در راستای جریان آزاد اطلاع رسانی به عموم علاقه مندان بر آن شدیم که مجموعه ضوابط شهرداری را در 10 بخش به سمع و نظر مخاطبین سایت ibmp برسانیم و چنانچه سوالی پیش آمد با گذاردن سوال خود در بخش درخواست خدمات حتما جواب خود را دریافت می نمائید.

بخش دوم

نحوه کاهش سطح اشغال و استفاده از ارتفاع:

به منظور ایجاد تسهیلات بیشتر در طراحی ساختمان­ها و همچنین ایجاد فضای باز بیشتر و استفاده مطلوب‌تر از تراکم­های ساختمانی مجاز در صورت کاهش سطح اشغال، استفاده از تراکم مجاز طرح­های تفصیلی در ارتفاع، بدون پرداخت عوارض ناشی از ازدیاد ارتفاع بر خیابان­های 12 متر و بیشتر بلامانع است. ضمناً احداث زیرزمین با حداکثر سطح مجاز (ملاک عمل فعلی) به منظور تامین پارکینگ تاسیسات انباری و فضاهای مشاع و عمومی بلامانع خواهد بود.

اعمال تسهیلات فوق در مورد املاکی که در معرض تعریض معابر با عرض بیشتر از 12 متر قرار می­گیرند، چنانچه مساحت باقی‌مانده آن­ها کمتراز60٪ مساحت کل ملک باشد نیز بلامانع است. (1823/114- 21/2/74 و 2136/114- 5/4/74)

تقلیل سطح اشغال با افزایش ارتفاع:

در مواردی که مالکین برای استفاده از طبقات بیشتر ساختمان را در سطحی کمتر از حد مجاز احداث می­نمایند، چون با افزایش تعداد طبقات الزاماً باید فضای آزاد بیشتری برای استفاده ساکنین منظور نمایند و اساساً موافقت با افزایش تعداد طبقات بعلت پیش­بینی فضای باز بیشتر بوده، نمی­توان از فضای باز مازاد بر حد مجاز استفاده­های غیر مجاز مانند اختصاص به محل پارکینگ و غیره نمود. (این بند طبق صورت‌جلسه 166 بند 4 ش.هـ و 183 بند 7 ش.هـ اصلاح شده است) (بند 6 صورت‌جلسه 178 ش.هـ-29/3/53)

ارتفاع و طبقه مجاز در تراکم 120 درصد:

در اراضی با تراکم 120٪ احداث سه طبقه بنای مسکونی روی زیرزمین و یا دوطبقه روی پیلوت و زیرزمین ضمن رعایت سایر ضوابط و مقررات بلامانع می­باشد. (18568/ش- 10/10/64)

نوسازی املاک  بناي موجود بیش‌تر از تراكم طرح تفصیلی:

براساس بند 2 صورت‌جلسه 218 کمیسیون ماده پنج مورخ 15/10/71 مقرر گردید در مواردی که بنای موجود طبق ضوابط و مقررات جاری احداث گردیده در این گونه موارد درصورتی که مالکین قصد تخریب و نوسازی دارند، پروانه ساختمانی براساس تراکم بنای موجود (منطبق با پروانه یا پایان کار) با سطح اشغال مجاز (زمان صدور پروانه جدید) و رعایت سایر ضوابط و مقررات صادر گردد. براساس بند 9 مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری در هنگام تمدید و یا تجدید پروانه ساختمانی جهت پلاک­هایی که در مدت اعتبار پروانه عملیات ساختمانی در آن­ها شروع نشده باشد. صرفاً ضوابط مصوبه ملاک عمل خواهد بود.

لذا موضوع در کمیسیون مطرح و مغایرتی مشاهده نگردید و کماکان مصوبه بند 2 صورت‌جلسه شماره 218 کمیسیون ماده پنج ملاک عمل و لازم­الاجراء می­باشد.

