فضای غیر واقعی در بازار مسكن
فضای غیر واقعی در بازار مسكن
تحقيقات ميداني از بازار مسكن نشان مي‌دهد: به‌رغم وجود ساختمان‌هاي نوساز خالي از سكنه در همه محله‌هاي شهر تهران، غالب مالكان قصد فروش ندارند و گروه اندك حاضر در بازار، قيمت‌ها را به شكل كاملا حبابي، افزايش داده است.در اين ميان، واسطه‌‌هاي بازار مسكن با صراحت بيان مي‌گويند، قيمت‌گذاري از اراده آنها خارج شده و پايبندي مالك به هر آنچه خود تحت عنوان «قيمت‌پيشنهادي» تعيين مي‌كند نيز متزلزل شده است.كارشناسان مسكن براي شكست فضاي مصنوعي موجود، نسخه 3 بندي ارائه كرده‌اند.
تعادل زمستاني در بازار مسكن، چگونه؟
فضاي غیر واقعی در بازار مسكن
«حباب» در قيمت مسكن، توهم مالكان، افت شديد فايل‌فروش در بنگاه‌هاي املاك
نسخه صاحب‌نظران بازار براي شكست طرح عاملان تحريك‌قيمت
شرايط خريد مسكن در تهران با فاصله‌گرفتن از چشم‌اندازي كه دولت تصوير كرده، دشوار شده است تا جايي كه مشاوران املاك با نگراني از افت شديد موجودي فايل‌هاي فروش در بنگاه‌ها و عدم كفايت و قابليت براي پاسخ به حجم بالاي تقاضا، از ركود يك‌طرفه در بازار خبر مي‌دهند و ادامه اين وضعيت را براي سال آينده، جبران‌ناپذير مي‌دانند.
بنا بر این گزارش اوضاع هفته‌هاي اخير بازار مسكن حاكي است: به رغم وجود ساختمان‌هاي نوساز خالي از سكنه در همه محله‌ها و تنوع كافي در متراژ اين واحدها، غالب مالكان «قصد‌فروش» ندارند و گروه اندك حاضر در بازار، قيمت‌ها را به شكل كاملا حبابي، افزايش داده است.
در اين ميان واسطه‌‌هاي بازار مسكن با صراحت بيان مي‌گويند، قيمت‌گذاري واحدهاي مسكوني از اراده آنها خارج شده و پايبندي مالك به هر آنچه خود تحت عنوان «قيمت‌پيشنهادي» تعيين مي‌كند نيز متزلزل شده است.
مديران دولتي بازار مسكن پيش‌تر با اميد به عرضه ناشي از ساخت‌وسازهاي وسيع سال‌هاي اخير، اعلام كرده بودند: «بازار نقل‌وانتقالات شب‌عيد متعادل خواهد بود»، اما آنچه هم‌اكنون در واقعيت اتفاق افتاده، پرهيز سازنده‌ها از عرضه آپارتمان به بازار فروش است طوري‌كه براي مهار اين پديده تازه در بازار ملك، اقدامي فراتر از ساخت‌وساز لازم است.
تحقيقات ميداني نشان مي‌دهد: در حال حاضر دهك‌هاي ميان‌درآمدي جامعه اغلب با ميانگين بودجه‌نقدي 100 تا 120 ميليون تومان وارد بازار خريد مسكن مي‌شوند؛ اما طبق گفته دلالان ملك، سطح نرخ‌هاي فروش، نيازمند قدرت‌خريد متوسط 170 تا 180 ميليون تومان است.
در اين ميان از آنجا كه قدرت خريد مسكن هيچ افزايشي پيدا نكرده، طرف تقاضا سعي دارد رشد قيمت را با افت‌متراژ جبران كند.
به همين خاطر در هفته‌هاي اخير بازار آپارتمانهاي متراژ كوچك –حداكثر 60 مترمربع- با اقبال گسترده مواجه شده و در نتيجه آن، قيمت اين نوع واحدهاي مسكوني به مراتب بيشتر از آپارتمانهاي بالاي 100 مترمربع، متورم شده است؛ طوري كه در برخي محله‌ها، فاصله قيمت بين واحد كوچك و بزرگ از مترمربعي 500 هزار تومان شروع مي‌شود و در نقاط بالاي شهر به يك ميليون تا يك ميليون و 500 هزار تومان هم مي‌رسد.
