سفته‌بازی سيال بين بازارها
سفته‌بازی سيال بين بازارها
مركز پژوهش‌های مجلس با اعلام نظر درباره طرح نمايندگان كميسيون اقتصادي مبني بر «استفاده از 5 نوع ماليات جديد در بازار مسكن»، گريزی به اثر منفی نقدينگی موجود در جامعه و همچنين بی انضباطی مالی دولت زده و ضمن بي‌اثر خواندن تدابيری همچون ماليات بر خانه‌های خالی، خطاب به دولت هشدار احتمال حركت سرمايههای سرگردان از بازارهای سكه و ارز به سمت بازار مسكن را داده است. اين مركز با واردكردن اشكالات جدی به مدل «كنترل بازار مسكن با ماليات»، ابعاد حقوقی و فنی ماليات‌های پيشنهادی همچون ماليات بر فروش مسكن، ماليات بر خانه‌های خالی، معافيت مالياتی اجاره‌بها و همچنين معافيت مالياتی فروش خانه‌های ارزان‌قيمت را مورد بررسی قرار داده و اعلام كرده است: اين ماليات‌ها به جای آنكه ريشه سوداگری و سفته‌بازی در خريد و فروش مسكن را هدف قرار دهد، به شاخ و برگ‌ها پرداخته است و حتی مي‌تواند نتيجه عكس داده و موجب افزايش قيمت مسكن شود. بازوی پژوهشی مجلس معتقد است: ريشه سفته‌بازی در بازار مسكن به بازدهی متوسط سالانه 30درصدی اين بازار برمی گردد كه ارزش پول تبديل‌شده به ملك را همواره در مقايسه با نرخ تورم مورد محافظت قرار داده است. در گزارش مركز پژوهش‌ها براي كنترل سفته‌بازی سيال بين بازارها از جمله ارز، طلا و مسكن راهكار ارائه شده است
مركز پژوهش‌های مجلس ضمن اشكال به طرح جديد كميسيون اقتصادی مجلس اعلام كرد
هشدار سفته‌بازی سيال در بازارمسكن
بی انضباطی مالی دولت ريشه سفته‌بازي‌های سيال بين بازارهای «ارز‌و‌طلا» و «مسكن»
ماليات‌های 5گانه تدارك‌ديده شده برای بازار مسكن به خاطر اشكالات جدی می تواند منجر به افزايش قيمت مسكن شود
كميسيون اقتصادی مجلس بررسی طرح به كارگيری 5 نوع ماليات در بازار مسكن را به سفارش يك مركز مطالعات دانشگاهی، شروع كرده است تا در پاسخ به درخواست چندماه اخير وزارت راه‌وشهرسازی، راه قانونی كنترل سوداگری مسكن را از طريق اخذ ماليات 6درصدی از خانه‌های خالی و ماليات 20 درصدی از مابه‌التفاوت قيمت زمان خريد و فروش همه آپارتمان‌ها، براي دولت باز كند.
اين كميسيون برای تصميم‌گيری بابت رد يا تاييد جزئيات طرح، از مركز پژوهش‌های مجلس كمك گرفته است اما در پاسخی كه اين مركز، با نگاه مالياتی به اوضاع اقتصادی بازار مسكن تهيه كرده، اشكالات جدی به مدل «كنترل بازار با ماليات» وارد كرده و عملا ضمن مسدود كردن تنها نقطه اميد دولت به كسب مجوز مالياتی، به دولت هشدار احتمال حركت سرمايه‌ها از بازارهای سكه و ارز به سمت بازار مسكن را داده است.
مركز پژوهش‌های مجلس در گزارش خود، ابعاد حقوقی و فنی ماليات‌های پيشنهادی برای بازار مسكن شامل «ماليات بر فروش مسكن، ماليات بر خانه‌های خالی، ماليات بر املاك گران‌قيمت، معافيت 100درصدي ماليات بر اجاره‌بها و همچنين معافيت مالياتی فروش خانه‌های ارزان‌قيمت» را مورد تحليل قرار داده و اعلام كرده است: اين ماليات‌ها به جای آنكه ريشه سوداگری و سفته‌بازی در خريد و فروش مسكن را هدف قرار دهد، به شاخ و برگ‌ها پرداخته است و حتی ميیتواند نتيجه عكس داده و موجب افزايش قيمت مسكن شود.
