واقعيت كنونی بازار مسكن، شرايط معامله كاملا به نفع خريداران
تکنیک های معامله با مشاوران املاک
با نزديك‌شدن به فصل نقل‌وانتقالات ملكي، بازار دلالي مشاوران‌املاك در حال گرم شدن است و حجم بالاي مراجعه‌كننده به بنگاه‌هاي مسكن، بساط مشاوره‌هاي ملكي را رونق بخشيده است.
مشاوران املاك كه از اوايل امسال تاكنون، كسادي بازار را تجربه كرده بودند، در اين روزها، آنقدر با مشتري مواجه مي‌شوند كه زمان لازم براي صحبت با آنها را ندارند.
هر چند تعداد كساني كه براي خريد و اجاره به بنگاه‌ها مراجعه مي‌كنند از تعداد فروشنده‌ها و موجران بيشتر است، اما با اين حال، افزايش حجم مراجعه‌كننده‌ها، به مشاوران‌املاك اميد داده است.
اغلب كساني كه براي خريد يا اجاره آپارتمان وارد بنگاه مي‌شوند كمترين اطلاعاتي درباره نوع فعاليت مشاوران‌املاك ندارند و فقط با توضيح درباره خواسته‌شان، منتظر مي‌مانند مشاور املاكي از فرداي همان روز با تماس تلفني، فايل‌هاي فروش را اعلام كند. اين افراد بعد از آنكه يكي از فايل‌هاي فروش يا اجاره را پسند كردند، زمان تنظيم قرارداد در بنگاه تعيين مي‌شود و... .
يكي از مهم‌ترين مراحل فرآيند جست‌وجو در بنگاه‌هاي مسكن، مرحله تنظيم قرارداد است.
البته در بدو جست‌وجو، متقاضيان بايد حداقل در سه بنگاه نزديك به هم در محله‌اي كه دنبال آپارتمان هستند، خواسته خود را فايل كنند تا ريسك گران‌فروشي دلال يا فروشنده، از طريق اعلام فايل‌هاي متنوع به حداقل برسد.
اما با فرض اينكه مرحله جست‌وجو، به سلامت به پايان رسيده باشد، براي تنظيم قرارداد – مبايعه‌نامه يا اجاره‌نامه- در بنگاه‌املاك، لازم است نكات زير مدنظر خريدار و مستاجر قرار بگيرد:
خريدار و مستاجر بايد قبل از ورود به بنگاه‌املاك – روز تنظيم قرارداد- با طرف مقابل‌شان بر سر قيمت قطعي، توافق نهايي را حاصل كرده باشند.
در برخي مواقع، مشاور املاك كه وظيفه اصلي «تعيين قيمت قطعي» را از طريق رايزني دو طرفه با خريدار و فروشنده برعهده دارد، مسووليت خود را به درستي انجام نمي‌دهد و انجام آن را به روز موعود – روز تنظيم قرارداد- محول مي‌كند تا بلكه دو طرف معامله پاي يك ميز روبه‌روي هم، خودشان برسر قيمت قطعي توافق كنند!
اين در حالي است كه اگر مشاوران‌املاك احساس وظيفه كنند، نيازي به چانه‌زني حضوري متعاملين نيست.
با اين حال، شما به عنوان خريدار يا يكي از طرفين معامله ملكي، بايد مشاوراملاكي را مجاب كنيد قبل از قرار حضور در بنگاه براي تنظيم قرارداد، قيمت قطعي را به دو طرف اعلام كند. در اين روزها، در برخي مواقع اتفاق مي‌افتد، فروشنده به رغم تعيين قيمت قطعي پيش از تنظيم قرارداد، در روز تنظيم قرارداد در بنگاه، شروع مي‌كند به گلايه از قيمت توافق شده و با استفاده از واژه‌‌هاي كليشه‌اي همچون «ضرر مي‌كنم اگر با اين قيمت بدهم.» يا «مشتري با قيمت بالاتر پاي ملك خوابيده است»، نرخ بيشتر از رقم توافق شده را از خريدار درخواست مي‌كند.
بنابراين، اگر شما خريدار مسكن با چنين حركتي از جانب فروشنده روبه‌رو شديد، حتما و حتما ميز مذاكره را ترك كنيد و يك كلام بر سر قيمت توافق شده قبلي، استوار بمانيد.
شايد ترك بنگاه مسكن هنگام دبه‌كردن فروشنده را خيلي از خريداران نپسندند و تصور كنند اگر قيمت فروشنده را قبول نكنند، بازنده خواهند شد!
اما واقعيت كنوني بازار مسكن، شرايط معامله را كاملا به نفع خريداران رقم زده است.
در حال حاضر اگر چه قيمت مسكن رو به افزايش است و در ظاهر، اوضاع بازار به نفع فروشنده‌ها است، اما با توجه به پيش‌بيني مثبت از آينده بازار ملك –دوره بعد از انتخابات- كساني كه موفق نشوند قبل از انتخابات، ملكشان را به فروش برسانند، بابت قيمت با ضرر روبه‌رو خواهند شد.
بنابراين، اگر خريداران به موقع پاسخ دبه فروشنده‌ها را بدهند و كرنش نشان ندهند، حتما نتيجه ميز مذاكره به نفع آنها رقم خواهد خورد. اگر شما ميز بنگاه را ترك كنيد، دو اتفاق ممكن است بيفتد. ممكن است مشاور املاك دوباره با شما تماس بگيرد و قرار جديدي براي تنظيم قرارداد با همان فروشنده و البته قيمت قبل را بگذارد يا ممكن است فايل ديگري براي شما جست‌وجو كند كه البته اين بار، با توجه به سابقه‌اي كه از شما در ذهن دارد، به‌طور قطع مانع دبه‌كردن فروشنده خواهد شد.
نكته مهم ديگري كه بايد مورد توجه خريداران در زمان تنظيم قرارداد قرار بگيرد، برگه‌هاي تنظيم قرارداد است.
در بنگاه‌هاي املاك شهر تهران، استفاده از برگه‌هاي بزرگ و قديمي مبايعه‌نامه –برگه‌هاي A3- طبق دستور دولت و اتحاديه مشاوران‌املاك ممنوع اعلام شده است. بنابراين، اگر قرارداد شما در اين برگه‌ها تنظيم شود، عملا معامله شما اعتبار ندارد و قابل رسيدگي و پيگيري حقوقي نيست.
مشاوران‌املاك موظفند همه معامله‌هاي ملكي شامل خريد و فروش واحد مسكوني يا اجاره ملك را در فرم‌هاي پرينتي مخصوص كه از سامانه رهگيري معاملات مسكن، قابل چاپ است، تنظيم كنند.
بنابراين، به هيچ وجه اجازه ثبت معامله در مبايعه‌نامه‌هاي قديمي را ندهيد.
اين را بدانيد كه «كدرهگيري» را حتما در پايان تنظيم قرارداد از مشاور املاكي دريافت كنيد، در غير اين صورت، مطمئن باشيد، اشكالي در تنظيم معامله – عمدي يا سهوي- رخ داده است!
