آینده مسکن
آینده مسکن
مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازی درباره سناريو‌های قابل پيش‌بينی برای ماه‌های آينده بازار مسكن گفت: بررسي‌ها درباره تاثيری كه ثبات نسبی بازارهای رقيب –ارز و طلا- در فصل پاييز بر بازار مسكن گذاشت، نشان می دهد، تقاضای مصرفی و سفته‌بازی هر يك با نوعی از واكنش به اين ثبات، به خريد ملك رو نشان دادند و در نتيجه اين ورود، بخشی از نقدينگی به بازار مسكن تزريق شد كه باعث رشد قيمت شد. اين مقام مسوول با تاكيد براينكه در طول امسال توقع غالب فعالان بازار مسكن، بر افزايش قيمت استوار بود، تاكيد كرد: هر چند در شرايطی كه نرخ تورم و قيمت ساير كالاها و خدمات با تغيير صعودی همراه می شود، نمی توان انتظار كاهش قيمت مسكن را داشت؛ اما در ماه‌های آينده چون ساخت‌وسازهای مسكونی مربوط به دو سه سال اخير - مسكن‌مهر و سرمايه‌گذاری بخش خصوصی در داخل شهرها- به بهره‌برداری می رسد، انتظار می رود نرخ رشد قيمت مسكن تعديل شود. ضمن اينكه هم‌اكنون رصد ميدانی رفتار فعالان بازار مسكن حكايت از مصرفي بودن عمده تقاضاهای موجود دارد و خريداران به‌دور از نگرانی بابت كمبود آپارتمان در بازار مي‌توانند با اطمينان از وضعيت عرضه، اقدام به خريد كنند. در اين بررسی همچنين از بهبود عملكرد بازار اجاره در سال آينده گفته شده است.
در گفت‌وگو با مديركل اقتصادمسكن بررسی شد: خريد ملك رونق می گيرد؟
حركت بعدی در بازار مسكن
شوك قيمت بعيد است، اما در صورت فروكش‌كردن بازارهای موازی، قسمتی از نقدينگی به بازار مسكن انتقال مي‌يابد
چطور شد در پاييز هم قيمت مسكن خيز پيدا كرد، هم معاملات؟
با تحولاتی كه فصل پاييز در بازار مسكن اتفاق افتاد، سخت می توان چشم‌انداز قابل اتكايی برای آينده اين بازار تخمين زد، اما بررسي‌های دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازی در اين‌باره نشان مي‌دهد: اگر چه تورم در ماه‌های اخير بر قيمت مسكن موثر بود، اما اثر غالب را نقدينگی به راه افتاده از بازارهای رقيب به مقصد بازار مسكن گذاشت، طوری كه هر دو گروه تقاضا – مصرفی و سرمايه‌ای- در نقش خريدار آپارتمان، با ورودشان به بازار از رشد قيمت پشتيبانی كردند. با اين حال در ماه‌های آتی عوامل چندوجهی از درون و برون بازار مسكن، قيمت مسكن را تحت‌تاثير قرار می دهند و در عين حال انتظار افزايش قيمت در مرز تورم وجود خواهد داشت.
در ماه‌هاي اخير به‌رغم انتظار برای كاهش حجم تقاضای مسكن در مقايسه با نيمه‌اول، معاملات مسكن شدت بيشتری پيدا كرد و قيمت‌ها نيز با رشد قابل‌ملاحظه‌ايی به نسبت تابستان، همراه شد.
اما برای ماه‌های باقيمانده از سال جاری به دليل آنچه اثر بازارهای موازی بر بازار مسكن عنوان می شود و همچنين تاثيراتی كه نقدينگی فعال، برنامه افتتاح‌های مسكن‌مهر و ساخت‌وسازهای بعد از سال88 به همراه دارد، پيش‌بينی می شود: رشد قيمت مسكن، حول و حوش رشد قيمت ساير كالاها و خدمات مصرفی خانوار (تورم عمومي) خواهد بود، ولی احتمال بروز شوك قيمتی (افزايش فاصله نرخ رشد قيمت مسكن و نرخ تورم) منتفی است.
علی چگينی مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي گفت ويژگی های ماه‌های آتی بازار مسكن را با تاكيد بر نقش نرخ تورم، منطقی و قابل انتظار توصيف كرد و گفت: يكی از مهم‌ترين عوامل تاثيرگذار بر قيمت مسكن، نرخ تورم است. رشد شاخص‌های مصرفی نشان‌دهنده ميزان كاهش ارزش واقعی ريال است. بنابراين در شرايطی كه قيمت كليه كالاها و خدمات رو به افزايش است نمی توان انتظار ثبات يا كاهش قيمت در بازار مسكن را داشت ضمن اينكه به لحاظ زمانی و با توجه به روند سينوسی بازار مسكن، شرايط برای افزايش قيمت در سال‌جاری مهيا است، اما خوشبختانه وضعيت مطلوب توليد و عرضه مسكن از طريق افتتاح‌های مسكن‌مهر و همچنين ساخت‌وسازهای دو سه سال اخير در داخل شهرها، جلوی ورود شوك به بازار مسكن را گرفته و انتظار می رود به مرور فاصله ميان نرخ رشد قيمت مسكن و نرخ تورم تعديل شود. اين در حالی است كه در صورت عدم كفايت عرضه در بازار مسكن، احتمال وقوع شوك قيمتی در اين بازار طی سال جاری بسيار بالا بود.