بازوی پژوهشی مجلس معتقد است: ريشه سرمايه‌گذاری در خريد مسكن به بازدهی متوسط سالانه 30درصدی اين بازار برمی گردد كه ارزش پول تبديل‌شده به ملك را همواره در مقايسه با نرخ تورم و ارزش ساير كالاها، مورد محافظت قرار داده است.
در گزارش مركز پژوهش‌های مجلس تاكيد شده است: بخاطر بی انضباطی مالی دولت، بين بازارهای اقتصادی رفت‌وآمد سرمايههای سرگردان شكل گرفته و اگرچه در دو سال گذشته سفته‌بازيی ها در ارز و سكه و طلا متمركز شده بود، اما حالا با پرريسك‌شدن اين سه بازار تحت تاثير مداخله دولت، بازار مسكن هدف بعدی سرمايههای سيال می تواند باشد. بنابراين براي كنترل سفته‌بازي‌های سيال بايد بخش توليد و كسب‌وكار با انضباط مالی، جذاب شود.
متن گزارش مركز پژوهش‌های مجلس به شرح زير است:
طرح پيشنهاد شده به كميسيون اقتصادی مجلس در پنج ماده به ارائه ابزارهای مالياتی برای كنترل بازار مسكن در كشور پرداخته است.
در ماده (1) پيشنهادی براي ماليات بر افزايش قيمت زمين و مسكن آمده است كه 20 درصد از افزايش قيمت واحدهای مسكونی يا اراضی با كاربری مسكونی كليه اشخاص حقيقی و حقوقی غيردولتی در هنگام نقل و انتقال سند مالكيت نسبت به قيمت پايه سال 1390، مشمول ماليات بر افزايش قيمت زمين و مسكن شده و از فروشنده توسط سازمان امور مالياتي اخذ می شود، البته در اين ماده اولين ملك اشخاص و اولين نقل و انتقال قطعی واحدهای مسكونی نوساز از اين ماليات معاف هستند. از طرف ديگر قرار است 100درصد درآمد اين ماليات به تامين مسكن محرومين اختصاص يابد.
در ماده (2) طرح پيشنهادی تصريح شده است كه در هنگام نقل و انتقال سند مالكيت كليه املاك و مستغلات، خريدار موظف است مشمول ماليات بر خريد املاك گران‌قيمت شود.
نقل و انتقال املاك تا قيمت 10 ميليارد ريال داراي نرخ ماليات صفر و از 10 ميليارد ريال تا 20 ميليارد ريال با نرخ مالياتی 1 درصد و... مشمول ماليات می شوند.
ماده (3) در طرح مورد نظر به موضوع اخذ ماليات از واحدهای مسكونی خالی از سكنه پرداخته است. در اين ماده تصريح شده است كه از زمان تصويب اين قانون مالكان واحدهای مسكونی كه بيش از 6 ماه متوالی يا 6 ماه غيرمتوالی در طول يك سال خالی و بلااستفاده نگه داشته شوند مشمول ماليات به ميزان 5 در هزار قيمت واحد مسكونی به ازای هر ماه می شوند.
در ماده (4) طرح پيشنهادی تصريح شده است كه اولين انتقال قطعی واحدهای مسكونی ارزان‌قيمت و مورد حمايت دولت كه با هدف تامين مسكن كم‌درآمدها احداث می شوند، با اعلام وزارت راه و‌شهرسازی از پرداخت ماليات بر نقل و انتقال قطعی املاك معاف میباشد.
در ماده (5) طرح پيشنهادی تصريح شده است كه كليه واحدهای مسكونی استيجاری در صورت ارائه اظهارنامه مالياتی مشمول نرخ مالياتی صفر درصد برای ماليات بر درآمد اجاره املاك شوند.
هدف از معافيت اجاره املاك از ماليات، كاستن از هزينه‌های اجاره و بالا بردن عرضه خانه‌های خالی است.
اظهارنظر راجع به كليات طرح
وقتی که فضای کسب و کار نامناسب باشد و هزینه‌های مبادلاتی، رقابت‌پذیری فعالیت‌های اقتصادی را کاهش دهد، در این شرایط منابع جامعه به جای بازارهای مولد و خدمات به سمت بازار دارایییها و سفته‌بازی سوق پیدا می کند.