در مناطقي از تهران كه در تابستان امسال ميانگين قيمت هر مترمربع واحد مسكوني نوساز در مرز 3 ميليون تا 3 ميليون و 500 هزار تومان در نوسان بود، در هفته‌هاي اخير اين عدد به مرز 4 ميليون و 500 هزار تومان نزديك شده است. از سوي ديگر رشد قيمت مسكن با غلظتي كمتر به آپارتمانهاي با عمر بناي نه‌چندان زياد نيز سرايت كرده است. با اين حال تقاضا براي خريد واحدهاي مسكوني نوساز كمتر از واحدهاي داراي عمر بناي بيشتر است. متقاضيان مسكن به دو دليل، يكي نااميدي به مهار تورم در سال آينده با توجه به تجربه سال‌هاي انتخابات و ديگري افت تدريجي ارزش پول، در نظر دارند پيش از سال جديد، خريد ملكي خود را انجام دهند.
به گفته مشاوران‌املاك شهر تهران، در حال حاضر در قيمت مسكن هوا وجود دارد؛ اما حجم اين بادكنك زمستاني براي آپارتمانهاي مناسب قدرت‌خريد، تا مرز تركيدن قريب‌الوقوع، افزايش يافته است.
سر قرار نمي‌آيند
پديده فسادآوري كه اين روزها در بازار معاملات مسكن رواج پيدا كرده، ناپايداري در توافقي است كه بين سه طرف معامله –خريدار، فروشنده و دلال- يك روز قبل از موعد تنظيم مبايعه‌نامه، رخ مي‌دهد.
هم‌اكنون تعداد فروشنده‌هايي كه چندين‌بار، قيمت پيشنهادي‌شان را افزايش مي‌دهند و دست‌آخر با اعلام انصراف از فروش تا مدت نامعلوم، صحنه بازار را ترك مي‌كنند، رو به فزوني است.
با وجود اين پديده، نسبت برتري حجم تقاضاي خريد مسكن در مقابل حجم عرضه، آن هم در ماه‌هاي مخصوص نقل‌وانتقالات شب‌عيد، به تدريج در حال افزايش است.
دولت در فكر مسكن‌مهر خانه‌هاي خالي در حال افزايش
عارضه‌يابي تحولاتي كه در ماه‌هاي اخير در بازار مسكن رخ داده و باعث رشد كاذب قيمت مسكن شده است، نشان مي‌دهد: اين بازار اين روزها بيشتر از هر زماني، به قانون اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي، نياز دارد.
برآوردي كه از ميزان تقاضاي حاضر در بازار وجود دارد حاكي است: در صورتي كه مالكان آپارتمانهاي فروشي و از همه مهم‌تر، سازنده‌ها و بسازوبفروش‌ها، جلوي عرضه را مسدود نكنند، ماهانه اين قابليت وجود دارد كه حداقل 10 تا 12 هزار واحد مسكوني نوساز روانه بازار مصرف شود، اما جلوي اين عرضه فعلا گرفته شده است.
كارشناسان مسكن با انتقاد از اينكه همه توجه دولت به مسكن‌مهر معطوف شده و از چالش مهم موجود در بازار مسكن، غفلت شده است، معتقدند: بازار مسكن در حال حاضر نيازي به ساخت‌وساز ندارد بلكه آنچه در اين بازار فشار وارد مي‌كند، «خانه‌هاي خالي» است.
اين كارشناسان با اشاره به اينكه بخشي از واحدهاي مسكوني‌مهر افتتاح‌شده نيز به صف خانه‌هاي خالي اضافه شده‌اند، خواستار توجه دولت به لزوم تصويب قانون اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي هستند و مي‌گويند: تا زماني كه سود خالي گذاشتن آپارتمان براي مالك بيشتر از هزينه خالي گذاشتن باشد، ساخت‌وساز با هر حجم و وسعتي كه انجام بگيرد، در كنترل تعادل عرضه‌وتقاضا بي‌اثر خواهد بود.
وام مسكن را زياد كنيد
كارشناسان مسكن نسخه‌دومي كه براي مهار جو تورمي و در عين حال مصنوعي بازار مسكن، پيشنهاد مي‌كنند، ترميم قدرت خريد از طريق افزايش سقف وام مسكن است.