1- تجدید ساختمان موجود اعم از این که در قسمتی و یا تمام آن استفاده تجارتی به عمل آید تا حد تراکم ساختمانی مجاز پیش­بینی شده در طرح تفصیلی امکان­پذیر می­باشد ولی اگر تراکم ساختمان موجود کمتر از تراکم ساختمانی پیشنهادی طرح تفصیلی باشد، صدور اجازه تجدید بنا در همان حد ساختمان موجود مقدور است.

2- اگر در باقی‌مانده ملک ساختمانی موجود نباشد، احداث ساختمان جدید امکان­پذیر نیست و درصورت وجود ساختمان قدیمی، تجدیدبنا در حد تراکم و وضعیت حالیه ساختمان و حداکثر تا تراکم مجاز طرح تفصیلی مربوطه بلامانع است.

3- در پلاکی که تجدید ساختمان مغازه­های موجود آن درخواست شده، به جز آنچه موجود است، اعم از تجارتی و غیر آن، صدور اجازه ایجاد هرگونه اضافات چه در سطح و چه در ارتفاع مجاز نمی­باشد مگر آن که مالک مغازه­ها را تخریب و مطابق ضوابط نقشه تفصیلی مربوطه اقدام به احداث ساختمان نماید. (صورت‌جلسه شماره 8/51- 15/9/51 شورای‌عالی شهرتهران)

زمین­های شیب­دار و نحوه احداث بنا:

برای زمین­هايی که در شیب زیاد، حدود بیست درصد، قرارداد، باید به یکی از دو ترتیب زیر عمل شود.

الف- با درنظر گرفتن شیب طبیعی زمین تراس بندی و واحدهای مسکونی درحد مجاز به همین ترتیب احداث شود.

ب- مالک طرح قابل قبولی ارائه نماید که به شیب طبیعی زمین لطمه وارد نیاید و ضمن حفظ زیبايی و هماهنگی، تراکم مجاز نیز رعایت شود. (بند 2 صورت‌جلسه 292 ش.هـ- 8/10/55)

تعریف زیرزمین، در اراضی شیب­دار:

زیرزمین از نظر ضوابط و مقررات شهرسازی طبقه­ای از ساختمان است که بیشتر از نیمی از ارتفاع آن پايین‌تر از طراز کف گذر و ارتفاع بالای سقف آن (کف طبقه همکف) حداکثر 20/1 متر از کف گذر، یا گذر اصلی بالاتر نباشد.

بدین ترتیب زیرزمین­هايی که دارای شرایط فوق بوده ولی به علت شیب طبیعی زمین از حیاط و یا نسبت به گذر فرعی مشرف به حیاط نورگیری بیشتر از حد مجاز داشته و نوع استفاده آن مجاز باشد خلاف محسوب نمی­گردد. (160734/811 - 18/10/68)

عدم احداث ساختمان­های مجزا:

هدف از تعیین حداقل مساحت قطعات تفکیکی این بوده که این زمین­ها مجدداً به قطعات تفکیک شده اجازه احداث ساختمان­های مجزا صادر نگردد، مگر به صورت آپارتمان که بعداً زمین آن قابل تفکیک نباشد.

همین ضوابط در مورد قطعاتی که طبق مقررات قابل تفکیک هستند نیز مرعی می­باشد. (بند 3 صورت‌جلسه 279ش.هـ- 7/7/55)

نحوه احداث بنا در املاک دارای واحد تجاری:

مقرر گردید: اگر در پلاکی که در حوزه استفاده از اراضی مسکونی قرار گرفته مغازه­ای موجود و مالک تقاضای احداث ساختمان مسکونی در فضای باز ساختمان با حفظ مغازه­های موجود داشته باشد، انجام درخواست وی در صورتی که هیچگونه تغییری در مغازه ایجاد نشود و بعلاوه مساحت زیربنای مساحت زیربنای مغازه جزء درصد تراکم محاسبه شود، بلامانع است. (بند7 صورت‌جلسه 84 ش.هـ - 22/3/81)