در واقع، عوامل اقتصادی برای جلوگیری از کاهش ارزش پول خود و همچنین برای اجتناب از هزینه‌های سنگین فعالیت اقتصادی، منابع خود را با انگیزه سرمایه‌گذاری به بازار دارایی ها و بازار مسکن گسیل می‌دهند. این موضوع به این معنا نیست که سفته‌بازي و سوداگری در بازار مسکن در بازار دارایی‌های دیگر رخ نمی‌دهد، بلکه به این معنا است که هدایت منابع سرمایه‌گذاری و سفته‌بازانه به این بازارها ریشه در سیاست‌های تورمی و بی‌ثبات‌کننده دولت دارد.
در این چارچوب، اگر به بررسی شاخص قیمت‌ها در سال‌های اخیر و مقایسه آن با شاخص قیمت زمین، شاخص اجاره و شاخص مسکن بپردازیم، مشاهده می‌کنیم که بازار مسکن یکی از جذاب‌ترین بازارهای سرمایه در کشور می‌باشدکه رشد قیمت آن لااقل به اندازه تورم بوده است و یکی از پربازده‌ترین سرمایه‌گذاری‌ها در کشور میباشد.
همان‌طور که مشاهده می‌شود شاخص قیمت مسکن و شاخص اجاره در کشور طی 20 سال گذشته حداقل به طور متوسط معادل شاخص قیمت‌ها افزایش داشته است.
مطالعات و بررسی‌های دیگر نشان می‌دهد بازار مسکن در 20 سال گذشته به صورت متوسط سالانه 30 درصد بازدهی داشته است بنابراین این سود مداوم، بازار مسکن را به یک دارایی باارزش تبدیل کرده است. از طرف دیگر سیاست‌های دولت نظیر افزایش نقدینگی در سال‌های 1385 به بعد و همچنین کاهش نرخ سود بانکی، افت شدید شاخص بورس اوراق بهادار، افزایش واردات و کاهش تولید داخلی، موجب بي‌ثباتي بازارهاي سرمايه‌گذاري مولد شد و سرمايه‌ها به سمت سوداگري سوق پيدا كرد.
بررسي وضعيت سرمايه‌گذاري در 6 بازار سكه، طلا، دلار، مسكن، سپرده بانكي و بورس در سال گذشته نشان مي‌دهد كه بازار سكه در سال 1390 با ميانگين بازدهي 109 درصدي و درصدر سرمايه‌گذاري‌هاي سوداگرانه قرار دارد، اما در نهايت به ثبات رسيده و در برخي مقاطع براي خريداراني كه در اوج قيمت‌ها اقدام به خريد کردند، ضرر نيز در پي داشت. بازار طلا نيز به دلايلي نظير افزايش قيمت جهاني طلا و بی‌ثباتی سياست‌هاي اقتصادي دولت در كنترل قيمت ارز بازدهي 105 درصدي را مشاهده كرد. دلالان دلار نيز از بازار نابسامان ارز كشور به طور متوسط 72 درصد سود كسب كردند. بازار مسكن در بين اين 6 بازار با 30 تا 50 درصد سود در رتبه چهارم قرار گرفت. سپرده‌هاي بانكي نيز بين 17 تا 20 درصد سود به صاحبان حساب‌ها پرداخت نمودند و در نهايت بورس اوراق بهادار به كمترين بازدهي نسبت به ساير بازارها با نرخ بازدهي كمتر از 20 درصد دست يافتند.
بازدهي در بازارهاي ارز، طلا و سكه اگرچه در سال 1390 از بازار مسكن بالاتر بوده است، اما مشاهده نوسانات قيمت ارز، سكه و طلا و توانايي مداخله دولت در اين بازارها، سرمايه‌گذاري در اين بازارها را پرريسك‌تر از بازار مسكن كرده است.
لذا با توجه به جميع جهات ذكر شده بديهي به نظر مي‌رسد كه بدون ايجاد انضباط مالي در دولت و شفافيت اقتصادي در كشور امكان جلوگيري از فعاليت‌هاي سوداگرانه وجود ندارد. اين تصور كه با استفاده از سياست‌هاي مالي با تعزيرات حكومتي مي‌توان جلوي سفته‌بازي را گرفت تصور درستي نيست؛ چرا كه از اساس به معناي مبارزه با معلول است تا مبارزه با علت.
نكته اخير به معناي نفي استفاده از ابزارهاي تنظيمي در بازارهاي مختلف و از جمله بازار دارايي‌ها و مسكن نيست، بلكه به معناي اولويت توجه به ريشه‌ها نسبت به شاخ و برگ‌ها است. اگر جلوي سرمايه‌گذاري و داد و ستد در بازارهاي امن گرفته شود و به فرض محال سفته‌بازي در اين بازارها، بدون الزام دولت به انضباط پولي و مالی، مهار شود، بايد انتظار داشت كه منابع اقتصادی به سمت ساير بخش‌های اقتصادی سوق يابد و آنها را دچار نوسان كند، كمااينكه در سال‌های گذشته شاهد آن بوده‌ايم.