دولت با اين طرز تفكر كه اگر جلوي پرداخت وام خريد مسكن گرفته شود، موتور رشد قيمت مسكن از كار مي‌افتد، در 5 سال اخير مانع افزايش طبيعي سقف وام خريد مسكن شد، اما اين اعمال ممنوعيت، نتيجه معكوس داد.
از سال86 تاكنون سقف وام مسكن در حد 18 تا 20 ميليون تومان ثابت مانده است، در حالي كه ميانگين قيمت مسكن در اين مدت از 5/1 ميليون تومان در آن سال به بالاي 3 ميليون تومان رسيده است.
به اين ترتيب، مهار وام خريد مسكن در سال‌هاي اخير نه تنها به مهار قيمت مسكن منجر نشده كه برعكس، قدرت خريد مسكن را در اين سال‌ها تضعيف كرده است.
كارشناسان اميدوارند افزايش وام خريد مسكن به اندازه نرخ رشد قيمت مسكن در سال‌هاي اخير، بتواند معاملات مسكن را از بن‌بست خارج سازد.
آگهي‌هاي روزنامه‌اي دلالان كنترل شود
صاحب‌نظران بازار مسكن با هشدار نسبت به تاثير تورمي آگهي‌هايي كه دلالان مسكن روزانه در حجم قابل‌توجهي منتشر مي‌كنند، نبود نظارت بر قيمت‌هاي اعلامي در آگهي‌ها و بي‌بند و باري در سطح قيمت‌هاي پيشنهادي را در نابساماني بازار موثر دانستند. در اين آگهي‌ها، هيچ ضابطه‌اي براي اعلام قيمت وجود ندارد و دلالان ظاهرا بدون آنكه قيمت پيشنهادي فروشنده را كارشناسي كنند و نسبت به رد يا قبول آن، اعمال نظر كنند، عين آن را در آگهي‌ها منعكس مي‌كنند و به تورم انتظاري در بازار دامن مي‌زنند.
در روزهاي اخير آگهي‌هايي در بازار فروش آپارتمان در تهران مشاهده شده كه در آن، قيمت پيشنهادي فروش تعدادي از واحدهاي مسكوني در نقاط متوسط شهر، با قيمت فروش آپارتمان در سعادت‌آباد –متري 6 ميليون تومان- برابري مي‌كرد. جالب اينكه در اين آگهي‌ها، دلال مدعي شده بود، «ملك به قيمت رسيده است». كارشناسان در اين باره پيشنهاد كردند: اتحاديه مشاوران‌املاك بايد مانع انتشار قيمت‌هاي حبابي و غيركارشناسي در آگهي‌هاي فروش مسكن شود و براي دلالاني كه قيمت غيرواقعي اعلام مي‌كنند جريمه سنگين در نظر بگيرد.
برنامه نيكزاد براي مهار قيمت مسكن
وزير راهوشهرسازي روز گذشته با اعلام برنامه‌‌هاي دولت براي كنترل قيمت مسكن در هفته‌هاي آينده، گفت: تمام تلاش ما این است که واحدهای مسکونی را که در اطراف تهران ساخته می‌شود، به اتمام برسانیم؛ به طوری که برای افزایش سرعت ساختمان‌ها هر هفته از سایت مسکن تهران و شهرهای جدید اطراف تهران بازدید به عمل می‌آوریم، تا سرعت ساخت پایین نیاید.
علي نيكزاد تصريح كرد: تعداد زیادی واحد مسکونی مهر 99 ساله و خودمالکی در شهرهای جدید پردیس، پرند، اندیشه، هشتگرد، پاکدشت، دماوند، اسلامشهر، شهریار، واوان آماده واگذاری یا در حال ساخت هستند که آنها را به صورت ویژه پیگیری می‌کنیم تا مشکلات برطرف شود و بتوانیم این واحدهای مسکونی را تحویل متقاضیان دهیم. وزير راهوشهرسازي تاكيد كرد: اما اگر برخی بخواهند بازار مسکن را به هم بریزند، حتما بدانند که ما از ابزار قانونی مثل مالیات بر خانه‌های خالی از سکنه و مالیات بر معاملات مکرر استفاده خواهیم کرد.
نیکزاد اضافه کرد: تمام تلاش ما این است که دنبال اعمال ابزار قانونی توسط وزارت راه و شهرسازی نباشیم، بلکه در یک تعامل خوب کسانی که دنبال خانه‌دار شدن هستند، با توجه به شرایط خود در تهران و اطراف آن صاحب مسکن شوند.