عدم احتساب  سرسرای انتظار و اطلاعات ساختمان در تراکم:

 باتوجه به نیاز مجتمع­های مسکونی آپارتمانی به ورودی مناسب و سرسرای انتظار و اطلاعات ساختمان، سطح زیربنای فضاهای فوق­الذکر که در طبقه همکف منظور می­گردد، در تراکم منظور نگردیده و صرفاً جزء زیربنای ساختمان محاسبه می­گردد. بدیهی است موارد مذکور جزء مشاعات ساختمان بوده و غیرقابل تفکیک خواهد بود. (73018271/80- 24/9/73)

سطوح جزء تراکم:

تمام سطوح ساختمان اعم از زیرزمین و روی آن اگر به استفاده مجاز منطقه (مسکونی، تجارتی و غیره) اختصاص یابد جز تراکم محسوب شود به غير آن که نیمی از زیرزمین از کف معبر و یا شیب طبیعی زمین پايین­تر است نمی­توان آن را جز تراکم محسوب ننمود مگر آن که در پروانه زیرزمین برای استفاده انبار طبقات، پارکینگ و یا تاسیسات منظور شود. (بند 1 صورت‌جلسه 283 ش.هـ - 1/8/55)

ارائه تسهيلات به شهروندان و بهبود فضاهاي عمومي:

به منظور ارتقاء كيفي ساخت و ساز شهري و در راستاي تسهيلات براي شهروندان و بهبود فضاهاي عمومي در ساختمانهاي مسكوني و پيرو بند 10 صورتجلسه 360 كميسيون ماده پنج موارد زير ،جهت ايجاد وحدت رويه اعلام تا از تاريخ ابلاغ ، مورد عمل قرار گيرد .

1- احداث پيلوت جهت استفاده وتامين پاركينگ مورد نياز، هال ورودي (لابي) بازي بچه ها ،اطاق نگهباني (حداكثر بمساحت دوازده متر مربع ) و محلي براي جلسات هيئت مديره در مجتمع هاي شش واحدي و بيشتر (به مساحت حداكثر 30 متر مربع) بلامانع است و در صورت عدم احداث زيرزمين احداث موتورخانه و تاسيسات (حداكثر به مساحت سي متر مربع ) و انباري (به تعداد واحدهاي مسكوني هر يك به مساحت حداكثر 6 متر مربع) مجاز مي‌باشد  .

2- احداث زيرزمين يا زيرزمين‌ها، جهت استفاده پاركينگ، موتورخانه و تاسيسات، انباري، سرويس بهداشتي، سرايداري جهت مجتمع‌هاي شش واحدي و بيشتر حداكثر به مساحت 40 متر مربع بلامانع است .

3- كليه مشاعات از قبيل راهرو، راه پله، آسانسور، هال ورودي (لابي) و نورگيرها (با ابعاد و مساحت منطبق بر ضوابط) فضاي ورزشي، (منحصرأ جهت استفاده ساكنين)، ضخامت ديوارها و ستونها (حداكثر در حد ده درصد تراكم ملاك عمل) جزء زيربناي مفيد و تراكم مبنا محسوب نمي گردد .

4- جهت امكان استفاده از تسهيلات فوق احداث بنا در تراكم پايه (120% و كمتر) حداكثر سه طبقه روي زيرزمين و يا سه طبقه روي پيلوت و زيرزمين، و در تراكم 180% (صرفاً املاك مشمول مصوبه اصلاحي جايگزين صورتجلسه 329 مورخ 18/1/82 شوراي­عالي شهرسازي و معماري) چهار طبقه روي زيرزمين و يا چهار طبقه روي پيلوت و زيرزمين بلامانع است .

5- مستحدثات مندرج در بندهاي 1و2 ،مشمول عوارض زيربنا طبق مفاد بخشنامه شماره 8352/10 مورخ 18/2/69 بوده و عوارض ديگري به آنها تعلق نمي گيرد .

