مديريت بازار مسكن در دوران پس از جنگ تحمیلی


دولت وام‌مفت و زمين‌ارزان داد؛ بسازوبفروش‌ها حيف‌وميل كردند

پس از پایان جنگ تحمیلی در سال 1368، شورای عالی بازسازی کشور مرکب از روسای سه قوه، نخست‌وزیر و وزیر مربوط در هر بخش تشکیل شد.
این کمیسیون پس از پنج ماه، سرانجام سیاست‌ها و اولویت‌های بازسازی را تصویب و تقدیم رهبری کرد. پس از رویت ایشان توسط ريیس‌جمهور و ريیس شورا جهت برنامه‌ریزی و اجرا به دولت ابلاغ شد.
در بخش مسکن این سیاست‌ها به دو دسته تقسیم می‌شد
1 سياست توسعه مراکز مسکونی: براين اساس برنامه‌ریزی و اتخاذ تدابیر لازم در کارهای عمرانی و ساختمانی با رویکرد صرفه‌جویی ارزی، انرژی و مصالح ساختمانی، هدایت فرصت‌های جدید اشتغال به مراکز جدید مسکونی، ایجاد تسهیلات و تشویق مردم برای برنامه‌ریزی مالی جهت تأمین مسکن، اولویت به تامین مسکن خانواده شهدا و رزمندگان و تشویق مردم در امر مرمت واحدهای مسکونی به جای تخریب و نوسازی از سیاست‌های بخش نخست بود.
2 سياست زمین: همچنین در بخش زمین نیز سیاست‌هایی چون آماده‌سازی زمین به منظور توسعه مراکز مسکونی با توجه به حفظ اراضی کشاورزی به صورت متصل برای شهرهای کوچک و به صورت منفصل برای شهرهای بزرگ، عرضه اراضی دولتی غیرمستعد کشاورزی برای فروش براي تنظیم بهای زمین با رعایت مصالح بخش کشاورزی، تشویق بخش خصوصی به آماده‌سازی زمین برای امر مسکن، ساخت واحدهای کوچک مسکونی با اعطای تسهیلات بانکی بر اساس نرخ ترجیحی به سازندگان واحدهای شخصی، استیجاری، واگذاری ديگر روش‌هایی که منجر به تقلیل مناسب سطح زیر بنا در هر واحد مسکونی می‌شود، حمایت از انبوه‌سازی مسکن در شهرهای متوسط و بزرگ، کمک به آماده‌سازی زمین برای اقشار کم‌‌درآمد، از طریق مزایای حاصل از نرخ ترجیحی در واگذاری زمین؛ مورد توجه قرار گرفت.
اگرچه انجام این سیاست‌ها تاثیراتی در مهار تورم مسکن داشت، اما به نظر می‌رسد که برخی از این سیاست‌ها مشکلاتی نیز به همراه داشته‌اند که در ادامه به آن پرداخته خواهد شد.
همانطورکه دیده شد یکی از سیاست‌های این بخش اعطای تسهیلات بانکی بود. در همین راستا بانک مسکن اعلام کرد به افرادی که قصد نوسازی منزل یا احداث یک واحد مسکونی بر روی زمین خود داشته باشد، در اسرع وقت تا سقف 700 هزار تومان وام پرداخت می‌کند و این وام بدون در نظر گرفتن تعداد اعضاي خانوار، پرداخت خواهد شد. همچنین طبق مصوبات جدید، بانک موظف شد که در سراسر کشور به افرادی که قصد ساخت خانه با بیش از سه واحد را داشته باشند برای هر واحد مبلغ 10 میلیون ریال وام اعطا کند. در کنار این مباحث، مقرر گردید که بانک مزبور به مالکان خانه‌هایی که قصد تعمیر خانه خود را داشته باشند تا سقف 100 هزار تومان وام تعمیرات پرداخت کند. این تصمیمات کمی بعد به مرحله اجرا درآمد، اما مشکلاتی به وجود آورد. چنان که برخی بسازوبفروش‌ها با دریافت این تسهیلات، مجموعه‌های چندطبقه می‌ساختند و با قیمت گزافی واگذار می‌کردند. از سویی اجرای این سیاست‌ها به سرعت پیگیری می‌شد. چنان که مهرماه همین سال –سال 1368- 41 واحد مسکونی با زیر بنای 110 متر که توسط موسسه تولید مسکن بنیاد مستضعفان و جانبازان شمال شرق ایران ساخته شده بود، تحویل متقاضیان گردید.
اما همانطور که اشاره شد اجرای این سیاست‌ها مشکلاتی نیز در پی داشت. بازتاب این مشکلات را می‌توان در یادداشتی مشاهده کرد که در تیر ماه همین سال و در روزنامه اطلاعات به چاپ رسید. در این یاداشت که توسط فردی به نام «مهندس فرزانه» نگاشته شده بود به مسائلی اشاره شده است. فرزانه در ابتدا موقوفه بودن برخی از اراضی در نظر گرفته شده برای ساخت واحدهای مسکونی و تاثیر آن را در افزایش قیمت مسکن یادآور شده و می‌نویسد: این مساله به نحوی بی‌سابقه مساله قیمت زمین و ساختمان را تحت تاثیر قرار داده است، در ضمن سود کلانی كه نصیب بسازو بفروشها می‌کند، از تسهیلات بی‌دریغ بانک‌ها استفاده می‌کنند.»
او سپس به ناکارآمدی برنامه‌هاي وزارت مسکن و شهرسازی دراین خصوص و مهار تورم ایجاد شده اشاره کرده و ادامه می‌دهد «متاسفانه، وزارت مسکن و سازمان زمین شهری که مسوولیت طراحی را بر عهده دارند به هیچ‌وجه توجیهی برای گرانی کاذب مسکن ندارند. هم‌اکنون تعداد بسیار زیادی از آپارتمان‌هایی که به صورت مجموعه‌های چند واحدی و توسط تعاونی‌های مسکن شروع شده به علت فقدان برنامه و طرح نیمه‌کاره رها شده است و سرمایه‌های هنگفتی عملا راکد مانده است. بنابراین اگر دولت به جای تحویل زمین به شرکت‌های ساختمانی، راسا اقدام به توسعه و ساخت مجموعه‌های آپارتمانی كند، بسیار اصولی‌تر خواهد بود. به این ترتیب خرید و فروش زمین و بورس بازی در آن از بین خواهد رفت. همچنین دولت باید به قیمت فروش ساختمان‌هایی که سازندگان آن از وام و تسهیلات بانکی استفاده کرده‌اند نظارت کند.»
به نظر می‌رسد با توجه به چنین واکنش‌هایی بود که وزارت مسکن و شهرسازی نیز در بهمن ماه همین سال از طرح جدیدی در زمینه ایجاد واحدهای مسکونی رونمایی کرد. طرحی که بر اساس آن واگذاری زمین قاعده‌مند شد و به نوعی بورس بازی در بازار زمین به کنترل دولت درآمد.