مديركل دفتر اقتصاد مسكن با اشاره به اينكه، افتتاح‌های ماه‌های آينده مسكن‌مهر در بازار مسكن تاثير خواهد گذاشت، تصريح كرد: از حدود 3/2 ميليون واحد مسكونی مهر شهری، حدود 650 هزار واحد تاكنون تحويل متقاضيان شده و باقيمانده واحدها نيز در كمتر از يك سال آينده به تدريج به بهره‌برداری خواهد رسيد. بنابراین با اين عرضه و همچنين عرضه گسترده‌ای كه از محل صدور پروانه‌های ساختمانی سال‌های 89 و 90 در داخل شهرها، در حال تحقق است، كمبود آپارتمان در بازار مسكن مشاهده نخواهد شد و متقاضيان مصرفی می توانند با اطمينان از وضعيت عرضه، اقدام به خريد كنند.
واكنش قيمت مسكن به رجعت سرمايه‌ها
مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازی در ادامه گفت درباره تحولاتي كه در ماه‌های اخير بازار مسكن را تحت‌الشعاع قرار داد و به رونق معاملات پاييزی منجر شد، معتقد است: برای ارزيابی بازار مسكن، نيازمند توجه به مولفه‌های تاثيرگذار بر عرضه و تقاضای بازار هستيم. در سمت عرضه بازار، با توجه به التهابات ارزی و افزايش قيمت نهاده‌های توليد مسكن، هزينه‌های ساخت نيز افزايش قابل ملاحظه‌اي يافت (تورم فشار هزينه)، از آن سو، از اوايل پاييز با پديدار شدن ثبات نسبی در بازارهای سرمايه‌ای، معاملات مسكن مقداری رونق گرفت و تقاضای مصرفی و غيرمصرفی هر يك با نوعی از واكنش به بازارهای موازی، به خريد ملك رو نشان دادند. در اين ميان انتظار رشد قيمت مسكن با ورود حجم بالای تقاضا به بازار نيز عاملی شد تا خريداران تعجيل كنند و معاملات ملك را در فاصله كوتاهی رونق ببخشند. از طرف ديگر بخشی از سرمايه‌های موجود در دست سوداگران، در فصل پاييز به بازار مسكن تزريق شد كه اين نيز به پشتيبانی از رشد قيمت منجر شد.
تقاضا فعلا مصرفی است
چگينی تصريح كرد: با اين حال رصد ميدانی رفتار فعالان بازار مسكن حاكي از آن است كه هم‌اكنون، عمده تقاضای موجود در بازار متعلق به متقاضيان مصرفی است.
مدير كل دفتر اقتصاد مسكن تاكيد كرد: بازار مسكن از حجم بسيار بالايی برخوردار بوده و به نوعی به عنوان لنگر تورمی اقتصاد عمل می نمايد. در حال حاضر نيز قدرت جذب نقدينگی در بازار مسكن با ثبات نسبی در بازارهايی همچون ارز و طلا، بالا است، اما در عين حال اين بازارهای رقيب همچنان قادرند ميزان ورود نقدينگی به بازار مسكن را كم و زياد كنند. ضمن اينكه بخشی از نقدينگی نيز طی ماه‌های اخير روانه بورس تهران شد كه همين رونق بورس نيز به نفع بازار مسكن خواهد بود.
بازار اجاره رو به بهبود
مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازی همچنين اثر مستقيم افتتاح‌های مسكن‌مهر در ماه‌های آتی را متوجه بازار اجاره‌نشين‌ها دانست و گفت: واحدهای مسكونی مهر تحويل كسانی می شود كه پيش‌تر ساكن خانه‌های اجاره‌ای بودند، بنابراين به نسبت حجم واگذاری مسكن‌مهر، تعداد آپارتمان‌های آماده اجاره در بازار افزايش پيدا می كند كه معني ضمني آن افزايش عرضه در بازار اجاره و به تبع، بهبود عملكرد در بازار به نفع مستاجران می باشد.
جمع‌بندی
با توجه به وجود عوامل متنوع درون‌بخشی و برون‌بخشی موثر بر بازار مسكن، امكان پيش‌بينی دقيق روند حركتی اين بازار طی ماه‌های آتی ميسر نمی باشد، با اين حال با توجه به جميع نيروهای وارد بر بازار مسكن به نظر می رسد رشد قيمت مسكن حول و حوش تورم عمومی و رشد اجاره مسكن، كمتر از تورم عمومی خواهد بود.