6- رعايت ابعاد راه پله،راهرو و آسانسور بر اساس مبحث سوم و پانزدهم مقررات ملي ساختمان كه طي بخشنامه هاي شماره 81009501/80 مورخ 11/6/81  و 76020165/80 مورخ 21/12/76  ابلاغ گرديده است الزامي است .

7- رعايت سطح اشغال ، حداكثر 60% مساحت قطعه طبق سند در كليه طبقات مسكوني الزامي است .

8- كليه بخشنامه ها و دستورالعملهاي مغاير مفاد اين بخشنامه ملغي اعلام مي‌گردد .(82011913/80 – 13/7/82) و (بند 5 با توجه به مصوبه جلسه شصت و ششم شوراي اسلامي شهر تهران مورخ 9/10/86 اصلاح شده است.)

وضعیت داخلی ساختمان­ها:

1- کلیه اتاق­های قابل سکونت باید دارای نور مستقیم کافی و هوای آزاد بوده و سطح هر اتاق مسکونی دست کم 5/7 مترمربع باشد، مشروط بر این که حجم اتاق در هیچ حال کمتر از 5/22 مترمكعب نباشد

2- سطح پنجره­های هر اتاق مسکونی باید دست کم مساوی یک هشتم سطح آن باشد.

3- ارتفاع اشکوب اول از کف تا زیر سقف دست کم سه متر بوده و ارتفاع اشکوب­های دیگر از کف تا زیر سقف نباید از 80/2 متر کمتر باشد.

تبصره – ارتفاع گاراژ شامل این ماده نخواهد بود.

4- قسمت­های مسکونی ساختمان و زیرزمین باید به طور کلی در مقابل رطوبت عایق­سازی شده باشد.

5- گرمابه و سرويس بهداشتي در داخل ساختمان باید مستقیماً از خارج نور و هوا گرفته و از لحاظ وسائل بهداشت از قبیل سیفون و هواکش کامل باشد به علاوه هواکش هر سرويس بهداشتي یا هواکش گرمابه باید هرکدام مستقل باشد.

6- حداقل ابعاد سرويس بهداشتي و گرمابه و دوش به طریق زیر خواهد بود.

الف- سطح سرويس بهداشتي 20/1 × 1 متر ارتفاع 30/2 متر.

ب- سطح گرمابه 5/1× 2 متر ارتفاع 30/2 متر.

ج- سطح دوش 20/1 × 1 متر ارتفاع 30/2 متر.

تبصره – اندازه سربینه جزء گرمابه نبوده  و جداگانه منظور خواهد شد.

7- سقف گرمابه و سرويس بهداشتي باید طوری فرش و عایق شده باشد که قابل شست‌وشو بوده و آب در کف آن­ها باقی نماند.

8- آشپزخانه باید دارای نور و هوای کافی بوده و کف آن عایق و قابل شست‌وشو باشد پاشیر و محل ظرف­شويی و کلیه لوله­های فاضلاب باید دارای سیفون باشند.

9- چاه­های سرويس بهداشتي و گرمابه و آشپزخانه باید دارای هواکش مستقل و به­علاوه باید چاه سرويس بهداشتي و گرمابه از چاه آشپزخانه مستقل باشد.

10- دودکش باید با مصالح بنايی ساخته شده و دست کم 70 سانتیمتر از روی بام بالاتر باشد و در مورد بام­های شیروانی سر دودکش نباید از تیغه فوقانی شیروانی پايین­تر باشد فاصله دودکش نیز نباید از نمای ساختمان کمتر از یکمتر باشد.

11- هیچ‌کدام از دودکش­های یک ساختمان نباید به یکدیگر مربوط باشند.

12- مقطع داخل هر دودکش باید دست کم 20 × 20 سانتیمتر بوده و زاویه آن نیز با سطح افق دست کم 60 درجه باشد.

13- هر دودکش باید دست کم از تیرهای چوبی ساختمان 25 سانتیمتر فاصله داشته باشد.

