انواع تعويض در بازار ملك
انواع تعويض در بازار ملك
راهنماي حساس‌ترين شكل خريد مسكن
خبرها از بازار خريد و فروش مسكن حكايت از رونق شديد «ملك با ملك» دارد.
دلالان مسكن در توضيح اين مدل معاملات مي‌گويند:
در بازار فقط كساني كه سابقه ملكي دارند؛ يعني افرادي كه در حال حاضر داراي حداقل يك واحدمسكوني هستند، با يكديگر خريد و فروش انجام مي‌دهند و گروه اصلي تقاضا؛ يعني افرادي كه براي اولين‌بار قصد دارند صاحب‌خانه شدن را تجربه كنند، به‌خاطر ضعف شديد قدرت خريد مسكن، از بازار محو شده‌اند! مالكان واحدهاي مسكوني از آنجا كه براي تعويض ملك خود به تامين پول نقد نيازي ندارند، به‌راحتي مي‌توانند از بازار مسكن خريد كنند.
كساني كه در اين روزها در قالب «تعويض» در بازار مسكن حضور دارند معمولا در يكي از چند دسته زير خلاصه مي‌شوند كه براي هر گروه نكات مهمي بايد مدنظر خريدار و فروشنده قرار بگيرد:
1) تعويض به قصد خريد آپارتمان بزرگتر: اين گروه قصد دارد يكي از حساس‌ترين شكل خريد مسكن را انجام دهد. خريد آپارتمان بزرگتر مشروط است به فروش موفق آپارتمان كوچكتر فعلي!
كساني كه از اين مدل استفاده مي‌كنند بايد بخشي از پول لازم براي خريد آپارتمان بزرگتر را به‌صورت نقد پرداخت كنند.
بهترين راه براي پيمايش توسط اين گروه اين است كه: اول ارزش واقعي ملك كنوني به‌صورت دقيق تعيين يا برآورد شود تا برمبناي آن، منبع اصلي پول لازم براي خريد آپارتمان بزرگتر شناسايي شود. سپس حدود قيمت آپارتمان مدنظر براي خريد نيز از طريق جست‌وجو در بازار بايد تعيين شود تا مشخص شود شخص بايد چه ميزان آورده نقدي جور كند.
اين گروه حتما بايد قبل از فروش آپارتمان كوچكتر، آپارتمان بزرگتر را پيدا كند و با فروشنده قولنامه امضاء كند تا خيالش از سقف پرداخت راحت شود و بعد از آن نسبت به فروش دارايي كنوني خود اقدام كند.
2) تعويض به قصد خريد آپارتمان كوچكتر: اين گروه قصد دارد دقيقا عكس خريد گروه اول را انجام دهد، اما اين الزاما به معني حركت خلاف جهت گروه اول نبايد باشد.
كساني كه براي خريد آپارتمان كوچكتر اقدام مي‌كنند معمولا در نظر دارند با پول باقي‌مانده از فروش ملك اول خود، در جايي ديگر سرمايه‌گذاري كنند.
اين افراد غالبا دچار يك خطاي استراتژيك مي‌شوند، به اين صورت كه آپارتمان كوچكتر را گران‌تر از ارزش واقعي آن خريداري مي‌كنند، چون در اين حالت آنها به‌اندازه‌اي بيشتر از مدنظر فروشنده، موجودي دارند و ناخودآگاه اصراري براي گرفتن تخفيف يا جست‌وجوي كافي براي پيدا كردن آپارتماني با كمترين قيمت انجام نمي‌دهند و اين كاملا اشتباه است.
3) تعويض يك ملك با چندملك: پدر خانواده معمولا زماني كه فرزندانش به مرحله ازدواج مي‌رسند، تصميم مي‌گيرد خانه خود را فروخته و از محل ارزش آن براي خود و فرزندانش آپارتمان تهيه كند. اين شيوه براي خانوارهايي رخ مي‌دهد كه ملك پدري بزرگي دارند، طوري‌كه با فروش آن قادرند حداقل دو واحدمسكوني ميان‌متراژ تهيه كنند.
به اين گروه توصيه مي‌شود هرگز به دلالان ملك قصدي را كه از فروش ملك اول خود دارند به‌صورت صريح اعلام نكنند.
به عبارت ساده‌تر، اگر شما در رديف سوم قرار داريد، هرگز به دلال نگوييد قصد خريد همزمان دو يا چند واحدمسكوني با فروش ملك خود را داريد.
يادتان باشد هر كدام از واسطه‌هاي بازار مسكن در بهترين حالت بيشتر از يك آپارتمان قادر نيستند براي شما خريد كنند!
براي خريد هر آپارتمان، فقط از يك يا چند دلال بهره بگيريد و براي خريد آپارتمان بعدي از اكيپ تازه‌اي از دلالان كمك بخواهيد.
4) تعويض ملك با غيرملك: گروهي هم در بازار تعويض حضور دارند كه هدف آنها خلاصي از آپارتمان به هواي خريد يك خودرو وارداتي يا يك باغ يا باغچه در بيرون شهر است و البته معامله اين گروه از حساسيت بالايي برخوردار نيست.
فقط شما جايز هستيد بالا بفروشيد
در بازار مسكن، گرانفروشي جايز نيست، اما براي دسته‌اي كه قصد تعويض ملك با ملك را دارند بهتر است قيمت پيشنهادي فروش حدود 10 درصد بالاتر از آنچه دلال مي‌گويد، تعيين شود.
تعيين بالاي قيمت پيشنهادي فروش همينجوري هم در بازار مسكن رواج دارد، اما براي تعويض بايد به‌گونه‌اي ديگر رعايت شود.
يادتان باشد در معامله مسكن هميشه جا براي تخفيف وجود دارد، در اين حالت اگر مالك آپارتماني كه قصد تعويض آن با آپارتمان ديگر را دارد، براي قيمتي كه تعيين كرده جاي تخفيف نگذارد، مجبور خواهد بود عملا آپارتمان فروشي طرف مقابل را با گران‌تر خريداري كند، چون‌كه طرف مقابل قطعا قيمت بالا تعيين كرده و جا براي تخفيف گذاشته بوده است!
شما را دوره نكنند!
دلالان ملك در ميز مذاكره نهايي هميشه يك طرف را مي‌گيرند و به حمايت از او مي‌پردازند و طرف ديگر را رها مي‌كنند.
در معاملاتي كه خريدار و فروشنده عادي هستند –تعويضي در كار نيست- كاملا مشخص است كه دلال از چه كسي حمايت مي‌كند (!) اما در موضوع تعويض طريقه حمايت نامشخص است. لذا پيشنهاد مي‌شود فارغ از جوسازي دلالان عمل كنيد و مستقل تصميم بگيريد. هر چند در بنگاه‌ها هستند دلالاني كه توصيه‌ها و بازاريابي‌هاي آنها در مواردي به سود شما تمام مي‌شود.
