلكه به معني بيشتر شدن درجه اثرگذاري قيمت ساير كالاهاي رقيب ملك است كه در حال حاضر توجه فعالان بازار مسكن را جلب خود كرده است.
در اين شرايط بهترين انتخاب چه مي‌تواند باشد؟
آيا انصراف از خريد مسكن و حاشيه‌نشيني در بازار به صلاح است؟يا اينكه بايد با استفاده از اين فرصت، نهايت استفاده را از ركود برد؟
در پاسخ به اين پرسش‌ها لازم است گفته شود: دو انتخاب در بازار مسكن براي شرايط همزمان ركود تورمي و ركود انتظاري وجود دارد: «پيش‌خريد» و «خريد واحدآماده».
هر كدام از اين انتخاب‌ها براي يكي از گروه‌هاي حاضر در بازار خريد مسكن، انتخاب بهتر محسوب مي‌شود.
كارشناسان براي كساني كه به قصد سكونت –خريد مصرفي- دنبال ملك در بازار هستند، گزينه «خريد» را در شرايط كنوني توصيه مي‌كنند. دلايلي كه براي اين گزينه گفته مي‌شود، عبارت است از «آينده مبهم قيمت مسكن و همچنين آينده مبهم اقتصاد مسكن».
به عبارت دقيق‌تر، هم‌اكنون سرعت رشد قيمت مسكن مدت كوتاهي است كه كند شده و دوباره منحني نرخ رشد قيمت مسكن با منحني نرخ تورم عمومي، منطبق شده است. از طرف ديگر هيچ اعتمادي به پايداري اين مسير نيست و اين احتمال وجود دارد در آينده‌اي خيلي نزديك يا در ميان‌مدت، رشد قيمت مسكن به بيش از 20 تا 25 درصد برسد كه در اين صورت سطح دسترسي متقاضيان خريد مسكن به ملك به دليل عدم تغيير قدرت خريد، از اين كه هست، بيشتر مي‌شود.
نكته ديگري كه تاكيد مي‌كند خريداران مصرفي مسكن بايد در همين روزهاي ركودي براي خريد اقدام كنند، بلاتكليفي آينده اقتصاد بازار مسكن است. اين بلاتكليفي به طرح‌هاي كنوني دولت همچون مسكن‌مهر و مسكن‌ويژه و همچنين نوسازي بافت‌فرسوده مربوط مي‌شود كه تا حدود زيادي بر جو رواني بازار مسكن تاثير مثبت گذاشته و باعث كنترل كاذب قيمتها شده است.
اين احتمال وجود دارد كه سال آينده به دلايلي از جمله پايان عمر كاري اين دولت، برنامه‌هاي مسكن نيز به صورت موقتي تعطيل شده و در نتيجه ناگهان قيمتها مسير صعودي را پيشه كنند.بنابراين، كساني كه براي سكونت قصد خريد مسكن دارند نبايد فرصت كنوني را از دست بدهند.
گروه دوم، متقاضيان سرمايه‌اي مسكن هستند كه با هدف سرمايه‌گذاري، قصد خريد دارند. اين گروه نيز در شرايط كنوني بايد به جاي تاخير، از گزينه «پيش‌خريد» بهره ببرد.«پيش‌خريد» باعث مي‌شود پيش‌خريداران، احتمال يا قطعيت افزايش قيمت در ماه‌هاي آتي را براي خودشان به صفر برسانند به اين معني كه چون افراد صاحب واحدي در حال ساخت با قيمت مقطوع زمان كنوني مي‌شوند، اگر اين واحد يكسال بعد كه آماده تحويل مي‌شود داراي ارزش روز مثلا دو برابر الان باشد، عملا اين افزايش قيمت به جيب پيش‌خريدار رفته است چونكه در پيش‌خريد، مبلغ معامله به صورت مقطوع، تعيين مي‌شود. در حال حاضر ميانگين قيمت پيش‌خريد مسكن در تهران مترمربعي 5/3 تا 4 ميليون تومان است.
واحدهايي كه الان پيش‌خريد مي‌شوند به طور متوسط از نيمه سال آينده آماده مصرف و تحويل به پيش‌خريداران مي‌شوند و پيش‌خريداران حدود يكسال آينده مي‌توانند اين واحدها را دريافت كنند. آن زمان ميانگين قيمت مسكن – واحد آماده تحويل- به طور قطع خيلي بيشتر از مترمربعي 4 ميليون تومان خواهد بود.
البته گزينه پيش‌خريد براي آن دسته از متقاضيان مصرفي كه به هر دليل قصد دارند يكسال ديگر در واحدمسكوني سكونت كنند نيز خوب و مناسب است.
اين گزينه بخصوص براي افرادي كه در آستانه ازدواج قرار دارند، فرصت كاملا پرسودی محسوب مي‌شود.
