عمر مفید ساختمان ها، باید ها و نبایدها
عمر مفید ساختمان ها، باید ها و نبایدها
باگذشت زمان بتدریج ویژگیها و كارایی ساختمان تقلیل یافته و از سوی دیگر حاشیه ایمنی آن كاسته می‌گردد و وقتی این ویژگیها به سطح وظیفه رسید و از آن تنزل كرد عمر مفید ساختمان به پایان می‌رسد و ساختمان از انتفاع می‌افتد.
در ادامه به برخی موارد كه منجر به كاهش عمر مفید ساختمان می‌شوند اشاره می‌گردد كه با جلوگیری از بروز اینگونه خطاها و اصلاح فرآیندهای مربوطه، می‌توان تاحدود قابل توجهی بر میزان عمر مفید ساختمان افزود.
عوامل موثر بر کاهش طول عمر ساختمان:
1- خطاهای طراحی
2- خطاهای اجرایی و نظارت بر اجرا
3- خطاهای بهره برداری و نگهداری
خطاهای طراحی که منجر به كاهش عمر مفید ساختمان می شوند عبارتند از:
1- دقت ناكافی در مطالعات اولیه و نادیده گرفتن واقعیتها در این مرحله ناشی از بی‌تجربگی یا سهل انگاری
2- عدم توجه كافی به معیارهای مورد نیاز طرح
3- خطا در آنالیز طرح و محاسبات مربوطه
4- خطا در تهیه نقشه ها
5- خطا در تهیه مشخصات فنی و اجرائی
6- ارزیابی نادرست اثر تغییرات دما و عوامل جوی
خطاهای اجرایی و نظارت بر اجرا كه منجر به كاهش عمر مفید ساختمان می‌شوند عبارتند از:
1- انتخاب نامناسب مصالح
2- انتخاب نامناسب تجهیزات
3- انتخاب نامناسب نیروی انسانی برای تهیه مصالح و تجهیزات
4- انتخاب نامناسب نیروی نظارتی
5- انتخاب نامناسب نیروهای اجرائی از نظر تخصص
6- انتخاب نامناسب روش اجرا و اجرای كار بدون برنامه
7- عدم توجه به كنترل كیفیت
8- اظهارنظرهای غیركارشناسی در حین اجرای كار و الزام به اجرای آنها
9- صرفه جوئی در هزینه ها، تهیه مصالح ارزان و پرداخت دستمزدهای ارزان ناشی از بكارگیری نیروهای غیرحرفه ای
10- اثر عامل زمان و عوامل محیطی شامل پیر شدن مصالح و تغییر و تحول مشخصه های آنها در طول زمان
11- خطاهای اتفاقی و عامل های استثنائی مانند سیل، زلزله، لغزش زمین و غیره
12- خطاهای مربوط به تغییر و تحول شرایط محیط نسبت به دوره طرح و اجرای آن مانند بالا آمدن سطح آبهای زیر زمینی به دلیل احداث سد در منطقه
خطاهای بهره برداری و نگهداری كه منجر به كاهش عمر مفید ساختمان می‌شوند عبارتند از:
1- بهربرداری غلط و رعایت نكردن ضوابط مربوط به بهره‌برداری
2- عدم استفاده از نیروهای متخصص ماهر و با تجربه در امر مهم نگهداری
3- توجیه نبودن گروه‌های بهره بردار
4- تغییر نوع بهره‌برداری بدون بررسی امكان و عواقب آن، به عنوان مثال استفاده از یك ساختمان مسكونی برای انبار یا افزایش تعداد طبقات ساختمان یا استفاده از یك ساختمان مسكونی برای ساختمان اداری و یا بیمارستان و غیره
5- بارگذاری خارج از عرف ساختمان و افزایش باربهره‌برداری بدون تغییرات لازم
6- عدم نگهداری و بازرسی به موقع ساختمان و تاسیسات برای كشف و رفع نارسائی‌های كوچك كه منجر به بزرگ شدن دامنه نارسائی می‌شود.
7- تعلل در انجام بموقع بهسازی وجود اعتبار درمواقع نیاز
بررسی استانداردهای جهانی نشان می دهد كه طول عمر ساختمان های كشور 25 تا 30 سال و طول عمر ساختمانهای كشورهای صنعتی 100 سال و حتی كشور روسیه 300 سال است.
آمار مذكور نشان دهنده عمر كم و جوانمرگی ساختمانها در كشور ایران و وجود فاصله زیاد با میانگین جهانی آن است.
درخصوص علل پائین بودن عمر مفید ساختمانها در ایران علاوه بر بی‌توجهی نسبت به وقوع خطاهای برشمرده شده {در بخش های قبل}، فقدان ثبات در قوانین شهرسازی و طرح‌های مصوب جامع و تفصیلى مناطق و شهرهاست، وقتى شهردارى‌ها كمبود منابع مالى شان را با فروش تراكم جبران مى كنند، عملاً بافت مناطق و محلات به هم مى‌ریزد.
محله اى را در نظر بگیرید كه واحدهاى مسكونى اش، حد ارتفاع و تراكم مشخصى دارند اما به یك‌باره با فروش تراكم، خانه هاى یك طبقه یا دو طبقه ویلایى در مجاورت مجتمع ها و برج ها قرار مى‌گیرد و نه تنها بافت و هویت آن محله یا منطقه به هم مى‌ریزد بلكه واحدهاى مسكونى دیگر مجبور مى شوند خود را با روندى كه شكل گرفته تطبیق دهند.
به همین خاطر ساختمانى كه باید ۷۰ تا ۱۰۰ سال عمر كند، در كمتر از دو دهه تخریب مى شود.
باتوجه به محدودیت منابع مالی، نیروی انسانی و ... و از سوی دیگر قیمت تمام‌شده احداث ساختمانها جهت عرضه به متقاضیان، سازندگان همواره سعی در كاهش هزینه های سرمایه‌گذاری اولیه و اجرای ساختمان داشته و دارند.
ولی بایستی توجه نمود چنانچه كاهش هزینه‌ها منجر به نادیده گرفتن حداقل استانداردهای لازم در زمان ساخت شوند بالتبع با كاهش كیفیت ساخت ضمن اینكه از عمر مفید ساختمان كاسته می‌گردد، هزینه‌های مربوط به تعمیر و نگهداری، تحمیلی بر محیط زیست و طبیعت، هدر روی انرژی و بسیاری موارد دیگرافزایش می‌یابند.
مجموعه این هزینه‌ها بایستی از اقتصاد ملی تأمین شوند، از این جهت برقراری تعادل و تناسب منطقی میان هزینه ساخت با سایر هزینه‌های دوره عمرساختمان اجتناب ناپذیر می‌نماید، چرا كه كاهش هزینه‌های ساخت بدون برنامه ریزی، مدیریت و اعمال نظارت و كنترل، موجب افزایش سایر هزینه‌های مربوط به دوره عمرساختمان خواهد شد.
از سوی دیگر با افزایش هزینه‌های ساخت، مشكلات دیگری همچون كاهش قدرت خرید متقاضیان مسكن، ایجاد ركود در بازار و فعالیتهای مرتبط با ساختمان ومسكن و ... روی خواهند داد.