14- سرسرا و محل پلکان و راه­روها باید به حد کفایت روشن و دارای هوای مستقیم باشد.

15- ارتفاع پله­های اصلی ساختمان نباید از 20 سانتیمتر تجاوز نماید و عرض هر پله باید دست کم بیست و هفت سانتیمتر و طول آن دست کم یک متر باشد.

16- ارتفاع کف هر پله تا زیر سقف نباید از 20/2 متر کمتر باشد.

17- عرض پاگرد پله­های اصلی هر ساختمان باید دست کم یک متر باشد.

18- کلیه قسمت­های ساختمان که تشکیل پرتگاه می­دهند باید به وسیله جان پناه یا نرده محافظت گردند، ارتفاع جان پناه یا نرده نامبرده نباید از 80 سانتیمتر کمتر باشد.

19- مغازه­هايی که مخصوص فروش خواربار فاسد شدنی است باید طوری ساخته شود که همیشه هوای آزاد در آن­ها گردش نماید.

20- کف مغازه­های خواربار فروشی باید طوری فرش و عایق­سازی شده باشد که قابل شست‌وشو بوده و آب در کف آن باقی نماند و به وسیله سیفون به چاهی مربوط باشد.

21- کلیه انبارهای مغازه­های خواربارفروشی نیز مشمول شرایط شماره 19 خواهد بود.

22- دیوارهای داخلی مغازه­های گوشت­فروشی باید علاوه بر آنچه که در شماره­های 19 و 20 گفته شده همچنین دیوارهای انبار این مغازه­ها به وسیله کاشی­های چسب بهم تا ارتفاع 5/2 متر از کف زمین پوشیده باشد. فاصله هر اتاق مسکونی تا دیوار مقابل لااقل مساوی باشد با ارتفاع ساختمان و پهنای دو متر مشروط براینکه طول دید نامبرده در هیچ حال از ده متر کمتر نباشد فاصله­ نمای دیگر ساختمان تا دیوار مقابل لااقل دو متر خواهد بود.

23- مالکین موظف هستند که از دو باب مغازه به بالا برای هر ده باب مغازه یک سرويس بهداشتي برای استفاده مستأجرین بسازند.

تبصره – مالکین هر چند باب مغازه مجاور هم می­توانند مشترکاً برای هر ده باب مغازه یک سرويس بهداشتي بسازند.

تسهیلات مربوط به حیاط خلوت و راه پله:

جهت تسهیل در امور مراجعین و افزایش سطح مفید و قابل استفاده بنای احداثی در املاک و بهره­‌وری بیشتر از ساختمان­های احداثی که صرفاً به صورت مسکونی می­باشد مقررات ذیل ملاک عمل است.

(بندهای 1 و 2 بخشنامه شماره 10232/10 مورخ 15/4/67 مبنی بر عدم محاسبه سطوح راه پله و سطوح حیاط خلوت و همچنین 10٪ مساحت دیوارها (در پلاک­های با مساحت کمتر از 330 مترمربع) در ساختمان­های مسکونی لغو و کان لم یکن اعلام می­گردد.

بدیهی است ضوابط مربوط به نورگیری آشپزخانه بیش از 3٪ مساحت زمین و نورگیری اتاق­های اصلی بیش از 6٪ مساحت زمین و کلاً حیاط خلوت­ها با مساحت 25 مترمربع و بیشتر و برخوردار از ابعاد مقرر، کماکان جزء تراکم محاسبه نمی­گردند.) (810010162/80- 30/5/81)

بند 3- ارتفاع تمام شده پیلوت تا 40/2 متر به شرط استفاده جهت پارکینگ بلامانع است و درصورتی که زیرزمین احداث نگردد ارتفاع اولیه تا 60/2 متر به شرط اینکه سطح فونداسیون تا 60 سانتی‌متر پايين­تر از گذر باشد، بلامانع است.