از نظر اصول قانون‌گذاری، تدوين قانون در هر بخش بايد در چارچوب قوانين مربوطه به آن بخش باشد. اگر در مورد ماليات‌ها بنا است حكمی داده شود بايد در قالب اصلاح قانون ماليات‌های مستقيم يا قانون ماليات بر ارزش افزوده باشد. اينكه برای تنظيم بازار مسكن نياز به سياست‌گذاری مالياتی است موضوع قابل قبولی است، ولی اصلاح مربوطه نبايد در چارچوب قانونی ديگر صورت گيرد. برای اصلاح مذكور بايد طرح يا لايحه‌ای پيشنهاد شود كه مربوط به اصلاح قانون مالياتی باشد نه ساير قوانين.
در طرح پيشنهادی به‌خصوص در مواد مربوط به ماليات بر عايدی سرمايه، ماليات بر مسكن خالی و ماليات بر خريد خانه‌های گران‌قيمت پيشنهاددهندگان طرح با هدف كنترل سفته‌بازی و افزايش عرضه مسكن به بحث ورود كرده‌اند. در حقيقت اجرای صحيح اين مواد از يك طرف منجر به كاهش سود در سوداگری مسكن می شود و از طرف ديگر هزينه‌های نگهداری مسكن به قصد سفته‌بازی را افزايش داده و موجب افزايش عرضه مسكن می شود، اما همان طوری كه در بخش بعدی ذكر خواهد شد، طرح در برخی از مواد دارای اشكالات جدی است كه فرآيند اجرا را دچار مشكل می سازد و مي تواند منجر به افزايش قيمت مسكن نيز شود و در نهايت اهداف مدنظر طراحان حاصل نشود، بنابراين بهتر است قبل از تصويب اين طرح و جهت تكميل پيشنهاد‌ها، طرح به دستگاه مجری (سازمان امور مالياتی) نيز ارجاع شود تا ايرادات احتمالی از ديدگاه مجريان طرح نيز لحاظ شود تا ضمانت اجرايی و كارآيی آن افزايش يابد.
موانع اجرای ماليات‌های پيشنهادی
نكته اساسی در محاسبه ماليات بر عايدی سرمايه، خصوصا در كشورهای با نرخ تورم دو رقمی، افزايش شتابان سطح قيمت‌ها است كه عملا به تفاوت زياد بين دارايی اسمی و دارايی واقعی منجر می شود و ضرورت پيدا مي كند كه در محاسبه ماليات بر عايدی سرمايه اثر تورم را از افزايش قيمت دارايی خارج كنند.
در ايران نيز كه با سطح بالاي تورم روبه‌رو بوده و در 30 سال گذشته در اكثر سال‌ها نرخ تورم دو رقمی را شاهد بوده بديهی است كه پس از گذشت چند سال از خريد يك دارايی مانند مسكن قيمت خريد و فروش آن تفاوت محسوسی پيدا خواهد كرد كه بدون لحاظ كردن اثر تورم در محاسبه عايدی سرمايه، فشار مالياتی را بر سرمايه‌گذاران ايجاد خواهد كرد.
برخی از منتقدان طرح حاضر بر اين باور هستند كه بسياری از خانه‌های خالی به دليل نبود تقاضای بالفعل با قيمت مناسب تعيين‌شده توسط فروشنده برای آنها خالی مانده‌اند و اين امر هيچ دليل ديگری (غير از اينكه قيمت واحدهای مذكور در سطح بالايی بوده و متقاضيان قادر به خريد آنها نبوده‌اند) نداشته است؛ بنابراين اين گروه معتقدند كه نمی توان صاحبان آماده به فروش اين نوع از واحدهای مسكونی را با اخذ ماليات به دليل خالی ماندن واحدهای آنها جريمه كرد.
خانه‌های خالی به دلايلی مانند نبود مالك، عدم‌مراجعه مالك، انحصار وراثت دعاوی حقوقی و ... قابليت استفاده و عرضه ندارند، در برخی از اين موارد صاحب ملك هيچ اراده‌ای در خالی نگه داشتن ملك خود ندارد؛ بنابراين بستن ماليات بر اين خانه‌های خالی به دور از عدالت است.