بند 4- در صورتی که پروانه ساختمانی، جهت احداث پیلوت و زیرزمین تواماً صادر شود، ارتفاع تمام شده پیلوت تا 40/2 متر بلامانع بوده و در این حالت به جهت لوله­کشی­های مورد لزوم ارتفاع اولیه زیرزمین به شرط استفاده براساس پروانه تا 3 متر و ارتفاع تمام شده 60/2 متر بلامانع است.

تبصره:

ارتفاع تمام شده اتاق تاسیسات در زیرزمین تا 3 متر بلامانع است.

بند 5- فاصله داخل به داخل ستون­ها جهت پارک دو اتومبیل حداقل 50/4 متر با مانوراصلی 5 متر (محور تا محور ستون) بلامانع است.

بند 6- احداث بنا جهت سرایداری (به صورت مشاع و غیرقابل تفکیک) به مساحت 40 مترمربع در صورت دارا بودن شرایط بهداشتی فقط در زیرزمین و بدون احتساب در تراکم در ساختمان­هائی که تعداد واحدهای مسکونی آن 6 واحد بیشتر می­باشد بلامانع است.

بند 7- به منظور تعبیه نور زیرزمین در پلاک­هائی که پیلوت و زیرزمین تواماً احداث خواهد شد ایجاد شیب معکوس جهت نورگیری زیرزمین تا حد مجاز (90 سانتیمتر) بلامانع می­باشد. (10232/10- 15/4/67 و بند یک صورت‌جلسه 200 ك.م.5)

ضوابط حیاط خلوت­ها:

1- حیاط خلوت­هايی که برای تأمین نور اتاق­های اصلی ساختمان، مانند نشيمن، نهارخوري، خواب و غيره پيش‌بيني مي‌گردد، مي‌بايستي داراي حداقل مساحت 12 مترمربع با حداقل 3 متر عرض بوده و براي زمين‌هاي كمتر از 200 مترمربع 6% مساحت زمين كافي است.

2- حياط خلوت‌هايي كه براي تامين نور آشپزخانه و يا انبار، به مساحت بيشتر از 6 مترمربع پيش‌بيني مي‌شود با حداقل عرض 2 متر بوده و براي زمين‌هاي كمتر از 200 مترمربع 3% مساحت زمين كافي است.

3- مساحت و ابعاد حياط خلوت‌هايي كه در فوق آمده، براي ساختمان‌هاي معمولي با ارتفاع 5 طبقه مي‌باشد.

4- در صورت پيش‌بيني حياط خلوت در شمال پلاك‌هاي شمالي، حداقل عرض لازم 3 متر خواهد بود، براي زمين‌هاي كمتر از 200 مترمربع، حداقل عرض 2 متر مي‌باشد.

5- در مواردي كه اتاق‌هاي اصلي از دو واحد مسكوني مستقل، از يك حياط خلوت نور مي‌گيرند، فاصله پنجره آن‌ها از هم، نبايد كمتر از 6 متر باشد.

6- در مواردي كه آشپزخانه و اتاق از دو واحد مسكوني مستقل و يا آشپزخانه آن‌ها از يك حياط خلوت نور مي‌گيرند، فاصله پنجره‌هاي مقابل آن‌ها از هم نبايستي كمتر از 4 متر باشد.

7- مفاد بند 5 و 6 جهت ساختمان‌هاي تا 6 طبقه از كف ملاك عمل بوده و جهت ساختمان‌هاي بيش از 6 طبقه بايستي نورگيري اتاق‌ها، به صورت منطقي پيش‌بيني شده، به نحوي كه مورد قبول شوراي معماري منطقه باشد. (كتابچه ضوابط سال1367)

محاسبه سطوح راه‌پله و حياط خلوت در ساختمان‌هاي مسكوني:

بدينوسيله بندهاي1و 2 بخشنامه شماره 10232/10 مورخ 1/4/67 مبني بر عدم محاسبه سطوح راه‌پله و سطوح